Анализ наиболее эффективного использования земельных участков - Контрольная работа

Поскольку в практике оценочной деятельности чаще всего определяется рыночная стоимость объекта оценки, то анализ наиболее эффективного использования выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования конкретного объекта собственности. Все типы сделок с собственностью, основанные на рыночной стоимости, требуют адекватной оценки и тщательного анализа экономического поведения инвесторов и других участников рынка. Рыночные факторы определяют рыночную стоимость, поэтому требования рыночных сил к объектам недвижимости имеют большое значение для определения наиболее эффективного вида использования. Вместе с тем доход конкретного участка зависит от эффективности его использования. Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования.Критерии физической осуществимости - размер, форма, район, дизайн, состояние грунта и подъездные пути к участку, а также риск стихийных бедствий (таких, как наводнение или землетрясение) - влияют на предполагаемый вариант использования земли. Поскольку все представленные на рынке участки конкурируют друг с другом, оцениваемый участок может быть непригодным для наиболее эффективного использования, так как уступает другим участкам, типичным для данного района. Если вид использования не предполагает получения регулярного дохода от эксплуатации, то в ходе анализа отбираются те варианты, которые создают недвижимость, по стоимости равную или превышающую издержки на строительство или реконструкцию объекта для этого нового вида использования. Для оценки видов использования, приносящих регулярный доход от эксплуатации, по каждому из них оценщик рассчитывает общий чистый операционный доход, индивидуальную ставку дохода на инвестированный капитал, сумму дохода, относимую к земле. Таким образом, реализация данного критерия предполагает из всех юридически разрешенных, физически реализуемых и обеспечивающих положительную величину дохода вариантов выбор того вида использования, который обеспечивает максимальную стоимость основы недвижимости - земельного участка.Определение наиболее эффективного варианта использования оцениваемой недвижимости предполагает последовательную реализацию следующих этапов: 1. Анализ всех возможных вариантов наиболее эффективного использования незастроенного участка или участка со строениями исходя из сложившейся на дату оценки рыночной ситуации и перспектив ее изменения. Если земельный участок рассматривается как незастроенный, то, в зависимости от оценки коэффициента капитализации, можно применять три метода. Первый метод: Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для земли и строений различны. Второй метод: Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для зданий и земли одинаковы.

Содержание

1. Необходимость анализа наиболее эффективного использования земельных участков

2. Критерии анализа наиболее эффективного использования земельных участков

3. Методы оценки наиболее эффективного использования земельных участков

Литература

1. Необходимость анализа наиболее эффективного использования земельных участков

1. Боброва Н.П. Некоторые аспекты теории и практики оценки земли: Учебно-методическое пособие. -М. 2004.- 112с.

2. Василенко С.С. "Эволюция принципов оценки земли в процессе реформирования земельных отношений в России", Изд-во ЗАО "Экономика", М. - 2006;

3. Варламов А.А., Севостьянов А.В. Земельный кадастр: В 6 т. Т. 5: Оценка земли и иной недвижимости. - М., 2008. - 265 с.

4. Медведева О.Е. "Оценка стоимости земель сельскохозяйственного назначения и иного сельскохозяйственного имущества", Международная академия оценки и консалтинга, М. - 2005;

5. Наназашвили И.Х., Литовченко В.А. Кадастр и оценка земельной собственности: Учебное пособие. М., 2007. - 88 с.

6. Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков. Учебное пособие. - 2-е изд., переработанное и доп. М.: 2008. - 224 с.

7. Прорвич В.А. "Оценка земли в Москве: модели, алгоритмы, практический опыт", Изд-во "Экономика", М. - 1996;

8. Прорвич В.А., Кузнецов В.Н., Семенова Е.А. и др. Оценка урбанизированных земель. - М. 2004.- 776

9. Румянцев Ф.П., Хавин Д.В, Бобылев В.В., Ноздрин В.В. Оценка земли: Учебное пособие. Нижний Новгород, 2013. - 279 с.

10. Серия "Консультация юриста" Плата за землю. Оценка земли. Комментарии. Разъяснения. Вопросы и ответы. М. 2008. 414 с.

11. Амелин О.А. Исторический опыт оценки земельных участков в России //Имущественные отношения в Российской Федерации. 2011. № 11. С. 67-71.

12. Артамонов И.В. К вопросу о сложности оценки рыночной стоимости земли // Известия Иркутской государственной экономической академии (Байкальский государственный университет экономики и права). 2013. № 2. С. 30.

13. Губина В.С. Оценка земель сельхозназначения для целей инвестирования // Наука и бизнес: пути развития. 2013. № 10 (28). С. 83-87.

14. Ковалева А.М., Дворядкин К.С. Методы расчета корректировок в сравнительном подходе к оценке земельных участков //Международный журнал прикладных и фундаментальных исследований. 2015. № 4-1. С. 112-115.

15. Ламерт Д.А. Системы управления и оценки земельных ресурсов в развитых странах // Интерэкспо Гео-Сибирь. 2014. Т. 3. № 2. С. 3-11.

16. Попова И.В., Зорин А.В. Проблемы регулирования и организации оценочной деятельности в сфере землепользования // Экономика и современный менеджмент: теория и практика. 2014. №34. С.191-196.

17. Рабинович Л.М. Земельные ресурсы как фактор эффективного развития экономики // Вестник АГТУ. Серия: Экономика. 2013. №2. С.45-51

18. Тараданов Р.А. Определение размера возмещения собственнику участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд // Закон. 2014. №2. С.79 - 84

Размещено на .ru