История ипотеки и текущее состояние ипотечного кредитования. Реализация национального проекта "Доступное и комфортное жилье – гражданам России". Совершенствование развития ипотечного кредитования на территории муниципального образования "Город Магадан".
Аннотация к работе
При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости или другие цели. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. Недвижимость, приобретенная с помощью ипотеки, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения. Главное то, что при развитии ипотечного жилищного кредитования создается дополнительная стоимость в смежных отраслях, появляются новые рабочие места, растет налогооблагаемая база, граждане со средним уровнем дохода получают возможность накопить денежные средства и впоследствии получить кредит в сумме, достаточной для полного либо частичного финансирования приобретения жилья. Анализ ипотечного кредитования и оценка роли Ассоциации ипотечного жилищного кредитования в развитии рынка ипотеки показал, что для решения проблемы обеспечения доступности жилья для граждан в России, и, в частности, на территории муниципального образования «Город Магадан» и Магаданской области, развиваются механизмы ипотечного жилищного кредитования.
Введение
Россия, интегрируясь в мировую финансовую систему и становясь полноправным членом мирового бизнес-сообщества, перенимает и развивает апробированные на западе формы бизнеса. Одной из них можно назвать ипотечное кредитование, существование которого в России можно уверенно констатировать как реальность. Об этом говорят тенденции последних лет: уверенный рост объемов кредитных портфелей операторов ипотечного рынка, заявления новых игроков о развитии собственных ипотечных программ, начале законодательных инициатив федеральных и местных органов власти, активный интерес западных финансовых структур к этому бизнесу. Все это происходит на фоне экономического роста, политической стабильности и повышении долгосрочного кредитного рейтинга России.
Ипотечное кредитование - это предоставление частным лицам долгосрочных кредитов на покупку жилья под залог самого приобретаемого жилья.
Впервые об ипотеке в России начали говорить в 1993 году, когда появился президентский указ «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы». Следующий шаг был сделан только через три года в преддверии президентских выборов 1996 г. Тогда были приняты сразу два правительственных постановления, касающихся развития ипотечного рынка. В соответствии с ними Мингосимуществу было поручено приступить к созданию Агентства по ипотечному жилищному кредитованию - специального федерального органа. Сегодня об ипотечных программах говорят и федеральное правительство, и региональные лидеры. Однако пока все они обсуждают лишь концепцию развития ипотеки в стране.
Надлежащим образом функционирующая система финансирования жилья будет обеспечивать развитие рынков жилья в России и способствовать тому, что качество и объемы предлагаемого жилья в достаточной мере будут удовлетворять спрос населения.
Актуальность темы исследования. Современный этап экономического развития России характеризуется усилением модернизационных тенденций, объективно связанных с необходимостью выявления дополнительных источников инвестиций с целью их концентрации на приоритетных направлениях социально-экономического развития муниципальных образований и регионов. В числе указанных приоритетов в рамках национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» в последнее время особое место занимает институт ипотечного жилищного кредитования (ИЖК), специфика которого определяет усиление исследовательского внимания на его муниципальном аспекте, на рассмотрении потенциала ИЖК в составе важнейшего ресурса развития муниципальных образований. Развитие рыночных отношений в данной сфере и уровень институционализации рынка жилья демонстрируют высокую степень его территориальной дифференциации, что объясняет необходимость модернизации инвестиционно-финансовых механизмов, включая создание адаптивных муниципальных моделей ипотечного жилищного кредитования.
Степень разработанности проблемы. Все большее число публикаций посвящается анализу и развитию рынка жилищной ипотеки в процессе формирования адаптивного механизма управления инвестиционными процессами в экономике города, поскольку ипотечное жилищное кредитование является одним из наименее задействованных и одновременно наиболее эффективных способов инвестирования в реальный сектор экономики муниципального образования. В целом тема рынка недвижимости является достаточно разработанной, многие его аспекты были исследованы отечественными и зарубежными специалистами, такими как Асаул А., Балабанов И., Болдырев В., Виноградов Д., Горемыкин В., Грибовский С., Григорьев В., Иванова Е., Карасева А., Максимов С., Маслов Н., Острина И., Руднев А., Стерник Г. и др. В их трудах были заложены теоретико-методологические основы исследования рынка недвижимости, его взаимосвязь с другими отраслями и сферами муниципальной экономики.
В последние годы появилось множество публикаций, посвященных исследованию проблемы ипотечного жилищного кредитования в системе муниципального управления, включая анализ моделей жилищного кредитования, в числе авторов которых: Аверина Л., Барановский И., Баронин С., Барсукова С., Белых А., Бузырев В., Гарибов В., Иванов В., Ивасенко А., Исаев Р., Климентьева Ю., Кокорев Р., Королюк С., Котляров М., Косарева Н., Литвинова О., Логинов М., Мартынова Т., Матюхин Г., Меркулов В., Минц В., Оселедец В., Пастухова Н., Покопцева Е., Рогожина Н., Рукавишиков В., Сергеев Д., Смирнов В., Соколов В., Страпк Р., Сучков А., Цылина Г., Шипкова О., Широких А., Яськова Н., Яхимович В. и др.
Несмотря на разнообразие и глубину теоретических разработок системы экономических отношений на рынке жилья и инвестиционно-финансовых инструментов его развития, в отечественной научной литературе отсутствуют системные исследования развития ипотечного жилищного кредитования рамках экономических стратегий на муниципальном уровне, не определена в полной мере роль государственных ипотечных агентств в организационной системе рынка жилья, слабо проработана информационная составляющая данного процесса. Теория модернизации рынка жилья и формирования эффективных институтов, обеспечивающих расширение платежеспособного спроса населения и реализацию его инвестиционного потенциала, находится в стадии разработки. В силу этого жилищное и ипотечное законодательство, концепция развития ипотечного кредитования, особенно муниципального уровня, программы обеспечения жильем различных групп населения в связи с принятием нового Жилищного кодекса носят противоречивый, фрагментарный характер.
Объект - ипотечное кредитование в Российской Федерации.
Предмет - совершенствование направлений развития ипотечного кредитования на территории муниципального образования «Города Магадана».
Цель- определение основных направлений развития ипотечного жилищного кредитования в городе Магадане с целью реализации жилищной программы на территории муниципального образования «Город Магадана».
В соответствии с целью поставлены следующие задачи: - исследовать нормативную и специальную литературу по ипотечному кредитованию;
- проанализировать ипотечное кредитование как фактор реализации жилищной программы на территории г.Магадана и Магаданской области;
- оценить роль Ассоциации ипотечного жилищного кредитования в развитии рынка ипотеки;
- определить основные направления развития ипотечного жилищного кредитования в г.Магадане и Магаданской области.
Инструментарно-методический аппарат исследования. При разработке проблемы использовались системный и ресурсно-целевой подход, методы экономического, логического и сравнительного анализа; статистического анализа и прогнозирования.
Информационно-эмпирическая и нормативно-правовая база исследования формировалась на основе сведений, содержащихся в трудах российских и зарубежных ученых по проблемам институционализации рыночных отношений в жилищной сфере муниципальных образований; Федеральных законов, указов Президента РФ, постановлений Правительства РФ, отраслевых нормативных актов, а также официальных данных Росстата, Центра экономической конъюнктуры при Правительстве РФ, разрешенных к публикации данных по субъектам РФ, администрации Магаданской области и ее муниципальных образований, статистических сборников, ежегодников, материалов монографических исследований, федеральных, региональных и муниципальных программ социально-экономического развития (в т.ч. Национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», ФПЦ «Жилище»), а также интернет-ресурсов и проведенных автором исследований.
Структура и объем дипломной работы. Дипломная работа состоит из введения, 3 глав, заключения, списка использованных источников и литературы.
В первой главе дипломной работы « Методологические основы ипотечного кредитования в России» рассмотрены теоретические аспекты истории ипотеки и текущее состояние ипотечного кредитования в России. Проведен обзор ипотечных моделей и программ, реализуемых на территории Российской Федерации. Раскрыто понятие ипотечного кредитования в системе управления муниципальным образованием.
Во второй главе проводимого исследования «Ипотечное кредитование как фактор реализации жилищной программы» проанализирована роль ассоциации ипотечного жилищного кредитования в развитии рынка ипотеки, проведен краткий анализ ситуации на рынке ипотечного кредитования в Российской Федерации. Магаданская ипотечная компания рассмотрена как инструмент реализации проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» в муниципальном образовании «Город Магадан» и Магаданской области
В третьей главе исследования « Анализ и совершенствование основных направлений развития ипотечного кредитования с целью реализации жилищной программы на территории муниципального образования «Город Магадан» проанализирован рынок ипотечного кредитования в рамках реализации жилищных программ на территории города Магадана и предложены новые направления развития ипотечного жилищного кредитования в городе Магадане.
1.
Методологические основы ипотечного кредитования в России
1.1 История ипотеки и текущее состояние ипотечного кредитования в России
Термин "ипотека" впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э (его ввел архонт Солон) и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями (первоначально в Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство).
Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, получившем название "ипотека" (от греч. hypotheka - подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли
Начало ипотечного кредитования в России можно отнести к царствованию императрицы Елизаветы Петровны. В это время (1754 год) были открыты дворянские банки в Москве и Санкт-Петербурге. Но, в своей неорганизованной форме, ипотечный кредит существовал и гораздо ранее. Например, еще в XV веке появился вторичный заклад имения в другие руки, а также появились оговорки о том, что имение не заложено в другие руки.
В XVI залог земли распространился настолько, что появились соблазн и возможность злоупотреблять ипотечными займами, закладывая одну и ту же землю разным лицам или обманно занимать деньги, выдавая чужое имение за свое. По мере развития крепостного права при залоге имений, начинает играть важную роль количество крестьян, принадлежащих имению. В закладных подробно перечислялось поименное количество крестьян, причем, ставилось условие, что если впоследствии кого-либо из перечисленных крестьян не окажется, то кредитор имеет право взыскать за каждую крестьянскую голову 50 рублей.
Как было Указано выше, в 1754 году были созданы государственные кредитные учреждения: Санкт-Петербургская и Московская конторы Государственного банка для дворянства при Сенате и Сенатской конторе. Пользоваться ссудами данных кредитных учреждений могли только русские дворяне и иностранцы, которые находились в русском подданстве и владели недвижимыми имениями в пределах России. Срок ссуды определялся в один год с допущением двух отсрочек и взысканием процентных денег вперед. С 1776 года дворянские банки начали выдавать ссуды крестьянам.
Следующий этап развития ипотечного кредитования в России начался во времена правления Екатерины II. Сначала она начала свою деятельность с дальнейшего развития дворянских банков. Но вскоре обнаружился ряд их недостатков. В первую очередь, это плохая проверка предоставляемых заемщиками поручительств. Также, недостатком было плохое соизмерение и учет операций по выдачи денег и их получению от населения.
В связи с этим, 28 июня 1786 года был издан манифест об учреждении государственного заемного банка, упразднивший прежние дворянские банки. Это было первое чисто ипотечное кредитное учреждение долгосрочного кредита. Срок ссуды определялся: для дворянства - 20 лет под 8 % годовых, для городов - 22 года под 7 % годовых.
С 19 февраля 1861 года (после отмены крепостного права) в России начинается массовое распространение кредитных учреждений. Ниже приведены некоторые даты и события, связанные с дальнейшим развитием ипотечного кредитования в России.
· 1863 год - принятие устава первого после реформы специализированного земельного кредитного учреждения - Херсонского земельного банка.
· 1866 год - открытие первого государственного поземельного кредитного учреждения - общества взаимного поземельного кредита всероссийского масштаба.
· 1868 год - принятие устава сельских банков
· 1872 год - принятие правительственных мер, ограничивающих образование новых институтов в ближайшие двадцать лет вследствие активного роста банковских структур и возникновения сильной конкуренции.
· 1883 год - учреждение Крестьянского поземельного банка для выдачи ссуд крестьянам при покупке земли, находившихся в тяжелом экономическом положении.
· 1884 год - открыт банк по кредитованию землевладельцев - Государственный банк Российской империи.
· 1885 год - открытие Государственного Дворянского земельного банка для помощи дворянам на началах благотворительного кредита. Заемщикам предоставлялись различные льготы: процент по ссудам снижался с 5 до 4 %, были установлены 9 различных сроков возврата ссуд (от 11 до 66,5 лет). Потомственным дворянам могли выдаваться дополнительные ссуды.
К 1917 году в России уже существовало 21 земельный банк, Государственный Крестьянский поземельный банк, Дворянский банк, Особый отдел Государственного Дворянского банка и 18 частных банков.
Современная история ипотеки в России начинается с 1998 года, с принятия соответствующего Федерального закона. К данному моменту заложена законодательная база для функционирования системы ипотечного кредитования. Деятельность органов государственной власти в последние три-четыре года была в основном сосредоточена на формировании нормативной правовой базы функционирования ипотечного кредитования. Было разработано и принято достаточно много нормативных правовых актов, важнейшими из которых стали следующие: Законы и законопроекты: • Закон N 102 "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (редакция от 13.05.08);
• Закон N 152 "Об ипотечных ценных бумагах" (редакция от 27.07.06);
• Закон N 122 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (редакция от 22.12.08);
• Закон N 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (редакция от 23.07.08);
• Закон N 146 "Налоговый кодекс Российской Федерации" (редакция от 26.11.08);
• Закон N 215 "О жилищных накопительных кооперативах" (редакция от 23.07.08);
• Закон N 218 "О кредитных историях" (редакция от 24.07.07);
• Закон N 2872-1 "О залоге" (редакция от 19.07.07);
• Закон N 256 "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" (редакция от 25.12.2008);
• Закон N 188 "Жилищный кодекс Российской Федерации" (редакция от 23.07.08);
• Проект закона "О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» и Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций» (в части эмиссии закладных листов)"
• Проект закона "О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты в связи с принятием Федерального закона О секьюритизации" ;
• Проект закона "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "О секьюритизации" ;
• Проект закона "О внесении изменений в Положение о ракрытии информации эмитентами эмиссионных ценных бумаг, утвержденное Приказом ФСФР России от 10.10.2006 № 06-117/пз-н";
Постановления Правительства РФ
• Постановление N 152 от 10.03.07г. "О федеральном органе исполнительной власти, уполномоченном осуществлять государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости" ;
• Постановление N 282 от 11.05.06 г. "О предоставлении застройщиками отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства";
• Постановление N 233 от 21.04.06г. "О требованиях к размеру собственных денежных средств застройщика, порядке расчета размера этих средств, а также нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика";
• Постановление N 46 от 28.01.06 г. "О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности жилищных накопительных кооперативов";
• Постановление N 501 от 10.08.05г. "О федеральном органе исполнительной власти, уполномоченном на осуществление функций по контролю и надзору за деятельностью бюро кредитных историй";
• Постановление N 435 от16.07.05г. "Об утверждении Положения о предоставлении дополнительной (закрытой) части кредитной истории субъекту кредитной истории, в суд (судье) и в органы предварительного следствия"
• Постановление N 523 от 07.10.04г. "Об утверждении Положения о передаче имущества, составляющего ипотечное покрытие, государственной управляющей компании, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об инвестировании средств пенсионных накоплений"
Нормативные документы Центрального Банка России
• Письмо ЦБ N 21-Т от 10.02.09г. "О реализации Федерального закона "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей";
• Указание ЦБ N 2134-У от 27.11.08г. "О перечне ценных бумаг, входящих в ломбардный список Банка России";
• Указание ЦБ N 2055-У от 16.08.08 г."О внесении изменений в Указание Банка России от 16 января 2004 года № 1376-У "О перечне, формах и порядке составления и представления форм отчетности кредитных организаций в Центральный банк Российской Федерации";
• Указание ЦБ N 2008-У от 13.05.08г. "О порядке расчета и доведения до заемщика - физического лица полной стоимости кредита";
"Пример формирования графика погашения полной суммы, подлежащей выплате заемщиком";
• Указание ЦБ N 1761-У от 13.12.06г. "О проведении единовременного обследования досрочного погашение ипотечных жилищных кредитов";
• Инструкция ЦБ N 112-И от 31.03.04г. "Об обязательных нормативах деятельности кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием".
Федеральный закон «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» устраняет препятствия на пути свободного оборота закладных и вводит нормы, устанавливающие «ипотеку в силу закона», что существенно снижает сроки и затраты на оформление ипотечных кредитов для граждан. Кроме того, закон регламентирует соответствующие стороны деятельности органов опеки и попечительства.
В октябре 2003 года Государственная Дума приняла ключевой закон "Об ипотечных ценных бумагах", который устанавливает порядок выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг. Этот закон позволит привлечь в сферу ипотечного кредитования значительные финансовые средства через выпуск ипотечных ценных бумаг.
Усилия законодателей направлены в первую очередь на снижение рисков для участников ипотечного рынка, на разработку надежных финансовых инструментов привлечения ресурсов в эту сферу. Поскольку развитие государственной концепции ипотеки очевидно и необходимо, независимо от состояния экономики, в разработке ипотечных стандартов участвуют такие организации как ФКЦБ, Центробанк, Федеральное Агентство по жилищному ипотечному кредитованию, министерство промышленности и энергетики, а также ряд других госструктур. Таким образом, начата работа по созданию формирования рынка ипотечных ценных бумаг и унификации региональных схем ипотечного кредитования с целью развития общероссийской системы ипотечного жилищного кредитования.
1.2 Ипотечные модели, развивающиеся в России и программы ипотечного кредитования
По оценкам экспертов в стране действует до двух десятков ипотечных моделей. В большинстве своем это связано с тем, что в регионах по-своему подходят к решению жилищной проблемы и развитию ипотечного кредитования. Поэтому появляются, так называемые ипотечные программы, в основе которых лежит бюджетное финансирование. Это, безусловно, сдерживает поступательное развитие "классической ипотеки". Текущее состояние очень точно охарактеризовал председатель Комитета Госдумы РФ по строительству: "То, что существует на сегодняшний день, - это всего лишь макет. К сожалению, ипотека, которая «сидит» на бюджетной или на корпоративной игле составляет до 90% всей ипотеки по стране. Стоит только иглу выдернуть, и она вся рассыплется." Тем не менее, ипотечный бизнес постепенно набирает обороты, развиваясь в следующих направлениях.
Американская модель. Двухуровневая или американская модель ипотечного кредитования является классической ипотечной схемой, широко распространенной с США. Ее особенностью является разделение банков-кредиторов и источника средств (эмитентов ипотечных ценных бумаг). Концепции американской модели отдано предпочтение на федеральном и московском уровне. Для реализации и развития программы было создано "Агентство по жилищному ипотечному кредитованию" (АИЖК), а в федеральном бюджете заложены гарантии по ценным бумагам, выпускаемых Агентством.
Немецкая модель. Как альтернативу "американской" модели ипотечного кредитования, в России пытаются создать систему ссудосберегательных касс (ССК) по аналогии принятой в Германии. Источником средств для ипотечных кредитов служат целевые депозиты в специализированных кредитных организациях. Вкладчик берет на себя обязательство в течение определенного времени ежемесячно вносить фиксированную сумму на целевой депозит под процентную ставку, величина которой существенно ниже среднерыночной. После окончания периода накопления, скопив приблизительно половину необходимых на покупку квартиры средств, он получает кредит на вторую половину средств, также под ставку более низкую, чем среднерыночная. Средства, предоставляемые вкладчиком ССК, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления.
Только недавно в России появились специализированные кредитные организации. Ранее их заменяли организации-застройщики. В течение периода накопления все взносы клиента оформлялись как долевое участие в строительстве конкретного здания и инвестируются в строительство. По его окончании клиент получает квартиру, выплачивая застройщику оставшуюся стоимость квартиры в течение оговоренного периода. В силу несовершенства законодательства, очень часто возникали конфликты интересов между риэлторами, застройщиками и пайщиками.
Продажа жилья с использованием займа или по договору купли-продажи с рассрочкой платежа. Поскольку региональные модели ипотечного кредитования начали складываться до принятия основополагающих нормативных документов, к настоящему времени в России наблюдается многообразие форм жилищного финансирования, лишь немногие из которых основаны на механизме ипотечного кредитования. Большинство регионов ориентируются на собственные наработки, главным образом ориентированные на использовании бюджетных ресурсов. Этим тормозится процесс развития классического ипотечного кредитования и ограничивается возможность использования преимуществ внебюджетного финансирования, свойственных системе классического ипотечного кредитования. Наиболее популярные схемы, действующие в регионах: · аренда жилья с последующим выкупом;
· создание фондов с использованием бюджетных средств, которые занимаются строительством и продажей в рассрочку;
· дотирование местными властями ипотечных агентств, тем самым значительно снижая процентную ставку, сдерживая возможности рефинансирования кредитов;
· ипотечные компании самостоятельно организуют строительство жилья для потенциальных заемщиков, замыкая таким образом строительство и сбыт жилья посредством ипотечного жилищного кредитования.
Что касательно программ ипотечного кредитования, то их количество неуклонно растет, сопровождаясь их постепенной переориентацией на рыночные условия кредитования и рефинансирование. Отдельно следует выделить программы ипотечного кредитования, финансируемые из внебюджетных источников и реализуемые на рыночных условиях. Поле деятельности рыночных операторов в основном ограничено территорией Москвы и Санкт-Петербурга, где сосредоточен основной спрос на "рыночные" ипотечные кредиты.
Программа банка "DELTACREDIT". Банк начал свою деятельность в 1998 году, когда был создан инвестиционным фондом "США-Россия". Благодаря дешевым западным ресурсам, регулярному введению новых программ и практически полному отсутствию конкуренции, банку долгое время удавалось занимать лидирующие позиции на рынке ипотечного кредитования.
Программа банка "Московское ипотечное агентство" (МИА). Банк был создан в 2000 году правительством Москвы с целью развития ипотечного кредитования в московском регионе. МИА была разработана собственная программа, которая предлагается банкам-партнерам. В 2002 году банк выпустил корпоративные облигации, привязанные к ипотечному покрытию и которые являются прообразом ипотечных ценных бумаг. В начале 2004 года банк активизировал кредитование физических лиц и увеличил число банков-контрагентов.
Программа "Агентства по ипотечному жилищному кредитованию". Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) создано в 1997 году на основании постановления правительства. Агентство является государственной структурой, в задачи которой входит создание условий для развития массового кредитования на основе единых общефедеральных стандартов. В настоящий момент агентство активно занимается формированием сети региональных операторов, что позволит внедрить в регионы рыночную систему ипотечного кредитования. В апреле 2003 года АИЖК осуществило первую эмиссию корпоративных облигаций. 25 мая 2004 года был размещен второй выпуск корпоративных облигаций АИЖК на 1.5 миллиарда рублей. В планах агентства к концу 2008 года осуществить еще одну эмиссию на 3.25 млрд. рублей.
Кроме вышеупомянутых "сетевых" операторов, ряд банков предлагает собственные ипотечные программы. Это Сбербанк, Райффайзенбанк, Собинбанк, Росбанк. Недавно о выходе на ипотечный рынок объявили такие банки как Национальный резервный банк, Внешторгбанк, Газпромбанк, Московский кредитный банк, Уралсиб, Международный Московский банк. Обращает на себя внимание совместный проект компаний Тройка-Диалог и Росгосстрах - создание специализированного ипотечного банка "Городской ипотечный банк", в планах которого занять место среди лидеров рынка.
Хотелось бы отметить, что к настоящему времени в России сложились серьезные предпосылки для развития ипотеки: начинают формироваться рыночные отношения между субъектами ипотечных схем, развиваются региональных системы ипотечного жилищного кредитования. Немаловажным фактором является интерес и поддержка местных и федеральных органов власти. Таким образом, через два-три года можно рассчитывать на то, что в России выстроится отлаженная, лишенная юридических противоречий самофинансируемая система ипотечного кредитования, основанная на развитии рынка ипотечных ценных бумаг как неотъемлемой ее части.
1.3 Ипотечное жилищное кредитование в системе управления муниципальным образованием
Анализируя феномен ипотечного жилищного кредитования в системе управления муниципальным образованием (как в условиях стабильной мировой экономики, так и с учетом влияния на развитие этого процесса мирового финансового кризиса) нами сделан акцент на особом позиционировании его потенциала (как инвестиционного, так и организационного) в формировании и реализации экономических стратегий муниципального уровня. Выявленная в результате активного развития ипотечного жилищного кредитования в России (рис.1) и регионах многоаспектность проявления его эффектов: - в виде прямого экономического (в строительном комплексе); мультипликативного (в целом ряде сопряженных со строительной сферой отраслей муниципальной экономики);
- социального (для социума территории); инвестиционного (в соответствующих процессах регионального и муниципального уровней), - инициировала уточнение места и роли института жилищной ипотеки в формировании стратегий социально-экономического развития и модернизации муниципальной экономики.
Являясь важным фактором социально-экономического развития муниципального образования и сложным финансовым инструментом, ипотечное жилищное кредитование оказывает - через привлечение средств в жилищное строительство- стимулирующее воздействие на широкий диапазон смежных отраслей и экономику муниципального образования в целом. В рамках жилищной ипотеки можно решить большое количество социально - экономических проблем, стоящих перед муниципальным образованием, регионом и государством в целом (рис. 2).
Рис. 1. Анализ и прогноз развития рынка ипотечного жилищного кредитования в России
В число этих проблем входит повышение денежных доходов и жизненного уровня граждан, снижение инфляции за счет оттягивания на себя временно свободных денежных средств граждан и предприятий, расширение жилищного строительства на рыночных принципах, увеличение ВВП за счет роста платежеспособного спроса на продукцию стройиндустрии и смежных отраслей промышленности и т.д.
С экономической точки зрения одним из важных аспектов жилищной ипотеки для муниципального хозяйства является то, что средства, затраченные на покупку жилья, инвестируются, в первую очередь в стройиндустрию и способствуют увеличению темпов экономического роста МО. С другой стороны, ИЖК, являясь одним из видов банковского кредита (поскольку предоставляется на условиях возвратности, платности и срочности), стимулирует развитие инвестиционных процессов в границах муниципального образования, причем преимущественно инновационно-ориентированных.
То есть ипотечное жилищное кредитование является мощным инструментом не только развития инвестиционного потенциала в экономике муниципального образования, но и его аккумулирования в точках инновационного роста, что делает ИЖК одновременно и антиинфляционным механизмом, способствующим оттоку капитала из сферы текущего потребления и его движению в сферу капитального строительства. При этом следует отметить двойственность толкования инновационного статуса ИЖК в системе муниципального образования: как инновационной модели инвестирования и как специфической формы финансирования инноваций в жилищной и сопряженных с ней сферах муниципальной экономики (рис.3).
Рынок ипотечного жилищного кредитования динамично развивается, правда, на сегодняшний день, в связи с экономическим кризисом, многие банки стали ощущать нехватку «длинных» денег. Это, в основном, те структуры, которые, производя заимствования на Западе, затем использовали эти средства, в том числе, и для выдачи ипотечных кредитов. Как следствие, банки сократили количество ипотечных программ, ужесточили требования к заемщикам. Это и хорошо, ведь именно выдача кредитов повышенного риска привела к ипотечному кризису в США.
В соответствии с вышеизложенным можно сделать вывод, что для формирования эффективно функционирующей системы ипотечного жилищного кредитования муниципального образования, прежде всего, необходима действенная система ипотечных институтов, включая банки и другие кредитные учреждения, непосредственно осуществляющих ипотечные операции в границах МО.
Рис. 2. Теоретико-модельное представление ипотечного жилищного кредитования в системе отношений муниципальной экономики
Ипотечное жилищное кредитование как относительно самостоятельная целостная система, с одной стороны, и как составная часть рыночной экономики муниципального образования, - с другой, должна опираться на имеющийся международный опыт развития ипотечного кредитования, быть адаптирована к российской законодательной базе, учитывать макроэкономические условия и региональные детерминанты, ограниченную платежеспособность населения, высокую инфляцию.
2.
Ипотечное кредитование как фактор реализации жилищной программы
2.1 Роль Агентства ипотечного жилищного кредитования в развитии ипотечного кредитования
Агентство ипотечного жилищного кредитования возникло как важный участник российской ипотечной системы. Теоретически, это федеральное агентство способно выполнять целый ряд функций по оказанию поддержки рынку ипотеки, включая такие, как: - Поддержка законодательных реформ и оказание судебной поддержки для укрепления первичных рынков ипотеки. Указанные реформы предполагают действия в широком диапазоне - от совершенствования политики в сфере землепользования до повышения эффективности процедур обращения взыскания на заложенное имущество.
- Распространение стандартов андеррайтинга ( процесс принятия страхового риска) и ипотечных продуктов. В России подобных стандартов не существует, хотя они имеют решающее значение для развития рынков ипотеки. На эффективных ликвидных ипотечных рынках закладные обращаются в качестве товаров, что удешевляет финансирование и позволяет создать достаточный объем финансовых ресурсов. Такой режим возможен только при обеспечении возможности замены одних закладных на другие с помощью тождественных финансовых условий и критериев андеррайтинга. В той мере, в какой все организаторы ипотеки используют стандартные условия, возможно более быстрое развитие рынка облигаций с ипотечным покрытием и ипотечных сертификатов участия. Такой рынок смог бы предоставлять ликвидные ресурсы организаторам ипотеки и, с течением времени, можно ожидать, что он способствовал бы уменьшению стоимости ипотечного финансирования для домовладельцев.
- Обеспечение ликвидности. Хотя ликвидность не является проблемой для некоторых крупных банков, например, Сбербанка и Райффайзенбанка, в такой крупной и разнородной экономике, какая существует в Российской Федерации, местные финансовые рынки могут быть ограничены местными экономическими обстоятельствами. АИЖК может преодолевать нехватку капитала на местах путем предоставления ликвидных ресурсов местным государственным агентствам и относительно мелким частным банкам. Принимая на себя эту функцию, АИЖК не должна подрывать ипотечные программы уже существующих ликвидных банков.
- Демонстрация потенциальных возможностей ипотечного финансирования. Можно утверждать, что некоторых потенциальных кредиторов можно будет убедить заняться ипотечным кредитованием только после того, как они увидят возможность прибыльного ведения этого бизнеса. АИЖК могло бы подать пример системы ценообразования на основе учета рисков, который свидетельствовал бы о возможности прибыльного участия коммерческих банков в конкуренции в данной сфере.
- Принятие на себя риска, связанного с ценообразованием в сложных условиях. На российском рынке отсутствуют данные о функционировании ипотеки за прошлые периоды, на основе которых оценивают кредитный риск. Отсутствуют также и исходные данные для определения цен на долгосрочные облигации. Федеральное агентство может сыграть решающую роль катализатора с помощью инициативы по созданию рациональной структуры ценообразования с тем, чтобы положить начало этому процессу. Данная организация, действующая при поддержке правительства, возможно, находится в наилучшем положении с точки зрения принятия на себя этого риска. По истечении определенного времени структуру ценообразования будет необходимо пересмотреть с тем, чтобы адаптировать ее к меняющимся обстоятельствам. Федеральному агентству не следует использовать свое преимущество раннего начала деятельности по данному направлению для создания монополии в сфере секьюритизации ипотеки.
Страхование кредитных рисков. Сущест
Вывод
Ипотека - это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости или другие цели. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости - землю, автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная с помощью ипотеки, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения. Термин ипотека в России обычно применяется в связи с решением жилищных проблем.
Проблема экономического роста - центральный вопрос экономического анализа на протяжении многих лет. При этом программы развития жилищного рынка практически всегда были составной частью общегосударственных программ выхода из экономических кризисов. Это связано с тем, что жилищный рынок помимо удовлетворения потребности граждан в жилье обеспечивает генерацию огромных средств национального дохода. Другими словами, в результате инвестирования средств в жилищный сектор возникает мультипликативный эффект.
Именно мультипликативный эффект является ключевым для преодоления кризисных явлений в экономике. В частности, именно с его помощью в США были преодолены Великая депрессия, в Германии и Японии - послевоенный кризис, а в странах Восточной Европы - последствия переходного периода. Мультипликативный эффект оказывает непосредственное влияние на развитие регионов. Инвестирование средств в жилищный рынок влечет за собой рост жилищного строительства. В результате увеличивается производство строительных материалов и комплектующих, создаются дополнительные рабочие места.
Ипотечное жилищное кредитование - это ссужение больших денежных ресурсов, которые необходимо длительное время отдавать. Поскольку жилье - одно из необходимых условий существования и первичная потребность любого человека, то он все свои свободные денежные средства направляет на накопление и дальнейшее погашение ипотечного кредита. В результате происходит сокращение потребительских расходов и, следовательно, сокращение инфляции. По расчетам экспертов, рост инвестирования в жилищное строительство также может увеличить ежегодный темп роста промышленного производства за счет действия того же мультипликатора на 3-3,5%.
Главное то, что при развитии ипотечного жилищного кредитования создается дополнительная стоимость в смежных отраслях, появляются новые рабочие места, растет налогооблагаемая база, граждане со средним уровнем дохода получают возможность накопить денежные средства и впоследствии получить кредит в сумме, достаточной для полного либо частичного финансирования приобретения жилья.
Самый распространенный вариант использования ипотеки в России - это покупка квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Ипотечные кредиты выдаются банками, и условия кредитования у всех разные. На государственном уровне в России ипотека находит поддержку в виде разработанного ипотечного законодательства, а так же специально созданных государством ипотечных агентств.
Исходя из темы дипломного исследования: «Развитие ипотечного кредитования как фактор реализации жилищной программы города (на примере муниципального образования «Город Магадан»), поставленных задач в квалификационной работе, нами сделаны следующие выводы: 1. Исследовав нормативную и специальную литературу по ипотечному кредитованию пришли к выводу, что для формирования эффективно функционирующей системы ипотечного жилищного кредитования муниципального образования, прежде всего, необходима действенная система ипотечных институтов, включая банки и другие кредитные учреждения, непосредственно осуществляющих ипотечные операции в границах МО.
2. Анализ ипотечного кредитования и оценка роли Ассоциации ипотечного жилищного кредитования в развитии рынка ипотеки показал, что для решения проблемы обеспечения доступности жилья для граждан в России, и, в частности, на территории муниципального образования «Город Магадан» и Магаданской области, развиваются механизмы ипотечного жилищного кредитования. Внедрение и развитие системы ипотечного жилищного кредитования в совокупности с ростом реальных доходов населения смогут обеспечить более высокие темпы роста жилищного строительства и соответствующий спрос на продукцию строительства, промышленности строительных материалов, создадут условия для улучшения демографической ситуации в стране, реализации эффективной миграционной политики, снижения социальной напряженности в регионе.
Вместе с тем на прошедшем в 2007 г. заседании Президиума Государственного Совета «О работе органов государственной власти субъектов Российской Федерации по реформированию жилищно-коммунального хозяйства и строительству доступного жилья, в том числе для малообеспеченных слоев населения» отмечено, что ипотека по-прежнему доступна далеко не всем. По проведенному анализу ипотечного кредитования на территории города Магадана и Магаданской области выявлено, что только 10 % населения имеет возможность пользоваться ипотечным кредитом для покупки квартиры или строительства дома.
В этой связи особую значимость приобретает совершенствование механизма и технологий, который позволит расширить круг граждан, имеющих возможность воспользоваться ипотечным кредитованием на территории муниципального образования.
2. Для совершенствования направлений развития ипотечного кредитования на территории муниципального образования «Город Магадан» необходимо предпринять следующее: - сформировать жилищную ипотеку муниципального уровня по предложенной нами схеме;
- внедрить новые формы взаимодействия участников ипотечного процесса: u разработать специальные программы для работников бюджетной сферы и молодых семей, отличающиеся более мягкими требованиями к совокупному семейному доходу; низкой процентной ставкой и возможностью ее пересмотра; увеличением срока погашения кредита и наличием периода времени, когда семьи имеют облегченный график платежей по кредиту; отсутствием первоначального взноса и др.;
- ввести новые технологии взаимодействия участников процесса ИЖК на муниципальном уровне (модель процедуры андеррайтинга к анализу ссудозаемщика, позволяющая банку к любому потенциальному заемщику выработать индивидуальный подход на основе учета его характеристик, достаточных для принятия банком решения о кредитовании). Положительной стороной методики андеррайтинга является возможность банка к любому потенциальному заемщику выработать индивидуальный подход, в соответствии с которым будет учтено необходимое количество характеристик ссудозаемщика, достаточных для принятия банком решения о кредитовании. Минус данной оценки заключается в трудоемкости ее выполнения, поскольку требуется специальная квалификация банковских сотрудников, вследствие чего большинство банков предпочитают компенсировать возникающий кредитный риск с помощью повышения процентной ставки;
- внедрить в муниципальном образовании стройсберкасс на основе прогнозных показателей, используемых при определении перспектив развития банковской ипотеки. Обязательное условие успешного функционирования стройсберкасс - государственная поддержка. Мировой опыт, а также расчеты российских специалистов в области ипотеки свидетельствуют о достаточности государственной поддержки в размере 70000 руб. (но не более 14000 руб. в год). Размер ставок по депозитам и кредитам, как правило, составляет соответственно 3 и 5% годовых. В результате произведенных расчетов определено, что возможность получить кредит в системе стройсберкасс семья получает по истечении 5 лет накопления. Срок кредитования составит - 15 лет;
- для стимулирования развития системы ИЖК и рынка жилья в Магадане и Магаданской области важно институционализировать: обеспечение гарантий по вкладам, льготное налогообложение для заемщиков, снижение ставок по ипотечным кредитам, развитие конкуренции в отрасли жилищного строительства и снижение цены жилья, модель стройсбережений, рынок ипотечных ценных бумаг. Существенную помощь в решении данного вопроса может оказать активное внедрение в процесс принятия решений, связанных с предоставлением ипотечного жилищного кредита банками, современных информационных технологий и систем.
Предложенные направления помогут активизировать развитие ипотечного кредитования, а следовательно ускорить реализацию жилищных программ на территории муниципального образования «Город Магадан».
Список литературы
1. Федеральный Закон N 102 "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (редакция от 13.05.08);
2. Федеральный Закон N 152 "Об ипотечных ценных бумагах" (редакция от 27.07.06);
3. Федеральный Закон N 215 "О жилищных накопительных кооперативах" (редакция от 23.07.08);
4. Федеральный Закон N 218 "О кредитных историях" (редакция от 24.07.07);
5. Федеральный Закон N 2872-1 "О залоге" (редакция от 19.07.07);
6. Федеральный Закон N 256 "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" (редакция от 25.12.2008);
7. Федеральный Закон N 188 "Жилищный кодекс Российской Федерации" (редакция от 23.07.08);
Литература
8. Асаул А. Управление динамикой в жилищном строительстве путем развития конкуренции. - М.: 2006.
9. Барановский И. Паевые фонды: современный подход к управлению. М.: 2008.
10. Балабанов И. Страхование в России// Финансовый вестник, № 2, 2007.
11. Васильев К. Ипотека - российские реалии // Вопросы экономики, №3, 2006.
12. Гарибов В. Проблемы современного ипотечного кредитования в России. М.:2006.
13. Гончаров А. Ипотека - быть или не быть? // Бизнес, №27, 2008.
14. Гончаров С. Ипотечное кредитование и секьюритизация в России // Финансовый вестник, № 1, 2007.
15. Горемыкин В. Сделки с недвижимостью. Практическое пособие. - М.: Комерсант - 2007.
16. Грищенков А., Михайлов О. Залог земли необходим // Экономика сельского хозяйства России. - 2007. - № 4. - с. 23.
17. Дощенко Ю. История зарождения ипотеки // Вестник ДГУ, №3, 2006.
18. Жердев Ф., Рошек Ю. Кредит с видом на квартиру: об ипотечном кредитовании в Москве // Профиль. - 2007. - № 10. - с. 42-46.
19. Замуруева И. Ипотека на потоке // КОМЕРСАНТЪ Власть. - 2008. - № 32. - с. 50-51.
20. Зенец Н. Возможности развития ипотечного кредитования // Экономист. - 2007. - № 4. - с. 93-95.
21. Иванов В. В. Все об ипотеке. - М.: МТ-Пресс, 2004. - 240 с.
22. Калянина Л. А теперь ипотека: московская программа жилищного кредитования // Эксперт. - 2006. - № 30. - с. 15-17
23. Квашнин В. Национальные системы ипотечного кредитования // Вопросы экономики, № 7, 2008.
24. Клепикова Е., Романов М. Кредитование под залог объектов коммерческой недвижимости: проблемы и перспективы // Городское управление. - 2006. - № 9. - с. 66-69.
25. Кудрявцев В. А., Кудрявцева Е. В. Основы организации ипотечного кредитования. Учебное пособие. - М.: Высшая школа, 2007. - 64 с.
26. Лужков Ю. Сложности мегаполиса сродни проблемам любого города России. - 2006. - № 6, спец.вып. - с.9-10.
27. Лукашов, А.И. Жилищный фонд в регионе: экономика и управление: моногр. / А.И. Лукашов, Ю.Н. Лапыгин, В.Г. Смирнов - Владимир: Изд-во ВЛГУ, 2007.
28. Лукашов, А.И. Основные модели ипотечного кредитования за рубежом / А.И. Лукашов // Актуальные проблемы экономики России: межвуз. сб. науч. тр. - Владимир: Собор, 2007 .
29. Макаревич Л.Н. О проблемах ипотечного кредитования // Деньги и кредит. - 2008. - № 6. - с. 44-50.
30. Масевич М. Г. Научно-практический комментарий к Федеральному закону " Об ипотеке (залоге недвижимости)" постатейный. - М.: Контракт, 2008. - 302 с.
31. Масленченков Ю.С. "Финансовый менеджмент в коммерческом банке: Кн.2 : Технологический уклад кредитования. - М.: "Перспектива", 2007.
32. Масленченков Ю.С. "Финансовый менеджмент в коммерческом банке: фундаментальный анализу. - М.: "Перспектива", 2006.
33. Минц В. В ожидании третьего пути: [Ипотечное кредитование] // Эксперт. - 2006. - № 16. - с. 12-16.
34. Миронов В., Попова А. Рынок ипотечных облигаций // Рынок ценных бумаг. - 2008. - № 4. - с. 33-37. - 4 табл. Мустафин А.М. Ипотечное кредитование // Актуальные проблемы юридических наук. - 2006. - Вып. 2. - с. 14-20.
35. Операции коммерческих банков// под общ. ред. Остапенко П.Н., С-Пб.: Русь, 2003.
36. Орлова М. Недвижимое имущество и ипотека // Российская юстиция. - 2007. - № 11. - с. 10-12.
37. Петров Н. Дом из ипотеки // Российская Федерация сегодня. - 2004. - № 15. - с. 16-17.
38. Полфреман Д., Форд. Ф. "Основы банковского дела". - М.: Инфра-М, 2007.
39. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России, под ред. к.ю.н., доц. каф. гражд. права МГУ В.С.Ема. М.: МГУПРЕСС, 2009.
40. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России, под ред. к.ю.н., доц. каф. гражд. права МГУ В.С.Ема. М.: МГУПРЕСС, 2009.
41. Проценко С. Проблемы становления ипотеки в России // Финансы, № 5
42. Развитие рынков ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Заключительный отчет., Всемирный Банк, 2007.
43. Садвакасов К.К. Коммерческие банки. Управленческий анализ деятельности. Планирование и контроль. - М.: Издательство "Ось-89", 2005.
44. Харченко О. Особенности российской ипотеки // Бизнес, № 9, 2007.
45. Ширинская Е.Б., Пономарева Н.А., Купчинский В.А. Финансово-аналитическая служба в банке: Практическое пособие. - М.: ФБК-Пресс, 2008
46. Щукин П. Ипотека - коротко о главном // Бизнес, № 5, 2008.
49. Есипов В. Е. Ипотечно-инвестиционный анализирование. Учебное пособие. - С-Пб.: СПБГУЭФ, 2008. - 207 с.
50. Завидов Б. Д. Комментарий к ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". - М.: ПРИОР, 2008. - 160 с.
51. Матыцына Т.В. Инновационные технологии на рынке муниципального ипотечного жилищного кредитования: инструментарная составляющая//Сб статей и тезисов Международной научно-практической конференции «Россия в глобализирующейся мировой экономике».-Ростов-н/Д.-2008.
52. Яськова Н. Экономика недвижимости. - М.: ПРИОР, 2007.
1. Общесетевой портал Магадана - [Электронный ресурс] - режим доступа: 2. Официальный сайт администрации Магаданской области [Электронный ресурс]- режим доступа: www.mgdn.ru
3. Приоритетные национальные проекты [Информационный электронный ресурс] - режим доступа: Размещено на