Понятие, сущность и общий порядок предоставления ипотечного кредита. Стандартная процедура получения ипотечного кредита в современной России. Анализ системы ипотечного кредитования Уфимского отделения №7760 Сбербанка России. Кредитный и процентный риск.
Ипотека - это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. В случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной. Ипотечный кредит - это кредит, обязательство, возвращение которого обеспечено залогом недвижимого имущества (ипотекой). В договор об ипотеке стороны включают следующие условия: предмет ипотеки; цена передаваемого в ипотеку помещения; существо основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (предоставление кредитных средств); размер основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размер предоставляемого кредита); срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (срок, на который предоставляется кредит); указание на то, что передаваемое в ипотеку имущество находится в пользовании у заемщика (он же залогодатель по договору об ипотеке); требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества; основания обращения взыскания на предмет ипотеки и другие.Западноуральского банка Сбербанка России имеет отдельный баланс, который входит в баланс Сбербанка России. Отделение банка в своей деятельности руководствуется законодательством РФ, иными нормативными правовыми актами, в том числе нормативными актами Банка России, указаниями Национального банка РБ, действует на основании Положения и Устава Сбербанка России. Деятельность банка осуществляется на основе утвержденных Сбербанком России планов (бизнес-плана, финансового плана и других), разрабатываемых отделением с учетом особенностей его деятельности в порядке, определенном Сбербанком России. При минимально допустимом значении в 10 процентов у банка фактическое значение этого показателя составило по состоянию на 1 января 2009 года - 31,29 процентов, на 1 января 2010 года - 30,10 процентов и на 1 января 2011 года - 24,72 процентов. Выдавая кредиты физическим и юридическим лицам, банк формирует свой кредитный портфель.Заемщику ипотечный жилищный кредит дает возможность жить в своей собственной новой квартире уже сегодня, а расплачиваться за нее постепенно в течение нескольких лет, кредитору - получать гарантированный стабильный доход при сравнительно низких рисках, строительной компании - привлекать дополнительные средства для строительства, государству - успешно решать проблему обеспечения жильем населения. В России в настоящее время уже создана необходимая основа для развития системы ипотечного жилищного кредитования. Приняты и уже действуют базовые для ипотеки законы, разработана «Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ». В настоящее время в России производятся попытки внедрения различных зарубежных моделей ипотечного жилищного кредитования. В целом, анализируя российский рынок ипотечных жилищных кредитов, необходимо отметить тот факт, что наибольшее развитие ипотечное кредитование получило в центральных регионах России.
Введение
В настоящее время в России в числе первоочередных задач социально-экономического развития стоит задача формирования рынка доступного жилья посредствам создания условий для увеличения платежеспособного спроса населения на жилье, и увеличения объемов жилищного строительства.
По оценкам Госстроя и результатам различных социологических исследований, в России до 80% населения нуждается в улучшении жилищных условий, около 27% населения проживает в неблагоустроенных квартирах и около 2% - в квартирах, находящихся в аварийном состоянии. Основной причиной этому служит низкий уровень жизни населения и сокращение объемов строительства.
Создание условий, способствующих повышению доступности жилья и расширению платежеспособного спроса населения на жилье, непосредственно связано с развитием и расширением системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования. Выстраиваемая в настоящее время система ипотечного жилищного кредитования должна отвечать требованиям всех участников рынка, и в первую очередь, кредитных организаций и потенциальных заемщиков, поэтому принципиальным вопросом является формирование модели ипотечного кредитования, которая послужит базой для установления и развития ипотечных отношений в будущем.
Ипотека является одним из эффективных инструментов решения многих важных социальных, экономических и правовых проблем, существующих в нашей стране. Тем не менее, по мнению многих специалистов, в экономическом аспекте у ипотечного кредитования имеется наряду с большими перспективами и существенные проблемы, особенно обострившиеся в связи с финансовым кризисом. Проблемам развития системы ипотечного жилищного кредитования в последнее время уделяется все большее внимание со стороны органов государственной власти. Решить эти проблемы непросто, но, с другой стороны, не делая попыток к их решению, невозможно повысить эффективность ипотечного кредитования.
Кроме того, ипотека содержит в себе огромный потенциал экономического развития, развития кредитной системы. Она позволяет недвижимости превращаться в рабочий капитал, дающий возможность кредиторам получить гарантированный доход, а населению финансировать покупку жилья. Значимость ипотечного кредитования, оценка возможности эффективного функционирования данной системы в современных российских условиях обусловило выбор темы исследования.
Целью исследования является анализ системы ипотечного кредитования в Уфимском отделении №7760 Сбербанка России.
В рамках поставленной цели в работе сформулированы следующие задачи: ? рассмотреть сущность ипотеки и ипотечного кредитования;
? выявить состояние ипотечного кредитования в России;
? раскрыть проблемы развития ипотечного кредитования;
? проанализировать систему ипотечного кредитования Уфимского отделения №7760 Сбербанка России.
Предметом исследования является система ипотечного кредитования в России.
Объектом исследования - деятельность Уфимского отделения №7760 Сбербанка России в области ипотечного кредитования.
Эмпирической базой исследования послужили законодательные и иные нормативные акты, нормативно-правовые акты субъектов РФ, работы отечественных ученых и специалистов по ипотечному кредитованию, а также экономическая литература, данные периодических изданий, интернет-сайтов российских операторов ипотечного жилищного кредитования.
1. Теоретические основы ипотечного жилищного кредитования
1.1 Понятие, сущность и общий порядок предоставления ипотечного кредита
Ипотека - это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. Обязательство должника может быть не только банковским, но и обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда и т.п.
Ипотека характеризуется следующими отличительными чертами [3, с. 120]: Во-первых, ипотека, как и всякий залог, - это способ обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства - займа или кредитного договора, договора аренды и т.д. Следовательно, ипотека базируется на основном обязательстве, так как без него она теряет смысл.
Во-вторых, в качестве предмета ипотеки всегда выступает недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: предприятия, жилые дома, другие здания, сооружения.
В-третьих, предмет ипотеки всегда находится во владении должника. Он же остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества, но лишается права распоряжения им.
В случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной.
Ипотечный кредит - это кредит, обязательство, возвращение которого обеспечено залогом недвижимого имущества (ипотекой).
Ипотечное кредитование - это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов [14, c. 12].
Несмотря на интернациональный характер института залога недвижимого имущества, ипотека в разных странах имеет свое место и смысл.
Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам [5, c. 5].
1. По объекту недвижимости: - земельные участки;
- предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
- жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
- дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
2. По виду кредитора: - банковские;
- небанковские.
3. По виду заемщиков как субъектов кредитования: - кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;
- кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;
4. По степени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться: - сотрудникам банков;
- сотрудникам фирм - клиентов банка;
- клиентам риэлтерских фирм, клиенты;
- лицам, проживающим в данном регионе;
- всем желающим.
5. По способу рефинансирования.
Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов
6. По срокам кредитования.
В ряде стран классификация кредитов различается по срокам (табл. 1).
Таблица 1. Классификация кредитов по срокам
Виды кредитов Великобритания Страны континентальной Европы США Россия
Краткосрочные До 3-х лет До 1 года До 1 года До 1 года
Среднесрочные 3-10 лет 1-5 лет 1-10 лет 1-3 года
Долгосрочные Более 10 лет Более 5 лет Более 10 лет Более 3-х лет
7. По способу амортизации долга: - постоянный ипотечный кредит;
- кредит с переменными выплатами;
- кредит с единовременным погашением согласно особым условиям.
8. По виду процентной ставки: - кредит с фиксированной процентной ставкой;
- кредит с переменной (плавающей) процентной ставкой.
9. По возможности досрочного погашения: - с правом досрочного погашения;
- без права досрочного погашения;
- с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.
10. По степени обеспеченности (величине первоначального платежа). Сумма кредита может составлять от 50 до 100% стоимости заложенного имущества.
Кроме того, ипотечные кредиты могут быть: - обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами);
- субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.
Одним из видов кредитования населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование [5].
Долгосрочный ипотечный жилищный кредит - это кредит, предоставленный на срок 3 года и более соответственно банком (кредитной организацией) или юридическим лицом (некредитной организацией) физическому лицу (гражданину) для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства [2, c. 25].
Предметом ипотеки может быть жилой дом, квартира.
Долгосрочный ипотечный жилищный кредит выдается на условиях платности, срочности и возвратности, а также при строгом контроле за использованием кредитных средств [3, с. 145].
Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение приобретенного за счет кредитных средств и переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.
Право собственности на жилое помещение должно быть подтверждено соответствующими документами (свидетельством о собственности, зарегистрированным договором купли-продажи жилого помещения, договором мены и т.д.), оформленными в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Передаваемое в ипотеку жилое помещение должно быть свободно от каких-либо ограничений прав на него, в том числе прав третьих лиц, за исключением прав членов семьи собственника-залогодателя.
Приобретенное за счет кредита жилье должно использоваться заемщиком преимущественно для проживания. Сдача приобретенного жилья в аренду возможна только при согласии кредитора, что специально оговаривается в кредитном договоре.
Кредит и проценты по нему выплачиваются в форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных платежей (ежемесячный платеж включает полный платеж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными на весь кредитный период). Это удобно как для заемщика (поскольку он может четко планировать свой семейный бюджет), так и для кредитора.
Величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30 - 35 процентов совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период. При процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.
Важным условием жилищной ипотеки является обязательное страхование, которому подлежат имущественные интересы, связанные с жизнью, здоровьем, трудоспособностью, а также приобретаемой недвижимостью заемщиков. Заемщиком (созаемщиком) со страховой компанией заключается комплексный договор страхования, объединяющий личное и имущественное страхование.
Основными субъектами классической ипотечной схемы являются: 1) заемщики - физические лица, граждане Российской Федерации, заключившие кредитные договоры с банками (кредитными организациями) или с юридическими лицами (некредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья (ипотека);
2) продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим и юридическим лицам, по их поручению;
3) кредиторы - банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы) [2, с. 45].
Основными функциями кредитора являются: - предоставление ипотечного кредита на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования;
- оформление кредитного договора (договора займа) и договора об ипотеке;
- оказание кредиторам содействия во внедрении рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования и в разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщиков и менее рискованных для кредиторов;
4) органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Основными функциями этих органов являются: - регистрация сделок купли-продажи жилых помещений, оформление перехода прав собственности к новому собственнику;
- регистрация договоров об ипотеке и права ипотеки;
- хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка;
5) страховые компании - страховые компании, имеющие лицензии, осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;
6) оценщики - юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании;
7) риэлтерские фирмы - юридические лица, являющиеся профессиональными посредниками на рынке купли-продажи жилья.
8) инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды и другие;
9) инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования - нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и другие организации, обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, регистрацию граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах и домах), защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью [3, с. 78].
Стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит из следующих основных этапов [9, с. 110]: 1. предварительная квалификация (одобрение) заемщика;
2. оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Указанная процедура называется андеррайтингом заемщика;
3. подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора;
4. оценка жилья - предмета ипотеки с целью определения его рыночной стоимости;
5. заключение договора купли - продажи квартиры между заемщиком и продавцом жилья и заключение кредитного договора между заемщиком и кредитором, приобретение жилья заемщиком и переход его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону.
Кредитор заключает с заемщиком кредитный договор, а заемщик вносит на свой банковский счет собственные денежные средства, которые он планирует использовать для оплаты первоначального взноса.
В кредитном договоре стороны предусматривают следующие условия: сумма предоставляемого кредита; срок, на который предоставляется кредит; размер уплачиваемых заемщиком процентов за пользование кредитом; очередность погашения кредита и процентов по нему; основания для досрочного расторжения договора и взыскания кредита и процентов по нему и другие [14, с. 89].
В договор об ипотеке стороны включают следующие условия: предмет ипотеки; цена передаваемого в ипотеку помещения; существо основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (предоставление кредитных средств); размер основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размер предоставляемого кредита); срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (срок, на который предоставляется кредит); указание на то, что передаваемое в ипотеку имущество находится в пользовании у заемщика (он же залогодатель по договору об ипотеке); требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества; основания обращения взыскания на предмет ипотеки и другие.
Обеспечение кредита может быть оформлено: - договором об ипотеке приобретенного жилого помещения с соответствующим нотариальным удостоверением сделки, а также государственной регистрацией возникающей ипотеки;
- трехсторонним (смешанным) договором купли - продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны последовательно и практически одновременно фиксируют, нотариально заверяют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора;
- договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека приобретаемого жилого помещения возникает в силу закона в момент регистрации договора купли - продажи [2, с. 90];
6. проведение расчетов с продавцом жилого помещения;
7. страхование предмета ипотеки, жизни заемщика, а также по возможности прав собственника на приобретаемое жилое помещение.
В дальнейшем кредитор производит обслуживание кредита, то есть принимает платежи от заемщика, ведет бухгалтерские записи о погашении основной задолженности и процентов, осуществляет все необходимые действия по обслуживанию выданного ипотечного кредита.
В случае выполнения обязательств по кредитному договору кредит считается погашенным, а ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в государственном реестре.
2. Ипотечное кредитование в современной России
В настоящее время рынок жилья в России практически сложился. Разработана и успешно функционирует система регистрации прав собственности на все виды объектов недвижимости. Активно развивается инфраструктура рынка, корпоративная деятельность риэлтерских, оценочных, информационных агентств и их профессиональных объединений, их взаимодействие с органами местной власти и управления [6, с. 96].
Разразившийся в сентябре 2008 года финансовый кризис в первую очередь ударил по ипотеке. Многие банки свернули свои ипотечные программы. Банки, которые продолжают работать с ипотекой, существенно пересмотрели условия программ: были увеличены ставки и размеры первоначального взноса, ужесточены требования к заемщику, кредитуются только объекты вторичного рынка недвижимости и т.д.
Получить ипотечный кредит теперь стало довольно сложной задачей. Обнадеживающим является тот факт, что государство намерено поддержать ипотечные банки. Создается внутренний рынок рефинансирования ипотечных займов, что позволяет банкам разрешить кризис ликвидности, и возможно, приведет к возрождению ипотеки как инструмента решения жилищных проблем граждан [12, с. 102].
В 2010 году спрос на недвижимость после обвала в кризис начал восстанавливаться. Во многих крупных городах количество сделок купли-продажи во вторичном сегменте возросло на 15-30%. В то же время рост цен сдерживается рекордными объемами предложения, прежде всего на вторичном рынке. Рост цен возможен лишь в городах с депрессивным рынком жилищного строительства, но высоким потенциальным спросом на квартиры [11, с. 145].
По предварительным оценкам, жилья сдано в эксплуатацию не меньше, чем в 2010 году (около 57-60 млн. кв. м). В большинстве региональных центров объемы жилищного строительства выросли существенно. В Москве - на 11% (построено около 7 млн. КВ. м.); Екатеринбурге - на 22,5% (построен 1 млн. кв. м); в Казани - на 10% (800 тыс. кв. м); в Уфе - на 15,2% (650 тыс. кв. м); в Самаре - на 9,3% (560 тыс. кв. м); в Нижнем Новгороде - на 5,5% (510 тыс. кв. м); в Омске - на 8,5% (400 тыс. кв. м); в Перми - на 6,7% (300 тыс. кв. м) [15].
Рынок недвижимости начинает пополняться новыми проектами, в некоторых регионах даже явно избыточными темпами. Параллельно формируется задел на следующие годы.
Серьезной опорой для региональных строительных рынков в 2010 году стал госбюджет. В этом одно из кардинальных отличий современной финансово-экономической модели функционирования строительной отрасли от докризисной. Раньше львиные объемы жилья финансировались банками и дольщиками, а не госструктурами. Сегодня значительные объемы нового жилья выкупаются по госконтрактам. Так, только Минобороны в 2009-2010 годах купило около 97 тыс. квартир и планирует приобрести еще столько же в обозримом будущем.
Основная характеристика рынка жилья г. Пермь в 2010 году - стабильность. Изменения средней цены предложения в течение всего года находились в диапазоне от 1 до 3%. Покупатели в уходящем году были склонны к поиску более дешевых вариантов, и практически всегда ожидали снижения стоимости по объектам, представленным к продаже. Можно отметить часто возникающие сложности при продаже объектов с большими площадями, на такие объекты спрос значительно сократился, и их реализация стала затруднительной. Еще одной тенденцией года стало более активное стремление людей переехать из домов старой постройки. Продажа квартир в таких домах, и особенно в домах, построенных из шлакоблоков, стала более сложной. Причины этого, по всей видимости, заключаются в нежелании банков давать кредиты для приобретения подобной недвижимости, а также в изменении порядка оплаты жилищно-коммунальных услуг, предполагающих повышенный коэффициент для домов старой постройки. Наиболее же востребованными остались, как и в 2009 году, типовые квартиры улучшенной планировки, в домах с развитой социальной и транспортной инфраструктурой, по количеству комнат наиболее востребованы однокомнатные квартиры.
Количество ипотечных сделок неуклонно росло на протяжении всего 2010 года. Но можно отметить, что часть покупателей не брали ипотечные кредиты в ожидании кардинального снижения процентной ставки, которого, в общем-то, не произошло. Тем не менее, большинство сделок сейчас, так или иначе, связаны с кредитными средствами, кроме этого особенностью года стало активное использование покупателями недвижимости материнского капитала и средств от других государственных программ по приобретению недвижимости для различных категорий граждан.
С большой долей вероятности можно предположить, что 2011 год будет во многом похож на 2010. Каких-либо резких изменений, как, например, рост рынка в 2007 или его резкое падение в 2009 году ожидать не следует. В условиях сокращения количества новостроек, возможно постепенное повешение спроса на новое жилье, а соответственно и рост цен на новостройки. Дальнейшее снижение ставок ипотечного кредитования также будет способствовать росту цен на недвижимость.
Особенностью 2010 года стала активная работа с жилищными сертификатами (каждая 2-3 сделка проходила с их участием). Таким образом, покупок за «чистые деньги» совершалось немного и, уже совсем небольшим было количество инвестиционных сделок - фактически всю недвижимость пермяки приобретают для собственного проживания. В отношении цен на недвижимость рынок стал более дифференцированным - большое значение теперь имеет не только местоположение дома и площадь квартиры, но и инженерно-бытовые характеристики жилья, прилегающая к дому инфраструктура, множество других параметров. В условиях стабильной цены покупатели имеют возможность тщательно выбирать недвижимость, оценивая ее по всем возможным параметрам.
Можно ожидать, что в следующем году рынок недвижимости останется стабильным в плане ценовой ситуации. Возможно некоторое снижение цен на «дешевые» квартиры малой площади, так как сейчас спрос на них подогревает большое количество сертификатов, номиналом около 1 млн. рублей. Уменьшение количества этих сертификатов в начале 2011 года может привести к снижению цен на такие объекты.
В докризисный период пермский рынок индивидуального жилищного строительства находился в стадии формирования, различные его подсегменты только начинали появляться и развиваться.
Общая тенденция пермского рынка организованного строительства в начале 2010 года - переход к стабилизации. В сравнении с ситуацией середины и конца 2009 года на рынке уже не наблюдается массовых «заморозок» строительных проектов, а также «ухода» с рынка планируемых к застройке проектов. Реализация ряда проектов остановлена, однако на рынок выходят и новые девелоперы, предлагающие новые строительные объекты.
В целом с начала 2010 года общее число поселков, представленных на пермском рынке организованного строительства, сократилось на 3,4%. На конец 1-го квартала 2010 года в Перми и прилегающих территориях (территории, находящиеся в радиусе 50-60 км от города) насчитывается более 50-ти организованных поселков коттеджей и таун-хаусов.
В целом за первый квартал 2010 года (по сравнению с ситуацией на конец 2009 года) ценовая ситуация практически во всех организованных поселках фактически не изменилась. В ряде проектов ценовая политика изменяется в связи с адаптацией к современным тенденциям рынка.
3. Анализ системы ипотечного кредитования Уфимского отделения №7760 Сбербанка России
Вывод
Одной из наиболее перспективных форм привлечения средств в жилищное строительство и обеспечения жильем населения в мировой практике является долгосрочный ипотечный жилищный кредит, который имеет ряд преимуществ. Заемщику ипотечный жилищный кредит дает возможность жить в своей собственной новой квартире уже сегодня, а расплачиваться за нее постепенно в течение нескольких лет, кредитору - получать гарантированный стабильный доход при сравнительно низких рисках, строительной компании - привлекать дополнительные средства для строительства, государству - успешно решать проблему обеспечения жильем населения.
В России в настоящее время уже создана необходимая основа для развития системы ипотечного жилищного кредитования. Приняты и уже действуют базовые для ипотеки законы, разработана «Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ». Кроме того, с каждым годом происходит увеличение размеров жилищного фонда, который мог бы служить обеспечением ипотеки. Усилилось внимание к ипотеке со стороны региональных властей, страховых компаний, предприятий, застройщиков.
В настоящее время в России производятся попытки внедрения различных зарубежных моделей ипотечного жилищного кредитования.
В целом, анализируя российский рынок ипотечных жилищных кредитов, необходимо отметить тот факт, что наибольшее развитие ипотечное кредитование получило в центральных регионах России. Именно в этих регионах на сегодняшний день сосредоточен основной спрос на так называемую «рыночную» ипотеку. Здесь ипотечное жилищное кредитование развивается достаточно динамично, на рынке постоянно появляются новые продукты и ипотечные программы.
Что же касается российских регионов, то здесь можно наблюдать многообразие различных ипотечных схем, многие из которых лишь отдаленно напоминают ипотеку в ее классическом виде и, кроме того, тормозят ее развитие. Большинство регионов используют собственные наработки, главным образом ориентированные на использовании бюджетных ресурсов. К числу схем, используемых в регионах можно отнести такие как: аренда жилья с последующим выкупом; создание фондов с использованием бюджетных средств, которые занимаются строительством и продажей в рассрочку; дотирование местными властями ипотечных агентств, чем достигается значительное снижение процентной ставки по кредиту. Кроме того, в некоторых регионах ипотечные компании самостоятельно организуют строительство жилья для потенциальных заемщиков, замыкая таким образом строительство и сбыт жилья посредством ипотечного жилищного кредитования. Также, в России в достаточно распространенной форме существуют различные накопительные механизмы покупки квартиры, функционирующие в форме жилищных кооперативов и строительно-сберегательных касс. Главное отличие накопительной системы от кредитной - отсрочка права собственности на жилье. Однако ссуды в такой системе гораздо дешевле банковских кредитов.
Основной причиной, по которой в Российской Федерации ипотечное кредитование не рассматривается пока банками в качестве одного из основных видов деятельности, являются риски. Это, прежде всего: кредитный риск, процентный риск, риск ликвидности.
Высокая степень риска кредиторов, связанная с предоставлением ипотечных займов, порождает другую проблему - высокую процентную ставку по кредиту, что в свою очередь является фактором, обуславливающим недоступность ипотечного жилищного кредита для большинства населения.
Еще одной проблемой является высокая рыночная стоимость жилья в России, что делает для многих граждан невозможным, прежде всего, внесение первоначального взноса по кредиту. Кроме того, значительную сумму составляют и сопутствующие затраты, связанные с заключением договора ипотеки и его регистрацией.
Однако следует выделить и положительные моменты в области развития ипотечного жилищного кредитования в России. Прежде всего, это усиление внимания к данной проблеме со стороны органов государственной власти. Развивается кредитование на этапе строительства, что, наверное, в первую очередь, связано с «сумасшедшим» ростом цен на жилье и возможностью купить жилье «подешевле» на ранних стадиях строительства, во вторую, с ощущающимся недостатком предложения жилья на вторичном рынке, в третью, с нежеланием продавцов связываться с ипотекой при продаже своего жилья. Банки стали более гибко подходить к оценке платежеспособности заемщиков. ипотечный получение кредит процентный
Список литературы
1. Иванов В.В. Ипотечное кредитование. - М.: Информационно-внедренческий центр «Маркетинг», 2006.
2. Литовских А.М., Шевченко И.К. Финансы, денежное обращение и кредит. Учебное пособие. - Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2009.
8. Квашнин В.П. Как не попасть в кредитную ловушку // Практическая бухгалтерия. - 2006. - №7.
9. Косарева Н., Пастухова Н., Рогожина Н. Развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования населения в России // Вопросы экономики. - 2009. - №5.
10. Логинов М. Государственное управление и ипотечное кредитование в современной экономике // Маркетинг. - 2009. - №1.
11. Печатникова С.М. Основные направления и перспективы создания механизма ипотечного кредитования в России // Менеджмент в России и за рубежом. - 2010. - №4.
12. Харченко О. Особенности российской ипотеки // Бизнес. - 2009. - №3.
13. Щукин П. Ипотека - коротко о главном // Бизнес. - 2010. - №1.
Размещено на .ru
Вы можете ЗАГРУЗИТЬ и ПОВЫСИТЬ уникальность своей работы
