Державне регулювання та перспективи розвитку договору оренди в Україні - Магистерская работа

ПРОПОЗИЦІЇ ЩОДО УДОСКОНАЛЕННЯ НОРМАТИВНО-ПРАВОВИХ АКТІВ, ЯКІ РЕГУЛЮЮТЬ ДОГОВОРИ ОРЕНДИ В УКРАЇНІВ ЦКУ виокремлюються дві глави, що присвячені найму (оренді) - глава 58, яка містить 6 параграфів, що формулює загальні положення про найм (оренду), що поширюються на прокат, найм земельної ділянки, найм будівлі або іншої капітальної споруди, найм (оренду) транспортного засобу та лізинг, а також положення, що стосуються окремих названих видів найму (оренди), і глава 59, яка присвячена найму (оренді) житла. 767 ЦКУ наймодавець зобовязаний передати наймачеві річ у користування у комплекті і у стані, що відповідають умовам договору найму та її призначенню, а також попередити наймача про особливі властивості та недоліки речі, які йому відомі і які можуть бути небезпечними для життя, здоровя, майна наймача або інших осіб або призвести до пошкодження самої речі під час користування нею. Якщо у речі, яка була передана наймачеві з гарантією якості, виявляться недоліки, що перешкоджають її використанню відповідно до договору, наймач має право за своїм вибором вимагати: заміни речі, якщо це можливо; відповідного зменшення розміру плати за користування річчю; безоплатного усунення недоліків речі або відшкодування витрат на їх усунення; розірвання договору і відшкодування збитків, які були йому завдані. Якщо наймодавець не повідомив наймача про всі права третіх осіб на річ, що передається у найм, наймач має право вимагати зменшення розміру плати за користування річчю або розірвання договору та відшкодування збитків. Наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо: наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обовязок проведення капітального ремонту був покладений на наймача (ст.783 ЦКУ).Однак договір оренди нерухомого майна передбачає передачу майна у користування на певний строк, тобто надає орендарю лише правомочність користування і володіння нерухомими майном і має строковий характер, може укладатись безліч разів. Тому тут важливе значення мають положення окремих законів - «Про оренду державного і комунального майна» [15], «Про оренду землі» [12] тощо, і, передусім, серед істотних умов договору оренди нерухомого майна слід назвати його предмет, умови використання і повернення обєкта оренди, строк, на який передається майно у користування та орендну плату. різні у цих договорах і сторони - орендар і орендодавець, покупець і продавець і відповідно їх права та обовязки дещо відрізняються, зокрема, до особливих обовязків орендаря можна віднести обовязок використовувати нерухоме майно за його призначенням. сфера застосування цих договорів також є дещо різною: договір купівлі-продажу може укладатися на публічних торгах, у процесі приватизації, а там, де укладання договорів купівлі-продажу нерухомого майна законодавством заборонено (частина обєктів державної і комунальної власності), можна укладати договори оренди цього майна. ці договори мають різне економічне значення і роль - за договором купівлі-продажу, як наголошувалося, відбувається зміна власника нерухомого майна і, відповідно, новий власник починає нести всі витрати щодо обслуговування цього майна (дуже дорого), а договір оренди дозволяє використовувати корисні властивості речі набагато дешевше.Проте проблематичним залишається питання про роль умов договору у визначенні існуючих гарантій і відповідальності орендодавця і орендаря при реалізації механізмів зміни та розірвання договору оренди. І тут істотне значення має не тільки юридична регламентація прав та обовязків сторін, а й переддоговірна робота контрагентів, а також правильне оформлення розірвання та зміни умов договору оренди. Однак при всій актуальності відповідного виду договорів, що вивчається цивілістикою, важливе значення, з точки зору теорії цивільного права, має не лише специфіка субєктного складу, змісту договору, механізмом розірвання (зміни), а й майно, що виступає в якості обєкта договору оренди. Правильне тлумачення і застосування норми права одночасно означає її системний огляд різновиду орендних відносин і суперечок, які виникли при розірванні (зміну) орендного договору. Комплексне дослідження положень договору оренди, що стосуються процедури зміни та розірвання, правильної регламентації прав, обовязків та відповідальності сторін, правильного застосування норм цивільного і норм іншого чинного законодавства, вимагає теоретичного осмислення і розробки відповідних практичних рекомендацій.Договір найму (оренди) транспортного засобу - це цивільно-правовий договір, за яким наймодавець (орендодавець) передає або зобовязується передати наймачеві (орендарю) за плату транспортний засіб у тимчасове володіння та користування [85; с. 58 ЦК України, та окремими нормативними актами, які регулюють оренду певних видів транспортних засобів, зокрема: Законом України «Про транспорт» [

ЗМІСТ

Вступ

Розділ 1. ТЕОРЕТИКО-ПРАВОВІ ОСОБЛИВОСТІ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ

1.1 Загальна характеристика , класифікація та істотні умови укладання договорів оренди

1.2 Значення договору оренди в системі цивільно - правових договорів

Висновки до розділу 1

Розділ 2. СУЧАСНИЙ СТАН ДЕРЖАВНОГО РЕГУЛЮВАННЯ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ В УКРАЇНІ

2.1 Правове регулювання договору оренди транспортного засобу

2.2 Правове регулювання договору оренди земельної ділянки

2.3 Правове забезпечення договору оренди державного та комунального майна

Висновки до розділу 2

1. Договір оренди дозволяє не тільки визначити обсяг прав і обовязків сторін, а й порядок їх здійснення і виконання. Проте проблематичним залишається питання про роль умов договору у визначенні існуючих гарантій і відповідальності орендодавця і орендаря при реалізації механізмів зміни та розірвання договору оренди. І тут істотне значення має не тільки юридична регламентація прав та обовязків сторін, а й переддоговірна робота контрагентів, а також правильне оформлення розірвання та зміни умов договору оренди.

2. Однак при всій актуальності відповідного виду договорів, що вивчається цивілістикою, важливе значення, з точки зору теорії цивільного права, має не лише специфіка субєктного складу, змісту договору, механізмом розірвання (зміни), а й майно, що виступає в якості обєкта договору оренди. Перехід до ринкових механізмів регулювання економіки супроводжується і реформуванням орендних відносин.

3. Правильне тлумачення і застосування норми права одночасно означає її системний огляд різновиду орендних відносин і суперечок, які виникли при розірванні (зміну) орендного договору. Щоб правильно визначити, які конкретно норми підлягають застосуванню для регулювання орендних відносин необхідно встановити правильну правову кваліфікацію як самої правової відносини, так і її різновиду. На практиці в орендних правовідносинах нерідко поєднуються ознаки характерні і для інших договорів. У звязку з цим виникає необхідність сукупного застосування уніфікованих норм і нормоутворюючих ознак.

4. Комплексне дослідження положень договору оренди, що стосуються процедури зміни та розірвання, правильної регламентації прав, обовязків та відповідальності сторін, правильного застосування норм цивільного і норм іншого чинного законодавства, вимагає теоретичного осмислення і розробки відповідних практичних рекомендацій.

5. Договір майнового найму, в одних випадках, для сторін носить тільки епізодичний характер; в інших - основний або одним з основних завдань контрагента є обслуговування інших осіб шляхом здачі їм майна в оренду. Слід відзначити вагоме значення договору оренди будівель і споруд. У звязку з досить великою вартістю цих обєктів і обмеженою можливістю розміщення в населених пунктах, їх будівництво або придбання у власність стають нереальними для багатьох. Застосовуючи договір майнового найму, державні та муніципальні органи влади і управління забезпечують раціональну організацію в містах і селищах виробничих зон, мережі громадських і культурних установ, побутових підприємств. Водночас громадяни та юридичні особи отримують можливість вести свою діяльність, витрачаючи відносно незначні (у порівнянні з придбанням у власність) кошти на розміщення офісу, торгової точки, складських або виробничих приміщень. Це особливо важливо для новоутворених комерційних організацій і індивідуальних підприємців, які можуть звільнилися фінанси направити на інші цілі.

6. Досить широке застосування знаходить оренда транспорту. Залізницями здійснюється здача на умовах договору найму вагонів, цистерн, контейнерів. На території залізничних станцій організаціям звязку в оренду надаються площі для обслуговування пасажирів поштового, телеграфного і телефонного звязком. В морському транспорті укладаються договори фрахтування судна на час (тайм - чартеру), з наданням екіпажу і, бербоут- чартеру (оренди судна без екіпажу).

7. Поширеною формою задоволення потреб у певному майні є договір прокату. Він застосовується для передачі за плату в тимчасове володіння і користування речей побутового та спортивного призначення, засобів виробництва та інвентарю для благоустрою та обробки садових, огородніх та дачних земельних ділянок, книг, відеокасет, кінофільмів, автомобілів. Прокат використовується і для вирішення різних питань виробничого характеру: надаються вимірювальні засоби, дорогі прилади, оргтехніка.

8. Для підприємницької діяльності величезне значення відіграє договір лізингу. Лізинг - це довгострокова оренда машин і обладнання, видача обладнання напрокат. Лізинг дозволяє промисловим, торговим, транспортним та іншим підприємствам (орендаторам) отримувати в комерційних банках і лізингових компаніях (орендодавців) за певну орендну плату в довгострокове користування широкий перелік основних засобів.1. У цивільному праві України за період існування держави відбулись значні зміни, повязані із становленням ринкових відносин. Відповідні зміни в законодавстві України мають певний вплив і на розвиток інституту оренди транспортних засобів. Як наслідок зазначених факторів вперше у вітчизняній історії цивільного права в новому Цивільному кодексі України виділено вид договору оренди транспортних засобів, що має особливості в правовому регулюванні.

2. Слід зауважити, що, не зважаючи на значний обсяг нормативного матеріалу, в правовому регулюванні оренди транспортних засобів існують певні недоліки. Навіть Цивільний кодекс не вирішує всіх проблем, і це обумовлено неповнотою понятійного апарату, недостатньою конкретизацією окремих правових норм. Що стосується окремих транспортних кодексів і статутів, у яких можуть бути відображені особливості оренди деяких видів транспортних засобів, то в даний час вони не містять у собі положень, що вказували б на специфіку оренди того або іншого виду транспортного засобу. Тому виникають певні труднощі у випадках локального договірного регулювання відносин конкретних сторін, що також викликає необхідність проведення ретельного аналізу діючого законодавства і розробки методики його застосування на практиці.

3. В результаті проведено аналізу поданого законодавчого розподілу оренди транспортних засобів на два види: договір оренди транспортного засобу з екіпажем і договір оренди транспортного засобу без екіпажу, виявлено, що критерії, за якими розмежовуються два види договору оренди транспортних засобів у Цивільному кодексі України, можуть комбінуватися сторонами, виходячи з конкретної практичної доцільності.

4. Розвиток земельних орендних відносин є закономірним проявом аграрної реформи, що характеризує перехід України як самостійної держави до ринкових економічних відносин; оренда земель сільськогосподарського призначення характеризує новий аграрний економічний уклад, який має перспективу подальшого розвитку в Україні. Докорінна реорганізація колективних сільськогосподарських підприємств, поширена у звязку з цим практика земельного паювання, реальні умови її реалізації (при кризовій ситуації в сфері аграрної економіки) призвели до істотного зростання у системі земельних орендних відносин оренди саме земельних паїв селян і, як наслідок цього, до загального зростання масштабів оренди земель в Україні. Така тенденція у найближчі роки буде домінуючою.

5. Одним із головних показників ефективності орендних відносин є рівень виконання щорічних бюджетних завдань із забезпечення надходжень коштів за оренду державного майна. З початком будівництва незалежної української держави виникла потреба в створенні національного законодавства з питань оренди. Воно мало не тільки зафіксувати зміну власника державного майна, але і відобразити якісно новий етап у розвитку оренди, повязаний із початком приватизації державного майна, зокрема, зданого в оренду. У сучасних умовах переходу до ринкової економіки, реформування відносин власності, структурної перебудови економіки зростає роль різних форм надання майна в тимчасове платне користування. Найбільшого поширення набула оренда. Однією з важливих передумов підвищення ефективності оренди, вдосконалення управління нею й обґрунтованого прогнозування надходження орендної плати є аналіз ринку обєктів оренди. Український ринок обєктів оренди - досить різнорідний і масштабний. Однак дотепер у літературі цей ринок комплексно не досліджувався.

РОЗДІЛ 3. ПРОПОЗИЦІЇ ЩОДО УДОСКОНАЛЕННЯ НОРМАТИВНО-ПРАВОВИХ АКТІВ, ЯКІ РЕГУЛЮЮТЬ ДОГОВОРИ ОРЕНДИ В УКРАЇНІ

3.1 Стратегічне обґрунтування та впровадження в дії доповнень до статей цивільного кодексу України

В результаті аналізу досліджень магістерської роботи сформовано доповнення до статей цивільного кодексу України, пропозиції щодо врегулювання оренди (найму) транспортного засобу. Так, враховуючи фактори глобального змінювання всього вітчизняного законодавства, практику швидких розробок та прийняття відповідних законодавчих актів, пропонується не обмежувати правове регулювання відносин оренди транспортних засобів лише ЦКУ, транспортними кодексами та статутами. В сучасних соціально-економічних умовах, що мають тенденцію швидко змінюватись відповідно потребам господарюючих субєктів, є необхідність у прийнятті відповідних постанов Кабінету Міністрів України та інших підзаконних актів.

Проста письмова форма договору оренди транспортного засобу, що закріплена положенням чинного ЦКУ, є достатньою для посвідчення відповідних прав та обовязків, а також для оптимальної оперативності та раціональності в цивільному обороті. Проте для оренди деяких видів транспортних засобів, зокрема тих, що використовуються в міжнародному сполученні та мають велику державну та суспільну значимість, наприклад, космічні обєкти, криголами, унікальні транспортні засоби, транспортними кодексами та статутами повинна бути передбачена державна реєстрація[82; с.312 ].

У ЦКУ, транспортних кодексах та статутах необхідно вказати перелік вимог, що повинні предявлятися до орендаря транспортного засобу, зокрема: а) наявність відповідної атестації (документа про певну освіту) - наприклад, авіаційного персоналу орендаря;

б) сертифікат (свідоцтво, посвідчення) на право управління та технічну експлуатацію транспортного засобу;

в) ліцензію на право займатись певним видом підприємницької діяльності при експлуатації транспортного засобу.

Для конкретного визначення предмета договору оренди транспортних засобів необхідно внести в параграф ЦКУ, який стосується вказаного договору, поняття транспортного засобу. Пропонується наступне, найбільш загальне визначення, що містить головні конструктивні ознаки: транспортний засіб - це технічний пристрій, який може здійснювати переміщення у просторі з метою перевезення (переміщення) фізичних осіб та матеріальних обєктів.

У ЦКУ норми, які регулюють відносини оренди транспортних засобів, виділені в окремий параграф глави «Найм (оренда)». При визначенні видів зазначеного договору виділяються тільки два: договір оренди транспортного засобу без екіпажу та договір оренди транспортного з екіпажем. Відсутність загальних положень про оренду транспортних засобів обумовлюватиме значні проблеми у визначенні тих норм, які повинні застосовуватись при укладенні договорів з деякими ознаками як договору оренди транспортного засобу без екіпажу, так і з екіпажем.

Слід доповнити ЦКУ статтею про межі використання орендованого транспортного засобу, зміст якої визначатиметься обовязком орендаря дотримуватись мети використання та призначення цього виду майна [63; с. 211].

Розроблено конкретні практичні пропозиції щодо удосконалення чинного законодавства в частині регулювання відносин найму (оренди) нерухомого майна: 1. Існує необхідність закріплення в ЦКУ положень щодо встановлення ознак будівель та інших капітальних споруд, якими є: нерозривний звязок з землею; створення людьми (штучно зведені обєкти); завершені будівництвом та можуть бути використані за призначенням.

2. Виключити з ЦКУ умови щодо обовязкового нотаріального посвідчення договорів найму (оренди) будівель та капітальних споруд (їх частин), укладених на строк 3 років і більше, оскільки це призводить до необґрунтованого збільшення витрат при укладенні таких договорів та ускладнення процедури укладення.

3. З метою усунення суперечності між частиною 2 ст. 796 ЦКУ, яка надає наймачеві право користування усією земельною ділянкою, якою володів наймодавець, що у випадку, якщо розмір земельної ділянки у договорі не визначений, та ч. 1 цієї ж статті, яка надає право наймачу будівлі або споруди (їх частини) користуватись земельною ділянкою лише в розмірі, необхідному для досягнення мети найму, пропонується внесення змін до ч. 2 ст. 796 ЦКУ, якими закріпити право наймача на користування земельною ділянкою в обсязі, необхідному для досягнення мети оренди, коли розмір земельної ділянки у договорі не визначений.

4. Виходячи із загальних засад цивільного законодавства, а саме справедливості та розумності, пропонується виключення з ч. 2 ст. 825 ЦКУ положень про право суду надавати наймачу строк для відновлення житла та відстрочення виконання рішення при розгляді справ про розірвання договору на вимогу наймодавця у випадку руйнування або псування житла наймачем, оскільки ці положення порушують принцип рівності сторін.

5. З огляду на складність та особливість відносин, повязаних з орендою підприємства як єдиного майнового комплексу, пропонується необхідність законодавчого врегулювання цих відносин шляхом доповнення глави 58 ЦКУ «Найм (оренда)» параграфом 7 «Найм (оренда) підприємства як єдиного майнового комплексу», в якому встановити загальні правила та особливості найму (оренди) підприємства як єдиного майнового комплексу, зокрема, визначити склад та вартість майна та майнових прав, які можуть входити до складу підприємства; встановити порядок дотримання прав кредиторів юридичної особи при передачі в оренду підприємства, тощо.

6. Обгрунтовується необхідність закріплення в ЦКУ порядку розпорядження майном, переданим орендарю у складі єдиного майнового комплексу (підприємства), згідно з яким надати орендарю право продавати, обмінювати, надавати в тимчасове користування або в позику сировину, готовий товар та інші споживні речі (оборотні засоби), а також уступати права вимоги та переводити борги без згоди орендодавця, за умови, що вартість підприємства після закінчення строку оренди та при поверненні орендодавцеві буде не меншою, ніж його вартість на момент передачі його в оренду, а неспоживні речі (нерухоме майно, обладнання та інші основні засоби) орендар повинен мати право продавати, обмінювати, надавати в тимчасове користування або в позику лише за згодою орендодавця, якщо інше не встановлено договором оренди підприємства як єдиного майнового комплексу.

7. В ЦКУ необхідно закріпити положення, що при передачі в оренду підприємства як єдиного майнового комплексу, орендодавець зобовязаний повідомити про це кредиторів за зобовязаннями, які включені до складу підприємства. Якщо кредитори в строк до 10-ти робочих днів з дня отримання повідомлення про переведення боргу не повідомлять про те, що вони не погоджуються на переведення боргу, вважається, що вони надають згоду на переведення боргу[80; с. 347].

Проведене дослідження щодо оренди (найму) земельної ділянки дозволяє зробити слідуючі висновки щодо необхідності закріпити у законодавстві: 1. Поняття земельного правочину як активних правомірних дій громадян та юридичних осіб, що вчиняються під контролем держави та встановлюють, змінюють чи припиняють їх права та\чи обовязки з приводу земельних ділянок, включених у цивільний оборот. Оскільки земельні правочини мають змішаний правовий режим вони регулюються нормами цивільного і нормами земельного права України.

2. Необхідності закріплення в ЦКУ положення, згідно з яким його норми застосовувалися би до регулювання земельних відносин лише у випадках, коли такі відносини не врегульовані нормами ЗКУ.

3. Визначення договору купівлі-продажу земельної ділянки. Укладення та реалізація земельних правочинів повинна здійснюватися під досить жорстким контролем з боку держави в особі відповідних органів державної влади при винаходженні оптимального балансу між державною участю в земельних відносинах та діяльністю інших учасників цих відносин.

4. Відродження економічної функції оренди як засобу ринкового перерозподілу земельних ділянок та регульованого обороту землі, яке сприяє становленню загального ринку засобів виробництва в усіх сферах економіки. Проте аналіз чинного законодавства, що регулює орендне землекористування, свідчить про наявність в ньому істотних прогалин. Застава земельних ділянок довгий час не застосовувалася в нашій країні. Тому її відродження є ознакою розширення сфери розвитку ринкових відносин. Іпотека земельних ділянок цінна тим, що заставлений предмет, у тому числі земельна ділянка, залишається в руках власника, який не припиняє її використання. Таким чином, правочини іпотеки є ринковим інструментом такого залучення у виробництві кредитних ресурсів, яке здійснюєтся без порушення виробничого циклу у тих сферах економіки, в яких земля використовується як засіб виробництва та операційний базіс.

3.2 Вдосконалення нормативно-правового регулювання оренди державного та комунального майна в України

У сучасних умовах господарювання оренда державного та комунального нерухомого майна набула широкого розповсюдження в майнових відносинах субєктів господарювання. Це повязано зі швидким розвитком субєктів малого підприємництва, для яких придбання у власність приміщення для розміщення власного бізнесу є проблематичним у звязку зі значними цінами на нерухоме майно та неможливістю забезпечення кредиту на його придбання. Розмір орендної плати за користування державним або комунальним нерухомим майном відносно невисокий, до того ж орендарю надаються сприятливі умови приватизації обєкта оренди. Тому оренда державного та комунального нерухомого майна для субєктів господарювання є оптимальним варіантом отримання нерухомості для здійснення господарської діяльності.

Важливою умовою розвитку оренди державного та комунального нерухомого майна є ефективне правове регулювання орендних відносин. Натомість нормативна база, що забезпечує регламентацію договору оренди державного та комунального нерухомого майна, потребує вдосконалення[70;с.589].

Зокрема, недосконалим є порядок розроблення та затвердження Типових договорів оренди державного та комунального нерухомого майна, оскільки одностороннє формування умов типових договорів Фондом державного майна України або органами місцевого самоврядування створює можливості для зловживань з їх боку та порушення інтересів контрагентів. Набули поширення випадки визнання договору оренди неукладеним через недосягнення сторонами згоди з усіх істотних умов договору, причиною чого є недосконалість переліку істотних умов. Останній містить передумови для визнання договорів неукладеними з формальних підстав, а отже постає питання пошуку засобів застереження від визнання договорів оренди неукладеними. Потребують більш досконалого врегулювання питання щодо форми договору оренди державного і комунального нерухомого майна, порядку його укладення, механізму передачі обєкта оренди, тощо. Декларативність та колізійність низки норм щодо правового регулювання відносин оренди державного і комунального нерухомого майна призводить до порушення прав сторін договору оренди, породжує відсутність реальних гарантій їх поновлення та захисту.

Наукові дослідження щодо питань договору оренди державного та комунального нерухомого майна здійснювалися переважно представниками науки цивільного права - М.І. Брагінським, В.В. Вітрянським, О.В. Дзерою, В.В. Луцем, В.В. Мусієнко, І.С. Перетерським та ін. У роботах дослідників господарського права С.О. Тенькова, В.С. Щербини та ін. розглядалися окремі питання досліджуваної теми, однак комплексне дослідження договору оренди державного та комунального нерухомого майна як інституту цивільного права не здійснювалося [2; с. 125-130].

Дослідження договірних відносин у сфері оренди державного та комунального нерухомого майна дозволило зробити теоретичні висновки та пропозиції практичного характеру: 1. Встановлено недоцільність законодавчого закріплення нотаріальної форми договору оренди державного та комунального нерухомого майна, укладеного терміном на три роки і більше, оскільки дотримання зазначеної вимоги не є виправданим у звязку з ускладненням процесу укладення договору оренди та зайвими матеріальними витратами сторін угоди. Державна реєстрація договору оренди є важливим чинником гарантування і захисту прав власників, що забезпечує офіційне визначення та юридичне закріплення державою прав юридичних осіб на нерухоме майно, у звязку з чим відсутність у цивільному законодавстві спеціальних норм, які регулюють державну реєстрацію договору оренди з урахуванням особливостей діяльності субєктів господарювання, на практиці породжує чимало проблем. Пропонується ввести в Закон України «Про оренду державного та комунального майна» статтю наступного змісту: «Договір оренди нерухомого майна підлягає обовязковій державній реєстрації незалежно від терміну його дії».

2. Конкретизовано доцільність уточнення в ст. 12 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» [15], що моментом укладання договору оренди є момент його державної реєстрації, а в разі передання обєкта оренди після державної реєстрації - момент передачі відповідного майна.

3. Доведено, що закріплення такої істотної умови, як порядок використання амортизаційних відрахувань, є необґрунтованим, оскільки вона набула імперативного визначення у чинному законодавстві. Встановлено, що визначення порядку та строків оплати комунальних платежів за обєкт оренди має не менш суттєве значення, ніж визначення порядку та строку оплати орендної плати, тощо. Пропонується закріплення вищенаведеної умови договору оренди державного та комунального нерухомого майна як істотної.

4. Актуальне доповнення ч. 3 ст. 24 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» положенням наступного змісту: «Страхова сума не повинна бути меншою за розмір вартості орендованого майна, визначеного в договорі, а строк дії договору страхування повинен відповідати строку дії договору оренди».

5. Аналіз правового регулювання переважного права орендаря дає підстави стверджувати про відсутність порядку його реалізації, що стримує розвиток реалізації цього засобу захисту прав орендаря. Визначено доцільність закріплення в Законі України «Про оренду державного та комунального майна» положення, відповідно до якого, якщо орендодавець відмовив орендареві в укладенні договору на новий строк, але протягом року з дня закінчення строку договору з ним уклав договір оренди з іншою особою, орендар має право вимагати в суді перекладу на себе прав і обовязків за укладеним договором.

6. Необхіднє доповнення Закону України «Про оренду державного та комунального майна» статтею, яка закріплює обовязок сторін договору оренди складати акт приймання-передачі обєкта оренди при укладанні та припиненні договору з зазначенням у ньому стану обєкта.

7. Необхіднє доповнення Закону України «Про оренду державного та комунального майна» такою підставою для дострокового розірвання договору оренди як невнесення орендної плати протягом трьох місяців з дня з дня закінчення строку платежу та виключення з ч. 3 ст. 26 Закону такої підстави для дострокового розірвання договору оренди як невиконання сторонами своїх зобовязань, оскільки не конкретизований обсяг підстав, які можуть бути використані для розірвання таких договорів є недопустимим при наявності спеціального режиму використання державного та комунального майна.

8. Визначено доцільність закріплення відповідальності орендодавця державного та комунального нерухомого майна за порушення переважного права орендаря на укладення договору оренди державного та комунального нерухомого майна на новий строк.Протягом останніх років держава приймала низку нормативно-правових актів у сфері орендних відносин з метою їх упорядкування. Але незважаючи на такі дії, сучасна нормативно - законодавча база, яка регулює відповідну сферу, характеризується певною суперечливістю. Відтак це негативно впливає на розвиток економічних та юридичних складових оренди майна.

Слід визнати, передача майна в оренду, безумовно, є ефективним способом управління державним майном, але подальшого розвитку й удосконалення потребують порядок і механізм визначення умов проведення конкурсів на право оренди з урахуванням усіх зацікавлених сторін процесу.

Практичний досвід показує, що управління сферою оренди відбувалося несистемно, іноді нелогічно, створюючи перешкоди його поступовому розвитку. Результатом стало зменшення обсягів договорів оренди, а звідси і зменшення надходжень до бюджету.

Ураховуючи значний потенціал такого способу управління державним майном, як передача в оренду, необхідно оперативно реагувати на ринкові виклики, збільшивши динаміку нормативного врегулювання таких відносин; запропонувати максимальну кількість вільного від використання балансоутримувачами державного майна з метою ознайомлення потенційних орендарів для можливого подальшого вибору; переглянути норми законодавства щодо примусового виконання рішень у частині стягнення боргових зобовязань; законодавчо спростити процедуру передачі обєктів в оренду на конкурсних засадах, по можливості скоротивши терміни проведення конкурсної процедури, та розширити коло тих орендарів, які мають право на укладення договору оренди без конкурсної процедури [55, с.283].

Таким чином, урегульованість системи організації орендних відносин та вдосконалення існуючої нормативно-правової бази є чинниками підвищення ефективності управління майном, забезпечення високої орендної плати, збереження і поліпшення майна під час оренди та надходження коштів до державного бюджету України.

Пропозиції та рекомендації щодо впровадження в дії доповнень до статей цивільного кодексу України, вдосконалення чинного законодавства у сфері оренди державного та комунального нерухомого майна та сформульовані в роботі теоретичні положення мають практичну значимість, оскільки є результатом аналізу теорії та практики цивільного законодавства у сфері орендних відносин.

Окремі положення та висновки мають дискусійний характер і можуть бути основою для подальших наукових досліджень.На сьогодні зобовязання про передачу майна в користування є поширеним явищем, угоди укладаються щодо майна постійно.

У результаті здійснення величезної кількості орендних угод із нерухомістю виникає безліч найрізноманітніших суперечок у цій галузі. Причиною таких суперечок є як нерозуміння субєктами цивільного обігу правового статусу нерухомого майна, так і недосконалість сучасного нормативно-правового регулювання у даній сфері. Такий стан речей призводить до розширення і збільшення ролі і значення судової практики розгляду спорів, повязаних із застосуванням норм цивільного законодавства про оренду майна.

Усе це обумовлює необхідність вивчення і вдосконалення теорії і практики використання правових норм у сфері відносин, повязаних із орендою нерухомості.

Останнім часом зявилося чимало публікацій на дану тему. Оренда нерухомості розглядається у різних аспектах: від дослідження ринку оренди нерухомого майна, розгляду оренди нерухомого майна як однієї з форм економічних відносин із вкладення капіталів, до вирішення окремих правових питань, повязаних із поняттям і правовим режимом нерухомості, укладенням і реєстрацією окремих угод із нерухомим майном.

Необхідно зазначити, що Цивільний Кодекс України не дає чіткого визначення обєктів оренди, які можуть бути предметом договору оренди і не підкреслюється необхідність чіткого визначення обєкта оренди у договорі, у звязку з чим пропоную доповнити ч. 4 ст. 760 ЦК України такого змісту: “у договорі оренди мають зазначатись дані, яке дозволяють чітко визначити майно, що виступає обєктом оренди. За відсутності цих даних у договорі, умова про обєкт, що підлягає передачі в оренду, вважається непогодженою сторонами, а сам договір вважається неукладеним”.

У Цивільному кодексі України не передбачено єдиної договірної моделі і, відповідно, єдиних законодавчих вимог щодо оренди будь-яких обєктів нерухомості. Окремо передбачена оренда земельних ділянок, будівель та інших капітальних споруд, транспортних засобів та житла. Законом можуть встановлюватися види майна, що не можуть бути предметом договору оренди чи особливості оренди окремих видів майна (закон виділяє особливості оренди підприємств як цілісних майнових комплексів).

Трансформація угод із нерухомим майном здійснювалася також шляхом розширення кола обєктів нерухомості, що залучаються до цивільного обігу. Це спричинило виділення окремих видів правочинів.

Як будь-який нормативний акт, Цивільний кодекс має недоліки, що будуть відшліфовуватися в процесі його застосування.

Таким чином, можна відзначити, що крапку у процесі розвитку орендних відносин в Україні ставити не можна, цей процес вимагає продовження удосконалення чинного законодавства.

Достовірність наукових положень та висновків, пропозицій та рекомендацій підтверджена їх апробацією в науковій літературі, в навчальному процесі та обговоренням на науково-практичних конференціях.

Практичне значення дисертаційної роботи полягає в тому, що в ній сформульовано пропозиції щодо вдосконалення законодавства в частині регулювання ним договірних відносин оренди державного та комунального нерухомого майна.

Теоретичні положення і висновки дисертаційної роботи можуть бути використані в процесі нормотворчої діяльності, у науково-дослідницькій роботі, у навчальному процесі в рамках господарсько-правових дисциплін.

Прикладний характер дослідження дозволяє використовувати його результати безпосередньо при здійсненні укладені, виконанні та припиненні договорів оренди державного та комунального нерухомого майна.

Підсумовуючи все вищевикладене можна зробити висновок : 2. Обґрунтовано доцільність виключення зі ст. 15 Закону України «Про оренду землі» норми про те, що в разі відсутності в договорі оренди землі істотних умов такий договір визнається недійсним, оскільки за відсутності істотних умов договір повинен визнаватись неукладеним.

3. Аргументовано необхідність виключення із Закону України «Про плату за землю» норм, якими врегульовані відносини, повязані зі сплатою орендної плати, оскільки зазначені відносини врегульовані Законом України „Про оренду землі”

4. Необхідність внесення змін до ст. 9 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, якими встановити, що орендодавець вчиняє дії, необхідні для укладення договору (направлення у пятиденний строк після дати реєстрації заяви органу, уповноваженому управляти відповідним майном, та органу Антимонопольного комітету України матеріалів для отримання висновків про можливість оренди та інші) після закінчення терміну, встановленого законом трудовому колективу для прийняття рішення про оренду єдиного майнового комплексу або його структурного підрозділу, лише за умови, якщо трудовим колективом не прийняте рішення про оренду єдиного майнового комплексу.

Размещено на .ru