Понятие ипотеки и её правовая природа. Предмет залога и виды имущества не возможные для заложения, процесс приватизации. Особенности правового режима недвижимости и его регулирование. Основания возникновения ипотеки. Судебная практика арбитражных судов.
Аннотация к работе
Рост цен на недвижимость приводит к постоянно увеличивающемуся разрыву между ценами на жилье и доходами граждан. Приобрести жилье в собственность по договору купли-продажи без использования заемных средств для большинства граждан не представляется возможным. Ипотечное кредитование позволяет за относительно короткое время приобрести в собственность жилье, впоследствии постепенно возвращая заемные средства.Анализ действующих законодательных норм и применяемых в практике залоговых процедур позволяет выделить более двух десятков различных видов залога, отличающихся друг от друга по многим признакам, но наиболее существенное значение имеют три критерия классификации: отношение сторон к заложенному имуществу; условия погашения ссуды; специфика объектов залога. Итак, по отношению сторон к заложенному имуществу - это классический залог, когда имущество остается у залогодателя; заклад, когда имущество передается во владение залогодержателю, и третий вид - "твердый" залог, когда предмет остается у залогодателя под замком кредитора или с наложением особого знака, печатей, свидетельствующих о залоге (п. Предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, и требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни и здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом. Даже в уголовно-процессуальном законодательстве есть институт залога, предусматривающий применение такой меры пресечения, как залог (использование "залога" в ряде случаев противоречит закону, например изъятие "в залог" документов, удостоверяющих личность). В соответствии с Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ (в ред. от 30.12.2004) (далее - Законом об ипотеке) предметом ипотеки является недвижимое имущество, перечисленное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.77 Закона об ипотеке, когда жилой дом или квартира, купленные в собственность за счет кредита банка, кредитной организации, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором. 334 ГК РФ залог недвижимости регулируется законом об ипотеке, при этом установленные в таком Законе правила о залоге имеют приоритет перед общими правилами о залоге, содержащимися в ГК РФ. Отказано в регистрации ипотеки может быть в случаях, если ипотека указанного в договоре недвижимого имущества не допускается законодательством и если содержание договора об ипотеке или прилагаемых к нему необходимых документов не соответствует требованиям государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 29 Закона о государственной регистрации является отсылочной нормой, согласно которой особенности государственной регистрации ипотеки могут устанавливаться также законом об ипотеке. 4 Закона о государственной регистрации, изымающей условную недвижимость из сферы действия этого Закона, Закон об ипотеке, как следует из его ст.При рассмотрении вопроса применения законодательства об ипотеке на практике стоит четко разделять судебную практику, сформировавшуюся у арбитражных судов и судов общей юрисдикции. Рассмотрим один из примеров судебной практики арбитражного суда: Сберегательный банк РФ (кредитор) и ООО "Предприятие "Стройинструмент" (заемщик) в 2008 г. заключили кредитный договор об открытии невозобновляемой кредитной линии со свободным режимом выборки. N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" указано, что изменение размера или срока исполнения обеспеченного залогом обязательства (например, вследствие изменения процентной ставки по кредиту либо изменения срока возврата кредита) по сравнению с тем, как такое условие определено в договоре о залоге, само по себе не является основанием для прекращения залога. При увеличении размера требований по основному обязательству залог продолжает обеспечивать обязательство должника в том размере, в каком оно существовало бы без такого изменения, если стороны договора о залоге не пришли к соглашению о том, что при увеличении размера требований по основному обязательству на согласованную залогодателем и залогодержателем сумму залог обеспечивает обязательство должника в увеличенном в согласованных пределах размере (ст. В случае увеличения срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, течение исковой давности по требованию об обращении взыскания на заложенное имущество не ставится в зависимость от течения исковой давности по главному требованию, а определяется исходя из того, когда истекла бы исковая давность по основному обязательству, если срок исполнения основного обязательства, указанный в договоре о залоге, не менялся.