Анализ особенностей совершения сделок с недвижимым имуществом - Дипломная работа

Рынок недвижимости носит стихийный характер: в какой то период он стремительно развивается, затем приходит в состояние застоя, цены на объекты недвижимого имущества весьма неоднородны, но в любом случае покупка недвижимости, несомненно, является одним из наиболее выгодных способов личных капиталовложений. В научной литературе также не существует четкой однозначной позиции относительно правового режима того или иного вида недвижимого имущества и особенностей сделок с ним. Не упрощает ситуацию и российский законодатель, который не дает четкого легального определения недвижимого имущества, а лишь называет отдельные его виды (земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, в том числе здания, сооружения, а также воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты). В связи с этим могут возникать проблемы с отнесением того или иного объекта к недвижимому имуществу, а, следовательно, и с определением его правового режима. Недвижимое имущество имеет целый ряд специфических, присущих только ему характеристик, а именно: оно долговечно, обладает высокой социальной значимостью, а также значительной стоимостью по сравнению с иными объектами гражданских прав. Сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте. Поэтому законодательно было закреплена обязательная государственная регистрация сделок с недвижимостью, включающая проведение правовой экспертизы документов, необходимых для государственной регистрации и проверки законности сделки. Правила, установленные при совершении сделок на рынке недвижимости регулируются соответствующими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации, Семейного, Жилищного, Налогового кодексов Российской Федерации, Федеральных законов Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «Основами законодательства Российской Федерации о нотариате» и др., а также Указами Президента РФ (например, «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования»). Для достижения данной цели необходимо решить следующие задачи: 1) охарактеризовать понятие недвижимого имущества и выделить особенности отдельных объектов недвижимости; 2) изучить законодательство Российской Федерации, регулирующее совершение сделок с недвижимым имуществом; 3) выявить и проанализировать особенности совершения сделок с недвижимым имуществом; 4) определить понятие и значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество; 5) рассмотреть вопросы правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; 6) обозначить проблемы совершенствования правового регулирования порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и разработать предложения по совершенствованию законодательства, регулирующее данные вопросы. Для решения указанных задач необходимо использовать метод анализа и синтеза законодательной базы, сопоставления, сравнения, описания и другие. Также она может способствовать повышению уровня правовой культуры студентов юридических факультетов. Вторая глава посвящена особенностям совершения сделок с недвижимым имуществом, таких как: сделки с недвижимым имуществом, влекущие за собой изменение собственника, сделки с недвижимым имуществом, влекущие за собой изменение права пользования и владения, сделки с недвижимым имуществом, влекущие за собой обременение имущества. Глава I: ХАРАКТЕРИСТИКА НЕДВИЖИМОСТИ КАК ОБЪЕКТА ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ § 1. Для многих это квартиры, дома, особняки, жилые комплексы, бизнес центры, офисы и складские помещения, но мало кто знается, что еще в себе таит такое, на первый взгляд, простое слово. «Недвижимость - земельные и другие естественные угодья, находящиеся в собственности физических и юридических лиц, а также имущество, прикрепленное к земле и связанное с ней». Как видно из вышеприведенных определений, все они тесно перекликаются и в своей основе имеют одно и то же значение (независимо от момента истории) - земля и все то, что неотрывно с ней связано. К ним относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли и т.д.). Юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого (хотя по своей физической сути оно является движимым), обусловлено тем, что оно является дорогостоящим и поэтому требует особого порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости. Для определения этой категории объектов прав ГК использует смешанный подход: во-первых, метод простого перечисления, во-вторых, указание на общий критерий (все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно). Еще Г. Ф. Шершеневич указывал, что