Ипотечный кредит, выдаваемый под залог недвижимости, как одна из форм кредитования, активно используемых в рыночной экономике, обеспечивающей надежность сделки. Правовые основы данного процесса. Анализ эффективности и направления оптимизации в банке.
Данная курсовая работа посвящена изучению теоретических и правовых аспектов ипотечного кредитования, истории его развития, нормативно-правовому регулированию ипотеки в России. на примере ОАО «Россельхозбанк» рассмотреть основные условия ипотечного жилищного кредитования, выявить долю данных кредитов в общем объеме кредитования; Разумовой ипотека - это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. Первоначально заложенное по договору имущество до исполнения должником своих обязательств передавалось кредитору в полную собственность, такая форма вещного обеспечения называлась фидуция (от лат. fiducia - сделка на доверии, доверительная сделка). По виду заемщиков - как субъектов кредитования: кредиты предоставляемые застройщикам и строителям, кредиты предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья; по степени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться: сотрудникам банков, сотрудникам фирм - клиентов банка, клиентам риэлторских фирм, лицам проживающим в данном регионе, всем желающим.
Введение
Ипотечный кредит, выдаваемый под залог недвижимости, включая земельную собственность, является одной из форм кредитования, активно используемых в рыночной экономике, обеспечивающей надежность сделки. Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике. Во-первых, в настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран не только является основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. С другой стороны, система ипотечного кредитования представляет сегодня сложнейший механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем.
Данная курсовая работа посвящена изучению теоретических и правовых аспектов ипотечного кредитования, истории его развития, нормативно-правовому регулированию ипотеки в России. Объектом исследования является теоретические и правовые аспекты ипотечного кредитования, предметом исследование - ипотечное кредитования в ОАО «Россельхозбанк».
Цель курсовой работы заключается в рассмотрении ипотечного жилищного кредитования в ОАО «Россельхозбанк», для этого необходимо рассмотреть следующие задачи: - рассмотреть этапы становления института ипотеки;
- рассмотреть правовые аспекты ипотечного кредитования в России;
- на примере ОАО «Россельхозбанк» рассмотреть основные условия ипотечного жилищного кредитования, выявить долю данных кредитов в общем объеме кредитования;
- выявить недостатки при осуществлении ипотечного кредитования в банке;
- с учетом выявленных недостатков предложить методы и пути совершенствования.
1.
Теоретические и правовые основы ипотечного кредитования
1.1 Ипотечный кредит: понятие, история, роль в экономике банк ипотечный кредит недвижимость
По определению И.А. Разумовой ипотека - это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.
В Большом экономическом словаре А.Б. Борисова термин «ипотека» определяется как залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им. Ипотека представляет такой вид залога, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника.
Ю.И. Львов рассматривает ипотечные кредиты как долгосрочные ссуды, предоставляемые банками под залог недвижимости, выделяя объекты ипотечного кредитования: земельные участки, жилые помещения, здания и сооружения предприятий, обслуживающих социальную сферу, коммерческие помещения - офисы, торговые центры, отдельные магазины, рестораны и другие объекты сервисного обслуживания коммерческой деятельности, производственные помещения - склады, заводские здания и научно-исследовательские институты, объекты энергетики, гаражи, другие сооружения производственного назначения.
Термин «ипотека» впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э. Оно было введено в обиход афинским реформатором Солоном, который предложил способ перевода личной ответственности в имущественную. На пограничной меже имения должника устанавливался столб с надписью, что имущество служит обеспечением претензий на определенную сумму. На таком столбе, получившем название «ипотека» (от греч. hypotheca - подпорка, подставка), отмечались все долги собственника земли. Столб являлся наглядным оповещением всякого заинтересованного лица о том, что данный участок земли заложен и обеспечивает права кредитора. Позже этой цели стали служить ипотечные книги. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.
Дальнейшее развитие ипотека получила уже в римском праве, именно оно вводит в практику систему обеспечения исполнения обязательств путем залога недвижимого имущества. Первоначально заложенное по договору имущество до исполнения должником своих обязательств передавалось кредитору в полную собственность, такая форма вещного обеспечения называлась фидуция (от лат. fiducia - сделка на доверии, доверительная сделка). Fiducia больше напоминала усложненную форму купли-продажи и не отвечала цели установления залогового обременения - обеспечить исполнение должником основного обязательства. Естественно, что в ходе экономического развития она должна была быть заменена другой, более прогрессивной формой залога - пигнусом (pignus - неформальный залог). Договор пигнуса рассматривал передачу недвижимости уже не в собственность, а во владение ею, как гарантию кредитного обязательства. Кредитор не имел права оставлять предмет залога у себя и мог продать имущество только в случае невыполнения взятых должником обязательств, возвращая разницу между продажной ценой и остатком залога заемщику.
Появление последней стадии института ипотеки - собственно самой ипотеки - было обосновано политическими и экономическими условиями того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования в Риме и массовая передача земель арендаторам привели к возникновению классического института ипотеки. По существующему законодательству ни одна действующая правовая форма не подходила для гарантирования этого вида сделок между собственниками земель (латифундистами) и арендаторами, так как мелкие арендаторы не имели ничего кроме орудий труда, которые они в силу своей профессии не могли заложить. Выходом из этой ситуации было введение новой формы залога - залога арендаторами самих орудий труда, причем без передачи предмета залога во владение арендодателя.
Позже новый вид залога распространился на другие и, в частности, на залог недвижимости. Таким образом, возник институт ипотеки, который был, во-первых, договором о залоге, во-вторых, договором о гарантии, что взятые заемщиком обязательства будут выполнены, на основании чего при неисполнении должником обязательства возникало право кредитора истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы оставшихся долгов заемщика. Свидетельством данного соглашения были сначала простые соглашения между заемщиком и кредитором, позже, в пост классическое время, составлялись официальные и неофициальные документы, которые уже обладали правовой силой.
Ипотечное кредитование было первым видом кредитования на Руси и появилось оно одновременно с возникновением права частной собственности на землю. История ипотеки в России как таковая началась в XVIII веке при императрице Елизавете Петровне.
В 1754 г. были созданы первые кредитные учреждения: для дворянства - Санкт-Петербургские и московские конторы Государственного банка при Сенате и Сенатской Конторе, для купцов - в Петербургском порту и Коммерцколлегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1786 г. эти банки были реорганизованы в «Государственный заемный банк».
Манифестом Екатерины II от 29 октября 1768 года в России впервые был юридически закреплен выпуск бумажных денег - ассигнаций. Эмиссия бумажных денег была возложена на ассигнационные банки, созданные в Москве и Санкт-Петербурге в 1769 г. Дополнительное заимствование кредитных ресурсов на государственные нужды производилось из средств Государственного Заемного банка, который был образован в 1786 году с целью организации ипотечного кредита землевладельцам, главным образом дворянству.
В том же 1786 году при Заемном банке была образована Страховая экспедиция - первое страховое учреждение в России. Манифест предусматривал страхование каменных домов, принимаемых в залог при осуществлении кредитных операций. Процедура оформления договора страхования сопровождалась выдачей страхового полиса, неотъемлемой частью которого являлся архитектурный план объекта залога, передаваемого под обеспечение ссуды в Государственный Заемный банк.
1 января 1835 г. был введен Свод законов гражданских (автор М. Сперанский), где залоговое право было подробно регламентировано. Залог в России в это время существовал в следующих видах (при этом само понятие «залог» относилось только к недвижимому имуществу): с казной, между частными лицами. Существовал и третий вид залога, представленный в уставах учреждений кредитного и общественного призрения.
В 1859 г. было принято решение о реорганизации кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права. Ликвидировались все существовавшие государственные кредитные институты, взамен них учреждались земские банки. Одновременно создавались частные кредитные учреждения. В 1861 г. была образована первая частная организация долгосрочного кредита «Санкт-Петербургское городское кредитное общество». В 1863 г. было учреждено «Общество взаимного кредита».
C начала 70-х годов XIX столетия в стране действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. История работы этих финансовых учреждений тесно переплетена с социально-экономической жизнью страны на рубеже XIX-XX столетий. Их роль в развитии кредитной системы и, как следствие, взлет российской экономики к 1913 году до сих пор недостаточно оценена, хотя именно акционеры этих банков проводили масштабные операции с землей и недвижимостью (за все время лишь 1 из 11 разорился).
Само по себе ипотечное кредитование становилось очень распространенным. Например, в 1867 г. было выдано кредитов на сумму 99,6 млн. руб., в 1874 г. - 294,9 млн. руб., в 1877 г. - 415 млн. руб. Рост кредитных институтов привел к жесткой конкуренции.
С 1912 г. основным координатором по ипотеке становится «Московский народный банк».
К 1917 году в России существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована. В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные.
Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства. Россия по развитию кредитно-финансовой системы не уступала Западной Европе, более того, по объемам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала над всей Европой.
Специфический российский опыт долгосрочного кредитования того времени, в частности, под залог земли, разнообразие кредитно-инвестиционных технологий и инфраструктуры в области залога недвижимости, несомненно, сыграли огромную роль в развитии как американской, так и европейской ипотек, послужили базой для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов.
После октябрьской революции ипотечные кредитные организации в России были полностью ликвидированы вместе с правами частной собственности.
Новый оборот развития ипотека приобрела в советское время. Был зарегистрирован ряд законов о залоговом праве, но имущественный кредит не получил распространения. Ипотечное кредитование по настоящему возродилось только в 1990-е годы. В 1992 году приняли Закон РФ «О залоге». Свое правовое оформление ипотека получила в виде Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Современная ипотека в России является самым востребованным кредитным инструментом. Перспективы развития ипотечного жилищного кредитования неограниченны, их регулировкой занимается государство, правила кредитования диктуют государственные и коммерческие банки, предлагающие своим клиентам множество различных программ, предусматривающих самые разные условия.
Современные ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам: 1. По объекту недвижимости - земельные участки, организации, здания, сооружения и другое недвижимое имущество, которое используется в процессе предпринимательской деятельности, дома и квартиры, а так же - части жилых домов или квартир, которые состоят из одной или нескольких комнат, садовые дома, дачи, гаражи и др. строения, морские суда, воздушные, и космические объекты, а так же - объекты незавершенного строительства.
2. По целям кредитования - приобретение готового жилья, на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт.
3. По виду кредитора - банковские, небанковские.
4. По виду заемщиков - как субъектов кредитования: кредиты предоставляемые застройщикам и строителям, кредиты предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья; по степени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться: сотрудникам банков, сотрудникам фирм - клиентов банка, клиентам риэлторских фирм, лицам проживающим в данном регионе, всем желающим.
5. По способу рефинансирования.
6. По срокам кредитования.
7. По способу амортизации долга - постоянный ипотечный кредит, кредит с переменными выплатами, кредит с единовременным погашением, согласно особым условиям.
8. По виду процентной ставки - с фиксированной или переменной процентной ставкой.
9. По возможности досрочного погашения - с правом досрочного погашения, без досрочного погашения, с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.
10. По степени обеспеченности (величине первоначального платежа).
Кроме того ипотечные кредиты могут быть обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами), субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.
1.2 Правовые основы ипотечного кредитования в РФ
Деятельность кредитных организаций на ипотечном рынке Российской Федерации регламентируется действующими законодательными актами, регулирующими систему ипотеки. Формирование законодательной базы ипотечного кредитования в России началось с середины 90-х гг. прошлого столетия, для этого был разработан пакет из 27 законопроектов. Среди них - проекты федеральных законов «О внесении дополнений и изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации», «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», проекты Жилищного и Градостроительного кодексов, поправки в области налогообложения и ипотечных операций и др.
В результате вступили в силу новые законы и новые редакции действующих Кодексов и законов, регулирующих ипотеку: 1) Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. №188-ФЗ «Жилищный кодекс Российской Федерации»;
2) Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. №218-ФЗ «О кредитных историях»;
3) Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» в ред. в ред. Федеральных законов от 29.12.2004 №193-ФЗ, от 27.07.2006 №141-ФЗ, от 09.03.2010 №22-ФЗ (с изм., внесенными Федеральным законом от 21.11.2011 №327-ФЗ). Настоящим Федеральным законом регулируются отношения, возникающие при выпуске, эмиссии, выдаче и обращении ипотечных ценных бумаг, за исключением закладных, а также при исполнении обязательств по указанным ипотечным ценным бумагам.
4) Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. Федеральных законов от 09.11.2001 №143ФЗ, от 11.02.2002 №18-ФЗ, от 24.12.2002 №179-ФЗ, от 05.02.2004 №1-ФЗ, от 29.06.2004 №58-ФЗ, от 02.11.2004 №127-ФЗ, от 30.12.2004 №214-ФЗ, от 30.12.2004 №216-ФЗ, от 04.12.2006 №201-ФЗ, от 18.12.2006 №232-ФЗ, от 26.06.2007 №118-ФЗ, от 04.12.2007 №324-ФЗ, от 13.05.2008 №66-ФЗ, от 22.12.2008 №264-ФЗ, от 30.12.2008 №306-ФЗ, от 17.07.2009 №166-ФЗ, от 17.06.2010 №119-ФЗ, от 28.06.2011 №168-ФЗ, от 01.07.2011 №169-ФЗ, от 06.12.2011 №405-ФЗ);
5) Часть первая Гражданского кодекса РФ в ред. Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №217-ФЗ;
6) Части первая и вторая налогового кодекса РФ в ред. Федерального закона от 29 декабря 2004 г. №204-ФЗ;
7) Гражданский процессуальный кодекс РФ в ред. Федерального закона от 29 декабря 2004 г. №294-ФЗ;
8) Федеральный закон об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в ред. Федеральных законов от 21.12.2001 №178-ФЗ, от 21.03.2002 №31-ФЗ, от 14.11.2002 №143-ФЗ, от 10.01.2003 №15-ФЗ, от 27.02.2003 №29-ФЗ, от 22.08.2004 №122-ФЗ, от 05.01.2006 №7-ФЗ, от 27.07.2006 №157-ФЗ, от 05.02.2007 №13-ФЗ, от 13.07.2007 №129-ФЗ, от 24.07.2007 №220-ФЗ, от 30.06.2008 №108-ФЗ, от 07.05.2009 №91-ФЗ, от 17.07.2009 №145-ФЗ, от 27.12.2009 №343-ФЗ, от 27.12.2009 №374-ФЗ, от 22.07.2010 №167-ФЗ, от 28.12.2010 №431-ФЗ, с изм., внесенными Федеральным законом от 18.07.2009 №181-ФЗ);
9) Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. Федеральных законов от 05.03.2001 №20-ФЗ, от 12.04.2001 №36-ФЗ, от 11.04.2002 №36-ФЗ, от 09.06.2003 №69-ФЗ, от 11.05.2004 №39-ФЗ, от 29.06.2004 №58-ФЗ, от 22.08.2004 №122-ФЗ (ред. 29.12.2004), от 02.11.2004 №127-ФЗ, от 29.12.2004 №189-ФЗ, от 29.12.2004 №196-ФЗ, от 30.12.2004 №214-ФЗ, от 30.12.2004 №217-ФЗ, от 05.12.2005 №153-ФЗ, от 31.12.2005 №206-ФЗ, от 17.04.2006 №53-ФЗ, от 03.06.2006 №73-ФЗ, от 30.06.2006 №93-ФЗ, от 18.07.2006 №111-ФЗ, от 04.12.2006 №201-ФЗ, от 18.12.2006 №232-ФЗ, от 24.07.2007 №214-ФЗ, от 02.10.2007 №225-ФЗ, от 18.10.2007 №230-ФЗ, от 08.11.2007 №257-ФЗ, от 23.11.2007 №268-ФЗ, от 13.05.2008 №66-ФЗ, от 30.06.2008 №108-ФЗ, от 22.07.2008 №141-ФЗ, от 23.07.2008 №160-ФЗ, от 22.12.2008 №264-ФЗ, от 30.12.2008 №306-ФЗ, от 08.05.2009 №93-ФЗ, от 17.07.2009 №174-ФЗ, от 21.12.2009 №334-ФЗ, от 27.12.2009 №343-ФЗ, от 07.04.2010 №60-ФЗ, от 17.06.2010 №119-ФЗ, от 30.11.2010 №328-ФЗ, от 29.12.2010 №435-ФЗ, от 20.03.2011 №41-ФЗ, от 04.06.2011 №129-ФЗ, от 01.07.2011 №169-ФЗ, от 18.07.2011 №214-ФЗ, от 19.07.2011 №246-ФЗ, от 21.11.2011 №329-ФЗ, от 03.12.2011 №378-ФЗ, от 03.12.2011 №383-ФЗ, от 06.12.2011 №405-ФЗ, от 08.12.2011 №423-ФЗ, от 12.12.2011 №427-ФЗ, с изм., внесенными Федеральным законом от 07.12.2011 №417-ФЗ);
и постановления Правительства РФ: 1) Постановление Правительства РФ от 27 декабря 2004 г. №846 «О предоставлении государственной гарантии Российской Федерации по заимствованиям ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»;
2) Постановление Правительства от 15 октября 2004 г. №562 «Об утверждении типовых правил доверительного управления ипотечным покрытием».
Основным законом, регулирующим отношения по поводу залога, является Федеральный закон №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В данном законе: - определены основные требования к содержанию договора об ипотеке и закладной; обозначен момент возникновения залога недвижимости; описана процедура государственной регистрации. Договор ипотеки заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Государственная регистрация договора об ипотеке - основание для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке. Ранее, в прежней редакции Закона об ипотеке, данный вид договоров должен был быть нотариально удостоверен и только потом подлежал государственной регистрации. Ныне необходимость в нотариальном удостоверении отменена, хотя на практике очень многие банки предпочитают работать по прежней схеме, и требуют нотариального заверения договора;
- определены права и обязанности залогодателя при использовании имущества, заложенного по договору ипотеки; переход прав на это имущество к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц;
- установлены понятия последующей ипотеки и условия, при которых она допускается, а также возможность уступки прав по договору об ипотеке;
- заложены основы развития вторичного рынка ипотечных кредитов;
- уделяется внимание особенностям ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и сооружений;
- четко отражены правоотношения в области ипотеки жилых домов и квартир;
- порядок государственной регистрации ипотеки. Дата государственной регистрации ипотеки - день совершения регистрационной записи. При прекращении ипотеки соответствующая регистрационная запись погашается. Основанием являются заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо решение суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.
2. Ипотечное кредитование в ДО Пермского РФ ОАО «Россельхозбанк» №3349/76/05
2.1 Экономическая характеристика ОАО «Россельхозбанк»
ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк» - один из крупнейших банков в России. Созданный в 2000 году в целях развития национальной кредитно-финансовой системы агропромышленного сектора и сельских территорий Российской Федерации, сегодня это универсальный коммерческий банк, предоставляющий все виды банковских услуг и занимающий лидирующие позиции в финансировании агропромышленного комплекса России. 100% акций банка находится в собственности государства.
Россельхозбанк занимает четвертое место в банковской системе России по объему активов, входит в тройку лидеров рейтинга надежности крупнейших российских банков. Россельхозбанк обслуживает розничных и корпоративных клиентов, предлагая наряду с универсальными банковскими продуктами десятки специализированных программ для развития производства в области сельского хозяйства и смежных отраслей. Особое внимание уделяется программам кредитования малого и среднего бизнеса. Россельхозбанк является агентом Правительства Российской Федерации по выполнению федеральных целевых программ в аграрном комплексе.
Россельхозбанк занимает второе место в России по размеру филиальной сети. Свыше 1600 отделений работают во всех регионах страны, в том числе более половины в малых городах и сельских населенных пунктах. Представительства Банка открыты в Белоруссии, Казахстане, Таджикистане и Азербайджане.
Банк располагает широкой и оптимально сформированной корреспондентской сетью, насчитывающей более 100 иностранных банков-партнеров и позволяющей обеспечивать полный спектр услуг клиентам по международным расчетам и связанному кредитованию и совершать прочие межбанковские операции.
В г. Перми расположен Пермский региональный филиал ОАО «Россельхозбанк», помимо этого в разных городах Пермского края расположены 9 дополнительных офисов вышеуказанного филиала, среди них - Барда, Верещагино, Кунгур, Чусовой, Добрянка, Чайковский, Лысьва, Нытва и Чернушка. В данной курсовой работе речь пойдет о Дополнительном офисе №3349/76/05, расположенном по адресу: Пермский край, г. Добрянка, ул. Ленина, д. 15.
ДО №3349/76/05 был открыт в 2009 г., изначально деятельность велась по таким направлениям как: кредитование юридических и физических лиц, расчетно-кассовое обслуживание, прием вкладов от населения, осуществление денежных переводов, прием платежей от населения и др. В июле 2009 г. кредитный отдел Дополнительного офиса был закрыт в связи с отсутствием сотрудников. Деятельность была возобновлена в марте 2010 г., на сегодняшний день ДО Пермского РФ №3349/76/05 осуществляет свою деятельность в полном объеме.
ДО, являясь структурным подразделением Банка, освобожден от обязанности предоставления финансовой отчетности в налоговые органы, в связи с чем, проведен анализ всего Банка в целом.
Аналитический агрегированный баланс ОАО «Россельхозбанк» за три последних завершенных года (тыс. руб.)
№ строки Наименование статьи 01.01.2009 г. 01.01.2010 г. 01.01.2011 г.
1. Активы
1. Денежные средства 5 297 904 12 363 359 16101406
2. Средства кредитных организаций в Центральном банке РФ 28 145 099 20 644 335 37 224 137
17. Резервы на возможные потери по условным обязательствам кредитного характера, прочим возможным потерям и операциям с резидентами офшорных зон 85 111 74 715 140 536
29. Выданные кредитной организацией гарантии и поручительства 23 218 712 36 004 345 1 096 897
Абсолютная величина валюты баланса ОАО «Россельхозбанк» по состоянию на 01.01.2011 г. составила 1 031 276 644,0 тыс. рублей. На протяжении трех последних завершенных лет наблюдается непрерывный рост валюты баланса, увеличение по сравнению с данными на 01.01.2010 г. составило 80 706 766,0 тыс. рублей или 7,82%, по сравнению с данными на 01.01.2009 г. - 221 212 152,0 тыс. рублей или 21,45%.
Актив баланса ОАО «Россельхозбанк» на 01.01.2011 г. на 83,2% или 858 054 999,0 тыс. рублей сформирован чистой ссудной задолженности. Ее рост по сравнению с аналогичным периодом прошлого года составил 78 504 455,0 тыс. рублей или 9,15%, по сравнению с данными на 01.01.2009 г. - 185 398 735,0 тыс. рублей или 21,61%. Такой рост свидетельствует о значительном росте объемов кредитной поддержки клиентов Банка, подавляющую часть которых составляют субъекты агропромышленного комплекса.
Доля средств в кредитных организациях по итогам 2010 г. составила 22 040 755,0 тыс. руб. или 2,14% к валюте баланса, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года данная статья баланса снизилась на 40 635 991,0 тыс. руб. или 64,8%, по сравнению с 2008 г. на 24 012 725,0 тыс. рублей или 52,1%.
Доля средств в Банке России по итогам 2010 г. составила 3,6%, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года рост данной статьи баланса составил 16 579 802,0 тыс. рублей или 44,5%, по сравнению с 2008 г. - 9 079 038,0 тыс. рублей или 24,4%.
Чистые вложения в ценные бумаги на 01.01.2011 г. составили 56 918 655,0 тыс. рублей или 5,5% к валюте баланса. На протяжении анализируемого периода наблюдается рост вложений ОАО «Россельхозбанк» в финансовые активы. За 2010 г. произошел значительный рост данной статьи баланса который составил 36 970 392,0 тыс. рублей или 64,9%.
Доля основных средств и прочих активов на 01.01.2011 г. составила 1,9% и 1,7% соответственно.
Пассив баланса ОАО «Россельхозбанк» на 01.01.2011 г. на 11,2% состоит из собственных средств и на 88,8% из заемных.
Собственные средства банка по итогам 2010 г. составили 115 869 158,0 тыс. рублей, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года рост составил 2 651 395,0 тыс. рублей или 2,3%. По сравнению с итогами 2008 г. рост собственных средств значительный, он составляет 43,1%, что связано с взносом Государства РФ в уставной капитал Банка. Доля средств акционеров к общему объему собственных средств составляет 93,2%, к валюте баланса - 10,48%.
Привлеченные средства ОАО «Россельхозбанк» на 01.01.2011 г. составили 915 407 486,0 тыс. рублей. В структуре привлеченных средств Банка доминируют средства клиентов, не являющимися кредитными организациями, по итогам 2010 г. они составили 564 917 586,0 тыс. рублей или 54,8% к валюте баланса. На протяжении анализируемого периода наблюдается непрерывный рост данной статьи, который по сравнению с аналогичным периодом прошлого года составил 29,1%.
Вклады физических лиц на 01.01.2012 г. составили 125 786 770,0 тыс. рублей или 12,1% к валюте баланса. При анализе было выявлено, что за 2010 г. привлеченные вклады физических лиц составили 45 868 846,0 тыс. рублей, за 2009 г. - 30 194 725,0 тыс. рублей.
Средства кредитных организации по состоянию на 01.01.2011 г. составили 236 263 213,0 тыс. рублей или 22,9% к валюте баланса. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года снижение данной статьи баланса составило 46,8 млрд. рублей. Средства Центрального банка России на 01.01.2011 г. составляют 3,8 млрд. рублей, наблюдается значительное снижение данного показателя по сравнению с предыдущими отчетными периодами, в 2010 г. оно составило - 66,1 млрд. рублей, в 2009 г. - 65,1 млрд. рублей.
В целом при анализе активов и пассивов было выявлено, что ОАО «Россельхозбанк» является стабильно развивающимся банком. Валюта баланса на протяжении трех последних завершенных лет непрерывно увеличивается, что напрямую связано с ростом чистой ссудной задолженности, собственных и привлеченных средств. Следует отметить, что в структуре пассивов банка преобладают собственные средства, средства клиентов не являющимися кредитными организациями и вклады физических лиц, что является благоприятным фактором. Доля средств кредитных организаций и ЦБ РФ непрерывно снижается.
Отчет о прибылях и убытках ОАО «Россельхозбанк» за три последних завершенных года (тыс. руб.)
№ строки Наименование статьи 01.01.2009 г. 01.01.2010 г. 01.01.2011 г.
1. Процентные доходы, всего, в том числе: 66 368 168 102 352 558 112 222 442
1.1. От размещения средств в кредитных организациях 12 324 624 13 568 906 11 339 406
1.2. От ссуд, предоставленных клиентам, не являющимся кредитными организациями 52 112 207 83 905 933 97 745 800
1.3. От оказания услуг по финансовой аренде (лизингу) 0 0 0
1.4. От вложений в ценные бумаги 1 931 337 4 877 719 3 137 236
2. Процентные расходы, всего, в том числе: 45 020 691 69 108 236 62 404 008
2.1. По привлеченным средствам кредитных организаций 26 085 161 30 283 025 19 869 131
2.2. По привлеченным средствам клиентов, не являющихся кредитными организациями 13 862 299 32 999 785 33 726 076
4. Изменение резерва на возможные потери по ссудам, ссудной и приравненной к ней задолженности, средствам, размещенным на корреспондентских счетах, а также начисленным процентным доходам, всего, в том числе: -8 480 836 -17 305 489 -26 759 614
4.1. Изменение резерва на возможные потери по начисленным процентным доходам -75 110 -344 507 -1 165 744
5. Чистые процентные доходы (отрицательная процентная маржа) после создания резерва на возможные потери 12 866 641 15 938 833 23 058 820
6. Чистые доходы от операций с ценными бумагами, оцениваемыми по справедливой стоимости через прибыль или убыток 21 367 -94 347 534 300
7. Чистые доходы от операций с ценными бумагами, имеющимися в наличии для продажи 1 045 344 2 591 979 399 904
8. Чистые доходы от операций с ценными бумагами, удерживаемыми до погашения 23 815 -1 721 -33 230
9. Чистые доходы от операций с иностранной валютой -1 413 324 -299 596 -178 574
23. Выплаты из прибыли после налогообложения, всего, в том числе: 0 0 0
23.1. Распределение между акционерами (участниками) в виде дивидендов 0 0 0
23.2. Отчисления на формирование и пополнение резервного фонда 0 0 0
24. Неиспользованная прибыль (убыток) за отчетный период 1 424 171 928 066 1 013 712
При анализе отчета о прибылях и убытках, было выявлено, что доходы ОАО «Россельхозбанк» формируются из процентных доходов, доходов от операций с ценными бумагами, доходов от участия в капитале других юридических лиц, комиссионных доходов и прочих операционных доходов. Основную долю во всех вышеперечисленных доходов составляют процентные доходы банка, наблюдается положительная динамика роста за три последних завершенных года.
Согласно опубликованному на официальном сайте ОАО «Россельхозбанк» годовому отчету деятельности за 2010 год динамика доходов и расходов в 2010 году характеризуется увеличением процентных доходов Банка за счет существенного развития кредитных операций на фоне значительного роста расходов по отчислениям в резервы на возможные потери. Безрисковая составляющая в доходах Банка увеличилась при одновременном росте доли расходов, связанных с обеспечением деятельности. В структуре доходов Банка традиционно преобладают процентные доходы по кредитам юридическим и физическим лицам, доля которых в 2010 году увеличилась на 6,7 процентного пункта, до 82,6%. За 2010 год сократилась доля доходов от межбанковского кредитования (с 12,3% до 9,6%) и доля доходов от операций с ценными бумагами (с 2,3% до 0,8%). По операциям с иностранной валютой в 2010 году сложился отрицательный результат против положительного результата в 2009 году, доля которого в доходах Банка за 2009 год составляла 1,6%. Доля комиссионных доходов выросла за год с 2,9% до 4,0%.
В структуре расходов существенная доля приходится на процентные расходы: по привлеченным средствам банков, юридических и физических лиц, а также выпущенным долговым обязательствам - 63,0%. При этом доля отчислений в резервы на возможные потери выросла за год с 16,2% до 23,7%. По итогам 2010 года доля административно-управленческих и других операционных расходов увеличилась с 17,0% до 20,0%.
Итогом деятельности ОАО «Россельхозбанк» по итогам трех последних завершенных лет является чистая прибыль, которая по итогам 2010 г. составила 1 млрд. рублей, по итогам 2009 г. - 928 млн. руб., по итогам 2008 г. - 1,4 млрд. руб. Самый большой объем прибыли был получен Банком в 2008 г.
В целом при анализе финансовой деятельности ОАО «Россельхозбанк» было выявлено, что банк является прибыльным и рентабельным год за годом увеличивая объемы полученных доходов.
2.2 Ипотечное кредитование в ДО Пермского РФ ОАО «Россельхозбанк» №3349/76/05
ДО №3349/76/05 предлагает довольно широкую линейку кредитных продуктов, как для физических, так и для юридических лиц. Юридические лица могут получить в банке кредит на текущие или инвестиционные цели под залог имеющейся недвижимости. Физическим лицам Дополнительный офис предлагает воспользоваться таким продуктом как «ипотечное жилищное кредитование». В данной курсовой работе речь пойдет об ипотечном жилищном кредитовании физических лиц.
На основании данных полученных при опросе сотрудников, а также при анализе журнала учета кредитных договоров было выявлено следующее: - по состоянию на 01.06.2012 г. в ДО №3349/76/05 на обслуживании находится 526 кредитных договоров, из них ипотечных кредитов - 25, что составляет 4,7% в общем объеме.
Период Всего кредитов (шт.) В т.ч. ипотечных (шт.) Доля, % Объем выданных кредитов (млн. руб.) В т.ч. ипотечных (млн. руб.) Доля, %
2010 г. 107 3 2,8 14 2,7 19,3
5 месяцев 2011 г. 116 3 2,6 20,3 4,6 22,7
2011 г. 364 16 4,4 73 27 37,0
5 месяцев 2012 г. 141 4 2,8 21 3,3 15,7
Как видно из предоставленных данных за весь период анализа было выдано 26 ипотечных кредитов (один из которых был погашен в октябре 2011 г.) на сумму 37,6 млн. руб., доля в общем объеме предоставленных кредитных средств - 29,3%. При анализе 5 месяцев текущего года в сравнении с аналогичным периодом прошлого года, было выявлено, что объем кредитования увеличился на 17,7% по количеству выданных кредитов и на 3,3% по сумме. В текущем году было выдано на 1 ипотечный кредит больше, чем за аналогичный период прошлого года, сумма выданных ипотечных кредитов сократилась на 28,2% или 1,3 млн. руб., доля в общем объеме сократилась на 7%.
Структура ипотечных кредитов по срокам, условиям и размерам
2010 г. 2011 г. 2012 г.
Сумма кредита (тыс. руб.) Срок (лет) % ставка Сумма кредита (тыс. руб.) Срок (лет) % ставка Сумма кредита (тыс. руб.) Срок (лет) % ставка
765 10 12,5 1800 20 13,5 1020 25 14,5
400 20 13 1499 20 12,5 1050 10 13
1500 15 12,5 700 15 12,5 450 25 13,5
1340 20 14 790 25 14,5
1400 20 13,5
890 25 13,5
2
Список литературы
Абашин Э.А. Как купить или продать квартиру. // Инфра-М 2005 г.
Белоглазова Г.Н., Кроливецкая Л.П. «Банковское дело», Финансы и статистика 2005 г.
Голицин Ю. Вечный квартирный вопрос. // Эксперт. - 2004 г. - №12.
Липсиц И.В. Экономика М.: ОМЕГА-Л, 2009 г., 656 стр.
Финансы и кредит / Под ред. М.В. Романовского, Г.Н. Белоглазовой. М.: Высшее образов., 2005.
Колпакова Г.М. Финансы, денежное обращение и кредит. - М.: «Фин. и стат.» - 2002.
Гришаев С.П., Комментарий к федеральному закону Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)». - М.: Издательство /Юристь-2004 г.
