Аренда коммерческой недвижимости - Дипломная работа

Глава 1. Теоретические основы аренды коммерческой недвижимости 1.1 Сущность и классификация объектов коммерческой недвижимости 1.2 Анализ аренды жилья в зарубежных странах 1.3 Специфика арендных отношений в сфере коммерческой недвижимости в России 1.4 Правовые основы аренды муниципальной и государственной собственности Глава 2: Характеристика объекта в муниципальной собственности и анализ арендных отношений 2.1 Характеристика объекта торговли находящегося в муниципальной собственности и анализ конкурентной среды 2.2 Характеристика арендаторов в разрезе площадей и видов деятельности 2.3 Характеристика арендной платы и субаренды Глава 3. Совершенствование методики взимания арендной платы за коммерческие объекты находящиеся в муниципальной собственности Заключение Список литературы Приложения Введение Аренда - наем на определенный срок за установленную сторонами плату имущества для самостоятельного использования. Договоров аренды - это соглашение, в силу которого одна сторона арендодатель (нанимателе) имущества за плату во временное владение и пользование или пользование. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Целью аренды, является обеспечение передачи имущества во временное пользование, при этом пользование подразумевает извлечение из вещи ее полезных свойств, и самое главное приобретение плодов и доходов. Основное понятие аренды не изменилось со времен самых первых сделок: одна из сторон предлагает в аренду землю, здание, оборудование, словом, все что угодно, другой стороне на определенный период времени. Актуальность вопроса управления собственностью предприятия объясняется стремлением хозяйствующих субъектов получать прибыль не только от результатов деятельности основного производства, но и от использования недвижимого имущества, ему принадлежащего. Вовлечение недвижимости в коммерческий оборот - одно из генеральных направлений повышения эффективности использования этого имущества в целом, при этом не только недвижимости одного предприятия, но и недвижимого имущества в масштабах города. В настоящей работе объект исследования - аренда как инструмент управления собственностью. Классификация объектов офисной недвижимости В мировой практике наиболее распространенной является трехуровневая классификация офисных центров, которая опирается на группировку признаков качества объекта, отражающую предпочтения потенциального пользователя (арендатора). Наиболее обоснованной представляется классификация, подготовленная компанией «Becar. CommercialProperty» для НП «Гильдия управляющих и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости» (ГУД, Санкт-Петербург) - с опорой на стандарты, разработанные Британским Советом по Офисным зданиям (BritishCouncilforOffices), и на стандарты американской ассоциации BOMA (BuildingOwnersandManagersAssociations). 1 Приложение 1) нашу редакцию указанной разработки [18] - с использованием опубликованных там же некоторых предложений компаний CB RichardEllisNobleGibbons, ColliersInternational, Cushman&Wakefield, Stiles&Riabokobylko и JonesLangLaSalle, а также с учетом опыта автора по сертификации бизнес-центров на основе классификации ГУД. К примеру, если объект по критерию «местоположение» относится к классу «A», по свойствам здания - к классу «C», а по качеству управления - к классу «B», то в результате офисное здание относится к классу «C». Кроме класса «B» можно ввести более высокий класс «B », если объект несколько лучше (по любому числу характеристик), или более низкий класс «B?», если объект несколько хуже (по одной-двум позициям) уровня требований к объектам класса «B». От выбора этих параметров зависит характер архитектурно-планировочных решений ТЦ, а также стратегия и тактика продвижения на рынке прав арендатора как товара (сдачи помещений в аренду). В европейской классификации выделяются четыре основные вида ТЦ: -микрорайонный торговый центр (NeighborhoodShopping Center); -окружной торговый центр (CommunityShopping Center); -региональный центр (RegionalCenter); -суперрегиональный центр (SuperRegionalCenter). Все свои функции МТЦ реализует на арендной площади от 3000 до 10000 кв. м - при наиболее типичном размере около 5000 кв.м. Зоной влияния МТЦ оказывается территория 5-10 минутной транспортной доступности. Как отмечается в [18], нередко торговые комплексы, не имеющие в составе арендаторов супермаркета, но близкие по общей арендной площади к МТЦ, также позиционируют себя как МТЦ. Для примера укажем, что в настоящее время к МТЦ относятся: в Санкт-Петербурге - «Елизаровский», «Торговый двор», «Бада-бум», в Москве - «Метромаркет», галерея «Водолей», «Вертикаль». ОТЦ функционирует в зданиях с арендной площадью от 10 000 до 30 000 кв. м (типичный размер - около 15000 кв. м), обслуживая население, проживающее в 10-20 минутах езды от него. ОТЦ занимает промежуточное положение между МТЦ и региональным торговым центром (РТЦ): некоторые МТЦ могут развиться до уровня ОТЦ, в то время как некоторые ОТЦ