Комплексность градостроительных проектов - Дипломная работа

Эти вопросы включают, в частности: мировой опыт и перспективы развития комплексного освоения территорий в Москве и Московской области, риски и условия ведения бизнеса при реализации проектов комплексного освоения территорий, механизм государственно-частного партнерства при реализации данных проектов, возможности эффективного взаимодействия застройщиков, инвесторов, ресурсоснабжающих организаций, городских структур и прочих участников процесса по обеспечению сбалансированности территорий. Вопросы о «комплексности» развития той или иной территории, о степени «комплексности» градостроительного проекта, возникают и на этапе проектирования и на этапе реализации. Необходимо сказать, что понятие «комплексности» со стороны инвестора-застройщика и понятие «комплексности» со стороны городской власти могут быть совершенно разными. С другой стороны, инвесторы-застройщики, представляющие свои проекты на рынке недвижимости с целью реализации жилых и коммерческих помещений, также указывают на то, что именно на их территории и представлено комплексное развитие во всем его многообразии. Таким образом, определение понятия «комплексности» территории зависит и от масштаба рассматриваемой территории (квартал, район и город), и от аудитории, определяющей для себя критерии комплексности (жители, инвесторы-застройщики, городская администрация).Разграничение понятий комплексности и сбалансированности территории в зависимости от масштаба площади рассматриваемой территории, а также соотношение локальной комплексности проекта по развитию территории со сбалансированностью территории в масштабе района и/или города;Даже в самом понимании комплексного развития территории потенциальный житель нового района предполагает, что новый комплексно развитый район предложит ему определенный комплект благ для горожанина в своих территориальных границах: новое жилье в домах уникальной архитектуры, транспортная доступность места работы, магазины и аптеки в пешеходной доступности, парк или другая озелененная территория, детский сад и школа для детей, в отдельных случаях, даже места досуга. Поэтому, определение района как «комплексно развитого», одновременно и, безусловно, предполагает положительную характеристику данной территории со стороны потенциальных покупателей жилья. Следует отметить, что даже при попытке представить комплект благ (социальной инфраструктуры, учреждений обслуживания), который должен предоставить застройщик в проекте развития территории, обыватель руководствуется своими соображениями о понятии «комплекта благ», основанном на свое личном опыте. Если в соответствующей подпрограмме ФЦП «Жилище» определено, что комплексное освоение территорий применяется в целях жилищного строительства, то в отношении города, в котором предусматривается размещение общественно-деловых зон, производственных зон и т.д., понятие термина «комплексность» не может быть использовано. Следовательно, «комплексность» подразумевает под собой совмещение множества видов функционального использования земли на территории в масштабе района (в основном: жилье, инфраструктура, места приложения труда и отдых).В данном подразделе я постараюсь ответить на этот вопрос путем анализа восприятия «комплексности» территории со стороны жителей, а также выделить существующие критерии определения комплексного проекта. Для определения критериев комплексности территории (комфортного квартала, комфортного района и комфортного города) с точки зрения жителей было проведено 10 интервью с жителями России и Германии, разных профессий, проживавших в разных регионах и городах России и ФРГ и осевших в Москве. Результаты интервью приведены ниже: Респондент № 1 (23 года, Москва/Берлин, менеджер/экономист). 1) Транспортная инфраструктура: пропорциональное увеличение транспортной инфраструктуры (строительство дорог) с увеличением численности населения, разнообразная архитектура станций метро (как в Москве), отсутствие пробок, развитый и красивый общественный транспорт; 2) Социальная инфраструктура: соблюдение баланса строительства объектов социальной инфраструктуры вместе с увеличением численности населения; 3) Благоустройство и озеленение: ухоженность территории, крупные парки и лесопарки; 4) Крупные торговые центры: в транспортной доступности (вынесены в отдельные кластеры); 5) Архитектура: гетерогенная морфология застройки (низкая, средняя и высокая этажность зданий), баланс компактности и простора; 6) Функциональное разделение рабочей и жилой зон (промышленные кластеры), обеспечение безопасности и определенного уровня социальной сегрегации; 7) Культурные объекты: помимо концентрации в центре необходимо пропорциональное распределение площадок для выступления творческих коллективов (учреждения искусств, клубы, сцены и др.). Следует отметить, что на всех уровнях территориальных единиц (от микрорайона до города) респонденты отмечают важность развития социальной инфраструктуры (объекты торговли, школы, детские сады, больницы), транспортной инфраструктуры (от наличия подъездов к домам до грамотного

Содержание градостроительный сбалансированность комплексность

Введение

Глава 1. Теоретические аспекты комплексности градостроительных проектов и сбалансированности территории

1.1 Разграничение понятий комплексности и сбалансированности территории

1.2 Критерии комплексности и сбалансированности развития территории

Глава 2. Нормативно-правовое обеспечение подготовки комплексных градостроительных проектов: зарубежный и отечественный опыт

2.1 Нормативно-правовое обеспечение подготовки комплексных градостроительных проектов в ФРГ

2.2 Нормативно-правовое обеспечение подготовки комплексных градостроительных проектов в РФ

Глава 3. Оценка и предложения по реализации комплексных градостроительных проектов в контексте сбалансированности территории (г. Москва и Московская область)

3.1 Оценка реализованных комплексных градостроительных проектов в контексте сбалансированности территории

3.2 Оценка подготовленных комплексных градостроительных проектов в контексте сбалансированности территории

3.3 Рекомендации по решению проблем подготовки и реализации комплексных градостроительных проектов в контексте сбалансированности территории

Заключение

Список используемых источников

Приложения

В связи с реализацией решения о присоединении новых территорий к городу Москве особую актуальность приобрели вопросы комплексности инвестиционно-строительных проектов. Эти вопросы включают, в частности: мировой опыт и перспективы развития комплексного освоения территорий в Москве и Московской области, риски и условия ведения бизнеса при реализации проектов комплексного освоения территорий, механизм государственно-частного партнерства при реализации данных проектов, возможности эффективного взаимодействия застройщиков, инвесторов, ресурсоснабжающих организаций, городских структур и прочих участников процесса по обеспечению сбалансированности территорий. Вопросы единого понимания задач инвесторами, застройщиками, ресурсоснабжающими организациями, структурами исполнительной власти и других представителей строительного комплекса при реализации проектов комплексного освоения территорий является одним из важнейших аспектов успешной реализации проекта. Вопросы о «комплексности» развития той или иной территории, о степени «комплексности» градостроительного проекта, возникают и на этапе проектирования и на этапе реализации. Необходимо сказать, что понятие «комплексности» со стороны инвестора-застройщика и понятие «комплексности» со стороны городской власти могут быть совершенно разными. Так, руководитель Департамента развития новых территорий указал, что в Новой Москве «не нужны спальные районы», и проекты строительства новых жилых районов могут быть пересмотрены изза их несоответствия московским нормативам по обеспеченности социальной инфраструктурой, подразумевая, что осуществление данных проектов должно проводиться в рамках комплексного подхода. С другой стороны, инвесторы-застройщики, представляющие свои проекты на рынке недвижимости с целью реализации жилых и коммерческих помещений, также указывают на то, что именно на их территории и представлено комплексное развитие во всем его многообразии. Городские власти в свою очередь заявляют, что на всей территории Новой Москвы будет проведено комплексное освоение, а инвесторы-застройщики предлагают проекты комплексного освоения только в рамках проектируемого района, или жилого микрорайона, при этом субъективность оценки реалий складывающихся при комплексном освоении территорий присутствует с обеих сторон.

Согласно подпрограмме «Комплексное освоение и развитие территорий в целях жилищного строительства» федеральной целевой программы «Жилище» на 2011-2015 годы», принятой распоряжением Правительства Российской Федерации от 25 декабря 2008 г. № 1996-р, комплексное освоение территории рассматривается только в целях жилищного строительства. Можно ли говорить о комплексности градостроительных проектов в границах Москвы и Московской области, руководствуясь определением комплексного освоения территорий в данной подпрограмме? Практика реализации проектов комплексного освоения территорий в границах большого города предполагает не только жилищное строительство. Таким образом, понятие комплексности градостроительных проектов уже выходит за рамки определения в вышеназванной подпрограмме. Говоря о комплексности территории, инвесторы-застройщики и городские власти могут подразумевать разные характеристики территории, используя одно и то же понятие, когда, в конечном счете, «закрепляется» то понятие комплексности, которое было высказано той стороной, у которой оказалось больше рычагов влияния или наличие административного ресурса.

Кроме того, из виду упускается мнение самих горожан, что они понимают под комплексно развитым кварталом, районом и городом, соответственно.

Как бы то ни было, но именно потребности жителей являются основой, согласно которой разрабатываются социальные нормативы для проектов застройки территорий. Потребности потенциальных покупателей косвенно отражаются в рекламе, представленных застройщиками в буклетах и на сайтах, рекламирующих свои объекты продажи. Иногда интересы жителей в сохранении комплексно развитого квартала и района не совпадают с мнениями городских властей по комплексному развитию города (например, вырубка лесных насаждений в границах или недалеко от существующего жилого района для строительства новой автомобильной трассы, скоростной железной дороги, иного объекта инфраструктуры). Другим примером «вольного прочтения» в определении понятия комплексности является изначальное введение в заблуждение потенциальных жителей застройщиком (например, район Куркино, являющийся экспериментальным жилым районом, но в котором не было предусмотрено достаточного обеспечения жителей социальной инфраструктурой, а также решения острых транспортных проблем).

Таким образом, определение понятия «комплексности» территории зависит и от масштаба рассматриваемой территории (квартал, район и город), и от аудитории, определяющей для себя критерии комплексности (жители, инвесторы-застройщики, городская администрация). Конфликт интересов заключается в наличии различных ожиданий от реализации проекта комплексного развития территорий, что в последствие приводит к конфликту интересов между участвующими сторонами.

Кроме того, следует отметить одну из ключевых проблем - наличие сложностей и барьеров в реализации градостроительных проектов инвесторами-застройщиками в связи с несовершенством отечественной нормативно-правовой базы и ее практического применения в сфере градостроительства, громоздкой и затратной системой управления города и области. Таким образом, грамотно разработанный проект комплексного развития территории может быть не реализован в изначальном варианте по причине наличия разночтений, в том числе, и в практическом правоприменении, когда невозможность преодоления разного рода барьеров вынуждают застройщика отказаться от первоначального проекта комплексной застройки территории, и уже просто мобилизовать свои ресурсы для сдачи объекта в эксплуатацию.

Таким образом, существует проблема разного понимания понятия «комплексности», что влечет за собой определенные коллизии в нормативно-правовом регулировании процесса реализации градостроительного проекта, трудности во взаимодействии инвесторов-застройщиков с городскими властями, недовольства жителей и т.д. Четкое определение понятия «комплексности» градостроительных проектов, а также определение существующих барьеров в процессе реализации данных проектов, являются актуальными вопросами в развитии города на настоящий момент.

Исходя из вышесказанного, в данном исследовании меня интересуют следующие аспекты: - определение понятий «комплексности» локальный территорий (градостроительных проектов) и «сбалансированности» города в целом, теоретические аспекты указанных понятий, их проявлений в реальности городской жизни;

- нормативно-правового регулирование подготовки и реализации комплексных градостроительных проектов на сравнительном анализе отечественного и зарубежного законодательства (на примере РФ и ФРГ);

- варианты реализованных и нереализованных комплексных градостроительных проектов (на примере Москвы/МО), оценка степени их общегородской сбалансированности;

- некоторые рекомендации в контексте исследуемой темы.

Цель выпускной квалификационной работы состоит в выявлении соотношения понятий «комплексность» и «сбалансированность» применительно к градостроительным проектам и выработке на основе понимания и формализации такого соотношения рекомендаций по совершенствованию инструментов воздействия на развитие урбанизированных территорий.

Для достижения указанной цели были поставлены и выполнены следующие задачи: 1. Выявить сущность и типы соотношений между локальной комплексностью и общегородской сбалансированностью (некомплексностью - разбалансированностью). Определить критерии комплексности/сбалансированности градостроительных проектов с позиций жителей, инвесторов-застройщиков и администрации города;

2. Исследовать отечественный и зарубежный опыт законодательного обеспечения управления процессом подготовки и реализации комплексных градостроительных проектов (на примере РФ и ФРГ);

3. Рассмотреть варианты реализованных и не реализованных комплексных/сбалансированных проектов в Москве/МО, провести ранжирование проектов по шкале «комплексность-сбалансированность»;

4. Сформулировать выводы-рекомендации относительно нормативно-правовых инструментов воздействия на обеспечение комплексности-сбалансированности городских проектов.

Объектом моего исследования являются градостроительные проекты комплексного освоения городских территорий.

Предметом исследования является нормативно-правовые инструменты воздействия на комплексное и сбалансированное развитие городских территорий.

Гипотеза исследования состоит в том, что сама по себе реализация комплексных локальных проектов не всегда является безусловным благом во всех без исключения случаях. Сам факт реализации «локально благополучных» проектов может негативно воздействовать на сбалансированность всего города, для предотвращения чего требуется использовать соответствующие инструменты градорегулирования.

Согласно цели и задачам работы, моя выпускная квалификационная работа будет разделена на три главы.

Первая глава посвящена теоретическим аспектам комплексности градостроительных проектов и сбалансированности города в целом. Определение и систематизирование критериев комплексности/сбалансированности. Будут определены уровни комплексности градостроительных проектов: квартал, район, город. При этом предполагается понимать под «комплексностью» совокупность характеристик локальных территорий (кварталов, микрорайонов), а под «сбалансированностью» - совокупность характеристик нескольких локальных территорий, или города в целом. Также я постараюсь выявить критерии «комплексности/сбалансированности» с трех позиций: горожан, инвесторов-застройщиков и городской власти. Позиция горожан будет исследована с использованием методов проведения интервью. Позиция инвесторов-застройщиков будет исследована путем анализа их предложений проектов по развитию территорий. Позиция городских властей - путем анализа действующих нормативно-правовых документов.

Вторая глава посвящена сравнительному анализу нормативно-правовой базы нынешнего состояния законодательного обеспечения подготовки градостроительных проектов в РФ и ФРГ. В частности, мною для данного анализа будет проведено собственное исследование некоторой части следующих документов и их отдельных частей: Строительный кодекс Германии (Baugesetzbuch); Германское гражданское уложение (Bьrgerliches Gesetzbuch, аналог Гражданского кодекса); части Гражданского процессуального кодекса Германии (Zivilprozessordnung); части Налогового кодекса Германии (Abgabenordnung) на основании моего авторского перевода.

В нормативно-правовой базе ФРГ присутствует более жесткий регламент, в сравнении с российской практикой. При этом, не нужно понимать это как преимущество, скорее, это данность системы регулирования подготовки и реализации, в том числе, и комплексных градостроительных проектов, как в сфере развития застроенных территорий, так и в сфере развития свободных от застройки территорий. В связи с этим, сравнительный анализ нормативно-правовых положений России и Германии поможет сформировать рекомендации по улучшению российского законодательства. Главной задачей второй главы является определение барьеров в реализации градостроительных проектов, препятствующих достижению изначально заявленного уровня комплексности/сбалансированности, методов понуждения с позиции закона для обеспечения определенного уровня комплексности проектов и сбалансированности города в целом.

В третьей, заключительной главе работы будет проведен эмпирический анализ некоторых реализованных и/или нереализованных комплексных градостроительных проектов в Москве/МО, оценка степени их комплексности/сбалансированности соответственно. В заключение, согласно проведенной оценке будут представлены некоторые выводы-рекомендации по решению проблем подготовки и реализации градостроительных проектов в сферах законодательного регулирования и управления, с целью обеспечения комплексности проектов и сбалансированности города в целом.