Понятие и виды девелопмента, его отличительные признаки и назначение. Проекты развития недвижимости. Основные характеристики ленд-девелопмента. Особенности девелопмента жилой, офисной, гостиничной и торговой, складской и промышленной недвижимости.
Аннотация к работе
В обязанности девелопера обычно входят: выбор и определение концептуальной коммерческой идеи проекта, выбор площадки, оптимально соответствующий концептуальной идее, и приобретение прав на нее, маркетинг, поиск механизмов привлечения инвесторов, организация финансирования проекта, организация и управление проектированием, строительством, сдача завершенного объекта в аренду с последующей эксплуатацией или его продажа. Толковый словарь по недвижимости, выпущенный в 1993 г. в Лондоне, дает следующее толкование термина: «Девелопмент - выполнение строительных, инженерных, земляных и иных работ на поверхности, над или под землей или осуществление каких-либо материальных изменений в использовании зданий или участков земли. систему управления проектами по недвижимости, включающую материальное создание объектов недвижимости. Управление проектами - методология организации, планирования, руководства, координации трудовых, финансовых и материально-технических ресурсов на протяжении проектного цикла, направленная на эффективное достижение его целей путем применения современных методов, техники и технологии управления для достижения определенных в проекте результатов по составу и объему работ, стоимости, времени, качеству и удовлетворению участников проекта. Методы управления проектами позволяют: определить цели проекта и провести его обоснование; выявить структуру проекта (подцели, основные этапы работы, которые предстоит выполнить); определить необходимые объемы и источники финансирования; подобрать исполнителей - в частности, через процедуры торгов и конкурсов; подготовить и заключить контракты; определить сроки выполнения проекта, составить график его реализации, рассчитать необходимые ресурсы; рассчитать смету и бюджет проекта; планировать и учитывать риски; обеспечить контроль за ходом выполнения проекта и многое другое.Развитие недвижимости (девелопмент) представляет качественное материальное преобразование объектов недвижимости, в результате которого создается новый в физическом и экономическом отношении объект недвижимости. Девелопер - предприниматель, инициирующий и организующей наилучший из возможных вариантов развития объектов недвижимости, включая финансирование проекта и реализацию созданного объекта недвижимости. Иногда к девелопменту относят и строительство объекта недвижимости «под себя» (build-to-suit), однако такая деятельность не имеет целью получение прибыли. Управление проектами - методология организации, планирования, руководства, координации трудовых, финансовых и материально-технических ресурсов на протяжении проектного цикла, направленная на эффективное достижение его целей путем применения современных методов, техники и технологии управления для достижения определенных в проекте результатов по составу и объему работ, стоимости, времени, качеству и удовлетворению участников проекта. Планировочные особенности: главная цель для застройщика - разбить площадь этажа на небольшие блоки (отдельные квартиры) таким образом, чтобы добиться компромисса между максимальным увеличением полезной площади и долей помещений общего пользования, позволяющей сохранить принадлежность жилья к определенному классу.
Введение
Представленная работа посвящена теме: «Развитие недвижимости: сущность и особенности».
Рассмотрим актуальность выбранной темы и обсудим проблемы, связанные с изучаемым материалом.
Преобразование экономической политики Российской Федерации переход к доминированию таких институтов, как частная собственность и финансово-рыночные механизмы, влекут за собой качественные изменения как в экономике в целом, так и в отдельных сферах экономических отношений. Прежде всего, это касается экономических отношений в области недвижимости.
Имущество, в том числе и недвижимое, все чаще воспринимается как финансовый актив, требующий профессионального управления. Все чаще практикуется разделение экономических ролей, так как их сочетание в рамках одной организации нередко рождает внутренние конфликты интересов. В Российской Федерации, прежде всего в крупнейших городах страны, активно идут процессы разделения функций между такими экономическими агентами, как инвестор, менеджер, заказчик, подрядчик, агент по продажам, хотя зачастую они связаны между собой юридическими отношениями, собственностью и финансовой зависимостью.
Одним из проявлений специализации на рынке недвижимости и строительства является выделение девелопмента как особой профессиональной деятельности.
Таким образом, актуальность данной проблемы определила выбор темы работы «Развитие недвижимости: сущность и особенности», круг вопросов и логическую схему ее построения.
Объектом данного исследования является экономическое понятие «девелопмент».
При этом предметом исследования является рассмотрение отдельных вопросов, сформулированных в качестве задач данного исследования.
Целями данного исследования являются комплексное изучение теоретических и практических вопросов развития недвижимости и разработка направлений и методов ее дальнейшего совершенствования.
В соответствии с поставленной целью был разработан ряд следующих задач: 1. Изучить понятие и виды девелопмента;
2. Рассмотреть проекты развития недвижимости;
3. Изучить основные характеристики ленд-девелопмента;
4. Рассмотреть особенности девелопмента жилой, офисной, гостиничной, торговой, складской и промышленной недвижимости.
Методологической основой исследования является диалектический метод познания и системный подход. В процессе исследования использовались такие общенаучные методы и приемы как научная абстракция, анализ и синтез, методы группировки, сравнения и другие.
Курсовая работа имеет традиционную структуру и включает в себя введение, основную часть состоящую из трех глав, заключения и библиографический список
В первой главе рассказывается о различных аспектах понятия «девелопмент», «проект», изучаются виды девелопмента.
Во второй главе рассматривается развитие земли, жилой и коммерческой недвижимости.
Краткие выводы приводятся в заключении.
Итак, углубимся в изучение данной темы, то есть перейдем к основной части курсовой работы.
1.
Сущность проекта и девелопмента
1.1 Понятие и виды девелопмента
Развитие недвижимости (девелопмент) представляет качественное материальное преобразование объектов недвижимости, в результате которого создается новый в физическом и экономическом отношении объект недвижимости. [14]
В рыночных условиях под девелопментом понимается профессиональная деятельность, особый вид деловой активности на рынке недвижимости.
На российском рынке недвижимости термин «девелопмент» появился относительно недавно. Между тем для стран с развитыми рынками недвижимости девелопер - одна из ведущих фигур на рынке. [11]
Девелопер - предприниматель, инициирующий и организующей наилучший из возможных вариантов развития объектов недвижимости, включая финансирование проекта и реализацию созданного объекта недвижимости.
В обязанности девелопера обычно входят: выбор и определение концептуальной коммерческой идеи проекта, выбор площадки, оптимально соответствующий концептуальной идее, и приобретение прав на нее, маркетинг, поиск механизмов привлечения инвесторов, организация финансирования проекта, организация и управление проектированием, строительством, сдача завершенного объекта в аренду с последующей эксплуатацией или его продажа. В зависимости от функциональной направленности различают офисный, торговый, жилой, гостиничный, спортивный, развлекательный, рекреационный и комбинированный девелопмент.
Редевелопер - это лицо, управляющее процессом развития территорий [7]
Толковый словарь по недвижимости, выпущенный в 1993 г. в Лондоне, дает следующее толкование термина: «Девелопмент - выполнение строительных, инженерных, земляных и иных работ на поверхности, над или под землей или осуществление каких-либо материальных изменений в использовании зданий или участков земли. Данное понятие не включает работы по улучшению внутреннего интерьера, не изменяющие внешний вид здания» [11].
У профессионалов рынка недвижимости США девелопмент означает вид деятельности, когда участник этого сектора рынка вкладывает собственные и / или заемные средства, в том числе и средства частных инвесторов, в развитие недвижимости с целью извлечения коммерческой выгоды [17].
Сегодня на территории России действует достаточно большое количество девелоперских компаний, хотя многие из них даже и не представляют, что их так можно назвать. И тем не менее многие фирмы сегодня успешно совмещают в себе функции и заказчика, и подрядчика, и застройщика.
Явление девелопмента может рассматриваться по крайней мере в двух смыслах: как материальный процесс и как особый вид профессиональной деятельности на рынке.
Определение девелопмента как материального процесса выглядит следующим образом: [11] «Девелопмент - выполнение строительных, инженерных, земляных и иных работ на поверхности, над или под землей или осуществление иных материальных изменений в использовании зданий или участков земли» [7].
Таким образом, развитие недвижимости понимается как целенаправленное изменение, в результате которого объект недвижимости приобретает качественно новые свойства и характеристики.
Как особый вид профессиональной деятельности девелопмент включает: — полноценный консалтинг в самом широком понимании слова;
— систему управления проектами по недвижимости, включающую материальное создание объектов недвижимости.
Суть девелопмента - управление инвестиционным проектом в сфере недвижимости, которое предполагает: — выбор экономически эффективного проекта;
— выявление и снижение рисков, связанных с проектом;
— получение необходимых разрешений на реализацию проекта от органов власти;
— определение условий привлечения инвестиций, разработку механизмов и форм их возврата;
— поиск и привлечение инвесторов;
— отбор подрядчиков, финансирование и контроль за их работой;
— реализацию объекта недвижимости или передачу в эксплуатацию.
Таким образом, цель девелопмента - создание объекта недвижимости с нуля и «под ключ». Однако в данном случае речь идет не просто о строительстве, а о коммерческом проекте, который подразумевает не только сотворение объекта, но и получение прибыли от его использования или продажи.
Девелопмент представляет собой реакцию рынка недвижимости на возникающие в обществе потребности, удовлетворение которых невозможно без преобразования имеющегося фонда недвижимости. Это преобразование может протекать в различных формах, но направленность его всегда будет задаваться изменяющимися общественными потребностями: рынок будет приспосабливаться к новой социально - экономической ситуации, искать наилучшие варианты использования недвижимости [12].
Различают два основных вида девелопмента - fee-development и speculative development. Иногда к девелопменту относят и строительство объекта недвижимости «под себя» (build-to-suit), однако такая деятельность не имеет целью получение прибыли.
В первой схеме (fee-development) девелопер не берет на себя финансовых рисков и работает на гонораре. Чаще всего инвестор нанимает девелопера, чтобы последний на выбранном земельном участке построил здание «под ключ» и, возможно, заполнил его арендаторами. Выбор девелопера происходит, как правило, посредством тендера. В таком проекте девелопер обычно не участвует своими деньгами. Он лишь проводит проектирование на деньги заказчика, необходимые согласования с властями, строительство и сдачу площадей. На все необходимые работы он привлекает специалистов (архитекторов, подрядчиков, инжиниринговые фирмы и т.д.), но ответственность за весь проект в целом лежит на девелопере. Гонорар за руководство проекта в особо сложных случаях может достигать 10% от стоимости проекта.
Вторая разновидность (speculative development) гораздо более сложна, нежели fee-development. Девелопер создает коммерческую недвижимость, выступая как единоличный организатор проекта. По сути, девелопер выполняет все те же функции, что и в первой схеме, но, кроме этого, еще и занимается построением финансовой схемы проекта. При этом девелопер вкладывает в проект собственные средства, которые и являются стержнем будущей финансовой схемы.
Финансовая схема крупных девелоперских проектов обычно представляет собой сложную комбинацию собственных средств девелопера, привлеченных инвестиций, банковских кредитов и предарендных платежей от будущих арендаторов.
Собственные средства девелопера обычно покрывают не более 20 - 30% затрат на реализацию проекта. В силу этого девелопер должен с максимальным эффектом использовать собственные средства, чтобы создать условия для притока средств извне. Следовательно, он обязан хорошо знать мотивы и требования потенциальных инвесторов, представляющих собой весьма неоднородную среду.
Попытка положиться на один финансовый источник практически обречена на провал. При смешанном финансировании девелопер имеет долю в будущем доходном здании. При вложении на раннем этапе 10% от стоимости проекта девелопер претендует в будущем на долю до 50% построенной недвижимости [6].
Очевидно, что осуществление девелопмента требует грандиозных затрат - не только финансовых, но и управленческих. Для того чтобы воплотить в жизнь тот или иной проект, девелопер использует различного рода ресурсы: финансовые, материальные, кадровые.
Кадровый аспект заключается в том, что девелопер должен привлечь для участия в проекте еще ряд лиц: подрядчиков-строителей, архитекторов, инженеров и прочих специалистов не только в сфере строительства, но и в сфере финансов, маркетинга и т.д. Однако речь идет не просто о приглашении сторонних специалистов, а о создании полноценной и работоспособной команды, от которой во многом будет зависеть эффективность работы, а значит, и конечный результат всего процесса девелопмента.
Естественно, что высокая прибыльность операций speculative development объясняется высокими рисками неудачи проекта, которые несет на себе девелопер. В связи с этим большинство специалистов сходится в том, что девелопмент такого рода является наиболее сложной из всех возможных операцией на рынке недвижимости хотя бы потому, что в одном проекте совмещены и риэлтерские, и строительные, и архитектурные, и очень сложные финансовые операции. Некоторые эксперты даже считают такой девелопмент искусством, основывающимся на исключительных личных качествах, опыте и удачливости девелопера.
1.2 Проекты развития недвижимости
Понятие «проект» объединяет разнообразные виды деятельности, характеризуемые рядом признаков, наиболее общими из которых являются следующие: · направленность на достижение конкретных целей, определенных результатов;
· координированное выполнение многочисленных, взаимосвязанных действий;
· ограниченная протяженность во времени, с определенным началом и концом. [16]
Проект - совокупность взаимосвязанных, скоординированных действий, направленных на достижение определенного, в известной мере уникального результата и происходящих в течение ограниченного времени. [14]
В самом общем виде проект (англ. project) - это «что-либо, что задумывается или планируется, например, большое предприятие».
С точки зрения системного подхода, проект может рассматриваться как процесс перехода из исходного состояния в конечное - результат при участии ряда ограничений и механизмов.
В «Кодексе знаний об управлении проектами» проект - некоторая задача с определенными исходными данными и требуемыми результатами (целями), обуславливающими способ ее решения. Проект включает в себя замысел (проблему), средства его реализации (решения проблемы) и получаемые в процессе реализации результаты.
Инвестиционный проект понимается как инвестиционная акция, предусматривающая вложение определенного количества ресурсов, в том числе интеллектуальных, финансовых, материальных, человеческих, для получения запланированного результата и достижения определенных целей в обусловленные сроки. Финансовым результатом инвестиционного проекта чаще всего является прибыль/ доход, материально-вещественным результатом - новые или реконструированные основные фонды (объекты) или приобретение и использование финансовых инструментов или нематериальных активов с последующим получением дохода.
В том случае, когда в качестве результатов реализации проекта выступают некоторые физические объекты (здания, сооружения, производственные комплексы), определение проекта может быть конкретизировано следующим образом: Проект - целенаправленное, заранее проработанное и запланированное создание или модернизация физических объектов, технологических процессов, технической и организационной документации для них, материальных, финансовых, трудовых и иных ресурсов, а также управленческих решений и мероприятий по их выполнению.
Управление проектами - методология организации, планирования, руководства, координации трудовых, финансовых и материально-технических ресурсов на протяжении проектного цикла, направленная на эффективное достижение его целей путем применения современных методов, техники и технологии управления для достижения определенных в проекте результатов по составу и объему работ, стоимости, времени, качеству и удовлетворению участников проекта.
Методы управления проектами позволяют: определить цели проекта и провести его обоснование; выявить структуру проекта (подцели, основные этапы работы, которые предстоит выполнить); определить необходимые объемы и источники финансирования; подобрать исполнителей - в частности, через процедуры торгов и конкурсов; подготовить и заключить контракты; определить сроки выполнения проекта, составить график его реализации, рассчитать необходимые ресурсы; рассчитать смету и бюджет проекта; планировать и учитывать риски; обеспечить контроль за ходом выполнения проекта и многое другое.
Различают следующие варианты схем управления проектом: «Основная» система». Руководитель (менеджер) проекта - представитель («агент») заказчика, финансовой ответственности за принимаемые решения не несет. Им может быть любое юридическое или физическое лицо - участник проекта, имеющее лицензию на профессиональное управление. В этом случае менеджер проекта обеспечивает координацию и управление ходом разработки и реализации проекта, в контрактных отношениях с другими участниками проекта (кроме заказчика) не состоит.
Преимущество системы - объективность проект-менеджера, недостаток - ответственность за результаты проекта целиком возлагается на заказчика.
Система «расширенного управления». Руководитель (менеджер) проекта - принимает ответственность за проект в пределах фиксированной (сметной) цены. Менеджер обеспечивает управление и координацию процессов проекта по соглашениям между ним, заказчиком и участниками проекта. Как и в «основной» системе, им может быть любое юридическое или физическое лицо - участник проекта, имеющее лицензию на профессиональное управление и способное отвечать по своим обязательствам перед заказчиком. Проект-менеджер управляет проектом, координирует поставки и работы по инжинирингу. В этом случае ответственность возлагается на менеджера проекта в пределах контрактных условий.
Система «под ключ». Руководитель (менеджер) проекта - проектно-строительная фирма, с которой заказчик заключает контракт «под ключ» с объявленной стоимостью проекта. [16]
2. Развитие земли, жилой и коммерческой недвижимости
Рост инвестиций в сфере недвижимости привел к увеличению спроса на земельные участки под коммерческое строительство, и, как следствие, к активному развитию ленд-девелопмента, главной задачей которого является подготовка территорий к началу строительного процесса.
Классический ленд-девелопмент - это формирование среды обитания, повышение ликвидности участков и их инвестиционной привлекательности. Впрочем, в российских условиях сам термин приобретает достаточно широкий спектр оттенков - от перевода земель из категории сельхозназначения до комплексного развития территорий.
В широком смысле ленд-девелопмент (Land-Development) - деятельность по социально-экономическому развитию земельных участков и территорий, осуществляемая путем планировки, проектирования и строительства объектов промышленной, социальной, инженерной и коммунальной инфраструктуры.
В узком смысле ленд-девелопмент - деятельность, направленная на повышение ликвидности и инвестиционной привлекательности земельных участков и увеличение вследствие этого их рыночной стоимости. Он включает действия от изменения категории и целевого назначения земли до обеспечения участка инженерной, транспортной инфраструктурой и комплексного развития территорий, предусматривающего разработку концепции его застройки, создание варианта генплана, предложение по архитектурной концепции и пр.
Общая последовательность работ, исполняемых при подготовке и реализации инвестиционно - строительного проекта ленд-девелопмента, представлена в табл. 2.1
Таблица 2.1
ЭТАПЫ ПРОЕКТА РАБОТЫ ЭТАПА
Определение или переопределение проекта Оценка бизнес-идеи инвестора или исходного состояния проекта, разработка концепции проекта
Выбор «качественного» земельного участка (территории) Поиск земельных участков под бизнес-идею или концепцию, приобретение земельных прав, подготовка документов и участие в аукционах
Подготовка земельного участка (территории) для использования в проекте Межевание, оформление земельных прав, определение и изменение видов разрешенного пользования, организация инженерных, экологических и прочих изысканий
Обоснование инвестиций Исследования рынков и окружения, анализ конкуренции, определение потребностей, предварительные технико-экономические расчеты, подготовка сметы инвестора, оценка ожидаемых финансовых результатов
Градостроительное планирование земельного участка Согласование с генпланами развития территорий, анализ инфраструктурного окружения» выбор решений, оформление ТУ на ресурсы, согласование обременений, ИРД, подготовке проекта планировки и концепции генерального плана
Технико-экономическое планирование Разработка бизнес-плана проекта и (или) ТЭО, анализ альтернатив, моделирование сценариев, выбор объектов, обоснование решений, разработка кредитно-финансовой политики, расчеты сметы заказчика
Организация проектного финансирования Разработка схем проектного финансирования, обоснование банковского кредитования, формирование заемщика, подготовка пакета документов под банковский кредит, сопровождение кредита
Привлечение инвестиций Маркетинг и операции на финансовых рынках, подготовка инвестиционных предложений и презентаций, продвижение проекта, продажа долей проектов
Архитектурное проектирование Дизайн-проект, генеральный план, архитектурный проект, ландшафтный дизайн
Инженерное проектирование Инженерные подпроекты на земельном участке и вне его (сети, ресурсы)
Рабочее проектирование Рабочий проект
Планирование ресурсов Организация ресурсного обеспечения проекта, включая выбор производителей и поставщиков ресурсов
Строительство Управление строительством
Эксплуатация объектов недвижимости Организация эффективного использования объектов
Продажа бизнеса Продажа проекта на заключительном этапе его исполнения
Пример. Анализ земельного участка под девелопмент.
Земельный участок расположен в центральном районе города Самары. Документы на отвод и право пользования земельным участком заказчиком не предоставлены. В соответствии со структурой города квартал с рассматриваемым участком находится в центральной части города, недалеко от градообразующей магистрали и окружен кварталами с исторически сложившейся планировкой. Через квартал на север от участка, в пешеходной доступности, находится станция метро, рядом спортивный комплекс. Северо-восточнее от участка расположен районный парк. Вышеперечисленные факторы окружения являются преимущественными для расположения на рассматриваемом участке жилого комплекса. Участок ориентировочной площади 3,2 га имеет простую геометрическую форму. Рельеф участка имеет значительные перепады высот на всем своем протяжении с уклоном в западном направлении. Минимальная и максимальная относительные отметки соответственно составляют: 130,30-140,00 м.
2. Условия на участке.
В данный момент на участке проектирования расположены производственные и административные корпуса завода «.», которые находятся в удовлетворительном состоянии. При реконструкции производственных корпусов и реорганизации их под иную функцию необходимо выполнить технический отчет о состоянии несущих конструкций зданий. На участке присутствуют инженерные сети, которые обслуживают в основном существующие производственные корпуса завода. Вышеперечисленные инженерные сети подлежат переносу, перекладке и являются удорожающим фактором проекта. Выходом из данной ситуации является расположение зданий таким образом, чтобы избежать перекладки сетей, но это накладывает ограничение на планировку будущего объекта недвижимости.
3. Анализ местоположения участка.
Положительные факторы: расположение в центре города, высокая деловая активность в районе, низкая плотность населения в ближней зоне, хорошая транспортная доступность, близость метро, высокий статус места, объекты городского значения, близко расположенная спортивно-рекреационная зона.
Отрицательные факторы: перегруженные центральные улицы, ограниченная автомобильная доступность, низкие потоки по прилегающим улицам, отсутствие фасада на главную магистраль, ограниченная визуальная доступность, ограниченная пропускная способность узких прилегающих улиц.
4. Выводы по анализу местоположения.
Факторы, влияющие на выбор типа недвижимости, можно условно разбить на три группы: размер и форма участка, расположение участка, ситуация на рынке. В данном разделе были рассмотрены факторы, связанные с расположением участка и его характеристиками. Это определяющие факторы. Каким бы перспективным ни был рынок, физические возможности участка ограничивают его потенциал. И наоборот, очень часто даже при прогнозах насыщения рынка расположение участка создает конкурентные преимущества для объекта коммерческой недвижимости. Таким образом, данные факторы являются первоочередными. На основании анализа месторасположения и физических характеристик участка можно сделать три основных вывода: а) участок имеет как положительные, так и отрицательные характеристики расположения, которые ограничивают форматы типов недвижимости или дают возможности для позиционирования. Главными из них являются отсутствие фасада на магистраль с высокими потоками, расположение в центре города, ограничения, связанные с существующей застройкой;
б) расположение участка является в большей степени неблагоприятным для торговой недвижимости. Ограничивает данный тип недвижимости отсутствие потоков по прилегающим улицам, их плохая пропускная способность, отсутствие фасада и визуальной доступности. В меньшей степени факторы расположения неблагоприятны для офисной и жилой недвижимости, что связано центром города, высоким статусом района, наличием объектов федерального значения. Отсутствуют весомые неблагоприятные факторы для жилья;
в) градостроительных и правовых ограничений на участке для того или иного типа недвижимости нет. Размер участка является подходящим для всех типов недвижимости и многофункционального комплекса.
Таким образом, наиболее существенные ограничения имеются на торговую составляющую. В целом рассмотренные факторы наиболее благоприятны для жилой составляющей. Факторов, исключающих наличие того или иного типа недвижимости, на участке нет.
Ленд-девелопмент в настоящее время - высокорентабельный, очень доходный и привлекательный для инвестирования земельный бизнес. Это не просто покупка-продажа земельного участка, это целый процесс, включающий в себя, во-первых, приобретение наиболее подходящего и привлекательного земельного участка, во-вторых, разработку соответствующих всему проекту архитектурного плана и общей концепции. Также необходимо провести организационные работы для создания необходимой и по возможности наиболее полной инфраструктуры, а также подведения всех коммуникаций, газа, воды, канализации, электричества и т.п.
Ленд-девелопмент на рынке недвижимости - самый долгосрочный бизнес: так, к примеру, в крупном ленд-девелопменте от идеи до воплощения может пройти до 50 лет. Это ставит на первый план проблемы концепции развития территорий, а также правовые вопросы, включая оформление земельных участков, согласование документации, проектов и пр.
Инвестирование подобных проектов и денежные вложения в такой бизнес, как ленд-девелопмент, получают все большее распространение и становятся все привлекательнее. Ведь доходы от капитальных вложений в строящиеся поселки, состоящие из коттеджных домиков, составляют в среднем от 40 до 80%. Очень выгодно вкладывать деньги и инвестировать капитал под строительство промышленных объектов. Быстро растущие сети торговых организаций тоже требуют благоустроенных участков, имеющих перспективу дальнейшего развития. Соответственно есть большой спрос на проекты, имеющие торговое направление, а также складское. Инвестиции в земли промышленного назначения и этот вид строительства также приносят большие дивиденды своим владельцам.
В будущем влияние ленд-девелопмента на развитие и укрепление рынка земли в России должно увеличиваться вследствие выгодности данного бизнеса. Существует весьма большой и все более увеличивающийся спрос на земельные участки по всей России. По количеству предложений по приобретению участков, годных к освоению, лидируют Москва и Московская область. Сегодня благодаря тому, что Россия будет принимать у себя зимнюю Олимпиаду 2014 г., огромным спросом пользуются земельные массивы города Сочи, его пригорода и окрестностей. Но и в регионах, находящихся на периферии, вдали от столицы, земельный рынок также развивается.
Все большее влияние ленд-девелопмент оказывает на процессы покупки и продажи землевладений. Чтобы удовлетворять постоянно растущие аппетиты бизнесменов, работающих по схеме ленд-девелопмента в агентствах недвижимости, даже создаются специализированные отделы, которые предлагают к продаже / приобретению земельные массивы, которые требуется облагородить и благоустроить, или уже готовые объекты. Также встречаются предложения с частично выполненными работами, которые предлагаются с подрядом на выполнение последующего строительства или же без подряда.
Соответственно благодаря возникновению и дальнейшему развитию ленд-девелопмента увеличиваются темпы развития рынка земли в России.
По оценкам экспертов, на российском рынке недвижимости отсутствует целый сегмент услуг в области ленд-девелопмента, т.е. комплексной подготовки земельных участков. Большинство крупных российских землевладельцев, скупавших наделы в конце 1990-х гг. с инвестиционными целями, стремятся реализовывать собственные девелоперские проекты. В западных странах ленд-девелопментом, как правило, занимаются специализированные компании. Такая компания приобретает перспективные крупные участки, юридически их оформляет подводит необходимые коммуникации, а затем передает их одной нескольким строительным компаниям. [8]
2.2 Особенности девелопмента жилой недвижимости
При выборе площадки под застройку повышенное внимание должно уделяться фактору экологии района. Большое значение имеет также сложившееся место района в рейтинге престижности, насыщенность района объектами социальной инфраструктуры, удобство транспортного сообщения с центром города и другими районами.
Маркетинг ориентирован на физических лиц с определенным уровнем достатка. Среди архитектурных особенностей следует отметить наличие таких деталей, как балконы, лоджии, эркеры. Планировочные особенности: главная цель для застройщика - разбить площадь этажа на небольшие блоки (отдельные квартиры) таким образом, чтобы добиться компромисса между максимальным увеличением полезной площади и долей помещений общего пользования, позволяющей сохранить принадлежность жилья к определенному классу.
Пример. Девелоперский проект жилого комплекса.
Проектирование и строительство жилого комплекса, являющегося частью застройки микрорайона городах. Строительство осуществляется на земельном участке площадью 19 726,3 м2, относящемся по категории к землям поселений.
Строительство жилого комплекса имеет следующий выход коммерческих площадей - 76 853 м2 (из них 47 578 м2 - жилые, 22 733 м2 - торгово-офисные, 542 м2 - складские помещения и 6000 м2 паркинга). В соответствии с проектом будет осуществлена комплексная монолитно-кирпичная и кирпичная жилая застройка с использованием новейших теплоизоляционных и отделочных * материалов. Потребителям будут предложены 22 типа квартир (одно-, двух-, трехкомнатных) от эконом-класса до улучшенных и элитных. Жилые и нежилые сооружения комплекса образуют внутреннее защищенное пространство. Во дворе комплекса расположатся детские площадки, детский сад, паркинг на 700 машино-мест. Проектом строительства предусмотрено возведение восьми секций различной этажности (от 12 до 25 этажей).
Градостроительная значимость объекта в планировочной структуре застройки города определяется центральным месторасположением в городе X и строящейся в непосредственной близости магистрали республиканского значения.
Актуальность предлагаемого к рассмотрению проекта строительства жилого района обуславливается тем, что на территории городах нет районов застройки, которые бы в комплексе отвечали высокому современному уровню жизни. Следует отметить, что сегодня дома, офисные здания, магазины строятся на небольших свободных площадках (так называемые вставки), рядом со старым и ветхим жильем без учета окружающей инфраструктуры. Проектом строительства жилого комплекса предполагается именно тот уровень качества жизни и объектов недвижимости, в которых сегодня имеется наибольшая потребность.
2. Конкурентные преимущества проекта.
1) Уникальное месторасположение жилого комплекса (географический центр городах, удобные транспортные развязки, перспектива развития инфраструктуры района). Качество строительства (монолитно-кирпичная и кирпичная технологии строительства, свободная планировка квартир, современные лифты).
2) Прилегающая территория (охраняемая, благоустроенная закрытые внутренние дворики, детский сад, авторский ландшафтный дизайн; все пространства и территории связаны с транспортной системой микрорайона проездами и пешеходными дорожками).
3) Единая система электронного мониторинга и управления системами тепло- и электроснабжения, водообеспечения, безопасности, освещения и т.д., повышающая эффективность функционирования всех систем жизнеобеспечения жилой и нежилой застройки, автостоянок, снижающая затраты по эксплуатации.
Настоящий проект имеет важное социальное значение. В результате его реализации решаются жилищные проблемы горожан, повышается комфортность и безопасность их проживания, значительно улучшается архитектурный облик города.
4. Стратегия продаж продукции проекта.
В процессе моделирования доходов при реализации проекта предусмотрена поэтапная продажа площадей жилой застройки. С целью оптимизации сроков окупаемости проекта, а также сроков и сумм, необходимых для погашения кредитов и займов, реализация жилых и нежилых помещений предусмотрена в основном посредством авансовых продаж, т.е. оплаты покупателем полной стоимости приобретаемых им площадей до сдачи соответствующих объектов жилой застройки в эксплуатацию. Реализация жилых и нежилых помещений (торговых, офисных, складских площадей и паркинга) каждого объекта недвижимости начинается в среднем за два месяца до начала строительно-монтажных работ, когда практически будет завершено отселение и обустройство строительных площадок, что даст возможность оптимизировать стартовые цены продаж. Завершается реализация площадей, как правило, в месяц сдачи объекта в эксплуатацию. [8]
2.3 Особенности девелопмента офисной недвижимости
При выборе площадки под застройку приоритетными являются центр города или районы деловой активности. Фактор экологии играет значительно меньшую роль, чем при работе в секторе жилой недвижимости, но все же сохраняет свое значение. Поэтому желательно расположение не на главных магистралях, но в непосредственной близости от них. Очень важной является возможность строительства подземного гаража или наличие на участке места для парковки автомобилей.
В маркетинге девелопер ориентируется на юридических лиц. Это может быть продажа помещений или сдача их в аренду. Достаточно частый случай - доводка объекта на стадии отделочных работ под одного или двух крупных клиентов. Важным моментом является подписание предварительных соглашений с арендаторами на ранних стадиях проекта.
Цель, к которой стремятся все девелоперы, - максимально увеличить полезную площадь. Правда, в случае строительства зданий экстракласса девелопер обязан жертвовать полезной площадью в пользу общих помещений. Оптимальным вариантом, к которому стремится девелопер, является гибкая планировка помещений. Девелопер предпочитает сдавать помещения этажами, поскольку в этом случае он не теряет полезную площадь на коридорах и местах общего пользования.
Архитектура офисных зданий значения практически не имеет. Уровень сервиса, отделки, инженерных систем должен четко соответствовать тому классу потребителей, на который рассчитано здание.
При финансировании проекта особую роль играет привлечение средств будущих арендаторов или покупателей еще на этапе строительства. В случае работы под одного клиента возможно привлечение его в качестве стратегического инвестора. Для офисного здания, сдаваемого в аренду, требуется организация долгосрочного кредитования, часто сроком до 5-10 лет.
Пример девелоперского проекта строительства регионального делового центра
Основной целью проекта является проектирование и строительство регионального делового центра (РДЦ), современного по своей архитектуре и соответствующего международным стандартам, в целях формирования деловой инфраструктуры в регионах и создания благоприятных условий для предпринимательской среды и государственных структур, способствующих повышению эффективности ведения бизнеса и привлечению деловых кругов и инвестиций в экономику региона.
Региональный деловой центр общей площадью 43 300 м8, отвечающий высоким европейским стандартам, ориентирован на предоставление полного комплекса услуг, в том числе обеспечивает возможность слияния в едином ансамбле деловых, гостиничных и культурно-развлекательных структур. Он станет местом притяжения деловой элиты, центром деловой жизни региона. Уникальный комплекс услуг, необходимость для региона в которых настоятельно назрела, предлагаемый в рамках функционирования РДЦ, предполагает, прежде всего, развитие инфраструктуры обслуживания предпринимательской д
Вывод
Развитие недвижимости (девелопмент) представляет качественное материальное преобразование объектов недвижимости, в результате которого создается новый в физическом и экономическом отношении объект недвижимости.
Девелопмент - выполнение строительных, инженерных, земляных и иных работ на поверхности, над или под землей или осуществление иных материальных изменений в использовании зданий или участков земли.
Девелопер - предприниматель, инициирующий и организующей наилучший из возможных вариантов развития объектов недвижимости, включая финансирование проекта и реализацию созданного объекта недвижимости.
Редевелопер - это лицо, управляющее процессом развития территорий.
Суть девелопмента - управление инвестиционным проектом в сфере недвижимости.
Цель девелопмента - создание объекта недвижимости с нуля и «под ключ». Однако в данном случае речь идет не просто о строительстве, а о коммерческом проекте, который подразумевает не только сотворение объекта, но и получение прибыли от его использования или продажи.
Различают два основных вида девелопмента - fee-development и speculative development. Иногда к девелопменту относят и строительство объекта недвижимости «под себя» (build-to-suit), однако такая деятельность не имеет целью получение прибыли.
Проект - совокупность взаимосвязанных, скоординированных действий, направленных на достижение определенного, в известной мере уникального результата и происходящих в течение ограниченного времени.
Управление проектами - методология организации, планирования, руководства, координации трудовых, финансовых и материально-технических ресурсов на протяжении проектного цикла, направленная на эффективное достижение его целей путем применения современных методов, техники и технологии управления для достижения определенных в проекте результатов по составу и объему работ, стоимости, времени, качеству и удовлетворению участников проекта.
Особенности девелопмента на рынке жилья. При выборе площадки под застройку повышенное внимание должно уделяться фактору экологии района. Большое значение имеет также сложившееся место района в рейтинге престижности, насыщенность района объектами социальной инфраструктуры, удобство транспортного сообщения с центром города и другими районами.
Маркетинг ориентирован на физических лиц с определенным уровнем достатка. Среди архитектурных особенностей следует отметить наличие таких деталей, как балконы, лоджии, эркеры. Планировочные особенности: главная цель для застройщика - разбить площадь этажа на небольшие блоки (отдельные квартиры) таким образом, чтобы добиться компромисса между максимальным увеличением полезной площади и долей помещений общего пользования, позволяющей сохранить принадлежность жилья к определенному классу.
Особенности девелопмента на рынке офисных помещений..При выборе площадки под застройку приоритетным является центр города или районы деловой активности. Фактор экологии имеет значительно меньшую роль, чем при работе в секторе жилой недвижимости, но все же сохраняет свое значение. Поэтому желательно расположение не на главных магистралях, но в непосредственной близости от них. Очень важной является возможность строительства подземного гаража или наличие на участке места для парковки автомобилей.
Достаточно частым случаем является доводка объекта на стадии отделочных работ под одного или двух крупных клиентов. Важным моментом является подписание предварительных соглашений с арендаторами на ранних стадиях проекта.
Цель, к которой стремятся все девелоперы, - максимально увеличить полезную площадь. Правда, в случае строительства зданий экстра класса девелопер обязан жертвовать полезной площадью в пользу общих помещений. Оптимальным вариантом, к которому стремится девелопер, является гибкая планировка помещений. Девелопер предпочитает сдавать помещения этажами, поскольку в этом случае он не теряет полезную площадь на коридорах и местах общего пользования.
Архитектура офисных зданий значения практически не имеет. Уровень сервиса, отделки, инженерных систем должен четко соответствовать тому классу потребителей, на который рассчитано здание.
При финансировании проекта особую роль играет привлечение средств будущих арендаторов или покупателей еще на этапе строительства. В случае работы под одного клиента возможно привлечение его в качестве стратегического инвестора. Для офисного здания, сдаваемого в аренду, требуется организация долгосрочного кредитования, часто сроком до 5-10 лет.
Особенности девелопмента на рынке гостиничных площадей. При выборе площадки под застройку гостиничного комплекса приоритетным является центр города и главные магистрали. Фактор экологии здесь также сохраняет свое значение. Также немаловажное значение имеет транспортная доступность объектов исторических ценностей и достопримечательностей города. В маркетинге девелопер ориентируется на юридических лиц, которые могут купить либо арендовать гостиничный комплекс.
Архитектурная концепция здесь имеет немаловажное значение, как и планировочные решения. Планировочные особенности такие же, как и для жилой недвижимости: компромисс между максимальным увеличением полезной площади и долей технических помещений, который бы позволил сохранить принадлежность гостиницы к определенному классу.
Финансирование подобного проекта сходно с финансированием офисных помещений.
Особенности девелопмента на рынке торговых площадей. При выборе площадки под торговые комплексы ключевым фактором является расположение в русле транспортных потоков.
Список литературы
Нормативно-правовые акты
1. Гражданский Кодекс Российской Федерации от 15 ноября 2001 года.
2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года.
3. Статья 25 закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июня 1997 года.
4. Статья 1 Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 21 июня 1997 года.
Научная литература
5. Асаул АЛ. Экономика недвижимости. СПБ: Питер, 2004.
6. Бережная О. Двадцать пять живых девелоперов // Эксперт. 2000. №41 (253).
7. Введение в экономику недвижимости: учебное пособие/ И.П. Иваницкая, А.Е. Яковлев. - М.:КНОРУС, 2007.-184 с.
8. Девелопмент недвижимости: учеб. пособие по дисциплине специализации специальности «Менеджмент орг.» / [Мазур И.И. и др.]; под общ. ред. И.И. Мазура и В.Д. Шапиро. - М.: ЕЛИМА: Изд-во «Омега - Л», 2010. - 928 с.: ил. - (Современное бизнес-образование).
9. Левин Л. Девелопмент: новое слово на рынке недвижимости // Недвижимость за рубежом и в России. 2003. №2.
10. Мазур И.И., Шапиро В.Д. Управление проектами. Справочное пособие. - М.: «Высшая школа», 2001
11. Максимов С.Л. Девелопмент (развитие недвижимости). СПБ.: Питер, 2003 г.
12. Морус И.В. Проблемы управления многофункциональными комплексами. Реформы в России и проблемы управления - 2004: Материалы 19-й Всероссийской научной конференции молодых ученых и студентов. Вып. 1/ГУУ. М., 2004.
13. Ричард Б. Пейзер, Анна Б. Фрей Профессиональный девелопмент недвижимости: Руководство ULI по ведению бизнеса. - 2-е изд.-ULI-THE URBAN LAND INSTITUTE, 2003 г. - 452 стр.
14. Управление недвижимостью: Учебник/под ред. С.Н. Максимова.-М.: Издательство «Дело» АНХ, 2008,432 с.
15. Управление проектами. Толковый англо-русский словарь-справочник / Под ред. проф. В.Д. Шапиро - М.: «Высшая школа», 2000.
16. Управление проектами: Учебное пособие / Под общ. ред. И.И. Мазура. - 2-е изд. - М.: Омега-Л, 2004. - с. 664.