Ипотека в развитых странах - Дипломная работа

В сознании большинства жителей России с советских времен прочно укрепилась мысль о том, что государство должно обеспечить их жильем, причем всех без исключения и бесплатно. Государство не очень поощряло развитие жилищно-строительных кооперативов (единственной в то время формы участия граждан в самостоятельном обеспечении себя жильем), а потому стать членом ЖСК можно было только по знакомству. Разрешить ее, по мнению многих политиков и экономистов, может ипотечное кредитование и жилищно-строительные кооперативы нового типа. Как показывает мировая практика, большинство граждан в странах с развитой экономикой уже давно апробировали и успешно пользуются ипотечным кредитованием. Поэтому для жителей развитых стран жизнь в кредит - обычная процедура, и, к примеру, тот же процесс приобретения жилья, так сказать, в долг, не вызывает опасений ни самих граждан, ни банковских структур.Вместе с тем, законодатель регулярно принимает нормативные акты, которые должны способствовать становлению данного института в России (осенью 2003 г. был принят Федеральный закон от 11.11.2003 N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах", на протяжении 2004 г. вносились изменения в Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости) ", наиболее существенные из которых были внесены Федеральным законом от 30.12.2004 N 216-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). Ипотека предполагает регистрацию залоговых сделок в унифицированном порядке едиными органами в тесной связи с юридической практикой, судом, арбитражем, в результате чего исключается вероятность ошибочного повторного залога. Правоотношения, возникающие в связи с залогом недвижимого имущества, регулируются Гражданским кодексом РФ в главе "Обеспечение обязательств", а специальные правила по сравнению с общими установлены Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в ЕГРП, в том числе: земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо части земельных участков, площадь которых меньше нормативно установленной; Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (п.2 ст.10 Закона об ипотеке). По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений (ст.5 ФЗ "Об ипотеке"). Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом (ст.2 ФЗ "Об ипотеке"). Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.История развития ипотеки в России представляется крайне полезной не только в познавательном плане, но и в практическом, поскольку именно здесь было придумано несколько гениальных схем делать деньги почти из воздуха. Помещик, нуждавшийся в деньгах, обращался в банк с просьбой предоставить ему кредит под залог имения. Так, земельные банки и кредитные товарищества выдавали кредиты под залог недвижимости не деньгами, а ценными бумагами, обеспеченными закладываемой недвижимостью. К сожалению, развитие системы кредитования под залог недвижимого имущества и, прежде всего, земли было остановлено событиями октября 1917 года. Ипотечный кредит в то время, как правило, ассоциировался с поземельным кредитом и предоставлялся различного рода поземельными банками, то есть в основном преобладала ипотека без жилья.Ипотечные банки - банки, специализирующиеся на предоставлении долгосрочных ссуд под залог недвижимости - земли и строений. В их функции входит долгосрочное кредитование жилищного строительства, модернизация зданий и сооружений, финансирование капиталовложений в промышленности и сельском хозяйстве (осуществляется под ипотеку), предоставление коммун

Содержание

Введение

Глава 1. Экономические и правовые основы ипотечного жилищного кредитования

1.1 Основные экономические и правовые понятия в ипотеке и ипотечном кредитовании физических лиц

1.2 Ипотечное кредитование в современной России

1.3 Система ипотечного кредитования в Европе, США, Канаде

Глава 2. Прикладные аспекты ипотечного жилищного кредитования как инструмента бизнеса

2.1 Проблемы участия банков в ипотечном кредитовании

2.2 Основные особенности кредитования жилищного строительства

2.3 Проблемы финансирования деятельности строительных предприятий с помощью ипотечного жилищного кредитования

Глава 3. Направления совершенствования механизма возвратности ипотечных кредитов

3.1 Основные принципы обеспечения возвратности ипотечного кредита физических лиц

3.2 Финансовые риски и страховая защита в жилищном ипотечном кредитовании

3.3 Методы оценки рыночной стоимости объектов ипотеки

Заключение

Список используемых источников

В сознании большинства жителей России с советских времен прочно укрепилась мысль о том, что государство должно обеспечить их жильем, причем всех без исключения и бесплатно. И тогда государство еще пыталось это делать. Однако квадратных метров сдавалось все больше, а очереди на жилье становились все длиннее. С одной стороны, уравнительный принцип обеспечения бесплатным жильем всех нуждающихся без учета их материального достатка порождал иждивенческие настроения даже у тех людей, которые могли бы вкладывать свои личные средства в строительство собственного жилья. С другой стороны, желающие самостоятельно построить или купить квартиру это свое желание не могли реализовать. Государство не очень поощряло развитие жилищно-строительных кооперативов (единственной в то время формы участия граждан в самостоятельном обеспечении себя жильем), а потому стать членом ЖСК можно было только по знакомству.

Правда, в 1986 году на XXVII съезде КПСС прозвучала мысль о том, что решение жилищного вопроса в СССР возможно только через жилищно-строительные кооперативы, но было уже поздно. Наступили другие времена, вызвавшие иные крайности, когда государство фактически отказалось брать на себя обязательства по обеспечению всех граждан бесплатным жильем, зато разрешило его свободную куплю-продажу. Жилье резко подскочило в цене, а платежеспособность населения упала. Ситуация сохраняется до сих пор.

Разрешить ее, по мнению многих политиков и экономистов, может ипотечное кредитование и жилищно-строительные кооперативы нового типа.

Как показывает мировая практика, большинство граждан в странах с развитой экономикой уже давно апробировали и успешно пользуются ипотечным кредитованием. Сам по себе ипотечный кредит - это не что иное, как долгосрочная ссуда, выдаваемая под залог существующей или приобретаемой недвижимости. То есть для того, чтобы купить новую квартиру или другой объект недвижимости, тому же американцу, достаточно, собрав необходимые документы, просто прийти в свой банк и получить недостающую или требуемую сумму, а потом в течение оговоренного срока (как правило, в течение 25 лет) ее погашать по согласованной схеме. Поэтому для жителей развитых стран жизнь в кредит - обычная процедура, и, к примеру, тот же процесс приобретения жилья, так сказать, в долг, не вызывает опасений ни самих граждан, ни банковских структур.

Для России ипотека - новое направление. Ведь на самом деле ипотека - это сугубо коммерческая деятельность финансовых организаций по предоставлению займов под залог недвижимости.

Последние несколько лет Россия активно учится жить в кредит. Несмотря на высокие проценты кредита, все больше покупателей делают выбор в пользу более дорогой бытовой техники, компьютеров или автомобилей, предпочитая недостающую сумму занять у банка. И лишь один товар, хоть и продается в кредит, все еще остается таким же недоступным и желанным, как и много лет назад? Квартирный вопрос испортил уже не одно поколение россиян.

Ипотечное кредитование сегодня единственная возможность улучшить жилищные условия. Без его функционирования затруднены реализация построенных домов и квартир и процесс воспроизводства в строительстве. В странах с неразвитым кредитованием под залог недвижимости нет и не может быть мобильности трудовых ресурсов и свободы выбора места жительства.

Целью данной работы является сравнение американской и германской модели ипотечного кредитования применительно к условиям РФ.

Основными задачами, подлежащими раскрытию в данной работе, являются: 1. Определение основных экономических и правовых понятий ипотечного кредитования физических лиц;

2. Рассмотрение механизмов ипотечного кредитования в современной России, Европе, США;

3. Рассмотрение прикладных аспектов ипотечного жилищного кредитования как инструмента бизнеса;

4. Выработка предложений по основным направлениям совершенствования возвратности ипотечных кредитов.

Предмет исследования - рынок ипотечного кредитования.

Информационной базой исследования являются законодательные и нормативно-правовые акты в области ипотечного кредитования, книги и учебные пособия экономистов в области кредитования, а также статьи и публикации современных журналов, таких как "Наши деньги", "Главбух", "Предприниматель без образования юридического лица" и т.д.

Практической базой исследования являются ипотечные кредиты, выдаваемые физическим лицам по американской и германской схеме кредитования.