Сущность и понятие кондоминиума. История создания формы общей собственности на жилье в Римской империи. Характеристика имущественных комплексов: квартиры, жилые, нежилые помещения, земельные участки. Организационно-правовые формы управления недвижимостью.
Идею о кондоминиуме как форме общей собственности на жилье воплотили в Римской империи, когда римский сенат примерно 2000 лет назад принял закон о кондоминиуме, разрешивший гражданам владеть отдельными жилыми помещениями в городских многосемейных домах. В такой форме собственности, как кондоминиум, полностью отсутствует понятие аренды, а также исключена возможность ограниченного по времени владения собственностью. В ст.1 Закона Республики Кыргызстан "О товариществах собственников жилья (кондоминиумах)" от 8 октября 1997 г. определение понятия "кондоминиум" дано следующим образом: "Кондоминиум - это организационно-правовая форма управления недвижимостью, товарищество собственников помещений (как жилых, так и нежилых), некоммерческая организация, создаваемая для обеспечения эксплуатации, содержания, управления зданиями, помещениями, общим имуществом всех собственников помещений. Покупая недвижимость в кондоминиуме, вы покупаете не только собственное жилье, но и долю во владении всем жилым комплексом: зданиями, землей, на которой они стоят. Общим имуществом в кондоминиуме являются обслуживающие более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, офаждающие несущие и ненесущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и служащие его использованию.Создать Кондоминиум можно в доме любой формы собственности силами людей, которые приватизировали, купили квартиру, владеют нежилой собственностью или домом. С этого момента на него поступает квартплата от жильцов и расходуется она исключительно на содержание данного дома. Льготы и субсидии, которые выделяются жильцам из госбюджета, остаются за ними и перечисляются на счет объединения.
Введение
Что представляет собой "кондоминиум"? Многие предполагают, что это своего рода кооператив, а для кого-то кондоминиум вообще ассоциируется с коммунальной квартирой. В любом случае, в нашей стране - это понятие еще не до конца понятно и изучено.
Согласно Закону "О приватизации жилищного фонда", принятому в декабре 1991 года, вместе с правами на квартиры жители обрели и обязательства по их содержанию. А с принятием поправок в Гражданский кодекс жильцам отошли и придомовые территории. Зарегистрировав в Госрегистре коллективное право на земельный участок вокруг здания, принадлежащие на правах общей собственности территории можно сдавать в аренду и тем самым регулярно пополнять общедомовой фонд. Об этом знают далеко не многие.
Многочисленным жилищным ОСОО, принявшим эстафету от ЖЭКОВ, невыгодно просвещение народа. Жильцы ежемесячно вносят деньги, что, как это не странно, не сказывается на качестве обслуживания. Существующая ранее система их эксплуатации разрушена, санитарное состояние интенсивно ухудшается, дворы скудеют: ни лавочки, чтобы присесть, ни детской площадки. У сегодняшних управленцев нет конкуренции, а значит нет выбора, многим ремонта придется ждать еще долго. Хотя что мешает жильцам напрямую заключать договоры со строительными фирмами и контролировать их работу? Все в руках жильцов, закон это позволяет.
1. Кондоминиум как форма собственности
1.1 Понятие кондоминиума
Слово "кондоминиум" - латинского происхождения ("con" - общий, вместе; "dominium" - имущество, владение)-совладение, общее владение.
Идею о кондоминиуме как форме общей собственности на жилье воплотили в Римской империи, когда римский сенат примерно 2000 лет назад принял закон о кондоминиуме, разрешивший гражданам владеть отдельными жилыми помещениями в городских многосемейных домах. Считается, что именно этот исторический факт является предшественником современной концепции кондоминиума. С этого времени термином "кондоминиум" стали обозначать имущественные комплексы, элементами которых являются квартиры, иные жилые и нежилые помещения, а также земельные участки.
В начале XX в. концепция кондоминиума была реализована в Европе, и он стал весьма популярной формой домовладения в Германии, Франции, Испании, Бельгии, Италии и Великобритании.
К нам данный термин пришел из Великобритании. В Австралии есть аналогичная система собственности, но она называется "Strata Title". Что касается Кыргызстана, то практически полным аналогом рассматриваемому понятию является товарищество собственников жилья, или ТСЖ. В такой форме собственности, как кондоминиум, полностью отсутствует понятие аренды, а также исключена возможность ограниченного по времени владения собственностью.
Кыргызстан принял законы о кондоминиуме одним из первых из стран СНГ. В ст.1 Закона Республики Кыргызстан "О товариществах собственников жилья (кондоминиумах)" от 8 октября 1997 г. определение понятия "кондоминиум" дано следующим образом: "Кондоминиум - это организационно-правовая форма управления недвижимостью, товарищество собственников помещений (как жилых, так и нежилых), некоммерческая организация, создаваемая для обеспечения эксплуатации, содержания, управления зданиями, помещениями, общим имуществом всех собственников помещений. Кондоминиум состоит из помещений собственников и общего имущества".
Часто кондоминиумом называют любой многоквартирный дом. Это не совсем верно, так как это не тип постройки, а форма владения недвижимостью, при которой владельцу принадлежит единица жилья (чаще всего квартира в многоквартирном доме) и право пользования удобствами, которыми оснащен жилой комплекс. Сюда включается право доступа к таким общим территориям, как коридоры, лестницы, лифты, детские площадки, парковка, а также возможность пользоваться услугами фитнес-центра, бассейна, теннисным кортом, кортом для сквоша, банкетным залом, расположенным на территории жилого комплекса. За это взимается ежемесячная плата - condo fee.
Покупая недвижимость в кондоминиуме, вы покупаете не только собственное жилье, но и долю во владении всем жилым комплексом: зданиями, землей, на которой они стоят. В зависимости от страны здания на территории кондоминиума могут принадлежать либо юридическим и физическим лицам, либо государству; земля может быть в аренде у государства или других лиц. Сам объект может быть не только многоквартирным зданием, но и таунхаусом или домом на воде - докоминиумом (dockominium).
Кондоминиум понятие многоплановое. Оно применяется, в частности, для обозначения: а) особого вида недвижимости, то есть имущественного комплекса в жилом многоквартирном доме, в котором сочетаются объекты, находящиеся на праве частной собственности (квартира), и объекты, находящиеся на праве общей долевой собственности - элементы общего пользования (Россия);
б) ассоциации собственников квартир, которая осуществляет управление общей собственностью в многоквартирном жилом доме (США);
в) организационно-правовой формы управления недвижимостью - товарищества собственников помещений (как жилых, так и нежилых), некоммерческой организации, создаваемой для обеспечения эксплуатации, содержания, управления зданиями, помещениями, общим имуществом всех собственников помещений (Кыргызстан).
Таким образом, понятием кондоминиума охватывается целый спектр гражданско-правовых понятий от обозначения объекта до обозначения субъекта - юридического лица.
2. Объект кондоминиума
2.1 Понятие объекта кондоминиума
В состав кондоминиума могут входить следующие объекты: • одно здание или его часть, или несколько зданий, в которых помещения принадлежат различным (не менее чем двум) домовладельцам, с прилегающим земельным участком в установленных границах, пешеходными и транспортными дорогами, бассейнами, водоемами, многолетними зелеными насаждениями и другими подобными объектами;
• несколько компактно расположенных зданий или сооружений - одно-семейных, садовых или дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражей и других объектов, объединенных общим земельным участком и элементами инфраструктуры.
Кондоминиум может состоять из отдельной части здания размером не менее одной блок-секции, имеющей изолированный от других частей здания вход и межквартирный лестнично-лифтовой узел (например, часть здания с подъездом).
Отдельная часть здания может быть выделена в отдельный кондоминиум при условии, что надстройка, реконструкция, перестройка либо снос этой блок-секции не нарушат целостность других частей здания, не входящих в состав данного кондоминиума.
2.2 Общее имущество кондоминиума
Общим имуществом в кондоминиуме являются обслуживающие более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, офаждающие несущие и ненесущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и служащие его использованию.
Общее имущество в кондоминиуме находится в общей долевой собственности домовладельцев.
Домовладельцы владеют, пользуются и в установленных законодательством КР пределах распоряжаются общим имуществом в кондоминиуме.
3. Создание кондоминиума
3.1 Необходимые шаги к созданию Кондоминиума
Шаг 1 - подготовительный. Лидеры "движения" (в инициативную группу входят собственник дома или не менее трех собственников жилья) проводят "агитработу", составляют списки жильцов, готовят документы, проект устава, учредительное собрание, подыскивают кандидатов в правление.
Шаг 2 - учредительное собрание. Не меньше чем за 14 дней всех участников собрания письменно под расписку или рекомендованным письмом уведомляют о дате, месте, времени его проведения и повестке дня. Решение о создании Кондоминиума считается принятым, если на собрание собралось более 50% владельцев жилья и за него проголосовали не менее двух третей присутствующих. Утверждается устав организации, в котором прописаны все нюансы жизни объединения.
Шаг 3 - государственная регистрация. Проводится бесплатно в райгосадминистрации. Зарегистрировать Кондоминиум и выдать свидетельство чиновники обязаны в течение одного месяца. С этого момента организация обретает статус юридического лица.
Шаг 4 - изготовление печатей. Разрешение в течение 5 дней выдает райотдел внутренних дел.
Шаг 5 - открытие счета в банке. На этот счет будет перечисляться квартплата жильцов.
Шаг 6 - передача дома на баланс. Передаваться может весь жилой комплекс или его часть как самому объединению, так и иному юридическому лицу, имеющему право на такой род деятельности, Специальная комиссия определяет техническое состояние дома и составляет акт приема-передачи.
Шаг 7 - составление договоров. Речь идет о договорах по содержанию дома, придомовой территории, предоставлению коммунальных услуг.
Шаг 8 - участие предыдущего домовладельца в первом капремонте. Вклад его определяется договоренностями. Если он отказывается, Кондоминиум вправе обратиться в суд с иском.
Кстати, злостные неплательщики взносов могут поплатиться своим имуществом. У всех членов Кондоминиума, владеют ли они жилыми или нежилыми квадратными метрами, обязанности и права одинаковые. Владельцы помещений, предоставленных в аренду, и владельцы помещений в лице городской власти участвуют в расходах на содержание и ремонт дома на равных. Объединение вправе обратиться в суд с иском о взыскании имущества собственников помещений, которые отказываются возместить причиненные убытки, своевременно и в полном объеме уплачивать все установленные законом и уставом Кондоминиума платежи, сборы и взносы, а также отчислять средства в резервный и ремонтный фонд.
3.2 Плюсы кондоминиума
Большая ответственность каждого собственника за содержание своего жилья. Поскольку кондоминиум подразумевает совместное владение общей площадью, а также ее совместное содержание, то у каждого владельца квартиры вырабатывается серьезное отношение к своему и совместному имуществу.
Оплата коммунальных услуг в кондоминиуме не облагается налогами, поскольку по своей сути, кондоминиум относится к неприбыльным организациям.
Если в кондоминиуме проживают малоимущие граждане, то они имеют право подать заявление на оформление субсидий от государства на оплату коммунальных услуг.
Владельцы жилья сами в праве распоряжаться всеми нуждами, которые необходимо применить к их общему хозяйству.
У жильцов кондоминиума есть возможность контролировать, куда идут их средства, потраченные на непредвиденные нужды, например, на капитальный ремонт.
У собственников жилья в кондоминиуме есть право полностью распоряжаться своими квартирами, то есть, они могут совершать с ними всевозможные сделки. Также на общем собрании может быть решен вопрос о том, чтобы собственники могли по своему усмотрению использовать общую территорию кондоминиума. Они могут даже получать с нее доход в пользу кондоминиума.
Защита прав в суде проходит намного эффективнее в рамках общего кондоминиума.
Те собственники, которые имеют долги за коммунальные услуги, могут по решению общего собрания, вложить трудовой вклад в пользу кондоминиума вместо погашения долга.
Огромным плюсом кондоминиума является вложение средств в это имущество. Во многих странах Запада принятой тенденцией считается сохранение накопленных средств посредством вложение их в кондоминиум, поскольку это надежно и удобно. Такие инвестиции защищены от инфляции и других рисков. Особым спросом пользуются те объекты, которые со временем растут в цене. Доказанным фактом считается, что состояние самой квартиры мало влияет на формирование стоимости. Здесь играет большую роль местоположение, метраж, обслуживание и износостойкость комплекса кондоминиумов.
3.3 Минусы кондоминиума
Основным минусом кондоминиумов считается процесс его регистрации. Это непростая задача, которая также требует и немалых затрат. Если такой вид собственности регистрируется впервые, то стоимость технического паспорта оплачивается бюджетными средствами.
Вторым минусом можно считать содержание жилья. Поскольку все обязанности по этому поводу возлагаются на самих собственников, то и ремонт, и обслуживание систем коммуникаций они выполняют за свой счет. Придомовая территория кондоминиума тоже нуждается в содержании, а именно, в уплате земельного налога не нее. кондоминиум имущественный земельный недвижимость
4. Кондоминиумы разных стран
Канада. Весь рынок жилья в Канаде делится на два сектора - отдельно стоящие дома и кондоминиумы. Большую часть рынка занимает вторая категория. С каждым годом цены на кондоминиумы в Торонто и других городах Канады поднимаются в среднем на 2-3%. Причем отмечается достаточно существенная разница в цене между вновь построенными объектами и вторичным рынком. Это объясняется ростом цен на строительные материалы. Рост цен на кондоминиумы является большой выгодой для инвесторов, которые приобретают жилье предпочтительно для сдачи его в аренду.
Франция. Франция также может удивить разнообразием рынка кондоминиумов. Такое жилье сосредоточено в основном в крупных городах этого государства.
США. В США кондоминиумы расположены не только в центральных мегаполисах. Такой вид недвижимости можно встретить и в отдаленных районах. Причем относятся они не только к многоэтажным домам. Например, в штате Коннектикут есть несколько поселков, состоящих из двухэтажных домов. На эти дома распространяется принцип кондоминиумов. То есть владельцы обладают полными правами на собственную квартиру, расположенную в отдельно стоящем доме, но на них распространяется структура кондоминиумов.
Вывод
Создать Кондоминиум можно в доме любой формы собственности силами людей, которые приватизировали, купили квартиру, владеют нежилой собственностью или домом.
Высший орган управления - общее собрание жильцов. После регистрации организация открывает свой расчетный счет в банке. С этого момента на него поступает квартплата от жильцов и расходуется она исключительно на содержание данного дома. Льготы и субсидии, которые выделяются жильцам из госбюджета, остаются за ними и перечисляются на счет объединения. Государственные дотации на содержание и обслуживание приватизированных зданий тоже по закону не отбираются. С поставщиками газа, электроэнергии, тепла и воды, организацией по вывозу мусора оформляются прямые договора.
В качестве вложения средств с целью их сохранения или получения в последующем прибыли, кондоминиумы считаются просто идеальными. В Бишкеке 2,5 тысячи многоквартирных домов. Однако на 1 июня 2012 по Бишкеку было зарегистрировано только 272 ТСЖ (то есть товариществ собственников жилья); на них приходится 414 домов и 139 ЖСК (жилищно-строительных кооперативов); на их долю приходится 253 дома. Остальные дома остаются просто без хозяев, что естественно сказывается на качестве обслуживания домов, оно пущено на самотек.
