Инвестиции в недвижимость: сущность и оценка - Курсовая работа

В долгосрочной перспективе недвижимость обладает высокой ценностью. Недвижимость обладает особенностями товара, который продается и покупается, т.е. обращается на рынке. Переход к рыночным отношениям, связанный с появлением реальных хозяев средств производства, немыслим без развития рынка недвижимости. Актуальность и практическая значимость такой темы, как инвестиции в недвижимость обусловлена развитием рынка недвижимости и необходимостью поиска новых активов для инвестирования на финансовом рынке. Институциональные инвесторы (коммерческие банки, страховые компании), рассматривая недвижимость как актив, который занимает определенное место в портфеле инвестиций, включают недвижимость в портфели, так как доходность этого актива находится в более выгодном положении по отношению к доходности традиционных финансовых активов (акций и облигаций).Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Рынок недвижимости - это механизм, обеспечивающий взаимодействие физических или юридических лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость на деньги либо другие активы. Существуют различные виды инвестиций в недвижимость в экономической теории, это: - инвестиции в городскую недвижимость; - инвестиции в загородную недвижимость; - инвестиции в земельную недвижимость; - инвестиции в офисную недвижимость; - инвестиции в складскую недвижимость; - инвестиции в торговую недвижимость. Так же инвестиции в недвижимость классифицируются по следующим признакам: u по объекту инвестирования (коттедж, квартира и т.д.); u по региону инвестирования (Казань, Москва, заграница); u по стадии инвестирования (покупка участка, вложения на начальном этапе строительства, вложения на конечном этапе строительства, покупка готового объекта). u По форме финансирования: - по правовому статусу (частные и государственные); - по источнику финансирования (за счет собственных, заемных средств или их сочетания); - по наличию посредников (прямые инвестиции, не предусматривающие посредников, или активная форма инвестирования, и инвестиции с участием посредников, или пассивная форма инвестирования). Кроме того, определение инвестиционной привлекательности недвижимости, как объекта для инвестирования (если оценка заказывается потенциальным инвестором), требует обязательного прогнозирования тенденций развития рынка недвижимости.Инвестиции в недвижимость становятся все более популярными на протяжении последних пятидесяти лет, и являются обычным механизмом инвестиций. Инвесторы, вкладывающие капитал в недвижимость, различаются по целям инвестирования и используемым источникам финансирования. К основным инвестиционным характеристикам недвижимости, которые являются наиболее важными для инвестора и требуют анализа и учета являются: 1) Относительная стабильность потока доходов от операций с недвижимостью - от функционирования или реализации - по сравнению с потоками доходов от деятельности других видов (например, производство или операция с ценными бумагами). Необходимость эффективного инвестиционного менеджмента связана с тем, что недвижимость является сложным для управления объектом, инвестиции в недвижимость требуют значительных управленческих затрат. Риск изменения характеристик внешней среды по отношению к недвижимости часто имеет решающее значение при принятии решений об инвестициях в недвижимость.Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода, также он вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов. Доходный подход используется при определении: инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта. Данный подход для недвижимого имущества реализуется следующими методами: u метод прямой капитализации дохода; u метод дисконтированных денежных потоков; u методы, использующие другие формализованные модели. Метод дисконтирования денежных потоков пересчитывает будущие прогнозируемые доходы от недвижимости в приведенную к дате оценки стоимость по рыночной ставке дисконтирования, соответствующей риску инвестиций в недвижимость. Расчет денежного потока при использовании метода ДДП производится по следующей формуле: Денежный поток до уплаты налогов = ПВД (Потенциальный валовой доход) - Потери от незанятости и при сборе арендной платы Прочие доходы = ДВД (Действительный валовой доход) - ОР - Предпринимательские расходы владельца недвижимости, связанные с недвижимостью = ЧОД (Чистый операционный доход) - Капиталовложения - Обслуживание кредита Прирост кредитов.Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являю

Содержание

Введение

Глава 1.Теоретические основы инвестирования в недвижимость

1.1 Рынок недвижимости: его особенности и сущность

1.2 Инвестиции на рынке недвижимости и их отличительные черты

Глава 2. Особенности оценки стоимости объектов недвижимости

2.1 Основные подходы и методы оценки стоимости недвижимости

2.2 Определение стоимости объекта недвижимости

Заключение

Список литературы

Приложения

В долгосрочной перспективе недвижимость обладает высокой ценностью. Ее цена намного превышает стоимость всей промышленности, а инвестиции в развитие недвижимости на данном этапе развития рыночных отношений являются наиболее перспективными.

Объектами недвижимости могут быть, как земля, так и здания на этой земле: производственные, торговые, административные и складские помещения; это могут быть различные сооружения, земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи и др.

Недвижимость обладает особенностями товара, который продается и покупается, т.е. обращается на рынке. Переход к рыночным отношениям, связанный с появлением реальных хозяев средств производства, немыслим без развития рынка недвижимости.

Современное устройство общества требует от всех его членов постоянно решать задачу по наиболее эффективному использованию имеющихся в их распоряжении ресурсов, как материальных, так и нематериальных.

Актуальность и практическая значимость такой темы, как инвестиции в недвижимость обусловлена развитием рынка недвижимости и необходимостью поиска новых активов для инвестирования на финансовом рынке. Институциональные инвесторы (коммерческие банки, страховые компании), рассматривая недвижимость как актив, который занимает определенное место в портфеле инвестиций, включают недвижимость в портфели, так как доходность этого актива находится в более выгодном положении по отношению к доходности традиционных финансовых активов (акций и облигаций). Это свидетельствует о необходимости более глубокого осмысления факторов воздействующих на процессы организации рыночной среды, проведения комплексного анализа данных проблем. Этим определяется актуальность выбранной темы.

Рынок недвижимости, являясь частью инвестиционного рынка, имеет уникальные особенности. Он представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, которые возникают при расширенном производстве. Эти отношения появляются между строителями и инвесторами при купле - продаже недвижимости, ипотеке, аренде и т. д.

Объектом данного исследования является рынок недвижимости, а предметом - непосредственно сами инвестиции в недвижимость.

Целью работы, прежде всего, является задача выявить особенности анализа рынка недвижимости, определить само понятие недвижимости, особенности недвижимости как объекта инвестиций. В работе проанализированы основные способы и методы оценки стоимости недвижимости, что важно для инвестора, вкладывающего инвестиции в недвижимость.

При написании данной работы были поставлены следующие задачи: 1. Рассмотреть теоретические особенности инвестирования рынка недвижимости.

2. Выявить особенности и сущность рынка недвижимости.

3. Проанализировать особенности оценки стоимости объектов недвижимости.

4. Рассмотреть основные подходы и методы оценки стоимости недвижимости.

5. Определить стоимость объекта недвижимости на примере коммерческого объекта недвижимости.