Сущность кредита, его современные формы и виды. Сущность и нормативно-правовая база ипотечного жилищного кредитования, анализ зарубежного опта и возможности его применения. Характер ипотечного жилищного кредитования в России, банковская практика.
При низкой оригинальности работы "Коммерческие банки на рынке ипотечного жилищного кредитования", Вы можете повысить уникальность этой работы до 80-100%
Проблемы развития ипотечного кредитования в Российской Федерации являются одними из наиболее актуальных и наболевших. Эта система включает элементы ипотеки и оформления кредитов под залог объекта нового строительства, а также порционность предоставления кредита. Другая система основана на оформлении закладной на имеющуюся недвижимость и получении под нее кредита на новое строительство. Анализ зарубежной практики ипотечного кредитования показывает, что основной акцент при разработке новых инструментов привлечения капитала делается на обеспечении надежности инвестиций.
Введение
Ипотека, то есть обеспечение исполнения различных финансовых, экономических гражданско-правовых обязательств с использованием залога недвижимого имущества, традиционно служит в странах с развитой рыночной экономикой одним из важнейших инструментов обеспечения нормального функционирования финансово-экономического механизма, поддержания на должном уровне платежной дисциплины, надежной гарантией прав и законных интересов кредиторов, одним из наиболее эффективных способов перехода ресурсов в руки рентабельно действующих собственников.
Системы ипотечного инвестирования предусматривают механизм накоплений и долгосрочного кредитования под невысокий процент. Ипотечные ссуды используются для финансирования, приобретения, постройки и перепланировки как жилых, так и производственных помещений. Требование, в соответствии с которым для получения запрашиваемой ссуды заемщик должен быть совладельцем некоего строения, означает, что в подавляющем большинстве случаев залоговое имущество является надежным обеспечением выданной ссуды.
В настоящее время складывается несколько видов систем ипотечного кредита. Одна из них опирается на коммерческого застройщика, для которого недвижимость не предмет потребления, а товар и источник прибыли. Эта система включает элементы ипотеки и оформления кредитов под залог объекта нового строительства, а также порционность предоставления кредита.
Другая система основана на оформлении закладной на имеющуюся недвижимость и получении под нее кредита на новое строительство.
Существуют системы ипотечного кредита, которые предусматривают наряду с банковским кредитом под закладную использование ряда дополнительных источников финансирования, в частности, приватизационных сертификатов, дотаций муниципалитетов, финансовых средств предприятий и граждан, дополнительных кредитов банка под дополнительные закладные на земельный участок, дачу, гараж и другую недвижимость.
Наконец, возможно заключение контракта через посредническую фирму или аукцион на куплю-продажу имеющейся недвижимости с отсрочкой передачи прав собственности на нее на срок нового строительства, что позволяет финансировать новое строительство за счет выручки от фьючерсной продажи недвижимости. При этой системе снижаются коммерческие риски, связанные с нестабильностью цен на строительство.
Ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, которое залогодатель вправе продавать или отчуждать иным образом: земельные участки (в т.ч. участки из состава земель сельскохозяйственного назначения); предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома и квартиры; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; иное недвижимое имущество.
Таким образом, ипотека является в настоящее время одним из эффективных инструментов решения многих важных социальных, экономических и правовых проблем, существующих в нашей стране. Тем не менее, по мнению многих специалистов, в экономическом аспекте у ипотечного кредитования имеется наряду с большими перспективами и существенные проблемы. Решить эти проблемы непросто, но, с другой стороны, не делая попыток к их решению, невозможно повысить эффективность ипотечного кредитования. Все вышесказанное подтверждает актуальность и практическую значимость темы дипломной работы.
Цель работы заключается в проведении исследования и оценке роли коммерческих банков на рынке жилищного ипотечного кредитования. В рамках поставленной цели в работе сформулированы следующие задачи: - рассмотреть правовую и экономическую сущность ипотеки, ипотечного кредитования;
- проанализировать отечественный и зарубежный опыт ипотечного кредитования;
- исследовать проблемы участия банков в ипотечном кредитовании, проблемы использования ипотеки в жилищном кредитовании.
Объектом исследования в дипломной работе является рынок ипотечного жилищного кредитования в России, а предметом - ипотечный жилищный кредит. Выбор объекта и предмета исследования обусловлен сложившейся экономической ситуацией в экономике России.
В ходе исследований в рамках дипломной работы применялись различные методы: логический анализ, системный подход, метод экспертных оценок, ретроспективный анализ, табличный метод и другие.
1.1 Сущность кредита, современные формы и виды кредита
Банковский кредит - это предоставление банками денежных ссуд юридическим и физическим лицам. Ссуды выдаются обычно на определенный срок на условиях возвратности, чаще всего с выплатой заемщиком процента за пользование кредитом. Разнообразные виды кредитов различаются по форма, условиям, срокам предоставления и выплаты процентов.
В соответствии с требованиями Банка России предоставление кредита на различные потребности заемщиков может осуществляться несколькими способами: - в разовом порядке;
- многоразовым образом в меру потребности в пределах открываемой заемщику линии и срока кредитования, установленного в кредитном соглашении;
- посредством оплаты разрыва в платежном обороте организации в виде дебетового сальдо на его расчетном (текущем, корреспондентском) счете;
- на базе объединения кредитного потенциала ряда банков (консорциального кредита);
- другими способами.
Кредит может выдаваться как путем оплаты за счет него различного рода платежных документов, так и путем зачисления денежных средств на расчетный счет. Кредиты юридическим лицам предоставляются только в безналичном порядке, физическим лицам - в безналичной и наличной форме через кассу банка. При изменении условий кредитования банк-кредитор и клиент составляют дополнительное соглашение.
Задолженность по кредиту погашается путем списания денежных средств с расчетного счета заемщика либо по платежному требованию банка-кредитора (если клиент обслуживается в другом банке). Если речь идет о кредите физическому лицу, то погашение осуществляется согласно письменному распоряжению физического лица, путем почтового перевода, взноса в кассу банка наличных денег, удержания из заработной платы заемщика, являющегося сотрудником данного кредитного учреждения.
В современных условиях сроки кредитования организаций устанавливаются банками в следующих пределах: до 30 дней, от 31 до 90 дней, от 91 до 180 дней, от 180 до 1 года, от 1 года до 3 лет, свыше 3 лет.
К категории кредитов, выдаваемых юридическим лицам, относятся: - кредиты по овердрафту;
- кредиты по укрупненному объекту в пределах кредитной линии;
- синдицированные кредиты;
- целевые кредиты.
К кредитам, предоставляемым физическим лицам, можно отнести: - потребительские кредиты;
- ипотечный кредит.
Рассмотрим предоставленные виды банковских ссуд подробнее.
Кредитование по овердрафту. Овердрафт дословно означает переход за предначертанную границу, а применительно к взаимоотношениям с банком - задолженность банку, или списание сверх остатка средств. т.е. списание средств со счета клиента в банке сверх остатка на нем. Скорее это предоставление средств банком в случае, когда у клиента нет свободных денежных средств.
Технически это происходит тогда, когда на расчетном счете клиента образуется отрицательный баланс, средства израсходованы, но есть дополнительные платежные обязательства, которые требуют погашения, т.е. совокупность платежей по дебету счета превышает сумму средств по кредиту счета и возникает дебетовое сальдо.
По международным стандартам бухгалтерского учета на расчетном счете действительно может быть обозначено дебетовое сальдо, его покрытие за счет кредита и означает кредит по овердрафту.
В российской практике бухгалтерского учета действует другой порядок: образование дебетового сальдо на расчетном счете не предусматривается. Поэтому в чистом виде российский «овердрафт» лишь напоминает международную практику, но во многом отличается от нее. Обратим внимание на то, что овердрафт - это не дебетовое сальдо, не отрицательный остаток на расчетном счете, следовательно, не техническая процедура покрытия дефицита, а особая форма взаимоотношений банка с клиентом.
Краткосрочное кредитование по укрупненному объекту в пределах кредитной линии, иначе «кредитование в порядке кредитной линии». Это название вошло и в нормативные акты Центрального банка РФ. В Положении о порядке кредитования (размещения) кредитными организациями денежных средств их возврата(погашения) №54-П открытие кредитной линии представляет собой соглашение / договор «о максимальной сумме кредита, которую заемщик сможет использовать в течение обусловленного срока и при соблюдении определенных условий соглашения».
К сожалению, бытующее на практике название не отражает специфики этого вида кредита. Кредитование в пределах лимита кредитования (кредитной линии) свойственно подавляющему большинству банковских ссуд. При этом лимит не отражает качественной определенности предоставляемых денежных средств.
Более точно представляет содержание данного вида банковских ссуд объект кредитования, «соединяющий» многообразие потребности заемщика, - характеристика как кредита по укрупненному объекту в пределах кредитной линии.
Для отечественной практики это новый вид кредита, его не было как в дореволюционной России, так и в советский период. В настоящее время он получил довольно широкое распространение. В подавляющем большинстве банков, активно предоставляющих кредиты субъектам экономики, можно встретить данную форму кредитования. Как показывают исследования, в отдельных банках доля кредита по укрепленному объекту в пределах кредитной линии в совокупном кредитном портфеле достигала 65% и более.
Синдицированное кредитование. При переходе к рыночным отношениям возникает необходимость объединения деятельности банков в разных секторах рынка, особенно в сфере кредитных отношений. Цели создания объединений разнообразны, но чаще всего вязаны либо с проведением финансирования крупномасштабных мероприятий, сокращением риска по банковским операциям, либо с решением задач, которые не под силу решить одному банку. В рамах такого объединения риск, связанный с долгосрочным кредитованием, распределяется между участниками, что позволяет банкам - членам объединения поддерживать свои ликвидные резервы на более низком уровне.
Особое место в таких объединениях принадлежит банковским синдикатам, которые создаются для осуществления на совместной основе кредитных, гарантийных или иных кредитно-финансовых операций. Синдицироваться могут торговые кредиты, проектное финансирование, корпоративные кредиты, лизинговые сделки, кредитные линии, аккредитивы и т.д.
Создание банковских синдикатов, как правило преследует такие цели: увеличение масштабов операций путем привлечения дополнительных ресурсов, распределение рисков, сохранение определенного уровня ликвидности. Существенной мотивацией синдицированных объединений является возможность участия в престижной синдицированной сделке, налаживания деловых контактов, поиска новых партнеров, решения стратегических задач банка.
Синдикат представляет собой временное объединение на договорной основе различных коммерческих единиц, в том числе банков, для осуществления какого-либо проекта. В некоторых случаях такие образования могут действовать на бесприбыльной основе, не имея целью получение прибыли. Они создаются для координации деятельности на различных сегментах финансовых рынков.
По достижении цели - финансирование реализации намеченных инвестиционных, экологических, социальных, научно-технических или иных программ - банковский синдикат либо прекращает свою деятельность, либо заключает новый договор о синдицированном кредите. Деятельность банков-участников строится на принципах совместного долевого финансирования работ, соответствующих принятым обязательствам, а также на принципе материальной ответственности за их невыполнение или ненадлежащее исполнение.
Целевые кредиты - это кредиты, предоставляемые под конкретный (целевой) объект. В отличие от кредитов по совокупному объекту, охватывающему многообразие потребностей заемщика, данная форма кредита опосредует отдельные более частные объекты.
Поскольку частных целей у заемщика может быть несколько, ссудных счетов у него будет столько, сколько отдельных целевых объектов. При кредитовании совокупных потребностей задолженность отражается на одном ссудном счете. Каждая новая целевая ссуда при полном погашении в установленные сроки старой задолженности оформляется новым целевым кредитом, новым ссудным счетом.
При всем многообразии частных целей, на которые испрашиваются целевые кредиты, такие кредиты можно разделить на три группы.
В первую группу целевых кредитов входят кредиты, обслуживающие платежные потребности заемщика. Это так называемые платежные и расчетные кредиты. К ним можно отнести кредиты, предоставляемые для выплаты заработной платы, оплаты расчетных документов на перечисление денежных средств в бюджет, завершения зачета взаимных требований, выставления аккредитива и покупки чековых книжек, вексельного обращения.
Ко второй группе целевых кредитов относятся ссуды, предназначенные для удовлетворения потребностей, возникающих у заемщика в ходе производственного и торгового циклов. Среди этих ссуд можно выделить кредиты на накопление товарно-материальных ценностей, осуществление производственных затрат, переработку сырья, содержащего драгоценные металлы, осуществление затрат по добыче золота, на текущие нужды сельскохозяйственным предприятиям, на торгово-посреднические операции, включая кредиты, предназначенные для финансирования внутренних и внешних торговых контрактов, покупку в рассрочку товаров длительного пользования предприятиям розничной торговли.
К третьей группе целевых кредитов относятся кредиты, связанные с необходимостью прироста капитала. В современной отечественной практике к данной группе относится кредит на предоставление оборотного капитала в текущем году.
Потребительскими ссудами в нашей стране называют ссуды, предоставляемые населению. При этом потребительский характер ссуд определяется целью (объектом кредитования) предоставления ссуды.
В России к потребительским ссудам относятся любые виды ссуд, предоставляемых населению, в том числе ссуды на приобретение товаров длительного пользования, ипотечные ссуды, ссуды на неотложные нужды и пр. В отличие от российской трактовки потребительские ссуды в западной банковской практике определяют несколько иначе, а именно потребительскими называют ссуды, предоставляемые частным заемщикам для приобретения потребительских товаров и оплаты соответствующих услуг.
Классификация потребительских ссуд заемщиков и объектов кредитования может быть проведена по ряду признаков, в том числе по типу заемщика, видам обеспечения, срокам погашения, методам погашения, целевому направлению использования, объектам кредитования, объему.
По направлениям использования в России потребительский кредит подразделяют следующим образом: - на неотложные нужды;
- под залог ценных бумаг;
- на строительство и приобретение жилья;
- на приобретение автомобиля;
- на капитальный ремонт индивидуальных жилых домов, их газификацию и присоединение к сетям водопровода и канализации.
В настоящее время Сбербанк России предоставляет следующие виды долгосрочных кредитов.
Кредит на недвижимость - это кредит на приобретение, строительство, долевое участие в строительстве, реконструкцию, ремонт, проведение отделочных работ объектов недвижимости, в том числе квартиры, комнаты, жилого дома, дачи, садового домика, гаража, машино-места, земельного участка.
Строительный кредит. Как правило, за получением строительного кредита обращаются люди в возрасте до 45 лет с высшим образованием, являющиеся сотрудниками крупных и средних отечественных и иностранных компаний различных сфер экономики.
Ипотечный кредит. В последние годы российские коммерческие банки начали активно кредитовать клиентов под залог недвижимости: квартир, домов, дач, земельных участков, гаражей и пр. Основой развития новой для российских банков сферы банковского обслуживания частных лиц стало принятие федеральных законов «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
В Сбербанке России ипотечный кредит предоставляется на приобретение и строительство жилья в рамках договора о сотрудничестве, заключенного между банком и застройщиком. Обеспечением кредита служит залог приобретаемого жилья либо имущественных прав заемщика по договору инвестирования. Предварительная оплата заемщиком составляет не менее 10% стоимости жилья. Срок кредитования - до 15 лет.
Кредит на капитальный ремонт дома в сельской местности предоставляется в размере до 75% стоимости работ по капитальному ремонту дома с учетом среднемесячного заработка заемщика.
Кредит на покупку дома в сельской местности для сезонного проживания выдается на срок до пяти лет в размере базовой (остаточной) стоимости строения. Погашение кредита начинается со следующего после получения средств квартала.
Кредит на строительство и капитальный ремонт индивидуальных жилых домов для постоянного проживания выдается в размере до 75% сметной стоимости или перечня работ по ремонту дома на срок до пяти лет: первоначально - в размере 30% общей его суммы, а на ремонт и благоустройство - в размере 50%.
Кредит членам жилищно-строительных кооперативов предоставляется на срок до пяти лет в размете до 75% первоначального вступительного взноса. Погашение такого кредита начинается со следующего после получения ссуды квартала.
Кредит на покупку крупного рогатого скота или его молодняка выдается на срок до трех лет.
Кредит на строительство надворных построек выдается на срок до трех лет.
Кредит фермерским хозяйствам (сумма оговаривается в кредитном договоре) выдается на срок от трех до 15 лет в зависимости от объекта кредитования.
Кредит на неотложные нужды выдается наличными деньгами на срок до пяти лет в сумме, зависящей от заработка заемщика. Проценты за пользование кредитом дифференцируются в зависимости от срока кредитования.
Кредит «Молодая семья», отличительной особенностью которого является возраст ссудозаемщика. Это, как правило, молодые семьи, где оба супруга не достигли 30 лет и работают в разных сферах экономики.
Связанное кредитование под залог приобретаемых товаров. В настоящее время большой популярностью пользуется покупка автомобилей по схеме связанного кредитования. Кредит предоставляется на срок до пяти лет под 18,5% годовых в рублях.
Сбербанк России предоставляет кредиты только гражданам Российской Федерации.
Ипотечный кредит. Ипотечный кредит, выдаваемый под залог недвижимости, включая земельную собственность, является одной из форм кредитования, активно используемых в рыночной экономике. Земельная собственность вовлекает в систему рыночных кредитных отношений организации и население, имеющие в собственности приватизированные квартиры, земельные наделы, жилой фонд.
Ипотечный кредит играет большую роль в замещении государственных источников финансирования потребностей организаций и жилищного строительства банковским кредитом на надежной основе. Развитие ипотечного кредита способствует наращиванию инвестиционной активности хозяйствующих субъектов в условиях дефицитности кредитных ресурсов долгосрочного характера, высоких темпов инфляции.
Система ипотечного кредитования включает два направления: 1) непосредственную выдачу ипотечных кредитов хозяйствующим субъектам и населению;
2) продажу ипотечных кредитов на вторичном рынке (ипотечных обязательств), которая обеспечивает дополнительное привлечение ресурсов для кредитования.
Вторичный рынок ипотечных кредитов представляет собой совокупность отношений между участниками ипотечного рынка, обеспечивающий формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации закладных в ипотечные ценные бумаги и размещение их среди инвесторов.
Ипотечные кредиты всегда обусловливаются залогом недвижимости - ипотекой. Развитие ипотеки невозможно без существования собственника предмета залога, поскольку закладывать землю и недвижимость может только собственник предмета залога, а также его права свободного отчуждения находящейся в собственности недвижимости.
В российском законодательстве ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.
Ипотека - один из способов обеспечения обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право в случае неисполнения залогодателем обязательства получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости. Ипотека может использоваться в обеспечении любого денежного обязательства, в том числе обязательства по кредитному договору, что обусловливает существование ипотечного кредита.
Юридическое оформление сделок имеет большое значение для ипотечного кредитования, поскольку в основе этих сделок лежит право собственности или право хозяйственного владения на закладываемую недвижимость.
Межбанковские кредиты - это привлечение и размещение банками временно свободных денежных ресурсов кредитных учреждений, когда в роли кредиторов и в роли заемщиков выступают сами банки. Обычно свободными кредитными ресурсами располагают банки, имеющие солидную клиентскую базу, либо банки, проводящие взвешенную кредитную политику.
1.2 Ипотечное кредитование: понятие, сущность, значение жилищный ипотечный кредитование правовой
Термин «ипотека» впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э. (его ввел архонт Солон) и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями (первоначально в Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство).
Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, получившем название «ипотека» (от греч. hypotheka - подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли.
Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности. Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I в. н.э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам.
В период правления императора Антония Пия (II в. н.э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков, которые существовали наряду с другими специализированными банками, а также иными кредитными учреждениями - прообразами сберкасс и сберегательных ассоциаций.
Государство часто оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию. Так, при императоре Траяне были созданы специальные фонды для поддержки вдов и сирот, предоставлявшие ипотечные кредиты под 5% годовых (аналогичные финансовые системы были образованы в России в XIX в., правда поддержка, в основном, адресовалась представителям дворянского сословия).
Институт ипотеки в течение относительно небольшого времени прошел путь эволюции от фидуции (от лат. fiducia сделка на доверии, доверительная сделка) до более прогрессивной стадии - пигнуса (от лат. pignus - неформальный залог) и далее - до ипотеки.
При фидуции объект залога переходил в собственность кредитора, причем последний имел право либо возвратить недвижимость должнику после исполнения договора, либо продать ее, отказавшись от денежного требования.
Договор пигнуса предусматривал передачу недвижимости уже не в собственность, а во владение ею как гарантию кредитного обязательства. Кредитор не имел права оставлять предмет залога у себя и мог продать имущество только в случае невыполнения взятых должником обязательств, возвращая разницу между продажной ценой и остатком долга заемщику.
Становление классического института ипотеки было связано со сменой политико-экономических условий того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования и массовая передача земель арендаторам. Первоначально новая форма залога распространялась на орудия труда, которые арендаторы земель в силу объективных причин не могли передать собственникам земель (латифундистам). Позднее в ипотеку начала передаваться и недвижимость.
При ипотеке имущество оставалось во владении должника, а кредитор получал право истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы остатка долга заемщика. Примерно в таком виде институт залога существует до настоящего времени.
Наряду с ипотекой, возникавшей на основании договоренности сторон, вводились различные легальные ипотеки, действовавшие на основании закона (ипотека инвестора на инвестиции, ипотека на имущество неплательщика налога, ипотека на имущество опекуна, ипотека жены на имущество мужа и т.д.). Появились ипотеки, субординированные по времени возникновения (в силу договора) или по степени их важности (в силу закона). Развивался последующий залог одной и той же недвижимости нескольким лицам.
Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была велика. Достаточно сложные по структуре сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы. В связи с ослаблением этих государственных функций с закатом эпохи Древнего мира, институт ипотеки перестал существовать в течение нескольких веков, прежде чем появиться вновь в средневековом европейском законодательстве.
В современных условиях ипотечное кредитование имеет огромное значение для развития общественного производства и решения целого ряда проблем экономического и социального характера. Прежде всего, ипотека повышает стабильность и эффективность банковской системы страны: Во-первых ипотека усиливает обеспечение кредита в силу особенностей недвижимого имущества как объекта залога.
Недвижимость сравнительно мало подвержена риску гибели или внезапного исчезновения; ее наличие легко проверяется.
Недвижимость обладает ограниченной оборотоспособностью, сделки с недвижимостью регистрируются в государственных органах, что позволяет кредитору легко проконтролировать либо вообще запретить ее отчуждение.
Стоимость недвижимости имеет тенденцию к постоянному росту, что гарантирует кредитору погашение задолженности в полном объеме.
Во-вторых, высокая стоимость недвижимости и риск ее потери побуждают должника точно и своевременно исполнять свои обязательства. При невозврате кредита банк имеет возможность реализовать недвижимость и вернуть свои средства, что предполагает правильную оценку заложенного недвижимого имущества и развитый рынок недвижимости.
В-третьих, снижению риска при ипотечном кредите способствует целевой характер ссуд. Банк имеет право контролировать использование заемщиком средств, предоставленных в порядке ипотечного кредитования.
В-четвертых, при наличии вторичного рынка ссуд под недвижимое имущество коммерческие банки в случае необходимости могут продавать закладные и укрепить свою платежеспособность. Для ипотечных банков продажа закладных служит источником средств последующего кредитования.
И, наконец, при стабильной, нормально функционирующей системе ипотечного кредитования достигается наилучшее согласование интересов всех участников данного процесса, что снижает риск банковских операций.
Вторичный рынок закладных имеет огромное значение и для государства в целом. Он способствует переливу капитала в более рентабельную сферу экономики (диверсификация банковского капитала), а также уменьшает разницу между процентными ставками в различных географических регионах, что способствует формированию единой цены капитала в масштабе всей страны. Задача вторичного рынка закладных состоит в том, чтобы обеспечить постоянный приток ресурсов для кредитования и перелив средств из регионов, испытывающий избыток кредитных ресурсов, в те регионы, где наблюдается их дефицит.
Ипотечный банк является относительно устойчивым и рентабельным экономическим инструментом. Поэтому чем больше в банковской системе таких надежных банков, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность в экономической системе в целом.
Кроме того, ипотечное кредитование является существенным фактором экономического потенциала страны.
Во-первых, развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на состоянии реального сектора экономики. Ипотечное кредитование промышленных предприятий позволяет модернизировать производство, повышать качество и конкурентоспособность продукции практически во всех отраслях народного хозяйства, что в свою очередь, наращивает экономический потенциал страны.
Во-вторых, с помощью ипотечного кредита реализуется программа жилищного строительства, достигается непрерывность производства в строительстве. Строительство современного жилья вызывает спрос на многие комплектующие изделия, что стимулирует развитие многих отраслей экономики. Например, производство строительных материалов и конструкций, строительное и дорожное машиностроение, деревообработка и производство мебели, обоев, электрооборудования, металлоизделий и др. Новый импульс получает развитие транспортной инфраструктуры.
В-третьих, с помощью ипотечного кредита в систему рыночных кредитных отношений вовлекаются множество предприятий и широкие массы населения - собственники квартир, земельных наделов и другого недвижимого имущества. Благодаря этому государственное финансирование процесса замещается банковским кредитом. Это отвечает интересам общества в целом и отдельных экономических субъектов: повышает уровень инвестиционной активности хозяйствующих субъектов, банковской системы; в инвестиционный процесс широко вовлекаются свободные финансовые ресурсы.
В-четвертых, будучи дорогим товаром, жилье является одним из важнейших факторов стимулирования сбережений населения, что также способствует формированию инвестиционных ресурсов.
И наконец, развитие системы ипотечного кредита на рыночной основе способно вывести страну не только из инвестиционного, но и инфляционного кризиса, отвлекая средства из текущего оборота во внутреннее накопление.
Развитие ипотечного кредитования оказывает также положительное влияние на преодоление социальной нестабильности, которая обычно сопровождает экономический кризис, а именно: - ипотека оказывает положительное влияние на решение проблемы занятости. С одной стороны, развитие ипотечного кредита способно смягчить последствия безработицы: вследствие жесткой территориальной привязки строительства в производство вовлекаются дополнительные местные трудовые ресурсы. С другой стороны, кредитование под залог недвижимости содействует мобильности трудовых ресурсов;
- человек, имеющий собственный дом или квартиру, психологически более устойчив, он может создать семью, растить детей. Обеспечение хорошими жилищно-бытовыми условиями приводит и к улучшению здоровья нации, увеличению продолжительности жизни, что, в свою очередь, повышает трудоспособность населения.
Все это положительно сказывается на экономическом и социальном развитии страны. Таким образом, ипотечное кредитование, бесспорно, является перспективным направление банковской деятельности.
1.3 Нормативно-правовая база ипотечного жилищного кредитования
В настоящее время в Российской Федерации в целом созданы правовые основы для развития ипотечного жилищного кредитования. Основными нормативно-правовыми актами, регулирующими деятельность в указанной сфере являются.
Градостроительный кодекс Российской Федерации.
Жилищный Кодекс РФ. Раздел I.
Жилищный кодекс РФ. Раздел II.
Жилищный кодекс РФ. Раздел III.
Федеральные законы: - «О жилищных накопительных кооперативах» №215-ФЗ от 24.12.2004 г.;
- «О кредитных историях» №218-ФЗ от 24.12.2004 г.;
- «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ от 16.07.1998 г.;
- «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» №214-ФЗ от 30.12.2004 г.
Постановления Правительства РФ: - №655 от 7 ноября 2005 г. «О порядке функционирования накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих»;
- №46 от 28 января 2006 г. «О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности жилищных накопительных кооперативов»;
- №47 28 января 2006 г. «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу»;
- №285 от 13 мая 2006 г. «Об утверждении Правил предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы»
Основным законом, регулирующим отношения по поводу залога недвижимости, является Федеральный закон №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости). В данном законе: 1. Определены основные требования к содержанию договора об ипотеке и закладной; обозначен момент возникновения залога недвижимости; описана процедура государственной регистрации ипотеки. Договор об ипотеке подлежит государственной регистрации ипотеки. Именно с момента его государственной регистрации он считается заключенным и вступает в силу. Несоблюдение правил государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. До недавнего времени требовалось также нотариальное удостоверение договора ипотеки. При включении соглашения об ипотеке в кредитный ил иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.
2. Определены права и обязанности залогодателя при использовании имущества, заложенного по договору об ипотеке; переход прав на это имущество к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц.
3. Установлены понятие последующей ипотеки и условия, при которых она допускается, а также возможность уступки прав по договору об ипотеке.
4. Заложены основы развития вторичного рынка ипотечных кредитов.
5. Уделяется внимание особенностям ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и сооружений.
6. Четко отражены правоотношения в области ипотеки жилых домов и квартир.
Данный закон хоть и регулирует основные правоотношения, возникающие при ипотеке, имеет некоторые недостатки, которые не позволяют как кредиторам, так и заемщикам активно заниматься ипотечной деятельностью в связи с присущими ей высокими рисками. Речь идет об обращении изыскания на заложенное имущество, которое на практике реализовать достаточно сложно. Кроме того, закон не способствует полноценному созданию рынка закладных, как, например, в Германии, не вводит определенных стандартов их выпуска и их продажи инвесторам.
Однако развитию целостной рыночной системы ипотечного кредитования в том виде, в каком она существует в большинстве экономически развитых стран, все еще препятствует ряд правовых проблем. К этим проблемам можно отнести недостаточно четкие гарантии возврата кредитных средств в случае невыполнения должником своих обязательств; отсутствие правовых основ для создания надежных инструментов привлечения долгосрочных ресурсов от инвесторов и механизмов рефинансирования долгосрочных кредитов; несовершенство налоговой политики в этой сфере и другие.
Как следствие, в рамках действующей правовой и нормативной базы банки рассматривают операции по предоставлению жилищных ипотечных кредитов населению или строительных кредитов застройщикам как высокорискованные и недост
Вывод
Проблемы развития ипотечного кредитования в Российской Федерации являются одними из наиболее актуальных и наболевших. Существует целый спектр проблем, препятствующих развитию ипотечного кредитования: - экономическая нестабильность;
- низкий уровень доходов большей части населения, особенно по сравнению со стоимостью недвижимости;
- высокий уровень налогообложения физических и юридических лиц;
- высокая стоимость накладных расходов при работе с недвижимостью;
- недостаточная помощь государства в финансовых, организационных и законодательных вопросах;
- недостаток профессионалов для работы в ипотечном бизнесе.
Также существует проблема оценки предлагаемого в залог имущества: необходима стандартизация работы оценщиков.
В России в настоящее время складывается несколько основных систем ипотечного кредита. Одна из них опирается на коммерческого застройщика, для которого недвижимость - не предмет потребления, а товар и источник прибыли. Эта система включает элементы ипотеки и оформления кредитов под залог объекта нового строительства, а также порционность предоставления кредита.
Другая система основана на оформлении закладной на имеющуюся недвижимость и получении под нее кредита на новое строительство.
Анализ зарубежной практики ипотечного кредитования показывает, что основной акцент при разработке новых инструментов привлечения капитала делается на обеспечении надежности инвестиций. Активное участие в этом принимают государственные структуры, гарантируя инвесторам возврат средств и в то же время обеспечивая доступный кредит некоторым категориям заемщиков. Государство играет заметную роль в организации вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных заложенным имуществом. Для обеспечения нормального и бескризисного функционирования вторичного рынка ипотечных ценных бумаг государственные институты принимают на себя часть рисков, а также оказывают активную помощь кредитным учреждениям в проблемных ситуациях.
Опираясь на опыт рыночно развитых стран, государственные специализированные структуры, в которых взяли на себя инициативу в становлении ипотечного кредитования, в России необходимо всячески поддерживать Агентство ипотечного жилищного кредитования, которое будет способствовать развитию рынка долгосрочного ипотечного жилищного кредитования посредством: - инициирования создания вторичного рынка жилищных ипотечных кредитов, предоставляемых российскими коммерческими банками;
- стандартизации порядка предоставления, оформления и обслуживания жилищных ипотечных кредитов с целью снижения кредитных рисков и обеспечения высокой степени надежности ценных бумаг, выпускаемых Агентством;
- внедрения надежных процедур и правил ведения ипотечного кредитования путем предоставления технической помощи организациям, осуществляющим ипотечную деятельность, и обучения специалистов.
В мировой практике проблема привлечения банками средств для долгосрочных ипотечных кредитов решается в основном в рамках двух основных моделей: депозитарной модели института (основным источником средств которого являются привлеченные средства клиентов на расчетные счета и депозиты), а также модели ипотечного банка (основным источником средств которого является продажа долговых и заемных обязательств на вторичном рынке частным инвесторам). В России основными источниками средств для выдачи ипотечных кредитов являются, как правило, средства, привлекаемые банками на счета клиентов, которые носят обычно краткосрочный характер.
Устойчивое функционирование всех элементов инфраструктуры ипотечного рынка предполагает создание: - адекватной правовой и нормативной базы;
- эффективной системы судопроизводства и принудительного исполнения в вопросах, связанных с ипотечным кредитованием;
- эффективных налоговых льгот для всех участников рынка ипотечного кредитования (заемщиков, кредиторов, застройщиков, риэлтеров и инвесторов);
- надежных возможностей страхования различного вида рисков и ответственности;
- источников долгосрочных (и относительно дешевых) финансовых ресурсов для осуществления рефинансирования кредиторов;
- резервного жилого фонда для отселения заемщиков, лишенных права собственности на заложенное жилье.
Требуется использовать более гибкие подходы к развитию системы ипотечного кредитования, а именно необходимо поэтапное приближение к двухуровневой ее модели при ускоренном формировании первичного рынка ипотечных кредитов с использованием разнообразных переходных форм, приспособленных к особенностям платежеспособного спроса разных категорий и слоев населения с дифференциацией по регионам, а также учитывая ограниченность финансовых ресурсов.
Такой опыт уже накоплен регионами и его эффективность подтверждается возросшим реальным спросом на жилье, существенным увеличением объемов жилищного строительства с привлечением средств населения, созданием дополнительных доходов бюджета, которые могут направляться на дальнейшее кредитование населения с целью покупки или строительства жилья, улучшением социального климата в обществе и повышением доверия населения к властям.
В этой связи могут быть сформулированы следующие рекомендации: 1. В целях совершенствования нормативно-правовой базы обеспечивающей функционирование системы ипотечного жилищного кредитования представляется целесообразным скорейшее принятие Государственной Думой Федерального Собрания РФ закона о потребительском кредитовании: - ориентировать ипотечное кредитование в первую очередь на те категории населения, которые нуждаются в небольшом кредите, что позволяет при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами максимальное число заемщиков;
- использовать дифференцированные условия ипотечного кредитования различных категорий населения с учетом их доходов и платежеспособности;
- применять при формировании системы ипотечного кредитования меры, направленные на поддержку заемщика (организация накопительных программ, зачет стоимости имеющегося жилья в дополнение к собственным средствам граждан, а также использование с этой целью жилищных субсидий и жилищных сертификатов, предоставляемых гражданам в установленном порядке в соответствии с действующим законодательством).
В этих условиях у банков нет времени на раздумья. Необходимо продолжать активное внедрение ипотечных технологий и расширение спектра предоставляемых услуг.
Процесс развития ипотечного кредитования в Российской Федерации запущен. Принятие соответствующих законов, постановлений Правительства РФ, нормативных документов Банка России будет способствовать расширению рынка и массовому появлению новых участников. После преодоления последствий финансового кризиса темпы жилищного строительства и огромный потенциальный спрос населения на ипотечные услуги должны привести к значительному росту объемов выдаваемых по всей стране ипотечных кредитов. Финансовый рынок, подогреваемый инвестиционным спросом со стороны пенсионной системы крайне заинтересован в появлении качественных и надежных ценных бумаг, какими и являются во всем мире ипотечные ценные бумаги.
Только при мудрой кредитно-финансовой политике государства, творческом подходе организаторов и исполнителей местных программ долгосрочного жилищного финансирования и кредитования населения с использованием механизма ипотеки, возможно сформулировать и сформировать ту общенациональную идею, на которую претендует ипотечное жилищное кредитование.
Список литературы
жилищный ипотечный кредитование правовой
1. Алешкина Т., Дементьева С. «АТЖК спасает ипотеку», газета Коммерсантъ, - 7.11.2008. - №202.
2. Аникиенко Е., Птушкин Н., Чумовая Е. «За рубежом по прежнему выгоднее», бизнес-журнал для малого и среднего бизнеса, Новосибирск. - 2008. - №19. - октябрь.
3. Аргументы и факты // 19.11.2008. - №47. - С. 40.
4. А. Филатов, Б. Ляув, «Россия не строится», газета «Ведомости» - 15.10.08. - №195 (2217).
5. Бизнес в Сибири, газета информационной поддержки предпринимательства, Издательский дом «Бизнес-пресса» - октябрь 2008. - №10 (59).
6. В.М. Оселедец, Т.А Владимирова, Теория и практика «Ипотечного кредитования», 2006 г. - 148 с.
7. Гражданский кодекс Российской Федерации - М., 2002.
8. Жарковская Е.П., Банковское дело: учебник для студентов вуза, обучающихся по специальности «Финансы и кредит»; 5-е изд., исп. И доп. - М.: Омега-Л, 2007. - 476 с.
8. Жилищный кодекс РСФСР (от 24 июня 1983 г., изменения от 22 августа 1995 г.).
9. Ивакин И.В., Оселедец В.М. Современное состояние рынка ипотечного жилищного кредитования в России: секьюритизация ипотечных кредитов, журнал Аваль 2/2007. - 140 с.
10. Кричевский И.А., Калинин М.И. «Ипотечное жилищное кредитование», Москва, 2006.-147 с.
11. О банках и банковской деятельности: Федеральный закон РФ от 02 декабря 1990 г. №395-1.
12. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон РФ от 21.11.1997 г. №122-ФЗ (с изменениями от 5 марта, 12 апреля2001г., 11 апреля 2002 г.).
13. О государственной целевой программе «Жилище»: Постановление СМ РФ от 20 июня 1993 г. №595 (с изменениями от 7 октября, 26 ноября 19937., 25 мая 1994 г., 17 сентября, 29 декабря 2001 г., 24 января 2002 г.).
14. О банках и банковской деятельности: Федеральный закон от 02.12.1990 г. №395-1 (ред. от 02.02.2006 г.).
15. О кредитных историях: Федеральный закон от 30.12.2004 г. №218-ФЗ.
16. О кредитовании юридических лиц учреждениями Сберегательного банка Российской Федерации: Инструкция Сбербанка РФ от 26.10.1993 г. №26-р.
17. О порядке формирования и использования резерва на возможные потери по ссудам: Инструкция Центрального Банка РФ от 30.06.1997 г. №62-а.
18. Об агентстве по ипотечному жилищному кредитованию: Постановление Правительства РФ от 26 августа 1996 г. №101014.
19. Об ипотеке (залоге недвижимости): Методические рекомендации по применению профессиональными участниками рынка ценных бумаг Федерального закона: Утверждены распоряжением Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 26 февраля 1999 г. №195-р.
20. Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон РФ от 16.07. 1998 г. №102-ФЗ (с изменениями от 5 марта, 12 апреля 2001 г., 11 апреля 2002 г.).
21. Об обязательных нормативах банков: Инструкция Банка России от 16.01.2004 г. №110-И.
21. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: Федеральный закон от 29.07.1998 г. №135-ФЗ (с изменениями от 21 декабря 2001 г., 21 марта, 14 ноября 2002 г. 10 января, 27 февраля 2003 г.).
22. О кредитных историях: Федеральный закон РФ от 24.12.2004 г. №218.
23. О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации: Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. №28.
24. О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности: Положение Банка России от 26.03.2004 г. №254-П (в ред. от 20.03.2006 г. №1671-У).
25. О развитии системы ипотечного жилищного кредитования: Письмо Госстроя РФ от 9 августа 1999 г. №СК-2725/29.
26. О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы: Указ Президента РФ от 24 декабря 1993 г. №2281.
27. Об установлении процентной ставки по кредитам Банка России, обеспеченным залогом и поручительствами: Указание ЦБ РФ от 19.03.2003 г. №1281-У.
28. Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. №219 (с изменениями от 23 декабря 1999 г., 3 октября 2002 г.).
29. Основы банковского дела в РФ: Уч. пособие / под. ред О.П. Семенюты. - Ростов н/Д., 2003. - 178 с.
30. Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики [Электронный ресурс]. Режим доступа: www.gks.ru.
31. Кричевский И.А., Калинин М.И. «Ипотечное жилищное кредитование», Москва, 2006. - 147 с.
33. Налоговый кодекс Российской Федерации (части первая и вторая): ФЗ от 05.08.200 г. №117-ФЗ (принят ГД ФС РФ 19.07.2000) (ред. От 04.12.2007, с изм. От 06.12.2007) (с изм. И доп., вступающими в силу с 05.01.2008).
