Договір іпотеки за цивільним законодавством України - Автореферат

Потреба посилити забезпечення охорони майнових прав кредитора від можливих порушень боржника вимагає вироблення положень щодо посилення конструкції іпотечного договору, розробки теоретичних концепцій забезпечення рівноваги субєктивних прав та юридичних обовязків сторін іпотечного договору та їх взаємозалежності. Це зумовлює необхідність чіткого визначення елементів іпотечного договору, вивчення проявів основних принципів регулювання іпотечних правовідносин, правової природи іпотечного договору та встановлення його місця в системі цивільних договорів. Посилення значення розробки основних теоретичних конструкцій іпотечного договору та іпотечних правовідносин обумовлено також суперечливістю законодавчих положень, що регламентують ці договірні правовідносини. Мета і завдання дослідження полягає в розробці комплексу науково-теоретичних положень, висновків і практичних пропозицій, спрямованих на подолання теоретичних і практичних проблем інституту іпотечного договору, а також проблем визначеності основних елементів іпотечного договору, обсягу та сутності субєктивних прав і юридичних обовязків сторін іпотечного договору. 7) зроблено висновок, що іпотечний договір можна класифікувати залежно від його предмету і виділяти наступні види: договір іпотеки земельної ділянки; договір іпотеки житлового приміщення, договір іпотеки житлового приміщення, в якому проживають діти; договір іпотеки підприємства; договір іпотеки земельної ділянки, на якій розташовано обєкт незавершеного будівництва; договір іпотеки інших видів нерухомого майна (споруд, будівель, морських та річкових суден, повітряних суден, космічних обєктів);Перший розділ «Правова природа та становлення іпотечних відносин» складено з трьох підрозділів і присвячено аналізу гносеології інституту іпотеки, встановленню правової природи іпотеки, його регламентації у актах цивільного законодавства різних країн, розкриттю проявів принципів іпотеки. «Становлення іпотечних відносин» визначено етапи і чинники становлення іпотеки від фідуціарного правочину ручної застави до власне іпотеки, розкрита сутність заставного правовідношення як виду забезпечення у Стародавньому Римі, Греції, Єгипті, сутність майнової відповідальності боржника. «Правова природа іпотеки» зясовано еволюції різних підходів відомих вчених до розуміння правової природи іпотеки. Доведено як схожість основних характерних засад речових прав взагалі та іпотеки зокрема, так і встановлені певні відмінності, які полягають у наявності специфічних характеристик, що притаманні іпотеці. Автор вважає, що відмінність права іпотеки від інших речових прав не призводить до неможливості поширення на іпотечне правовідношення основних принципів речових прав, а може лише зумовлювати певну трансформацію цих принципів в існування спеціальних, притаманних лише іпотеці властивостей.На іпотеку розповсюджуються основні принципи речового права. Іпотека має свою специфіку, що відрізняє її від інших речових прав і свідчить про її особливий характер і значення. Відмінність права іпотеки від інших речових прав не призводить до неможливості поширення на іпотечне правовідношення основних принципів речових прав, а може лише зумовлювати певну трансформацію цих принципів існуванню спеціальних, притаманних лише іпотеці властивостей. Дослідження правової природи іпотеки не можна здійснювати, виходячи лише з подвійної природи даного правового інституту, як це відбувається в більшості випадків вивчення правової природи іпотеки. Тому слугує визначення видів нерухомого майна, до якого застосовуються положення Закону України „Про основи соціального захисту бездомних громадян та безпритульних дітей”, зокрема стосовно обєктів, щодо яких діти мають право користування.

2. Основний зміст роботи

У дисертації наведено теоретичне узагальнення і нове вирішення проблеми, що виявляється у виробленні комплексних теоретичних підходів до цивільно-правового регулювання іпотечного договору та відповідних іпотечних правовідносин.

Головні наукові та практичні результати роботи тісно повязані з її науковими та прикладними положеннями та можуть бути підставою для теоретичного узагальнення й формулювання відповідних практичних рекомендацій заінтересованим субєктам під час нормотворчої діяльності.

Зокрема такими теоретичними узагальненнями та новими підходами у вирішення наукової проблеми є наступні положення.

1. На іпотеку розповсюджуються основні принципи речового права. Іпотека має свою специфіку, що відрізняє її від інших речових прав і свідчить про її особливий характер і значення. Відмінність права іпотеки від інших речових прав не призводить до неможливості поширення на іпотечне правовідношення основних принципів речових прав, а може лише зумовлювати певну трансформацію цих принципів існуванню спеціальних, притаманних лише іпотеці властивостей.

2. Найважливіші принципи сучасної іпотеки Ї переваги, слідування, а також відсутність виключності та акцесорність Ї потребують вжиття додаткових заходів щодо їх повного проведення в актах цивільного законодавства України. Для цього повинна існувати відповідна реєстраційна система, в якій мають реєструватися всі речові права, обмеження і обтяження права власності.

3. Дослідження правової природи іпотеки не можна здійснювати, виходячи лише з подвійної природи даного правового інституту, як це відбувається в більшості випадків вивчення правової природи іпотеки. Акцесорний, похідний характер застави свідчить про своєрідність даного права, його залежність від основного зобовязання, але правова природа іпотеки зумовлюється правовою природою субєктивного права управомоченої особи, тобто кредитора - іпотекодержателя.

4. Доцільно застосовувати багатоступеневий критерій поділу разом з дихотомічним, за якими іпотечний договір належить до типу забезпечувальних договорів та повязаний із обтяженням права власності на нерухомість.

5. Проблематичним є вчинення правочинів з нерухомим майном, право користування яким мають діти, тобто дитина не є власником або співвласником нерухомого майна і стороною в правочині. Тому слугує визначення видів нерухомого майна, до якого застосовуються положення Закону України „Про основи соціального захисту бездомних громадян та безпритульних дітей”, зокрема стосовно обєктів, щодо яких діти мають право користування. Необхідно внести уточнюючі положення до нормативних актів.

6. Чинне іпотечне законодавство України встановило вимоги стосовно обєкту нерухомості, яка може бути предметом іпотечного договору, встановлюючи певні обмеження для такої можливості в залежності від наявності виділення в натурі обєкту нерухомості. Неузгодженість у вживанні термінів «виділення в натурі» та «поділ в натурі» та неузгодженість у визначенні наявності чи відсутності спільної часткової власності гальмують розвиток іпотечного кредитування.

7. Предметом іпотечного договору слід вважати й також відповідне нерухоме майно, яке іпотекодавець надає у забезпечення основного зобовязання іпотекодержателю-кредитору. Сутністю договірного зобовязання і водночас його обєктом, тобто тим, на що спрямований правовий інтерес іпотекодержателя (кредитора за основним договором), є дія з передачі предмета договору (певного виду нерухомого майна) у забезпечення виконання основного зобовязання. На зміст та сутність іпотечного правовідношення впливають характеристики предмету виконання даного зобовязання, а точніше правовий режим конкретного нерухомого майна. Істотним недоліком чинного ЦК України є відсутність повного переліку обєктів нерухомого майна та їх визначення, відсутнє поняття будівлі, споруди тощо.

8. Встановлено, що іпотека земельних ділянок Ї вид забезпечення виконання зобовязання, який не отримав широкого розповсюдження і застосування на Україні. Причин декілька: з одного боку неоднозначний юридичний підхід до земельної іпотеки, з іншого Ї обмеження стосовно іпотеки земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Укладення іпотечного договору і визначення предмету іпотеки повязане із зясуванням питання приналежності земельної ділянки до відповідної категорії земель і її цільового призначення.

9. Обєкт будівництва має комплексний характер, він складається з земельної ділянки та прав на неї; безпосередньо з обєкту будівництва, щодо якого розпочинається і існує будівництво, і складових його частин Ї майбутніх приміщень, тобто обєктів інвестування. Якщо б обєкт будівництва передавався повністю в іпотеку одним іпотекодавцем, то правовий режим нерухомості був би цілком виправданим. Стосовно передачі в іпотеку обєкту інвестування (а по суті права вимоги), то кожен субєкт такого права може передати його у забезпечення кредитного договору, але це не буде справжньою іпотекою, оскільки у сторін не виникатимуть права та обовязки іпотекодавця та іпотекодержателя. Застава майнових прав на обєкт будівництва не має характерних ознак речового права, які притаманні іпотеці.

Сформульовано низку пропозицій щодо удосконалення чинного законодавства: 1) запропоновано доповнити ЦК України Главою 77№ «Забезпечувальні договори» з відповідним поділом на параграфи, присвячені окремим видам договорів, що є підставою певних видів забезпечувальних зобовязань (порука, завдаток, гарантія, застава з її різновидами), та виокремити у відповідний параграф норми, присвячені іпотечному договору;

2) запропоновано надати легальне визначення іпотечному договору в окремому параграфі Глави 77№ «Забезпечувальні договори» Цивільного кодексу України та в ст. 1 Закону України «Про іпотеку» наступного змісту: «Іпотечний договір - забезпечувальний речовий договір, спрямований на обтяження права власності на нерухомість з метою забезпечення належного виконання зобовязання боржником. За іпотечним договором одна сторона (іпотекодавець) передає іншій стороні (іпотекодержателю) нерухоме майно у забезпечення виконання зобовязання за основним договором (кредитним, купівлі-продажу, найму (оренди) тощо), а іпотекодержатель набуває речове право стосовно розпорядження цим майном у спосіб, обумовлений сторонами, з метою задоволення своїх вимог в разі невиконання або неналежного виконання основного зобовязання або у випадках, передбачених іпотечним договором та законом»;

3) запропоновано доповнити Главу 89 ЦК України статтею 1298№ наступного змісту: „В разі, якщо нерухоме майно перебуває в іпотеці, спадкоємець, який прийняв спадщину, зобовязаний оформити право на спадщину і подати документи для реєстрації права власності на предмет іпотеки в місячний строк з моменту спливу строку на прийняття спадщини. В разі невиконання спадкоємцем цього обовязку у встановлений строк іпотекодержатель набуває право предявити до спадкоємця позов про звернення стягнення на нерухоме майно, що перебуває в іпотеці, відповідно до чинного законодавства”;

4) запропоновано доповнити ст. 1 Закону України «Про іпотеку» терміном наступного змісту: «Умовна іпотека - це іпотека майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено (обєкт інвестування)»;

5) запропоновано викласти п.3 ст.3 Закону України «Про іпотеку» таким чином: «Іпотечний договір, що встановлює умовну іпотеку, посвідчується нотаріусом на підставі документів, що підтверджують майнові права на цю нерухомість»;

6) запропоновано викласти пункт 7 ст. 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» таким чином: «Обєкт інвестування - майнові права на нерухомість (права вимоги щодо передачі у власність), будівництво якої не завершено (квартири або приміщення соціально-побутового призначення, вбудовані в житлові будинки або окремо розташовані нежитлові приміщення, гаражний бокс, машиномісце тощо)»;

7) запропоновано внести зміни до Інструкції „Про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України”, спрямовані на вдосконалення правового регулювання захисту прав іпотекодержателя при зверненні стягнення на предмет іпотеки шляхом вчинення виконавчого напису;

8) запропоновано внести зміни до Закону України „Про основи соціального захисту бездомних громадян та безпритульних дітей”, Закону України «Про охорону дитинства», Інструкції „Про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України”, спрямовані на вдосконалення правового регулювання захисту прав дитини при іпотеці.

1. Другова В.А. Виділення в натурі обєкту нерухомого майна як умова його перебування предметом іпотеки /В.А. Другова // Держава і право: Збірник наукових праць. Юридичні і політичні науки. Випуск 37. - К.: Ін-т держави і права ім. В.М. Корецького НАН України, 2007. - С. 402-408.

2. Другова В.А. Деякі проблемні питання правової природи іпотеки /В.А. Другова // Держава і право: Збірник наукових праць. Юридичні і політичні науки. Випуск 41. - К.: Ін-т держави і права ім. В.М. Корецького НАН України, 2008. - С. 396-401.

3. Другова В.А. Удосконалення правового регулювання звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом вчинення виконавчого напису /В.А. Другова // Держава і право: Збірник наукових праць. Юридичні і політичні науки. Випуск 44. - К.: Ін-т держави і права ім. В.М. Корецького НАН України, 2009. - С. 347-354.

4. Другова В.А. Проблемні питання нотаріальної практики при посвідчення договорів іпотеки /В.А. Другова // Нотаріат для вас. - 2004. - № 6. - С. 14-16.

5. Другова В.А. Іпотека обєктів незавершеного будівництва: бути чи не бути? /В.А. Другова // Господарське законодавство України: практика застосування і перспективи розвитку в контексті європейського вибору: Зб. наук. тр. / НАН України. Ін-т економіко-правових досліджень; Редкол.: Мамутов В.К. і ін. - Донецьк: ТОВ «Юго-Восток, Лтд», 2005. - С. 507-510.

6. Другова В.А. Проблемні питання вчинення виконавчих написів про звернення стягнення на предмет іпотеки та застави /В.А. Другова // Господарсько-правове, цивільно-правове та фінансово-правове забезпечення розвитку сучасної економіки України: Збірник доповідей та тез повідомлень учасників цивільно-правової секції всеукраїнської науково-практичної конференції (м. Донецьк, 27 листопада 2009 р.) // Ред. кол. С.Г. Кузьменко, Є.В. Петров. - Донецьк: ДЮІ ЛДУВС ім. Е.О. Дідоренка, 2009. - С. 80-83.

Размещено на .ru