Общая динамика цен на недвижимость в Санкт-Петербурге. Классификации объектов недвижимости. Предложение, потребительский спрос. Текущая ситуация и прогноз цен. Статистический анализ динамики цен на недвижимость по методологии аналитического центра IRN.RU.
Аннотация к работе
РОССИЙСКАЯ АКАДЕМИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ СЛУЖБЫ ПРИ ПРЕЗИДЕНТЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ СЛУЖБЫЦену как объект изучения статистики цен следует рассматривать с позиций макро-и микроэкономики. С позиций макроэкономики на цену воздействуют отраслевые пропорции, системы распределения национального дохода, налогообложения и кредитования, порядок формирования затрат и т.д. С микроэкономических позиций цена рассматривается как механизм, функционирующий на уровне конкретного предприятия, фирмы, с помощью которого можно обеспечить прибыль. Цены формируются как в процессе производства, так и в процессе обмена товаров и их значение в экономическом механизме велико. Цена должна заинтересовывать производителя в повышении качества и расширении ассортимента товаров с учетом спроса.Цены на недвижимость, которые регистрируются и которые мы можем изучить, - это, как правило, цены предложения. Проблемой при наблюдении потребительских цен на недвижимость является отсутствие проработанной системы их наблюдения и изучения, отсутствует система четкой классификации, как содержания сделок, так и условий их обеспечения. При том что рыночные цены теоретически должны отражать взаимовыгодное представление и продавцов и покупателей о стоимости предлагаемого товара, на практике цены на недвижимость в России диктуются монопольной политикой компаний-застройщиков, предлагающих на рынок первичное жилье, которое в условиях критического, аварийного на 20 % жилого фонда в стране, становится основным объектом сделок с недвижимостью и задает тон всей ценовой политике в этом секторе. К тому же для максимального приближения статистики к реальным ценам должны учитываться все характеристики сделок, влияющие на цену: точное определение объекта покупки-продажи, условия продажи, тип покупателя и др. Пока на данный момент в России на государственном уровне не существует разработанной системы показателей для четкой типологии и классификации объектов недвижимости с точки зрения их рыночной значимости, поэтому различные аналитические компании и эксперты используют собственные методы для распределения и оценки этих объектов.Полная таблица цен приведена в приложении 1 в конце работы, помимо показателей цен рассчитаны также показатели темпов прироста по сравнению с предыдущей датой и показаны графики динамики цен и темпов прироста, построенные на основании данных этой таблицы. Поскольку количество дат и соответствующих цен слишком большое, и изучение каждого параметра заняло бы слишком много времени и места, проанализируем общую тенденцию изменения цены на недвижимость, опираясь на понятия точек максимальной и минимальной цены: ¦ Базовая средняя цена на квартиры на 7 января 2000 г. Для качественного описания этих волн рассчитаем базисные индексы, приняв за базовый уровень значение цены на 7 января 2000 г. и используем базисные индексы для описания динамики внутри самих этих интервалов: 1) первая - ? январь 2001 г. - апрель 2002 г. (апрель - последняя дата в рассмотрение не включается, ее значение - цена квартала с января по март включительно: первое число следующего месяца - последняя зафиксированная цена предыдущего) - период занял пятнадцать месяцев, в ходе которых средняя цена за кв. м. поднялась почти на 133 доллара: = 502,1 - 369,1 = 133, = 1,36 - рост в 1,36 раза, абсолютное значение 1% прироста = 3,691. Так что о характере последующей тенденции изменения цены говорить сложно, поскольку прошло не так уж много времени, но еженедельные показатели темпов прироста (см. приложение 1 и приведенный график) позволяют предсказывать два варианта возможного поведения цены на недвижимость, исходя из уже имеющегося опыта двух предыдущих, рассмотренных нами периодов. Правда, следует заметить, что последние годы складывается любопытная ситуация: вместо привычной тенденции преобладания цен на квартиры в строящихся домах над ценами на вторичном рынке происходит обратный процесс, и более высокие темпы роста имеют цены как раз второго рынкаВ предыдущих разделах мы рассмотрели основные факторы, формирующие цены на недвижимость и в данном разделе хотим подтвердить целесообразность их учета, приведя разработки аналитического центра IRN.RU, которыми пользуется большинство российских специалистов при оценке и прогнозировании рынка недвижимости. В основу методологии расчета индексов рынка недвижимости аналитического центра IRN.RU положена гипотеза о существовании кривой, выражающей изменение общего уровня цен на рынке. Как много лет назад квартира на первом этаже на некий процент всегда была дешевле аналогичной квартиры на среднем этаже, а квартира в кирпичном доме - дороже аналогичной квартиры в панельном, так это есть и сейчас и очевидно сохранится и в будущем. Это позволяет говорить о сравнении общего уровня цен в одном городе с уровнем цен в другом, и утверждать, что соотношение цен на аналогичную квартиру в разных городах будет примерно пропорционально соотношению уровня цен в этих городах.