Формирование конкурентной среды в сфере управления жилищным фондом - Курсовая работа

Управляющая компания представляет собой организацию государственной, муниципальной, частной или смешанной формы собственности, деятельность которой заключается в управлении жилищным фондом и/или коммунальной инфраструктурой и предоставлении жилищно-коммунальных услуг потребителям. В России сегодня не существует компаний, в сферу деятельности которых входит управление коммунальной инфраструктурой и жилищным фондом в комплексе. Жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов. Жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование. Необходимо решить следующие задачи: внесение дополнений в Федеральный закон «О естественных монополиях» в части локальных естественных монополий, в том числе в системе ЖКХ; выделение в системе ЖКХ секторов, которые являются потенциально конкурентными; внедрение конкурентных отношений в сферу управления жилищным комплексом и предоставления коммунальных услуг; привлечение альтернативных организаций по предоставлению коммунальных услуг; создание системы управления жилищным комплексом, не отторгающим собственников жилья от принятия решений о расходовании финансовых средств; совершенствование законодательной и нормативно-технической базы по вопросам реформирования ЖКХ; развитие систем ТСЖ и служб заказчика; внедрение в системе ЖКХ письменных договоров о найме и обслуживании жилья, как это предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации.Исходя из перечисленных фактов, можно сказать, что реформирование отрасли в целом идет медленными темпами. Но это касается в большей степени процессов совершенствования законодательства, государственного регулирования отрасли и других вопросов, требующих длительного решения. Многие промышленные группы и организации увидели огромный потенциал отрасли. Для оздоровления отрасли, функционирующей по принципам, существовавшим со времен СССР, необходимо реструктуризация занятых в ней предприятий и организаций. При анализе основных положений и современного состояния сферы управления жилищным фондом, были выявлены основные проблемы развития конкурентоспособности управляющих организаций, в соответствии с которыми были предложены следующие мероприятия: - оценка текущей и перспективной потребности в услугах управления жилищным фондом, с учетом различных стандартов эксплуатации, оценки потенциальных направлений рынка ЖКУ, а также выбора стратегических зон хозяйствования, которые способны обеспечить устойчивость управляющих организаций;Примерный перечень мероприятий и работ, включаемых в стандарты эксплуатации.· Предприятия, начисляющие субсидии на жилищно-коммунальные услуги; o актов на снятие за не предоставление услуг или некачественное предоставление услуг по формулам введенных бухгалтером, которые рассчитываются с учетом: § за какой период; Журналы: · Приборы учета. o Журнал приборов учета служит для массового ввода показаний счетчиков индивидуальных и групповых (показания счетчиков по конкретному лицевому счету можно занести и в карточке этого лицевого счета). При чем, если мы занесли показание на дом, и в этом доме есть показания на лицевые счета, то программа рассчитает дом автоматически без учета этих лицевых счетов (рис. · Журнал актов служит для массового ввода актов на снятие за не предоставление или некачественное предоставление услуг (акты по конкретному лицевому счету можно занести и в карточке этого лицевого счета).

Процесс, который мы привыкли называть жилищно-коммунальной реформой, происходит с нами уже десять лет. Мы можем принимать его как данность, можем в чем-то не соглашаться, ясно одно - это комплекс актуальных и необходимых мероприятий по изменению существующей сейчас ситуации, по созданию цивилизованного рынка жилищно-коммунальных услуг.

В результате реформирования жилищно-коммунального хозяйства России создаются новые структуры - управляющие компании. Целью их создания является оздоровление отрасли и формирование в ней рыночных отношений.

Управляющая компания представляет собой организацию государственной, муниципальной, частной или смешанной формы собственности, деятельность которой заключается в управлении жилищным фондом и/или коммунальной инфраструктурой и предоставлении жилищно-коммунальных услуг потребителям.

В России сегодня не существует компаний, в сферу деятельности которых входит управление коммунальной инфраструктурой и жилищным фондом в комплексе. Коммунальная инфраструктура требует больших инвестиций, поэтому управление ею в настоящее время под силу только крупным промышленным группам с налаженным механизмом привлечения денежных средств.

Актуальность выбранной темы состоит в том, что на сегодняшний день формирование конкурентной среды в сфере управления жилищным фондом позволит оздоровить данную отрасль, повысить уровень обслуживания населения и сократить затраты на финансирование, предотвратить убытки.

В жилищной сфере финансирование осуществляется в основном за счет бюджета, банковские займы и кредиты не привлекаются.

В России управление жилищным фондом монополизировано: 90% управляется муниципальными унитарными предприятиями, и только 10% - объединениями собственников и частным бизнесом.

Цель работы заключается в изучении и анализе деятельности в сфере управления жилищным фондом и формирования конкурентной среды в городе Москве.

В соответствии с целью поставлены следующие задачи: - изучить теоретические основы управления жилищным фондом;

- проанализировать современное состояние и проблемы управления жилищным фондом и формирования конкурентной среды в городе Москве;

- определить направления по совершенствованию и формированию конкурентной среды в сфере управления жилищным фондом города Москвы.

Объект исследования - политика государства в сфере управления и развития жилищным фондом.

Предметом исследования - деятельность, направленная на формирование конкурентной среды и управление жилищным фондом города Москвы.

1. Теоретические основы управления жилищным фондом

1.1 Основные понятия и виды жилищного фонда

Жилищный фонд - по законодательству РФ - совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности: - жилые и специализированные дома;

- квартиры;

- служебные жилые помещения;

иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации. Жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством РФ.

В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на: 1) частный жилищный фонд;

2) государственный жилищный фонд;

3) муниципальный жилищный фонд.

Частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся: · в собственности граждан;

· и в собственности юридических лиц.

Государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности

· Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), · и субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации).

Муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованьям.

В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на: 1) жилищный фонд социального использования;

2) специализированный жилищный фонд;

3) индивидуальный жилищный фонд;

4) жилищный фонд коммерческого использования.

Жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.

Специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.

К жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся служебные жилые помещения; общежития; жилые помещения маневренного фонда; дома системы социального обслуживания населения; жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами; жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.

Виды жилых помещений специализированного жилищного фонда .

Индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования.

Жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.

Характер жилищного фонда определяется типом входящих в него жилых помещений (многоэтажные многоквартирные дома, комфортабельные особняки, деревянные дома крестьянской застройки и т. д.), уровнем комфортности жилых помещений, степенью изношенности зданий и строений и т. д. Тип жилых помещений определяется многими факторами: прежде всего уровнем экономического развития страны, культурно-бытовыми и семейными традициями, национальными особенностями архитектуры и градостроительства, природно-климатическими условиями, принадлежностью жилых строений представителям той или иной социальной группы, обладающих определенным уровнем дохода, местом расположения жилого фонда - в сельской местности, в крупных, средних и мелких городах; в северных регионах, южных регионах и т. д.

Качество жилищного фонда зависит от исходного строительного материала, из которого построены жилища, этажности застройки, благоустройства жилья, оснащенности центральным отоплением, канализацией, водопроводом, телефоном и т. д. Бурное развитие строительной индустрии во второй половине XX в., появление новых конструкций я материалов, санитарно-технического оборудования, центрального отопления, электрификация и газификация создали материальные основы для резкого улучшения качества жилья массовой застройки.

В РФ формирование и развитие жилищного фонда носит многоуровневый и неоднозначный характер, поэтому создание управляющих организаций необходимо для развития и формирование конкурентной среды в сфере управления жилищным фондом.

1.2 Принципы сбалансированного управления жилищным фондом

Основные принципы стратегии управления жилищным и нежилым фондом, как объектами городской собственности, и предоставления услуг на уровне муниципальных районов должны обеспечивать предоставление высокого качества услуг для граждан по разумным ценам, что предполагает: - гарантию услуг - т.е. формирование системы гарантии постоянного снабжения населения услугами, которые находятся под юрисдикцией местного самоуправления;

- качество услуг - система предоставления услуг должна гарантировать безусловное качество в соответствии с определенными стандартами;

- экономическую обоснованность цен на услуги, что дает возможность производить услуги и воспроизводить систему;

- гарантии социальной поддержки необеспеченных слоев населения - потребителей услуг, предоставляемых городом.

Наиболее важной задачей города является, с одной стороны, максимально широкое привлечение частных предприятий и предпринимателей к процессу снабжения граждан жилищными и коммунальными услугами и, с другой стороны, улучшение структуры и рыночная ориентация муниципальных предприятий.

Рациональная структура управления жилищным фондом должна формироваться в зависимости от следующих принципов: - обеспечения доступа к предоставлению услуг населению всем экономическим агентам, которые отвечают соответствующим требованиям;

- преимущественное применение конкурентных инструментов предоставления услуг, которые обеспечат высокий экономический эффект (экономия на затратах, повышение качества и диверсификации услуг, развитие бизнеса в сфере предоставления услуг населению);

- абсолютное равноправие всех экономических агентов, конкурирующих (фактически или потенциально) на рынке соответствующих услуг;

- обеспечение соблюдения качества, условий и прочих необходимых параметров предоставления услуг посредством соответствующего контроля условий договоров (соглашений);

Для повышения эффективности управления комплексом ЖКХ управляющей компании необходимо также перейти на договорные отношения со всеми службами, осуществляющими управление, финансирование и предоставление услуг.

Договорной тип отношений - это неотъемлемый элемент рыночной системы и определенная предпосылка к созданию конкуренции.

Дирекция должна обладать всей полнотой прав хозяйствующего субъекта, ограниченной только действующим законодательством.

Внедрение системы договорных отношений позволит сформировать экономические стимулы эффективного управления жилищным фондом, обеспечить условия для контроля количества и качества предоставляемых услуг, а также для корректировки стоимости работ и услуг в зависимости от качества и нормативных сроков их выполнения. Для успешной работы важно сбалансированность доходов выполняемых работ.

Основная задача управляющей жилищной организации состоит в обеспечении эффективного управления жилищным фондом, в своевременном предоставлении жилищных и коммунальных услуг установленного договором качества.

В процессе управления жилищным фондом собственник обязан осуществлять мониторинг и оценку деятельности управляющей организации, что в свою очередь позволяет решить следующие задачи: - контроль выполнения управляющей организации своих обязательств в соответствии с условиями договора;

- текущее измерение и учет деятельности управляющей организации;

- сбор оперативной информации о состоянии жилищного фонда;

- оценка качества работы на основе согласованных критериев;

- своевременное исправление недостатков и улучшение качества услуг, предоставляющей организации.

Таким образом оценка деятельности управляющей организации дает возможность анализировать эффективность и профессионализм управления имуществом, выявить его сильные и слабы стороны.

1.3 Преобразования в жилищной сфере

Реформа структуры управления жилищным фондом и его обслуживания в Москве началась в 1992 г. В каждом районе города были созданы государственные унитарные предприятия - дирекции единого заказчика (ДЕЗ), на которые были возложены функции по управлению жилищным и нежилым фондом. Ремонтно-эксплуатационные управления, управления дорожного хозяйства и благоустройства, ранее являвшиеся подразделениями производственных ремонтно-эксплуатационных объединений районов, были преобразованы в самостоятельные унитарные государственные предприятия.

Разделение функций по управлению жилищным и нежилым фондом и его эксплуатации создало возможность развития конкуренции в сфере содержания и ремонта жилья, а также в сфере управления жилищным и нежилым фондом. Создан рынок подрядных организаций по эксплуатации и ремонту жилищного фонда. Весь городской жилищный фонд Москвы передан по договорам на обслуживание эксплуатационным организациям различных форм собственности, отобранным на конкурсной основе.

Проводимые преобразования носили в основном административный характер; сохраняя, а порой и усугубляя неоправданное монопольное положение многих жилищно-коммунальных предприятий, что не способствовало развитию конкуренции, эффективному тарифному регулированию в сфере локальных естественных монополий, привлечению инвестиций в жилищно-коммунальный сектор. Жилищные организации не имели серьезных экономических стимулов к оптимизации структуры затрат, снижению нерациональных расходов материально-технических ресурсов и повышению качества жилищно-коммунального обслуживания населения.

В целом деятельность дирекций единого заказчика являлась убыточной. Плановые убытки по сегодняшний день ДЕЗ (разница между запланированными расходами по содержанию и эксплуатации жилищного фонда и объемом платежей населения) компенсируются за счет бюджетных ассигнований. На протяжении последних нескольких лет фактические затраты по содержанию жилищного и нежилого фонда не соответствовали запланированным. При этом у ДЕЗ отсутствовали четкие обязательства по бюджетному финансированию, что в определенной мере явилось одной из причин ухудшения финансового состояния этих предприятий. В то же время следует признать, что существующие принципы финансирования деятельности ДЕЗ не стимулируют руководство этих предприятий к повышению эффективности собственной деятельности. В сложившейся ситуации совершенно очевидно, что без серьезной реформы принципов организации управления жилищным фондом финансовое состояние ДЕЗ будет только ухудшаться.

В настоящее время не только бюджет недофинансирует расходы на содержание и ремонт жилищного фонда, но и население систематически не полностью оплачивает начисленные суммы жилищно-коммунальные услуги.

Изза отсутствия необходимых (стабильных) доходов от результатов своей деятельности ДЕЗ не могут полностью и своевременно расплачиваться с подрядчиками и коммунальными организациями по своим обязательствам. Все это вынуждает ДЕЗ "договариваться" со своими контрагентами (подрядчиками и ресурсоснабжающими организациями) об отсрочке платежей и неприменении к ним санкций. В ряде случаев такая ситуация приводит к снижению требований ДЕЗ к объемам и соблюдению параметров качества поставляемых жилищно-коммунальных услуг, что находится в явном противоречии с интересами города и потребителей. Нужно отметить, что в Москве практикуется централизованное нормирование затрат на оплату труда руководителей, специалистов, служащих и рабочих ДЕЗ и определение их нормативной численности. Кроме того, при заключении договоров действует единый порядок определения «норматива средств на оплату труда работников ремонтно-эксплуатационных предприятий независимо от их форм собственности. По сути дела, определение размера средств, идущих на выплату зарплаты работникам подрядчика, с одной стороны, является вмешательством заказчика в хозяйственную деятельность подрядного предприятия, приводящим к неоправданным затратам труда и увеличению штата работников, а с другой, - тормозит формирование рыночной конкурентной среды. Следует также обратить внимание на тот факт, что в уставах многих ДЕЗ отсутствует упоминание таких видов деятельности, которая может осуществляться ДЕЗ для получения ими дополнительных доходов.

Исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод об основных причинах, препятствующих эффективному осуществлению управляющими жилищными организациями (ДЕЗ) своих функций по управлению жилищным и нежилым фондом в Москве: - по сути дела, ДЕЗ в их состоянии не являются полноценными хозяйствующими субъектами, способными самостоятельно определять порядок осуществления своей хозяйственной деятельности, имеющими собственную прибыль и возможность эффективно ею распоряжаться, нести ответственность за выполнение своих обязанностей, определять численность и заработную плату своих работников;

- у ДЕЗ практически отсутствуют возможности по использованию широкого круга полномочий по владению и пользованию городским имуществом, переданным им на праве хозяйственного ведения;

- в настоящее время самостоятельность хозяйственной деятельности ДЕЗ ограничена административными указаниями органов исполнительной власти города.

Практика привлечения к обслуживанию жилищного фонда наряду с государственными унитарными предприятиями предприятий других организационно-правовых форм на конкурсной основе получила в Москве широкое распространение. Начиная с 1993 г. в столице проводятся конкурсы на содержание и ремонт жилищного фонда: если в 1993 г. доля квартир, обслуживаемая на конкурсной основе, составляла 4%, в 1995 г. - 9,9%, то на 1 января 2001 г. уже весь жилищный фонд города обслуживается на конкурсной основе.

С 2001г. реформирование ЖКХ России получило масштабный всплеск. Разработаны Федеральная целевая программа «Жилище», ее Подпрограмма «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса РФ» и ряд нормативных документов, обозначены основные задачи для вывода отрасли из сложившегося в ней кризиса.

Проблематика по отрасли вышла на первый план. Стало очевидно, что ЖКХ фактически разрушено, и для его возрождения требуется принять радикальные меры по реструктуризации отрасли и привлечению значительных средств на восстановление инфраструктуры. Президент РФ в начале 2003г. призвал ускорить работу по реформированию ЖКХ и электроэнергетики как наиболее важных отраслей для экономики страны. Государственные и муниципальные органы направляют усилия на привлечение заемного капитала в отрасль, создают условия для участия в ней частного бизнеса.

Вместе с тем, в настоящий момент подавляющее большинство специалистов утверждают, что реформа движется медленными темпами.

В этих условиях жилищные предприятия не имеют серьезных экономических стимулов оптимизации расходов на развитие жилищно-коммунального хозяйства, снижения нерациональных затрат и повышения качества жилищно-коммунального обслуживания населения.

2. Анализ современного состояния и проблем управления жилищным фондом в городе Москве

2.1 Анализ современного состояние управления жилищным фондом

Для отдельных сфер деятельности на рынке жилищно-коммунальных услуг, в частности, для управления жилищным фондом, в Программе демонополизации и развития конкуренции на рынках услуг жилищно-коммунального хозяйства на 1998-1999 г.г. (постановление Правительства Российской Федерации от 20.12.97 № 1613) проектировался постепенный переход на конкурентные отношения. Ситуация с внедрением и развитием конкурентных основ в сферу управления жилищным фондом неблагоприятна, так как существующая сеть служб заказчика недостаточна для развития конкуренции в сфере управления жилищным фондом, а создание товариществ собственников жилья не получило пока массового характера развития.

Указом Президента Российской Федерации от 28.04.97 №425 утверждена Концепция реформирования жилищно-коммунального хозяйства. Правительство Российской Федерации приняло федеральную целевую программу «Жилище» (постановление от 17.09.01 №675). Указанные документы предусматривают постепенную ликвидацию дотационности отрасли, ввод ее в режим устойчивого и достаточного финансирования. Вместе с тем, не все вопросы развития конкуренции на рынках услуг жилищно-коммунального хозяйства вошли в принятые программные документы. Необходимо решить следующие задачи: внесение дополнений в Федеральный закон «О естественных монополиях» в части локальных естественных монополий, в том числе в системе ЖКХ; выделение в системе ЖКХ секторов, которые являются потенциально конкурентными; внедрение конкурентных отношений в сферу управления жилищным комплексом и предоставления коммунальных услуг; привлечение альтернативных организаций по предоставлению коммунальных услуг; создание системы управления жилищным комплексом, не отторгающим собственников жилья от принятия решений о расходовании финансовых средств; совершенствование законодательной и нормативно-технической базы по вопросам реформирования ЖКХ; развитие систем ТСЖ и служб заказчика; внедрение в системе ЖКХ письменных договоров о найме и обслуживании жилья, как это предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации.

Для решения перечисленных проблем целесообразно внести соответствующие дополнения в существующие программные документы.

Рынок жилищно-коммунальных услуг характеризуется наличием конкурентных и монопольных сегментов (смешанный тип рынка).

Отраслями жилищно-коммунального хозяйства, в которых возможна развитая конкуренция, являются: техническое обслуживание и содержание жилищного фонда, в частности, обслуживание и ремонт внутридомовых систем (сантехнических, электротехнических, теплоснабжения); ремонтно-строительные работы; техобслуживание лифтов (в России 24% всех лифтов отработали свой нормативный срок); техобслуживание телевизионных антенн; обслуживание электроплит; обслуживание наружного освещения; обслуживание и ремонт инженерного оборудования, мест общего пользования и содержание придомовой территории; вывоз твердых и жидких бытовых отходов; управление жилищным фондом; установка и ремонт приборов учета тепловой энергии, холодной и горячей воды; озеленение территорий; ритуальные услуги.

Отраслями жилищно-коммунального хозяйства, привязанными к инженерным сетям, в которых действуют субъекты естественных локальных монополий, являются водоснабжение и водоотведение; теплоснабжение; электроснабжение; газоснабжение.

В настоящее время проводится политика выделения в общей деятельности монопольных структур отдельных сфер, которые они могут передать на условиях субподряда другим хозяйствующим субъектам - сторонним организациям (работы по ремонту и перекладке наружных инженерных сетей; работы по ремонту и техническому обслуживанию электроизмерительных приборов).

Для отдельных сфер деятельности на рынке жилищно-коммунальных услуг, в частности, для управления жилищным фондом, в программных документах прогнозировался постепенный переход на конкурентные отношения. Управление жилищным фондом остается той сферой деятельности, в которой сохраняются административные методы хозяйствования.

Необходимо упорядочение ценообразования в сфере ЖКХ (особенно на услуги естественных монополий) на основе совершенствования федерального законодательства. В 1995 г. из проекта Федерального закона «О естественных монополиях» была исключена такая сфера естественно-монополистической деятельности, как жилищно-коммунальные услуги (водоснабжение, канализация и пр.), реформирование жилищно-коммунального хозяйства началось без должного правового урегулирования этих монопольных сфер.

Тарифы на жилищно-коммунальные услуги в России за январь-ноябрь 2006 года повысились на 17,5%. В ноябре тарифы на услуги ЖКХ выросли на 0,4% после повышения на 0,2% в октябре, 0,1% - в сентябре и на 0,4% - в августе. При этом отмечает Росстат, рост тарифов ЖКХ продолжает существенно опережать инфляцию, которая за январь-ноябрь составила 8,2%.Между тем, по сравнению с прошлым годом, темпы роста тарифов снизились, поскольку в январе-ноябре 2005 года тарифы ЖКХ выросли на 32,3% при инфляции в 10%. жилищный фонд управление

В результате ценовая политика в секторе ЖКХ является в настоящее время неупорядоченной (основы ценовой политики в соответствии с подпунктом ж) ст.71 Конституции Российской Федерации находятся в исключительном ведении Российской Федерации; кроме того, в соответствии с п.3 ст. 55 Конституции Российской Федерации, частью второй п.2 ст.1, п.2 ст.49 Гражданского кодекса Российской Федерации ограничение правоспособности юридических лиц, в том числе в сфере ценообразования, может быть введено только федеральным законом).

Очевидно, что при значительной доле субъектов естественных локальных монополий в сфере жилищно-коммунального хозяйства размеры устанавливаемых ими тарифов на оказываемые услуги существенно влияют на весь ценовой фон данной сферы. Такое отсутствие альтернативных поставщиков в системе ЖКУ имеет также следствием для потребителя необходимость оплаты указанных услуг по завышенным ценам и тарифам, рост которых не предполагает тесной связи с повышением качества данных услуг. С пресечением и предупреждением такого рода злоупотреблений связана деятельность территориальных антимонопольных органов.

Проблемы ценового регулирования в сфере жилищно-коммунального хозяйства обусловлены еще и тем, что сфера является дотационной и происходит постепенное доведение оплаты жилищно-коммунальных услуг населением до 100-%-ного уровня. В силу дефицитности бюджетных средств дотации осуществляются не в полной мере, и в результате этого отдельным категориям граждан, имеющим в соответствии с федеральным законодательством право на компенсации и льготы, указанные льготы и компенсации не предоставляются. С точки зрения ценообразования в таких условиях не работает механизм самоокупаемости как отдельных предприятий ЖКХ, так и отраслей в целом.

Существуют проблемы в связи с устоявшимися сроками оплаты жилищно-коммунальных услуг. Население производит оплату жилья и жилищно-коммунальных услуг только в последующем месяце. Сами предприятия ЖКХ нередко оплачивают услуги предприятиям, поставляющим тепло-, электроэнергию, газ и пр. с внесением авансовых платежей. В период инфляции разрыв по срокам оплаты приводит к тому, что предприятия ЖКХ оплачивают услуги других предприятий при авансировании платежей деньгами по более высокой стоимости, чем деньги, поступающие от населения за жилье и коммунальные услуги в последующем месяце.

Отмеченные проблемы ценообразования приводят к тому, что происходит снижение воздействия цены как эффективного рыночного механизма на процессы становления и развития конкуренции в жилищно-коммунальной отрасли.

На рынке жилищно-коммунальных услуг понятие «потребитель» имеет принципиальное значение. Так, при формировании тарифов очень существенно, является ли потребитель промышленным предприятием или же частным лицом. При реализации тарифной политики с учетом типов потребителей осуществляется схема перекрестного субсидирования. В настоящее время встает вопрос о поэтапном сокращении перекрестного субсидирования, хотя в практике многих других стран существует «бытовой тариф», величина которого значительно меньше тарифов для предприятий.

Особенность рынка жилищно-коммунальных услуг состоит в том, что сам этот рынок пребывает в процессе становления, рыночные отношения в сфере жилищно-коммунального хозяйства в некоторых отраслях и подотраслях только складываются, а рыночные механизмы задействованы не в полной мере. Преобладание мер административного воздействия над экономическими, неразвитость конкуренции в сфере жилищно-коммунального хозяйства сформировало затратную природу тарифов на жилищно-коммунальные услуги.

Основной проблемой, с которой сталкиваются организаторы конкурсов на право технического обслуживания жилья, является отсутствие других участников конкурса, кроме муниципальных предприятий ЖКХ, так как данные рынки в настоящее время являются малопривлекательными в силу низкой доходности и высокой степени риска задержки платежей заказчиком.

В результате проведения конкурсов на капитальный ремонт жилищного фонда отмечается улучшение качества ремонтных работ и снижение сметной стоимости от стартовой цены в среднем на 5-6%.

Договорная основа взаимоотношений между сторонами позволяет осуществлять контроль исполнения обязательств. Трудности в развитии договорных отношений (имеются случаи как затягивания процесса заключения договоров, так и незаключения договоров) связаны с недостаточной проработкой правовой стороны договорных взаимоотношений.

Механизм договорных отношений только отрабатывается, иногда договоры заключаются формально. Изза недостаточного уровня оплаты для обеспечения должного качества предоставляемых услуг наблюдаются случаи отказов включения в договоры показателей качества.

Перевод отрасли на договорные отношения тормозится тем, что в настоящее время происходит передача ведомственных объектов ЖКХ в муниципальную собственность. Определенные трудности при заключении договоров с ресурсоснабжающими организациями вызывает наличие отдельных бесхозных сетей (сетей, не принятых комитетом по имуществу и не переданных ресурсоснабжающим организациям в эксплуатацию).

Не всегда договоры заключаются по итогам конкурсов вследствие ненадлежащего финансирования оплаты жилищно-коммунальных услуг, отсутствия гарантий своевременной оплаты предусмотренных по договору работ. Таким образом, в условиях дефицита бюджетных средств, направляемых на жилищные дотации и субсидии, инструменты рыночной экономики не могут работать должным образом.

Создание служб заказчика началось в г. Москве и Московской области, Курской, Ростовской, Пермской, Пензенской, Свердловской, Челябинской областях, Красноярском крае, Республике Дагестан, Ставропольском крае, и других регионах. Более половины регионов отмечают, что службы заказчика выполняют исключительно или в основном исключительно функции заказчика (ранее, в 1998 г. исключительно функции заказчика выполняло около трети служб заказчика). Таким образом, происходит дальнейшее разделение функций заказчика и подрядчика, освобождение служб заказчика от несвойственных им функций. Негативным моментом является то, что службы заказчика создаются административным путем, в их деятельности преобладает административное начало. Соответственно, конкуренция на рынке услуг, оказываемых заказчиками (управление жилищным фондом), не развита.

Товарищества собственников жилья (ТСЖ) являются новой формой управления жилищным фондом.

До настоящего времени окончательно не отлажена система взаимодействия товариществ собственников жилья с органами местного самоуправления, комитетами по земельным ресурсам и землеустройству.

Создание ТСЖ сдерживается изза несовершенства законодательства по передаче муниципального имущества на баланс ТСЖ, невысоким удельным весом собственников в муниципальном жилищном фонде, неудовлетворительным состоянием многих муниципальных жилых домов, в том числе в связи с трудностями финансирования работ капитального характера.

В связи с выше перечисленным можно выявить основные проблемы связанные с развитие конкурентной среды в сфере управления жилищным фондом.

2.2 Проблемы управления и создания конкурентной среды в сфере жилищного фонда в городе Москве

Товарищества собственников жилья (ТСЖ) как новые формы объединений собственников стали появляться в 1996г. Согласно определению, данному в Федеральном Законе от 15.06.96 № 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья", "ТСЖ представляет собой некоммерческую организацию, форму объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом". ТСЖ - не единственная форма объединения жильцов. Также существуют формы объединений, не связанных с собственностью, - ассоциации квартиросъемщиков, товарищества по оплате коммунальных услуг и др., основная цель которых - представление интересов жильцов.

Развитие ТСЖ и других видов объединений в России проходит крайне медленными темпами. С 1996г. ТСЖ передано только 6% от общего жилищного фонда. По мнению специалистов, причинами такого положения могут быть отсутствие механизма привлечения крупных денежных средств в жилищный фонд и отсутствие осознания жильцами целесообразности создания товариществ и объединений.

Самым распространенным источником финансирования ТСЖ является привлечение собственных средств. Этот способ наиболее эффективен для крупных ТСЖ, в управлении которых находятся до 20 жилых зданий. Существуют также так называемые кредитные союзы, являющиеся объединениями ТСЖ для взаимного кредитования. Реализуются проекты по привлечению грантов.

Появление в жилищной сфере управляющих компаний, а также объединений собственников в значительной степени зависит от политики органов местного самоуправления.

В целом по стране конкуренция в области управления жилищным фондом в настоящее время не развита. Многие ТСЖ, заключившие договоры на управление жилищным фондом с частными компаниями, возвращаются к ДЕЗ.

Тем не менее необходимо отметить, что существуют и более успешные примеры развития управления в жилищном секторе. Многие унитарные предприятия акционируются, расширяют территорию обслуживания, сферу деятельности, работают с поставщиками услуг, исполнителями работ и потребителями на договорной основе.

Для жилищно-коммунального хозяйства характерны: значительная доля морально и физически устаревших основных фондов; низкая платежеспособность большей части населения; бюрократизированное управление жилищным фондом и производственными процессами в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Ситуация с внедрением и развитием конкурентных основ в сферу управления жилищным фондом на данный момент неблагоприятна, так как существующая сеть созданных служб заказчика и товариществ собственников жилья недостаточна для развития конкуренции в сфере управления жилищным фондом.

За 2003г. объем жилищного фонда увеличился с 2,6 до 2,85 млрд. кв. м общей площади. 72,4% площади жилищного фонда сосредоточено в городах и 27,6% - в сельской местности. Увеличилась и средняя обеспеченность жильем - с 18,9 до 20,0 кв. м на человека.

Жилищный фонд имеет следующую структуру: · Частное жилье - 68 %;

· Муниципальное жилье - 24 %;

· Государственное жилье - 6 %;

· Общественное жилье - 2 %.

Доля частного жилья постоянно растет, государственное жилье уменьшается. Доля муниципального жилья была практически неизменной с середины 90-х годов, но сейчас наметилась тенденция к ее уменьшению.

За отчетный период состояние жилищного фонда России практически не изменилось: · По-прежнему свыше 20% городского жилищного фонда и до 50% жилищного фонда в малых городах не благоустроено, что составляет более 400 млн. кв. м. В неблагоустроенных квартирах проживают около 40 млн. жителей или 27% населения страны.

· Более 56% жилых строений деревянные.

Объем ветхого и аварийного жилищного фонда к началу 2004 года достиг 87,8 млн. кв. м, что составляет 3,2% от общего объема. Темпы физического выбытия жилищного фонда в последние два года превышают 10% в год.

Радикальных изменений в состоянии коммунальной инфраструктуры не произошло. Ее износ по-прежнему составляет в среднем 60%.

Текущее состояние инженерных коммуникаций в среднем: · Физический износ водопроводных сетей составляет 54,2%;

· Износ объектов теплоснабжения - 56,7%;

· Износ сетей электроснабжения - 68%.

Реконструкция инженерных коммуникаций проводится точечным образом в отдельных муниципальных образованьях, куда привлекаются заемные средства и где работает частный бизнес, но это не меняет существующей общей картины. По-прежнему теряется значительное количество производимой электроэнергии, теплоэнергии, воды, а также увеличиваются аварии в инженерных сетях.

Одной из острых проблем остается определение размеров и установление границ земельных участков в многоквартирных домах, а также определение доли в праве на земельный участок. Это приводит к тому, что домовладельцы отказываются нести расходы по оплате земельного налога либо аренды земли в качестве ее пользователей. Налоговые органы обязывают товарищества оплачивать земельный налог, в то время как собственниками земли они не являются. Жилищные организации обязывают ТСЖ оплачивать расходы по санитарному содержанию придомовой территории в отсутствие оформленных земельных отношений. Не в полной мере задействованы эти механизмы с позиций экономики и получения дополнительных доходов в бюджет.

Несмотря на то, что в настоящее время создана правовая и нормативно-методическая основа обеспечения содержания жилищного фонда, она не в полной мере соответствует требованиям последних законодательных и распорядительных документов федераль

Исходя из перечисленных фактов, можно сказать, что реформирование отрасли в целом идет медленными темпами. Но это касается в большей степени процессов совершенствования законодательства, государственного регулирования отрасли и других вопросов, требующих длительного решения.

Вместе с этим, наметилась устойчивая тенденция прихода частных инвесторов в жилищно-коммунальное хозяйство. Многие промышленные группы и организации увидели огромный потенциал отрасли.

Для оздоровления отрасли, функционирующей по принципам, существовавшим со времен СССР, необходимо реструктуризация занятых в ней предприятий и организаций. Это подразумевает совершенствование их структуры управления, оптимизация всех процессов, рациональное использование материальных ресурсов. В отрасли крайне важны четкие рыночные взаимоотношения участников и прозрачность финансовых потоков. Эти факторы значительно повысят эффективность деятельности предприятий и жилищно-коммунального хозяйства в целом. Без применения полномасштабных, универсальных информационных решений, достижение существенных результатов невозможно.

При анализе основных положений и современного состояния сферы управления жилищным фондом, были выявлены основные проблемы развития конкурентоспособности управляющих организаций, в соответствии с которыми были предложены следующие мероприятия: - оценка текущей и перспективной потребности в услугах управления жилищным фондом, с учетом различных стандартов эксплуатации, оценки потенциальных направлений рынка ЖКУ, а также выбора стратегических зон хозяйствования, которые способны обеспечить устойчивость управляющих организаций;

- развитие маркетингового анализа, типологий рынка и факторов рыночной конкурентоспособности;

- формирование информационного обеспечения и рынка информационных услуг, как важнейшего фактора координации развития рыночной инфраструктуры, а так же условий качественного выбора собственниками управляющих организаций и их стратегии развития;

- формирование управляющими организациями ассортимента услуг и работ, в наибольшей степени удовлетворяющим потребностям собственников ТСЖ, ЖСК и т.д.;

- обоснование новых методов регулирование условий и тарифной политики, обеспечивающих баланс интересов хозяйствующих субъектов и заказчиков (потребителей) услуг ЖКХ;

- выбор параметров оценки качества управляющих организаций в условиях конкурентной среды.

Предлагаемые мероприятия по совершенствованию организационно-экономического механизма повышения эффективности управления многоквартирными домами позволят обеспечить способы достижения финансово-экономической устойчивости и добиться развития конкурентной среды в сфере управления жилищным фоном.

1) Постановление Правительства Москвы 26 сентября 2006 г. N 737-ПП «Об утверждении Положения о Департаменте жилищной политики и жилищного фонда»

2) Постановление Правительства Москвы № 865 от 25 сентября 2001 г. «О ходе реализации реформы Жилищно-коммунального хозяйства в Г. Москве и перспективах ее развития».

3) Постановление Правительства Москвы от 29 августа 2000 года № 690 «О Комплексной городской программе формирования кондоминиумов и создания условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья»

4) Жилищный Кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ. Действует с 1 марта 2005 года.

5) «О комплексной целевой программе развития и поддержки малого предпринимательства в городе Москве на 2007-2009 г.г.

6) О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации . Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ

7) Петрова Е.Ф., Шапиро М.Д. Развитие конкуренции в сфере обслуживания жилищного фонда. - М.: Фонд “Институт экономики города”, 2002.

8) Реформа ЖКХ в Москве - проблемы и пути решения. Под ред. Аксенова П.Н. и Пивоварова В.Ф. - М: 4-й филиал Воениздата, 2004. - 616с.

9) Щербаков В.Ю. Управление развитием городского хозяйства. Вчера - сегодня - завтра. (на примере управления внутригородским территориальным образование мегаполиса) - М.: «Юго-Восток-Сервис», 2006, - 1024 с.

10) Щербаков В.Ю. Управление развитием внутригородского муниципального образования мегаполиса. (на примере Района Зябликово города Москвы) - М.: «Юго-Восток-Сервис», 2006, - 458 с.

11) Васильев В. Реформа жилищно-коммунального хозяйства Правительство - город - люди. 2003. -N10 (171).

12) Зарецкий А.Д. Философия хозяйства местного сообщества // Управа. 2006. - №08 (58).

13) Кожевников Алексей. Хозяин для каждого дома // Управа. 2006. - №09 (59)

14) Юсеф Салама. Управляющая компания ЖКХ // ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера 2004. - №11

15) Юсеф Салама. Реформа ЖКХ // ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера 2004. - №4

16) www.mbm.ru - Малый бизнес Москвы

17) www.mos.ru

18) www.comhoz.ru - Малый бизнес в ЖКХ

19) http://www.glossary.ru/

20) http://www.fas.gov.ru/