Договор аренды нежилого помещения - Дипломная работа

Глава 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 1.1 Нежилое помещение, как объект договора аренды 1.2 Особенности содержания договора аренды нежилого помещения 1.3 Порядок заключения и государственной регистрации договора аренды нежилого помещения ГЛАВА 2. правовые особенности договора аренды НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ И ПРАВОПРИМЕНИТЕЛЬНОЙ ПРАКТИКИ 2.1 Основания изменения и прекращения договора аренды нежилого помещения 2.2 Порядок и последствия изменения и прекращения договора аренды нежилого помещения 2.3 Ответственность сторон по договору аренды нежилых помещений ЗАКЛЮЧЕНИЕ СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ ПРИЛОЖЕНИЯ ВВЕДЕНИЕ Актуальность темы исследования обусловлена как практическими, так и теоретическими обстоятельствами. Аренда - это возмездное использование чужого имущества с рядом положительных свойств, позволяющих активно использовать ее в различных областях экономики. учитывая нехватку денежных ресурсов, наиболее экономически целесообразным, а зачастую и возможным, становиться получение имущества не в собственность, а в аренду. Глава 34 ГК РФ, посвященная договору аренды, помимо общих положений об аренде регулирует отдельные его виды, а аренде земельных участков посвящены нормы Земельного кодекса Российской Федерации. Гражданский кодекс РФ в отдельном § 4 главы № 34 специально регламентирует аренду только таких объектов недвижимости, как здания и сооружения. Суть спора заключается в возможности применения правил специального регистрационного режима, установленного в ст. 651 ГК, указывающих регистрировать договор аренды здания или сооружения, заключенный в период никак не меньше одного года. Для разрешения ситуации, с целью формирования единообразной правоприментельной практики, Высший Арбитражный суд РФ счел необходимым сделать специальные разъяснения, согласно которым на нежилые помещения следует распространить правовой режим зданий и сооружений по аналогии. Зачастую организациям или физическим лицам необходимо взять в аренду лишь часть помещения под размещение аптечного киоска, банкомата, платежного терминала, автомата для кофе и т.п. Вместе с тем судебная практика в основном идет по пути признания таких договоров заключенными. Во избежание неблагоприятных последствий, в том числе связанных с признанием договора незаключенным, можно выделить следующие особенности, на которые нужно обратить внимание при заключении договора аренды части нежилого помещения: - для договоров, заключаемых на срок не больше одного года, необходимость соблюдения требования об обязательной индивидуализации предмета; - для договоров, заключаемых на срок один год и более, необходимость соблюдения регистрационного режима, вследствие чего предъявляются еще более жесткие требования к индивидуализации предмета; - необходимость разграничения аренды части нежилого помещения и передачи в пользование структурных элементов помещения; - и наконец, чтобы впоследствии не возникли разногласия, необходимо заранее, при заключении договора, определиться, как стороны будут распределять нанесение расходов на электроэнергию, коммунальные услуги, уборку мест общего пользования, содержание охраны и т.п. Поэтому, воспользоваться вещно-правовыми способами защиты арендатор не сможет, согласно ст.305 ГК РФ. В.В. Чубаров и А.В. Ерш, Е.А. Киндеева и М.Г. Пискунова, С.П. Гришаев в своих работах прямо указывали на неразрывную связь нежилого помещения и земли (опосредованно - через здание). Указанное положение означает, что действия арендатора, который без возражений принял от арендодателя имущество и начал пользование им, а затем при взыскании задолженности по арендной плате в суд заявил о незаключенности договора ввиду несогласования условия об объекте аренды, могут быть расценены как недобросовестное поведение ( попытка избежать ответственности за нарушение обязательств по внесению арендной платы). В связи с чем стороны договора аренды могут предусмотреть варианты ответственности сторон по соблюдению Правил пожарной безопасности и ответственности, которые не противоречат законодательству РФ. Как пишет И.А. Буш, «государственная регистрация здания и сооружения, предприятия как имущественного комплекса служит мерой защиты гражданских прав участников арендных отношений данного вида, сочетающей в себе как регулятивные, так и предупредительные функции, выражающейся в юридическом акте признания государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения вещных прав на недвижимое имущество».