Исследование правового регулирования договора найма жилых помещений - Дипломная работа

В нынешних социально-экономических условиях, когда осуществлена реструктуризация жилищного фонда через массовую приватизацию жилых помещений (государственного и значительной части указанного общественного жилищного фонда) и активно развивающийся рынок жилья (как первичный, так и вторичный). Возникла необходимость упорядочения норм, регулирующих правоотношения по найму и в частности поднайму жилых помещений. Причем значительную часть в государственном жилищном фонде занимают служебные жилые помещения, жилые помещения социального пользования и специального фонда, общежития, в которых права пользования и владения ограничены. Действующие Жилищный [2] и Гражданский [3]кодексы Республики Беларусь (далее ГК и ЖК) не содержат терминологического понятия «коммерческий наем жилого помещения» или «аренда жилого помещения». 27] как соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование за плату.Часть 1 этой статьи устанавливает: «Договор найма жилого помещения - соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование» [2, ст. № 371 утверждены типовые договора найма: жилых помещений государственного жилищного фонда; жилого помещения социального пользования государственного жилищного фонда [8]; найма служебного жилого помещения государственного жилищного фонда [9]; общежития [7]; частного жилищного фонда [10]. По договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда наймодатель (местный исполнительный и распорядительный орган или предприятие, учреждение, организация государственной формы собственности) обязуется предоставить за плату нанимателю во владение и пользование жилое помещение. Граждане, вселенные нанимателем в соответствии с положениями настоящей статьи в занимаемое им жилое помещение, приобретают равное с нанимателем и другими членами семьи право пользования жилым помещением, если между этими гражданами и нанимателем с совместно проживающими с ним членами семьи не было иного письменного соглашения о порядке пользования жилым помещением. Наниматели, занимающие жилые помещения по договору найма с превышением нормы предоставления общей площади жилого помещения социального пользования, вправе с письменного согласия проживающих совместно с ними совершеннолетних членов семьи требовать предоставления им в порядке, установленном законодательством Республики Беларусь, жилых помещений меньшего размера взамен занимаемых.Договор найма жилого помещения может быть в судебном порядке признан недействительным в случаях: - предоставления гражданами не соответствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных условий; нарушения прав других граждан или юридических лиц на указанное в договоре найма жилое помещение; №3 «О некоторых вопросах применения судами жилищного законодательства» на требование о признании недействительными других сделок с жилыми помещениями распространяются сроки исковой давности, установленные ст. Если эти граждане ранее пользовались жилым помещением в доме государственного жилищного фонда, им при выселении предоставляется это жилое помещение или другое жилое помещение; если они пользовались таким жилым помещением в другом населенном пункте, то подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения. При признании договора найма жилого помещения недействительным по иным причинам граждане, указанные в договоре найма жилого помещения, подлежат выселению с предоставлением другого жилого помещения или жилого помещения, которое они ранее занимали.30 ЖК члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним и вселенные в установленном Жилищным Кодексом порядке, пользуются наравне с нанимателем правами и исполняют обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения, а совершеннолетние члены семьи нанимателя несут солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из договора найма, если иное не предусмотрено письменным договором между ними. Ч.1 этой статьи устанавливает: "Договор найма жилого помещения - соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование" [2, ст. В него входят договоры: найма жилого помещения, предоставляемого малообеспеченным нетрудоспособным гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, а также гражданам, имеющим право получить жилое помещение вне очереди; найма жилого помещения в специальном доме; найма служебного жилого помещения; найма жилого помещения в общежитии; б) договор найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда. С малообеспеченным нетрудоспособным гражданином договор найма жилого помещения заключается при наличии следующих юридических фактов: состояние гражданина на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий; среднемесячный совокупный доход на каждого члена семьи данного нанимателя не должен превышать утвержденного бю

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

1. Общая характеристика и юридическая природа договора найма жилого помещения

1.1 Понятия, стороны, предмет, срок договора найма жилого помещения. Классификация договоров найма

1.2 Основания и порядок признания договора найма недействительным

2. Порядок пользования жилым помещением на основании договора найма

2.1 Заключение договора найма

2.2 Права и обязанности сторон по договору найма жилых помещений

2.3 Изменение жилищных правоотношений найма жилых помещений

3. Расторжение договора найма жилых помещений. Выселение. Случаи выселения граждан из Жилых помещений государственного жилищного фонда

Заключение

Список использованных источников

Государство гарантирует права и свободы граждан Беларуси, закрепленные в Конституции, законах и предусмотренные международными обязательствами государства [1].

В нынешних социально-экономических условиях, когда осуществлена реструктуризация жилищного фонда через массовую приватизацию жилых помещений (государственного и значительной части указанного общественного жилищного фонда) и активно развивающийся рынок жилья (как первичный, так и вторичный). Возникла необходимость упорядочения норм, регулирующих правоотношения по найму и в частности поднайму жилых помещений.

По данным Министерства статистики, на 1 января 2007 года из общего объема жилищного фонда 84 процента составлял частный жилищный фонд и 16 процентов - государственный жилищный фонд. Причем значительную часть в государственном жилищном фонде занимают служебные жилые помещения, жилые помещения социального пользования и специального фонда, общежития, в которых права пользования и владения ограничены.

Как известно, правовые возможности удовлетворения потребностей граждан в жилище посредством заключения договоров найма жилых помещений являются традиционными и преимущественно использовались ранее в обобществленном жилищном фонде в СССР и Белорусской ССР.

В новых социально-экономических условиях конституционное право граждан Республики Беларусь обеспечивается развитием государственного и частного жилищного фонда, содействием гражданам в приобретении жилья. Гражданам, нуждающимся в социальной защите, жилище предоставляется государством и местным самоуправлением бесплатно или по доступной для них плате.

Действующие Жилищный [2] и Гражданский [3]кодексы Республики Беларусь (далее ГК и ЖК) не содержат терминологического понятия «коммерческий наем жилого помещения» или «аренда жилого помещения». Гражданский кодекс предусматривает, в частности, аренду зданий и сооружений [3, ст. 578, 621], как имущественный наем, и договор найма жилого помещения [3, ст. 642], отношения по которому регулируются Жилищным кодексом. Жилищный кодекс, в свою очередь, договор найма жилого помещения трактует [2, ст. 27] как соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование за плату. Типовые договоры найма жилых помещений утверждаются в порядке, определяемом Советом Министров Республики Беларусь.

В соответствии с вышеизложенным значительный интерес представляют вопросы, регулирующие найм жилых помещений в Республике Беларусь.

Цель работы - исследование правового регулирования договора найма жилых помещений.

Для достижения ее были рассмотрены следующие вопросы: - Дать общую характеристику и юридическую природу договора найма жилого помещения. В том числе рассмотреть понятия, стороны, предмет, срок договора найма жилого помещения. Классификацию договоров найма. Основания и порядок признания договора найма не действительным.

- Рассмотреть порядок пользования жилым помещением на основании договора найма. Заключение договора найма. Права и обязанности сторон по договору найма жилых помещений. Изменение жилищных правоотношений найма жилых помещений.

- Выделить случаи расторжения договора найма жилых помещений. Выселения. Выселения граждан из жилых помещений государственного жилищного фонда

При написании работы использованы монографии и работы таких белорусских ученых как Чигир В.Ф. [3], Бруй М.Г. [4] А так же нормативные акты, регулирующие данные жилищные правоотношения: Конституция Республики Беларусь [1]; Жилищный Кодекс Республики Беларусь 1999г. ; Указ Президента Республики Беларусь «О некоторых мерах по регулированию жилищных отношений» №565; положение «Об общежитиях» [7]; и др.

При написании работы использовались общие методы (сравнение, системный подход, анализ и синтез, дедукции и индукции) и частные методы (сравнительно-правовой метод, метод толкования правовых норм).