Рассмотрение принципов (ожидания, замещения) и методов (прямой капитализации, дисконтирования денежных потоков) доходного подхода к оценке стоимости объектов недвижимости. Изучение моделей определения ставки капитализации и дохода по норме отдачи.
Аннотация к работе
1 Метод прямой капитализации 2 Метод капитализации дохода по норме отдачи Заключение Список литературы ВВЕДЕНИЕ Рациональное хозяйствование в сфере недвижимости предполагает, прежде всего, обеспечение максимально продуктивного использования объекта недвижимости как экономического ресурса и отыскание путей повышения такого использования. При этом учитывается, что критерии эффективности для доходных объектов должны основываться на параметрах доходности объекта. Капитализация дохода - это процесс перерасчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Прогнозирование будущих доходов основано на использовании финансовых отчетов собственника: · упрощенного баланса; · отчета о движении денежных средств, реконструируемый оценщиком для задач экономического анализа статей доходов и расходов. Отчет о движении денежных средств имеет четыре уровня доходов: 1) Потенциальный валовой доход (ПВД или PGI) - общий доход от недвижимости, который можно получить от недвижимости при 100% занятости без учета всех потерь и расходов; 2) Действительный (эффективный) валовой доход (ДВД или EGI) - предполагаемый доход при полном функционировании объекта недвижимости с учетом потерь от не занятости, смены арендаторов и неуплаты арендной платы; 3) Чистый операционный доход (ЧОД или NOI) - чистый годовой доход на весь капитал (собственный и заемный), инвестированный в объект оценки, рассчитываемый как действительный валовой доход за вычетом операционных расходов; 4) Поток наличных денежных средств до налогообложения, доход на собственный капитал. 1 МЕТОД ПРЯМОЙ КАПИТАЛИЗАЦИИ Прямая капитализация - оценка имущества при сохранении стабильных условий его использования, постоянной величине дохода, отсутствии первоначальных инвестиций и одновременном учете возврата капитала и дохода на капитал. Метод коэффициента покрытия долга применяется, если при финансировании инвестиций в недвижимость используется заемный капитал.