Особенности и основные этапы оценки рыночной стоимости недвижимого имущества на будущую дату (прогнозной стоимости). Учет факторов, влияющих на изменение ценообразующих характеристик объекта оценки. Необходимость анализа определенного сегмента рынка.
Аннотация к работе
Институт экономики, права и гуманитарных специальностей, Краснодар, РоссияПрименительно к оценке прогнозной стоимости, то есть наиболее вероятной (расчетной) рыночной стоимости объекта оценки на определенную будущую дату, нужно отметить следующие особенности. На первом этапе ставится задача определения рыночной стоимости объекта недвижимости на дату, соответствующую времени составления отчета (текущую дату), а также на определенную дату в будущем (прогнозной стоимости). При этом все условия изменения ценообразующих характеристик объекта оценки за период между текущей и будущей датами оценки, заранее известные собственнику имущества и оценщику, такие как условие завершения недостроенных объектов, или планируемый капитальный ремонт, реконструкция, перепрофилирование объекта, должны быть четко сформулированы. На втором этапе для построения прогноза изменения стоимости объекта необходим тщательный анализ того, как именно рынок реагирует на какие-либо изменения в политике, экономике и социальной сфере и как именно эти изменения отражаются на стоимости объектов недвижимости определенного типа (или сегмента рынка). Так, для оценки доходным подходом объекта, незавершенного строительством, на текущую дату должен использоваться метод дисконтированных денежных потоков, отражающий затраты на строительство, связанные с реализацией проекта риски и многие другие параметры, а для оценки на прогнозную дату, на которую объект, как предполагается, будет завершен и введен в эксплуатацию, оценка может проводиться методом капитализации дохода, предполагающим получение стабильных доходов от использования объекта.