Понятие, признаки и критерии выбора способа управления многоквартирным домом. Права собственников квартир на общее имущество дома. Анализ финансово-хозяйственной деятельности и особенности управления жилыми зданиями товариществом собственников жилья.
Аннотация к работе
Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования Кафедра «Экспертизы и управления недвижимостью» «Управление жилищно-коммунальным комплексом» на тему: «Управление многоквартирными жилыми домами»В тоже время накопленный опыт показывает, что коммунальные проблемы, которые поставила перед нами жизнь, наиболее эффективно с организационно-финансовой точки зрения можно решать, используя механизм объединения жильцов в товарищества собственников жилья и это на сегодняшний день весьма актуальный вопрос. То, что кондоминиум обретает в России очередную свою родину, стало очевидным сразу после принятия Закона Российской Федерации от 15.06.1996 № 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" и Указа Президента Российской Федерации от 28.04.97 № 425 "О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации". Государство инициировало реформу ЖКХ, и, по сути, взяло на себя обязанность и ответственность за выполнение ее главной задачи - организации управления кондоминиумами в домах, где приватизировано более 50 % квартир. Организация управления домами - вот в чем смысл реформы, дома должны обрести хозяина, которым государство уже быть не может. Помощь государства на этапе реформы сводится к четырем функциям: * проведение приватизации жилья и регистрация прав собственности на квартиры (этот механизм уже отлажен и продолжает действовать);Жильцы должны были решить, будут ли они управлять своим домом самостоятельно (общим собранием), организуют ли товарищество собственников жилья (ТСЖ), наймут ли частную управляющую компанию (УК). Те дома, жители которых проигнорируют возможность самостоятельного выбора, будут переданы в ведение УК по конкурсу, организованному муниципалитетом, и не факт, что дом останется под крылышком до боли знакомого жильцам ДЕЗА. Если под управлением этой компании уже есть дома, стоит съездить туда, посмотреть, как они выглядят внешне, в каком состоянии территория, поговорить с жильцами. По объекту управления выделяют формы управления многоквартирным домом: o управление жилищным фондом - это деятельность по управлению всеми помещениями (квартирами, комнатами), находящимися в собственности одного лица; o управление общим имуществом в доме - осуществляется собственниками помещений в доме, либо лицом, привлеченным собственниками.При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками, возможны следующие варианты отношений со сторонними организациями, предоставляющими жилищные и коммунальные услуги (рис. · Договоры оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме заключаются со всеми или с большинством собственников помещений в доме. · В интересах всех собственников по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в отношениях с третьими лицами может действовать один из собственников по доверенности от остальных собственников помещений в доме. При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья (жилищным кооперативом, другими потребительскими кооперативами), указанные юридические лица вправе заключать в соответствии с законодательством РФ договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах собственников помещений в доме. · Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ПК), а товарищество собственников жилья (ЖК, ПК) в свою очередь заключает договор управления с управляющей организацией, которая осуществляет поиск поставщиков услуг и заключает с ними договоры от имени товарищества собственников жилья (ЖК, ПК).Местная власть должна разработать критерии выбора и оценки работы управляющей организации, проводить мониторинг деятельности управляющих организаций. Жилищным кодексом РФ не определены требования к управляющей организации. Установлено только, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. С одной стороны, из перечня лицензируемых видов деятельности «управление коммунальной инфраструктурой и жилищным фондом» исключено в 2001 году. До июня 2005 года была необходима лицензия на «деятельность по эксплуатации электрических и тепловых сетей за исключением случая, если указанная деятельность осуществляется для обеспечения собственных нужд юридического лица или индивидуального предпринимателя».
План
Содержание
Введение
Глава 1.Управление многоквартирными жилыми домами (реформа ЖКХ)
1.1 Что есть управление многоквартирным домом?
1.2 Как выбрать способ управления домом?
1.3 Договорные связи
1.4 Критерии выбора
1.5 Совместное домовладение
Глава 2. Управление ТСЖ
2.1 ТСЖ - это дом или микрорайон?
2.2 Некоммерческий механизм управления кондоминиумом
2.3 Организация контроля за ведением финансово-хозяйственной деятельности объединения жителей
2.4 Техническая эксплуатация
Глава 3. Анализ финансово-хозяйственной деятельности товарищества собственников жилья «Югория» за 2005 - 2006 гг