Классификация и разновидности жилой недвижимости, их сравнительная характеристика и отличительные особенности, принципы создания и оборота. Состояние жилищного фонда Российской Федерации, исследование и анализ перспектив его дальнейшего развития.
Аннотация к работе
Рынок недвижимости - это система организационных мер, при помощи которых покупатели и продавцы сводятся вместе для совершения процесса обмена объектов недвижимости. И величина доли недвижимости определяется развитостью финансовой системы страны. Становление рынка жилой недвижимости происходило в условиях неурегулированности прав на недвижимость и недостаточного развития нормативно-правовой базы. Недвижимость (недвижимое имущество) - земельные участки, участки недр, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. § новое строительство особенно влияет на стоимость рядом находящейся недвижимости;Теоретические исследования характера взаимоотношений участников рынка позволили определить специфику субъектной структуры рынка жилой недвижимости и выявить социальную значимостью рынка жилой недвижимости. В условиях общемирового финансово-экономического кризиса Россия стоит перед проблемой переосмысления приоритетов социально-экономической развития и способов их финансирования. Складывающиеся тенденции развития жилищного рынка в России в случае отсутствия значимой государственной поддержки уже в краткосрочной перспективе приводят к экономической депрессии жилищного строительства. Для предотвращения такого негативного сценария развития одной из важнейших социально-экономических сфер, необходимо принять и обеспечить реализацию целевой программы в рамках которой следует предусмотреть: § - формирование новых и использование существующих институтов и инструментов для целевого финансирования строительства жилья, а также финансирования и жилищного кредитования населения (АИЖК, ВЭБ, Сбербанк, ВТБ, ссудосберегательные ассоциации, жилищные агентства и т.д.
Введение
недвижимость рынок жилищный
Потребность в жилье является одной из важнейших физиологических потребностей человека. Испокон веков эта потребность являлась одной из основных. Жилые объекты недвижимости призваны удовлетворять эту потребность. Оборот жилья является одной из существенных частей рынка недвижимости.
Рынок недвижимости - это система организационных мер, при помощи которых покупатели и продавцы сводятся вместе для совершения процесса обмена объектов недвижимости.
Рынок недвижимости играет важную роль в экономике любого государства, являясь значительной частью его национального богатства. И величина доли недвижимости определяется развитостью финансовой системы страны.
Началом истории российского рынка жилой недвижимости считается принятие закона о приватизации жилья 4 июля 1991 года. Россия переходила к рыночной экономике и, соответственно, необходимо было сформировать механизмы распределения жилой недвижимости. До этого времени в нашей стране работал механизм административного распределения жилой недвижимости.
Становление рынка жилой недвижимости происходило в условиях неурегулированности прав на недвижимость и недостаточного развития нормативно-правовой базы. Темпы приватизации жилья были достаточно низкими, а покупатели уже имелись, спрос опережал предложение. Поведение продавцов и покупателей было нерыночным, активность рынка низкой, а форма расчетов не устоялась.
Формирование рынка жилой недвижимости - качественно новая для российской экономики структура, оно началось в условиях либерализации экономики.
Рынок недвижимости, являясь сложной системой, через инфраструктуру вовлекает в процессы функционирования всех своих субъектов. Более того, эти взаимодействия не статичны, они постоянно изменяются. Именно наличие этих взаимодействий обуславливают процессы самоорганизации, что приводит к изменению структуры и процессов.
На протяжении последних десятилетий ведется работа, направленная на создание фундамента новой, рыночной системы приобретения и строительства жилья. Острота проблем развития жилищной сферы в современной России обусловливается рядом причин, в том числе высоким бременем субсидий, а так же практически полным отсутствием финансовых возможностей у большинства домохозяйств для самостоятельного приобретения жилья.
Таким образом, в настоящее время российский жилищный рынок все еще остается неразвитым. В современных условиях крайне необходимы исследования, посвященные выявлению ключевых проблем жилищного рынка, формулированию предложений по решению этих проблем. Результаты подобных исследований позволяют найти ответы на вопрос о том, каким образом можно переломить неблагоприятные тенденции и ускорить решение жилищной проблемы в России.
1. Жилые объекты недвижимости, как один из элементов рынка недвижимости
1.1 Понятия объектов недвижимости, их классификации
Недвижимость (недвижимое имущество) - земельные участки, участки недр, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
К недвижимости также относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Признаки недвижимости: § недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;
§ прочно связана с землей как физически, так и юридически;
§ долговечность объекта инвестирования;
§ стоимость недвижимости высока;
§ каждая единица недвижимости уникальная по своим физическим характеристикам;
§ потеря потребительских свойств происходит постепенно по мере износа;
§ новое строительство особенно влияет на стоимость рядом находящейся недвижимости;
§ строгое государственное регулирование сделок с недвижимостью.
§ способность удовлетворять потребность человека в жилой и иной площади определяется полезностью недвижимого имущества;
Свойства недвижимости: § полезность (объекты недвижимости должны максимально удовлетворять потребности собственника);
§ фундаментальность (недвижимости при обычных условиях невозможно потерять, сломать или похитить);
§ стационарность (объекты недвижимости тесно связаны с землей);
§ неповторимость (каждый объект недвижимости уникален);
§ ликвидность (недвижимость обладает низкой ликвидностью)
Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть: § здание (сооружение);
§ обособленные водные объекты;
§ многолетние насаждения;
§ инженерные сооружения и сети;
§ элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения;
Можно выделить три основных типа недвижимости: земля, жилье и нежилые помещения.
Земля подразделяется на: § земельные участки, предназначенные под застройку;
§ природные комплексы, предназначенные для их эксплуатации.
Жилье - это строение со всеми удобствами, предназначенное для проживания человека.
Жилье может быть: § элитным;
§ типовым;
§ городским;
§ загородным.
Нежилые помещения - отдельные строения и их части, не предназначенные для проживания граждан, используемые, как правило, в целях получения дохода, то есть при осуществлении предпринимательской (производственной, коммерческой, сельскохозяйственной и пр.) деятельности.
Жилые помещения занимают особое место в жизни человека. Они являются средой обитания человека. Конституция Российской Федерации провозгласила в числе основных прав и свобод человека и гражданина право на жилище. Право на жилище одно из важнейших социально-экономических прав граждан России, поскольку оно затрагивает основы жизнедеятельности людей.
Жилые помещения, отнесенные законодательством к объектам недвижимости, являются, прежде всего, объектами права собственности публично-правовых образований, юридических лиц и граждан. В настоящее время правовой режим жилого помещения как объекта недвижимости закреплен федеральными законами «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Классификация недвижимости - это разделение всех объектов жилой недвижимости на некоторые группы. К каждой такой группе предъявляются свои требования комфортности, безопасности, технологий строительства и так далее. Границы между этими группами могут быть в известной степени условны, однако, разница между квартирами двух разных групп вполне значительная. Причем она заключается не только в степени комфорта, но и в цене жилья.
Выделение этих групп основано на использовании целого ряда критериев. Основными среди них являются: § Расположение дома относительно города.
§ Архитектурные особенности.
§ Используемые технологии строительства.
§ Используемые материалы.
§ Качество инженерных систем.
§ Качество отделки.
§ Уровень благоустройства придомовой территории.
§ Обслуживание дома.
На основании этих факторов специалисты выделяют пять универсальных классов жилья: § Элитные (дома класса Люкс).
§ Премиум-сегмент.
§ Бизнес-сегмент.
§ Эконом-сегмент.
§ Социальное жилье.
Это значит, что все квартиры можно условно разделить на эти классы. И если вы ищите жилье с определенным уровнем комфорта, то вам следует сразу сузить круг поисков до конкретного класса.
Элитное жилье и Премиум-сегмент.
Эти два сегмента характеризуются самыми высокими параметрами комфорта и безопасности. Такие дома строятся с использованием самых современных технологий и применением лучших материалов. Немаловажное значение имеет и квалификация строителей - она в данном случае наиболее высокая.
Разумеется, цены на такие квартиры находятся на самом высоком уровне. Это жилье - самое лучшее, что может предложить клиенту рынок недвижимости. А потом здесь, как правило, комфорт и качество стоит превыше цены.
Элитное и Премиум жилье строится обычно по индивидуальному проекту. То есть проект дома создается с нуля. При этом учитываются особенности ландшафта, и дом проектируют так, чтобы аккуратно вписать его в природное окружение. Весь жилой комплекс выдерживается в едином стиле. Обычно такие дома имеют мансарды, панорамные окна, большие балконы, нестандартное остекление и другие необычные архитектурные элементы.
Но главное достоинство элитного и Премиум жилья - это, конечно, сами квартиры. Большинство таких квартир в Тверской области имеют свободную планировку. К вашим услугам большие окна, высокие потолки, высочайшее качество материалов отделки и так далее. На высшем уровне и инженерные системы: обычно в таких домах устанавливается система фильтрации воды, высококлассная вентиляция, подогрев полов.
Отличия элитной недвижимости заключаются, в том числе, особом подходе к подбору жильцов. Чаще всего такие дома имеют немного этажей, а на площадке размещается всего одна квартира. Все жильцы такого дома объединены не только общим социальным статусом, но часто и родом занятий. Такие дома еще называют клубными. Они также отличаются развитой автономией. Для их обслуживания создается специальная компания, в подвале часто бывает установлен собственный генератор и так далее.
Недвижимость Премиум-класса не менее комфортабельна, но купить такую квартиру может любой. Жилищные комплексы в этом сегменте наоборот часто бывают многоэтажными, с роскошными пентхаусами на последних этажах.
Разумеется, оба типа предусматривают охраняемую территорию, наличие парковки, детской площадки и благоустроенных зеленых зон. Расположены такие дома чаще всего в «тихом центре» вблизи от парковых зон.
Бизнес-сегмент
Квартиры в бизнес-сегменте ориентированы на людей, которые высоко ценят комфорт и удобство, но не готовы переплачивать за них. Эти дома - идеальное сочетание цены и качества. В этих домах также обязательно есть парковка и детская площадка. Чаще всего они представляют собой достаточно большие жилищные комплексы.
Однако в домах бизнес-сегмента квартиры могут иметь уже меньшую площадь, хотя чаще всего в доме имеются и большие апартаменты со свободной планировкой. Для отделки используются относительно более дешевые материалы, но при этом качество никогда не приносится в жертву экономии.
Расположение домов бизнес-сегмента может быть самым различным. Их возводят и в центре города, и в спальных районах с благоприятной экологией.
Эконом-сегмент и социальное жилье.
Объекты недвижимости этих сегментов ориентированы на массового покупателя, для которого не последнюю роль играет цена новой квартиры.
Такие дома возводятся по типовым проектам, но для их строительства используются современные материалы и технологии. Такие квартиры часто продаются без отделки, чтобы уменьшить их стоимость. При этом застройщик особенно заботиться о соблюдении требований безопасности и надежности жилья.
Современное социальное жилье и квартиры эконом-класса сильно отличаются от типовых проектов, возводимых несколько десятилетий назад. Дома в этом сегменте нередко имеют собственную огороженную территорию, детскую площадку и место для парковки. Сами квартиры тоже стали значительно комфортнее, хотя именно в этом сегменте чаще всего встречаются недорогие однокомнатные квартиры и апартаменты-студии.
Цена объекта недвижимости представляет собой сумму цен здания и соответствующего земельного участка, на котором здание находится. Значительное влияние на стоимость объекта недвижимости оказывает цена соответствующего земельного участка. Базой процесса оценки недвижимости является набор взаимосвязанных факторов, учитываемых экспертами-оценщиками. Этими факторами являются: § фактор спроса и предложения;
§ фактор пользователя недвижимого имущества;
§ факторы, связанные с объектом недвижимости;
§ факторы внешней рыночной среды;
§ фактор наилучшего и наиболее эффективного использования.
На уровень цен первичного и вторичного рынка влияют переменные: § фактор условия ведения бизнеса в городе;
§ фактор уровня жизни;
§ политика городских властей в сфере недвижимости и нового строительства;
§ уровень платежеспособного спроса населения региона;
§ себестоимость строительства;
§ доступность кредитов и жилищных субсидий;
§ макроэкономические факторы (цены на нефть, курс доллара, акции, депозиты и т.д.)
Можно выделить четыре основных фактора, определяющие спрос на жилье: § предпочтение потребителей;
§ доходы населения;
§ цены на жилье;
§ количество домохозяйств на рынке жилья.
Социальные факторы в основном представлены характеристиками населения. Сюда относится демографический состав, уровень бракосочетаний и разводов, среднее число детей, распределение населения по возрастным группам и т.д. Все это свидетельствует о потенциальном спросе на недвижимость и его структуры. Экономические факторы так же существенно влияют на стоимость недвижимого имущества.
Под экологическими факторами при оценке недвижимости понимается совокупность чисто природных и природно-антропогенных факторов, не являющихся средствами труда, предметами потребления или источниками энергии и сырья, но оказывающих непосредственное воздействие на эффективность и полезность объекта недвижимости.
Резкие изменения рыночной ситуации могут быть вызваны закрытием промышленного предприятия, изменениями налогового законодательства или началом строительства новых объектов недвижимости. Изменения на рынке недвижимости происходят постоянно; социальные, экономические, политические и экономические факторы, оказывающие влияние не недвижимость, все время находятся в переходном состоянии. Изменение этих сил влияет на спрос и предложение недвижимости и, следовательно, на стоимость отдельных объектов недвижимости. Оценщики пытаются распознать происходящие и потенциально возможные рыночные изменения, которые могут повлиять на стоимость недвижимости.
Сфера недвижимости не всегда легко приспосабливается к новым предпочтениям потребителей, и поэтому часто опаздывает.
1.3 Создание и оборот жилой недвижимости
Жилая недвижимость, при любом общественном устройстве занимает особое место в системе общественных отношений, с его функционированием так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса и управления.
Рынок жилья существенно отличается от высокоорганизованных рынков стандартизированных товаров. Его специфика, связанная с локальным размещением, территориальной привязкой объектов, двойственным характером, социальной значимостью, достаточно хорошо изучена, а специфика, обусловленная сложной субъектной структурой и социальной значимостью (создание нормальных условий для жизнедеятельности человека), определена недостаточно четко.
Рынок жилья несет особую социальную нагрузку. Обеспеченность жильем и его доступность для населения напрямую влияют на качество жизни, уровень рождаемости и темпы прироста населения, отражаясь на его экономической культуре, поскольку приобретение жилья требует значительных денежных средств, и моменту покупки обычно предшествует длительный период накопления. Массовый рынок жилья необходим как для решения социальных проблем, так и для развития экономики в целом
Рынок недвижимости представляет собой достаточно многоаспектное явление.
На рынке жилой недвижимости представлены: § клиенты рынка жилой недвижимости - продавцы и покупатели;
§ институциональные участники рынка жилой недвижимости;
§ профессиональные участники рынка жилой недвижимости.
Покупатель - главный субъект рынка жилой недвижимости, осуществляющий оплату деньгами и являющийся приобретателем товара, то есть жилого помещения. Продавец за соответствующее вознаграждение передает покупателю товар. Покупателем и продавцом могут быть физическое или юридическое лицо (застройщики, управляющие компании), имеющий право на данную операцию по закону, в том числе государство.
К институциональным участникам, представляющим интересы государства и действующим от его имени, относятся: § органы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею;
§ организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование (федеральные и территориальные земельные органы, занимающиеся созданием земельного кадастра), зонирование территорий, оформление землеотвода;
§ федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий, созданием градостроительного кадастра, выдачей разрешений на строительство;
§ органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;
§ органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений, органы технической, пожарной и иных инспекций, занимающихся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений
Состав профессиональных участников рынка недвижимости определяется перечнем процессов, протекающих на рынке, и перечнем легальных видов деятельности коммерческих структур. Основными являются: § инвесторы, осуществляющие вложения собственных или заемных имущественных, финансовых и других средств в форме инвестиций в объекты недвижимости;
§ кредитные учреждения, занимающиеся финансирование операций на рынке жилой недвижимости, в том числе ипотечное кредитование;
§ оценочные компании, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов недвижимости;
§ девелоперы, разрабатывающие концепцию объекта недвижимости;
§ редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием территорий;
Также в состав профессиональных субъектов рынка жилья входят: страховщики, управляющие, аналитики, маркетологи, специалисты по информационным технологиям, юристы, специалисты в области обучения персонала и другие специалисты.
Отдельно необходимо дать характеристику деятельности основных субъектов первичного и вторичного рынка жилья, т.е. строительных организаций и риэлторских фирм.
Строительной организацией является юридическое лицо, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» для строительства на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов жилой недвижимости, на основании полученного разрешения на строительство.
Риэлторской считается деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом по совершению от его имени и за его счет гражданско-правовых сделок с жилыми помещениями и правами на них. Под риэлтором понимают профессионала рынка жилой недвижимости, добровольно принявшего на себя обязательства выполнять не только ГК и УК, но и Кодекс этики и стандарты Российской Гильдии риэлторов.
Взаимосвязи и взаимоотношения между субъектами первичного и вторичного рынка жилой недвижимости имеют сложную функциональную структуру, цель которой - удовлетворение потребительского спроса, а также оптимизация объемов продаж жилья и соответственно получаемой прибыли.
Исходя из триединства сущности недвижимости, как товара на рынке недвижимости можно выделить три сектора: § развития (создания) недвижимости;
§ оборота недвижимости;
§ управления и эксплуатации недвижимости.
Каждый из секторов имеет свою структурную определенность и специфику. Их привлекательность, объем, динамика зависят от связанных с ними финансовых потоков, подразделяемых: § на инвестиции капиталовложений (развитие недвижимости);
§ на товарные (финансирование оборота прав на недвижимость);
§ на доходы (от сделок и от эксплуатации недвижимости);
§ на налоги (налогообложение недвижимости).
Сектор оборота недвижимости формирует рыночную цену ее объектов.
Сектор управления и эксплуатации недвижимости отслеживает степень влияния тех или иных товарных характеристик объектов недвижимости на их доходность. Именно отсюда исходит запрос к сектору развития на создание наиболее доходных типов объектов недвижимости. При недостаточной развитости сектора управления, как это имеет место сейчас на отечественном рынке недвижимости, запрос сектору развития передается непосредственно из сектора оборота.
На сегодняшний момент признаками рынка развития недвижимости являются: § преобладание внебюджетных источников инвестирования;
§ большая альтернативность потенциальных инвесторов (различные предложения по наилучшему местоположению и назначению инвестируемых объектов недвижимости);
§ высокая сложность поиска управляющего инвестиционным проектом (от заключения договора о намерениях до сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию);
§ слабая изученность рынка развития;
§ отсутствие качественно отработанных технологий эффективного и экономичного строительства и, следовательно, долгосрочного спроса на строительное оборудование и материалы.
Формирование инфраструктуры рынка жилой недвижимости обеспечивается совокупными усилиями профессиональных субъектов рынка. При этом они в силу своей профессиональной ориентации сосредотачивают свое внимание на различных аспектах функционирования рынка.
Любой объект недвижимости является неповторимым и характеризуется специфической системой как качественных, так и количественных характеристик недвижимости. Под качеством понимаются свойства имущества, которые способны удовлетворять разные потребности людей. Под свойством понимается особенность, которая проявляется при эксплуатации или управлении.
Для управления имуществом и совершения сделок с ним нужно иметь информацию нескольких видов: § физические характеристики для земельного участка или зданий (размеры, местоположение, площадь);
§ имущественно-правовое описание (ограничения, сервитуты, вещные права, обременения);
§ состояние внешней среды (экология, климат, шум, транспорт, сейсмичность).
При этом информация должна быть собрана на региональном и локальном уровне, а также на самом объекте.
У каждого земельного участка есть свой индивидуальный кадастровый номер. Он присваивается участкам органами земельного комитета, а зданиям - БТИ.
Недвижимость может быть нескольких видов: § Специализированная недвижимость. Этот вид имущества приспособлен специально для ведения бизнеса и перемещается только вместе с бизнесом, к примеру, химические предприятия или нефтеперерабатывающие заводы.
§ Неспециализированная недвижимость. Это обыкновенные здания, которые могут быть проданы или сданы в аренду, например, офисы, фабрики, магазины, склады, которые обычно продаются или сдаются в аренду.
§ Недвижимость для инвестиций. Ее приобретают с целью получить доход от сдачи в аренду.
§ Избыточная недвижимость. Это земли, которые не нужны для ведения бизнеса.
Как и любой товар, недвижимость имеет определенные свойства: § Полезность. Любой объект недвижимости должен удовлетворять разные потребности покупателя. Полезность может определяться размером помещения, планировкой, материалом конструкций.
§ Фундаментальность.
§ Долговечность. В зависимости от того, из какого материала сделаны основные конструкции недвижимость имеет разные нормативные сроки службы.
§ Стационарность
§ Неповторимость. Любой объект недвижимости имеет индивидуальные признаки.
§ Управляемость. Каждый объект недвижимости требует постоянного управления, к примеру, своевременного ремонта и разных профилактических работ.
§ Устойчивая тенденция к росту стоимости.
Недвижимое имущество можно разделить на делимо и неделимое. Делимое имущество можно разделить на доли без нарушения его сущности. Однако в установленных законом случаях и его можно по суду признать неделимым.
Недвижимость может иметь некоторые обременения. Они устанавливаются на основе закона или же договора. К примеру, здание может быть передано в залог или аренду. Разнообразные обременения сильно снижают стоимость недвижимости, поскольку способны ограничить сферу ее использования и владения.
В настоящее время особенно актуальным является целевое назначение недвижимости. Особенно это касается земель, поскольку по закону вся земля разделена на несколько типов. При покупке участка всегда необходимо тщательно проверять его целевое назначение, потому что, купив участок, предназначенный для ведения подсобного хозяйства, вы не сможете получить разрешение на строительство дома на нем. Для этой цели необходимо приобретать участок для индивидуального жилищного строительства.
2. Анализ рынка жилой недвижимости
2.1 Состояние жилищного фонда в Российской Федерации
На конец 2011 г. жилищный фонд в Российской Федерации составил 3288 млн. кв. метров общей площади, в том числе в городских поселениях 2374 млн. кв. метров (72% общей площади), в сельской местности - 914 млн. кв. метров (28% общей площади).
В частной собственности находится около 86,3% жилищного фонда, из которого 82,9% перешло в частную собственность граждан в результате приватизации.
Общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя на конец 2011 г., в Российской Федерации составила 23,0 кв. метров, по отношению к 2000 г. она выросла на 19%, отчасти ее рост вызван не только объемами ввода жилья, но и сокращением численности населения.
Самая низкая величина общей площади жилых помещений, приходящейся в среднем на одного жителя, в республике Тыва - 13,1 кв. метров на человека, самая высокая в Чукотском автономном округе - 30,0 кв. метров.
Жилищный фонд представлен в основном каменными и кирпичными домами, которые составляют 40,2% общей площади жилищного фонда, на панельные и деревянные дома приходится 25,5% и 20,2% соответственно.
Комфортность жилищ и техническую доступность коммунальных услуг для потребителей обеспечивает уровень благоустройства жилищного фонда. В среднем по России доля комплексно благоустроенного жилья (оборудованного одновременно водопроводом, водоотведением (канализацией), отоплением, горячим водоснабжением, газом или напольными электроплитами) составляет 62,7%. К концу 2011 г. она увеличилась по сравнению с 2001 г. на 13,3 процентного пункта.
В 2011 г. в Российской Федерации снесено 2,4 млн. кв. метров ветхого и аварийного жилищного фонда (2,4% от общей площади ветхого и аварийного жилищного фонда).
В определенной мере проблема изношенного жилищного фонда решается путем его капитального ремонта и реконструкции.
В среднем по России доля комплексно благоустроенного жилья (оборудованного одновременно водопроводом, водоотведением (канализацией), отоплением, горячим водоснабжением, газом или напольными электроплитами) составляет 61,4%. В 2000-2011 гг. она увеличилась на 12 процентных пунктов. Уровень благоустройства МКД можно с достаточной степенью надежности отразить показателями благоустройства городского жилого фонда
В 2011 г. водопроводом было охвачено 89% городского жилого фонда, канализацией -87%, отоплением - 92%, горячим водоснабжением (ГВС) - 80%. Наименьший уровень благоустройства - в многоквартирных домах, построенных до 1920 г. Из них только 1-2% охвачены ГВС. Для зданий, построенных в 1921-1945 гг., эта доля повышается до 45%, а для построенных в 1946-1970 гг. - до примерно 67%
Российская Федерация располагает огромным жилищным фондом. На конец 2011 г. общее количество жилых зданий составляло 19650 тысяч с общей площадью 3 177 млн. м2. Большая часть жилищного фонда (72%) находится в городских поселениях (2 293 млн. м 2). За период 2000-2011 гг. площадь жилищного фонда выросла на 14%. Ежегодный прирост жилищного фонда составляет примерно 3%.
Основную долю жилых помещений составляют квартиры в многоквартирных домах (70% от общей площади жилищного фонда). Общее количество многоквартирных домов (МКД) на конец 2011 года составляло 3224 тысяч зданий с общей площадь жилых помещений 2237 млн. м2. Количество индивидуальных жилых зданий (ИОЗ) - 16 426 тысяч, их общая площадь - 974 млн. м2.
2.2 Анализ перспектив развития
Социальная стабильности общества, уровень безработицы, мобильность рабочей силы и другие факторы во многом определяются наличием достаточного объема жилого фонда, отвечающего современным требованиям общества, возможностью приобретения жилья представителями самых широких слоев населения.
На протяжении длительного времени одним из самых острых вопросов в социальной политике Российской Федерации остается проблема обеспечения граждан доступным жильем, отвечающим современным требованиям и существующим нормативам.
Уровень обеспеченности жильем населения Российской Федерации в настоящее время значительно отстает от уровня аналогичного показателя экономически развитых стран. Так, в 2011 году он составлял в среднем по России 22,8 кв. м на человека. Для сравнения, на одного жителя Нидерландов приходится около - 74 кв. м, в Германии - 60 кв. м, в Великобритании - 62 кв. м, во Франции - 37 кв. м (см. приложение №2).
Достаточно высокий уровень цен на российскую жилую недвижимость в течении последних лет имел устойчивую тенденцию к росту. В сочетании со значительным снижением объема вводимого жилья, во многом обусловленным мировым финансовым кризисом, это ведет к тому, что недвижимость становится все менее доступной для широких слоев населения. В связи с этим приобретает актуальность вопрос о выявлении факторов, оказывающих влияние на цены на рынке жилья.
Жилая недвижимость является одним из самых дорогостоящих приобретений человека за всю его жизнь, но она так же является неотъемлемой частью жизни каждого из нас, именно поэтому такое пристальное внимание сосредоточенно на заключении сделок с жилым имуществом, а именно на договоре купли-продажи, как наиболее часто встречающемся в жизни.
Один из важнейших недостатков образования цен на недвижимость - их недоступность для большинства населения. А так же нехватка самого продукта. В связи с развитием рынка жилой недвижимостью и потребностью в жилье необходимо разработать различные программы по доступности жилья для большего процента населения.
Покупать квартиру на вторичном рынке - наиболее простое и частое решение для большинства россиян. Вторичное жилье - не случайно самый популярный вид недвижимости: прежде всего, это уютное, уже обжитое пространство. Кроме того, районы, где есть предложения, как правило, имеют давно отлаженную укомплектованную инфраструктуру. Особый плюс - нынешняя стабильность цен.
На вторичном рынке жилья так же есть минусы. Во-первых, требуется тщательная проверка юридической истории квартиры. Во-вторых, во всех квартирах типовые планировки и старые инженерные сети.
Наиболее часто квартиры на первичном рынке покупают более молодая часть населения. Первичное жилье выбирают, прежде всего, изза того, что возможность заказывать планировку и отделку по своему вкусу. Так же это новые инженерные сети, охрана и парковка.
Недостатки первичного жилья главным образом это неизвестная окончательная стоимость после завершения строительства, неизвестные точные сроки вселения в квартиру. Коммунальные платежи или выше или не определены (см. приложение №3).
Социальная жилищная устроенность населения важна. Главным образом улучшается инфраструктура. Поэтому как говорилось ранее необходимо разработать различные программы доступности жилья для большинства населения. Так же хотелось бы, чтобы покупка квартиры на первичном рынке была более выгодна.
Вывод
Рынок жилой недвижимости существенно отличается от рынков стандартизированных товаров. Теоретические исследования характера взаимоотношений участников рынка позволили определить специфику субъектной структуры рынка жилой недвижимости и выявить социальную значимостью рынка жилой недвижимости.
В условиях общемирового финансово-экономического кризиса Россия стоит перед проблемой переосмысления приоритетов социально-экономической развития и способов их финансирования. Особое значение не только для краткосрочных, но и долгосрочных перспектив развития будет иметь позиция государства по отношению к жилищному вопросу. Рациональный выбор, безусловно, должен основываться на комплексной народнохозяйственной оценки последствий той или иной политики.
Складывающиеся тенденции развития жилищного рынка в России в случае отсутствия значимой государственной поддержки уже в краткосрочной перспективе приводят к экономической депрессии жилищного строительства.
Для предотвращения такого негативного сценария развития одной из важнейших социально-экономических сфер, необходимо принять и обеспечить реализацию целевой программы в рамках которой следует предусмотреть: § - формирование новых и использование существующих институтов и инструментов для целевого финансирования строительства жилья, а также финансирования и жилищного кредитования населения (АИЖК, ВЭБ, Сбербанк, ВТБ, ссудосберегательные ассоциации, жилищные агентства и т.д.);
§ - выделение на возвратной основе в виде кредитных линий финансовых ресурсов адекватных возникшим дефицитам. Условиями выдачи кредита предусмотреть обязанность 27 первичного заемщика (получателя государственных средств) контролировать затраты и уровень рентабельности конечного заемщика (инвестора и застройщика);
§ - начать программу масштабного строительства доходного жилья экономического класса. Арендатор жилья этого типа будет наряду с оплатой жилищно-коммунальных услуг уплачивать инвестору доход на вложенный капитал. На первоначальном этапе основным инвестором могло бы выступить государство, а размер ежемесячной платы сверх обычных платежей за аренду квартиры площадью 60 кв. м. должен составить 12-14 тыс. рублей. Потенциальный спрос на жилье этого типа при вышеназванных условиях аренды могли бы проявить до 5 млн. семей
Принципиально важными являются вопросы, откуда возьмутся финансовые ресурсы для осуществления описанных мероприятий. Особенность современной ситуации состоит в том, что деньги, предназначенные для использования в будущем, в значимом масштабе исчезли из экономической системы. В условиях высокой неопределенности относительно перспектив будущего экономического развития, ни банковская система, ни нефинансовые корпорации, ни население не могут и не желают инвестировать на длительный срок. Соответственно, источником инвестирования могут быть либо накопленные ресурсы государства и институциональных инвесторов.
В итоге в соотношении потенциальных результатов и рисков при принятии программы стимулирования жилищного строительства превосходит это соотношение в случае проведения политики сокращения государственных расходов в области жилищного строительства.
Ясно, что предлагаемые меры жилищной политики должны иметь свою специфику для различных регионов и типов поселений, однако общим для всех них является тот факт, что строительство доступного для населения жилья является (и всегда было) важнейшим фактором преодоления финансово-экономического кризиса.
5. Стерник Г.М. Технология анализа рынка недвижимости / Г.М. Стерник. - М.: АКСВЕЛЛ, 2005. - 203 с.;
6. Борисенок Н.К. Влияние основных экономических показателей на цены рынка вторичной жилой недвижимости г. Москвы // Материалы 16-ой Всероссийской научно-практической конференции «Актуальные проблемы управления», г. Москва: ГУУ, 2011 - 0,12 п.л.;
7. Борисенко А. Жилая недвижимость как объект купли-продажи Законность. 2004, №2.;
8. Севостьянов А.В. Экономическая оценка недвижимости и инвестиции. - М.: Академия, 2008;
9. Панфилов А.В., Жилищный сектор - важнейший фактор восстановления экономики и формирования среднесрочной экономической динамики/ Проблемы прогнозирования - М.:2010, №4 - 0,4 п.л.
10. Панфилов А.В. Обзор существующей затратно-ценовой структуры в жилищном секторе / отчет по проекту Мирового банка 2005 г., Vendor №72663 Worldbank.org - 6,0 п.л.