Определение рыночной стоимости объекта недвижимости административно-торгового назначения - Курсовая работа

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике. Без него не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности. Если говорить о рынке недвижимости в России, то следует отметить, что в настоящее время он находится в начальной стадии становления и постепенного развития. Сегодня, очевидно, что рынок недвижимости повсюду в России становится весомой составляющей и экономики отдельных регионов, и национальной российской экономики в целом. В связи с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной деятельности.Для целей определения рыночной стоимости объекта оценки корректно использовать стоимость замещения - затраты на создание аналогичного объекта, отвечающего тем же функциональным требования, что и данные объекты, с применением современных материалов и строительных норм. Эта техника обеспечивает определение стоимости строительства объекта исследования путем сравнительного анализа стоимости единицы объема или площади возведенных объектов строительства - с корректировкой этой величины на различия сметной стоимости строительства объекта исследования и объекта аналога (включая размеры строения, особенности архитектурно-планировочных решений, типы несущих конструкций, материалы и пр.). Показатели справочника включают всю номенклатуру затрат, которые предусматриваются действующей методикой определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004 с учетом непредвиденных работ и затрат Все показатели рассчитаны в соответствии с новой сметно-нормативной базой ценообразования в строительстве, сформированной и введенной в действие в уровне цен по состоянию на 01.01.2010 г. Производится расчет восстановительной стоимости объекта. а) определение конструктивной системы в соответствии с классификацией, принятой в справочнике «Общественные здания («КО-ИНВЕСТ», 2010г.) При определении стоимости конкретного здания (строения) предусмотрена возможность корректировки справочных показателей, учитывающих неполное соответствие исследуемого объекта объекту-аналогу по объемно-планировочным. конструктивным, качеству применяемых материалов, конструкций, типам инженерных систем, регионально-экономическим, природно-климатическим и местным условиям осуществления строительства.Казань, несмотря на нестабильность экономической ситуации в стране, остается одним из самых инвестиционно-привлекательных рынков для строительства коммерческой недвижимости. Помимо ограниченности количества потенциальных предложений особенностью на рынка коммерческой недвижимости является небольшое количество потенциальных покупателей (по сравнению с рынком жилья), возникновение потребности у предприятий в коммерческой недвижимости в силу осуществления ими коммерческой деятельности, наличие специфических особенностей, что осложняет их классификацию в однородные группы. Ниже представлен мониторинг цен на коммерческую недвижимость г. Все расчеты произведены специалистами Сервера недвижимости Казани на основе анализа печатных изданий о недвижимости («Рынок недвижимости», «Казанская недвижимость», «Из рук в руки»). При подсчете среднерыночной стоимости квадратного метра специалистами были использованы системы фильтров, учитывающих не только серьезные отклонения цен в целом по городу, но и ряд других важных показателей, что позволяет избежать нерыночных колебаний данной величины.Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. особые условия продажи Корректировка на условия продажи отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем (наличие финансового давления на сделку, предстоящая ликвидация, нерыночная связь продажи с арендной ставкой, обещание субсидий или льгот); Наиболее сопоставимы по местоположению являются объекты, расположенные по следующим адресам: г. В случае если у сопоставимого объекта уровень износа ниже (объект в лучшем состоянии, чем объект оценки), цена должна быть снижена на разницу в износе между сопоставимым и оцениваемым объектами. Объект оценки и объекты аналоги представляют собой административно-офисные здания категории В, находятся в сопоставимом техническом состоянии, в связи с этим корректировка не вводилась.Метод прямой капитализации доходов предназначен для оценки действующих объектов, текущее использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию и применяется при оценке в случае сохранения стабильных условий использования имущества, постоянной величине дохода, отсутствии первоначальных инвестиций и одновременно учете возврата капитала и дохода на капитал. Преимуществом данного метода является простота расчетов, минимизация различного рода допущений по сравнению с методом дисконтированных денежных потоков, непосредс

Содержание

Задание на оценку

Характеристика объекта оценки

Введение

1. Затратный подход

2. Анализ рынка недвижимости

3. Сравнительный подход

4. Доходный подход

5. Согласование результатов расчета и определение рыночной стоимости недвижимого имущества

6. Основные факты и выводы по объекту оценки

Список использованной литературы

Приложения