Принципы оценки и факторы, влияющие на стоимость коммерческой недвижимости, методические аспекты данного процесса: доходный, сравнительный и затратный подходы. Расчет рыночной стоимости торгового помещения, согласование полученных результатов оценки.
Аннотация к работе
Корректировка, %-19,00%-19,00%-19,00% Скорректированная цена, руб/м2 54 339 31 503 55 285 Физическое состояние (износ) отличное состояние отличное состояние требуется капитальный ремонт требуется косметический ремонтПри этом Оценщиками принимались во внимание диапазон разброса скорректированных цен продаж, количество корректировок для каждого объекта, общий процент корректировок и другие данные, влияющие на вес объектов сравнения. Считается, что выгода от владения собственностью включает право получать все регулярные доходы во время владения (операционные доходы или доходы от эксплуатации), а также доход от продажи собственности после окончания владения (реверсия). Сдается Торговые помещения; Офисные помещения 32 Центральный р-н, Кузнецкстроевский пр 1 000 Арендная ставка магазина в Кузнецком районе на улице Обнорского принята на уровне 700 руб./м2, арендная ставка подвального помещения принята на уровне 150 руб./м2 при этом коэффициент загрузки на текущий год составляет 1, оценщик делает предположение, что в последующие годы (с учетом нестабильной экономической ситуации) коэффициент загрузки может составить 0,8. Доходы и расходы владельца складываются из доходов и расходов, связанных с эксплуатацией объекта оценки.Оценка коммерческой недвижимости имеет свои особенности в отличии от оценки других видов недвижимости. Оценка торговой недвижимости проводится в рамках тех же оценочных методов, что и оценка других видов недвижимости, однако особенности торговли как вида бизнеса накладывают свои требования к методологии оценки. Корректная оценка стоимости торговых помещений не только способствует получению дополнительных финансовых средств на развитие предприятия, но и увеличению активов торгового предприятия при переоценке имущества и, разумеется, выгодной продаже торговой недвижимости. Различные виды объектов недвижимости, под которыми согласно современному российскому законодательству понимаются здания, сооружения и другие объекты, прочно связанные с землей, в настоящее время все чаще становятся предметом сделок на рынке, которые регулируются Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и другими нормативно-правовыми актами. Выбор того или иного подхода к оценке и входящих в него методов зависит от объема и качества информации, которой обладает оценщик на момент проведения оценки, а также от цели планируемой сделки с данным объектом недвижимости.
Введение
Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).
Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности.
В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.
Благодаря конструктивному взаимодействию между государством и оценщиками, процесс оценки имущества в последние годы стал гораздо более цивилизованным по сравнению с теми временами, когда независимая оценка в России только зарождалась. Сегодня деятельность оценщиков регламентируется соответствующим федеральным законом и стандартами в области оценки.
Все операции и сделки с недвижимым имуществом требуют знания стоимости объекта собственности. В рыночных условиях стоимость имущества не задается директивно, а зависит от экономических факторов, тенденций и изменений в экономике и жизни обществ в целом. Поэтому постоянно возникает необходимость в определении стоимости объектов собственности.
Цель дипломной работы - исследовать и обобщить теоретические, правовые и методические аспекты оценки стоимости коммерческой недвижимости; провести расчет рыночной стоимости объекта торговой недвижимости
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи: - исследовать особенности коммерческой недвижимости как объекта оценки;
- рассмотреть принципы оценки и факторы, влияющие на стоимость коммерческой недвижимости;
- охарактеризовать подходы и методы оценки стоимости коммерческой недвижимости, выделить особенности их применения для торговой недвижимости;
- провести анализ рынка коммерческой недвижимости г. Новокузнецка;
- определить рыночную стоимость объекта коммерческой недвижимости (на примере встроенного торгового помещения в г. Новокузнецке).
Объект исследования - стоимость коммерческой недвижимости, а предмет исследования - методы и подходы оценки стоимости коммерческой недвижимости.
Дипломная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников и приложений.
В первой главе дипломной работы рассмотрены понятие и классификация недвижимости, классификация торговой недвижимости, принципы оценки и факторы, влияющие на стоимость объектов коммерческой недвижимости.
Во второй главе работы исследованы подходы и методы оценки стоимости коммерческой недвижимости.
В третьей главе дипломной работы выполнен обзор рынка коммерческой недвижимости г. Новокузнецка и проведен расчет рыночной стоимости объекта торговой недвижимости (на примере встроенного помещения в г. Новокузнецке).
При подготовке дипломной работы были использованы законодательные акты РФ по оценочной деятельности, учебные и методические материалы по оценке недвижимости, статистические материалы с рынка недвижимости, информация интернет-сайтов по оценочной деятельности.
1. Основы оценки стоимости коммерческой недвижимости
1.1 Коммерческая недвижимость как объект оценки
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) (ст. 130 ГК РФ) относятся: - земельные участки, - участки недр, - обособленные водные объекты, - все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
В процессе классификации недвижимости выделяют отдельные группы, имеющие сходные характеристики функционирования, что определяет возможность единообразных подходов к их оценке.
Выделяются три основных типа недвижимости: земля, жилье и нежилые помещения (рисунок).
ОСНОВНЫЕ ТИПЫ НЕДВИЖИМОСТИ
Земля Жилье Нежилые помещения
- свободные земельные участки (под застройку или другие цели использования поверхности земли); - природные комплексы (месторождения и т.п.) для их эксплуатации и др. - элитное жилье; - типовое жилье; - городское, загородное жилье и др. - офисные помещения; - складские помещения; - торговые помещения; - производственные помещения и др.
Основные типы недвижимости
Классификация объектов недвижимости по различным признакам способствует более успешному изучению объектов и обследованию рынка недвижимости, облегчает разработку и применение методов оценки различных видов недвижимости.
Для стоимостной оценки стоимости недвижимость делится на два класса: - специализированная недвижимость, - неспециализированная недвижимость.
Специализированная недвижимость - это недвижимость, которая в силу своего специального характера редко, если вообще когда-либо, продается на открытом рынке для продолжения существующего использования одним владельцем, кроме случаев, когда она реализуется как часть использующего ее бизнеса. Специальный характер недвижимости может быть обусловлен ее конструктивными особенностями, специализацией, размером или местом положения и ли сочетанием этих факторов.
Неспециализированная недвижимость - это недвижимость, на которую существует всеобщий спрос и которая обычно покупается, продается или арендуется на открытом рынке для того, чтобы использовать ее для существующих или аналогичных целей, или в качестве инвестиции, или для развития и освоения.
Определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих: 1. Естественные (природные) объекты - земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».
2. Искусственные объекты (постройки). Искусственные объекты получили название - «недвижимость по закону», однако эта категория недвижимости опирается на «недвижимость по природе».
2.1. жилая недвижимость - малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;
2.2. коммерческая недвижимость офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;
2.3. общественные (специальные) здания и сооружения: - лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых, дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т. д.);
- учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты и т. д.);
- культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т. д.);
- специальные здания и сооружения - административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т. д.;
2.4. инженерные сооружения - мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т. д.
Каждую из этих групп можно подвергнуть дальнейшей классификации на базе различных типологических критериев.
Искусственные объекты могут: - быть полностью построены и готовы к эксплуатации, - требовать реконструкции или капитального ремонта, - относится к незаконченным объектам строительства.
Коммерческая недвижимость - это объекты нежилого фонда, предназначенные для использования их в качестве офисов, а также для торгово-развлекательных и других целей, не связанных с проживанием и направленных на получение прибыли.
Особенной чертой коммерческой недвижимости является ярко выраженная направленность на получение дохода. Традиционным доходом от коммерческой недвижимости считается получение арендных платежей, т. е. когда источник дохода непосредственно и неразрывно связан с недвижимостью.
Чем выше доходный потенциал оцениваемой коммерческой недвижимости, тем выше ее стоимость. На этом принципе основывается один из ключевых подходов оценки коммерческой недвижимости - доходный.
Если доход генерируется не только от объекта недвижимости (например, от функционирования производственных линий), то в этом случае уместнее говорить об оценке бизнеса. Доход от некоторого бизнеса, размещенного на объекте недвижимости, включает в себя доход, генерируемый собственно объектом недвижимости и прочими активами (движимым имуществом, нематериальными активами и т. д.).
Коммерческую недвижимость подразделяют на несколько основных видов: - офисную, - торговую, - складскую, - производственную.
Одной из самых распространенных является офисная недвижимость. Под это определение попадают офисные здания и сооружения, банки, то есть любые организации, ставящие перед собой задачу получение дохода от своей деятельности. Складская недвижимость - самый молодой сегмент рынка, но в последнее время наблюдается его активный рост. Как бы то ни было, все эти виды коммерческой недвижимости характеризуются использованием их для успешного осуществления предпринимательской деятельности.
Каждый вид коммерческой недвижимости имеет свои особенности и отличается ценой и стоимостью арендной платы.
Офисная недвижимость, один из самых востребованных видов коммерческой недвижимости, для развития своего бизнеса людям постоянно требуется покупка или аренда офисов, поэтому стоимость офисной недвижимости будет только дорожать, и под ее строительство будет отводиться все большие и большие площади. Под офисной недвижимостью можно подразумевать практически любые предприятия, поэтому очень сложно дать четкое определение того что такое офисная недвижимость, поскольку практически любая организации подходит под это определения, по крайней мере та, которая ставит своей основной целью получение прибыли от своей деятельности. Офисная недвижимость очень востребована на сегодняшний день и спрос на нее будет только возрастать, что повлечет за собой строительство новых офисных зданий и переделку под эти цели уже имеющихся.
Торговая недвижимость - разновидность коммерческой недвижимости, предназначенная для организации мест розничной и мелкооптовой продажи товаров и услуг. Торговая и развлекательная недвижимость стоит на пересечении рынка недвижимости как такового и других сфер бизнеса, связанных с индустрией торговли и развлечений. Торговый комплекс, торгово-развлекательный центр, торговый дом - эти объекты знакомы любому, однако грамотная организация торгово-развлекательной площадки - целая наука.
Складская недвижимость. Склады, складские помещения и складские комплексы - один из наиболее молодых сегментов рынка коммерческой недвижимости. Однако в связи с развитием бизнеса складская недвижимость становится все актуальнее. Аренда или покупка склада становится сейчас важной задачей для многих компаний, организаций и предпринимателей.
Производственные помещения и производственная недвижимость - довольно специфический сегмент рынка недвижимости. Долгое время изза стагнации производства в нашей стране он оставался невостребованным. Однако с недавнего времени производственные площади восстанавливают свою значимость. Наиболее актуальными в этом сегменте становятся технопарки, а также тема реконструкции предприятий и промзон.
1.2 Классификация торговой недвижимости
При классификации торговых помещений должны учитываться следующие параметры (источник: http://www.irn.ru/articles/12731.html): • масштаб объекта (региональный, окружной, районный);
• товарная специализация
(смешанные; универсальные - все виды продовольственных или непродовольственных товаров); комбинированные (представляют группу товаров, объединенных общностью спроса); специализированные; узкоспециализированные;
• основной потребитель;
• инфраструктура и сервис
(наличие обменных пунктов, банкоматов, кафе, детской игровой комнаты и пр.);
• расположение;
• архитектура и отделка, планировочные решения;
• паркинг;
• управление зданием, охрана.
Кроме того, удельная цена (за 1 кв. м) и арендные ставки прямо пропорциональны размерам и разнообразию товаров, которые будут представлены на торговой площади. Важную роль играют возраст здания и качество отделки.
На основе перечисленных параметров можно выделить следующие классы торговых помещений: I - торговые комплексы, торгово-развлекательные комплексы, торговые центры, мегамоллы, гипермоллы;
II - торговые комплексы, торговые центры, гипермаркеты;
III - супермаркеты и универсамы;
IV - салоны, мебельные центры, техноцентры и т. п.;
V - универмаги, гастрономы, аптеки, промтоварные магазины и т. п.;
VI - павильоны и киоски;
VII - павильоны, киоски, «магазины-стекляшки»;
VIII - бутик;
IX и X - нежилые помещения свободного назначения (первые этажи и подвалы жилых домов). Между собой различаются качеством ремонта.
Европейская классификация торговой недвижимости
Торговый центр - это совокупность предприятий торговли, услуг, общественного питания и развлечений, по добранных в соответствии с концепцией, осуществляющих свою деятельность в специально спланированном здании (или комплексе таковых), находящемся в профессиональном управлении и поддерживаемом в виде одной функциональной единицы.
Во всех случаях тип ТЦ и его специализация определяются составом арендаторов и масштабом влияния (размером торговой зоны). Разработка архитектурно-планировочных решений, а также брокеридж (сдача площадей торгового центра в аренду) проводятся на основании Концепции торгового центра.
Концепция торгового центра должна отражать: - целевые группы покупателей («портрет покупателя»);
- тип торгового центра;
- состав арендаторов.
Согласно европейской классификации, выделяют 4 вида торговых центров: - микрорайонный торговый центр (Neighborhood Shopping Center);
- окружной торговый центр (Community Shoping Center);
- региональный центр (Regional Center);
- суперрегиональньий центр (Super Regional Center).
Микрорайонный торговый центр (Neighborhood Shopping Center) осуществляет продажу товаров повседневного спроса (продукты питания, лекарства и т. п.) и оказывает бытовые услуги (те, в которых возникает ежедневная потребность у покупателей торговой зоны центра).
В микрорайонном торговом центре «якорем» является супермаркет, к другим значимым арендаторам в этом центре относятся аптека и универсальный магазин. Часто центры, не включающие в себя супермаркет, но схожие по общей арендной площади с микрорайонными центрами, носят название микрорайонных торговых центров. Но если арендаторы, занимающиеся продажей продуктов питания, не могут быть собраны вместе, представляя собой своеобразную замену супермаркета, то подобный центр правильнее классифицировать как небольшой окружной торговый центр (чтобы преуспеть, ему скорее всего придется уйти с более широкой рыночной зоны и сконцентрироваться на обслуживании ближайшего окружения). Типичная для микрорайонного торгового центра площадь, на которой представлены все присущие ему функции, составляет около 5000 кв. м, но в принципе она может составлять от 3000 до 10000 кв. м. Микрорайонный торговый центр, как правило, обслуживает людей, проживающих в 5-10 минутах езды от него.
Окружной торговый центр (Community Shoping Center). Первоначально окружные центры формировались вокруг продуктового или универсального магазина, служившего «якорем», в дополнение к супермаркетам. Крупные магазины-склады, магазины товаров по каталогу по сниженным ценам и магазины с доставкой являются другими возможными «якорями».
Окружной торговый центр легче определить по тому, что в него входит и что - нет. Универсальный магазин с полной линией товаров не входит в состав окружного торгового центра, в противном случае такой центр следует называть региональным торговым центром. Торговая зона окружного торгового центра больше, чем у микрорайонного, таким образом, он привлекает покупателей, более удаленных от него. Окружной торговый центр предлагает ассортимент товаров длительного пользования и специализированных товаров, больший, чем микрорайонный. Он также, зачастую, поставляет товары, которые не продаются ни в микрорайонных ни в региональных торговых центрах (например, мебель, инструменты, товары для строительства и для сада).
Окружной торговый центр это промежуточная категория: некоторые микрорайонные центры могут развиться до уровня окружных, в то время как некоторые окружные могут стать региональными. Типичная торговая площадь окружного торгового центра - примерно 15000 кв. м, но в целом она может составлять от 10000 до 30000 кв. м. Он, как правило, обслуживает население в 10-20 минутах езды от него. Один из недостатков данного вида состоит в том, что окружной торговый центр, расположенный в черте города, уязвим с точки зрения конкуренции. Он слишком велик для того, чтобы процветать за счет своего ближайшего окружения, и слишком мал, чтобы притягивать посетителей с дальней дистанции, если он не расположен в небольшом городе с населением от 50 000 до 100 000 человек. Появление и развитие сильного регионального центра с притягательной силой одного или нескольких универмагов может резко сократить торговую зону окружного центра. Но в развитой рыночной среде преуспеть могут оба, даже если они расположены близко друг к другу, поскольку они предлагают товары разных типов и поскольку окружной торговый центр расположен ближе к своим покупателям.
Региональный центр (Regional Center). Площадь регионального центра составляет 40000 кв. м, при этом она может варьироваться от 30000 до 100 000 кв. м. Обычно такой центр включает в себя: молл, крытую торговую галерею типа «пассаж» с искусственным климатом, модные товары. Число «якорей» от двух - на 50-70 % площадей. Зона охвата такого ТЦ находится в диапазоне 9-27 км.
Суперрегиональный центр (Super Regional Center). Типичная площадь суперрегионального торгового центра составляет 80000 кв. м, при этом она может варьироваться от 50000 до более чем 200 000 кв. м. Такой центр аналогичен региональному по размеру, но разнообразнее по ассортименту товаров. Основными арендаторами выступают три и более универмагов полного ассортимента. Они могут занимать 50-70 % всех арендопригодных площадей. Зона охвата - от 9-45 км. Региональные и суперрегиональные торговые центры привлекают покупателей тем, что они предлагают большой ассортимент товаров и услуг. Региональные и суперрегиональные центры не отличаются по своим функциям, их различие состоит только в силе привлечения покупателей.
В действительности различие между четырьмя основными типами торговых центров не всегда можно точно определить. Рыночные тенденции обусловили несколько подтипов таких центров. Сами по себе эти подтипы могут рассматриваться как в рамках основных четырех типов, так и как отдельные категории, выделенные в соответствии с характеристиками торговой зоны.
Подтипы торговых центров
Специализированный торговый центр (Spiciality Shopping Center). В данном торговом центре «якорем» является крупный магазин аудио-, видео - и бытовой техники, товаров для дома, мебели и т. п. Магазины аксессуаров основной специализации торгового центра и прочих товаров, дополняющих ассортимент основного оператора, являются сопутствующими.
Фестивальньий центр (Festival Center). В данном торговом центре «якорем» являются развлекательные комплексы и рестораны, сопутствующими - магазины одежды и обуви, подарков и др.
Пауэр центр (Power Center) - определяющим словом является «притягательная сила» центра. Это магазины, возникшие из Super Community Centers и обладающие следующими характеристиками: - площадь от 25 тыс. кв. м, как минимум - один крупный якорный арендатор (такой, например, как универсальный магазин или магазин товаров для дома - общей площадью от 10 тыс, кв. м, в котором в качестве сопутствующих арендаторов могут выступать автосервис, АЭС и другие услуги);
- четыре или более небольших арендаторов, площадью от 2 тыс. кв. м каждый;
- некоторое количество небольших магазинов, в сумме занимающих до 1 тыс. кв. м, или 10-15 % от общей торговой площади. Обычно такие торговые центры представляют собой разрозненные строения, объединенные в единый комплекс, по конфигурации напоминающий букву «Ь» или «П».
Аутлет центр (Outlet Center). В данном торговом центре «якорем» являются магазины строительно-отделочных материалов, садового инвентаря и техники, инструментов и т. д. В качестве сопутствующих арендаторов могут выступать автосервис, АЭС и другие услуги.
Торговый центр моды (Fashion Center). Характеризуются большими размерами - от 25 тыс., до 50 тыс. кв. м. Основными арендаторами в них стали магазины женской готовой одежды, мужской одежды, обуви, магазины для всей семьи и специализированные магазины, представляющие определенные торговые марки. В мегаполисах эта категория торговых центров стала наиболее уязвимой с точки зрения конкуренции, так как они слишком велики для обслуживания только близко расположенных кварталов и слишком малы - для обслуживания всего района. Размещение, близкое к «Центру регионального значения», могло пагубно повлиять на деятельность «Центра моды», привлекая к себе критическую массу покупателей, если товары, представленные в последнем, совпадали с ассортиментом, предлагаемым в Community Center. Однако при правильном подборе арендаторов их близость друг к другу только способствовала продажам, т. к., создавая некий «оазис» торговли, привлекала гораздо больше покупателей, чем каждый из них поодиночке. В данном торговом центре «якорем» являются магазины одежды и обуви. Аксессуары, косметика и парфюмерия выступают в качестве сопутствующих.
Дискаунт-центр (Off-price Center). В данном торговом центре «якорем» являются магазины-дискаунтеры продуктов питания, одежды и обуви, хозяйственных товаров, бытовой техники и т. д. Сопутствующих арендаторов нет. Подобных центров в нашей стране нет. Ассортимент магазина-дискаунтера не превышает 600-1000 наименований товаров. Одно из основных условий существования дискаунтера - сетевая торговля, с количеством магазинов в сети - не менее 40 (в международной практике). Как правило, дискаунтеры расположены в спальных и отдаленных районах города.
Торгово-развлекательный центр (Retail - entertainment Center). В данном торговом центре «якорем» являются магазины одежды и обуви, развлекательный центр и рестораны. Магазины сувениров, аксессуаров, предприятия услуг выступают в качестве сопутствующих.
Торгово-общественный центр. В данном торговом центре «якорем» являются универмаги, детские клубы, административный комплекс, фитнес-клуб, гостиница и т. д., сопутствующими - магазины одежды и обуви, товаров для детей и пр.
Стрип-центры (Strip Center). Strip Commercial реализуется в виде Strip Center и Convenience Center (Центр товаров первой необходимости), которые могут служить дополнением к микрорайонному центру или быть самостоятельными. Стрип-центр предусматривает линейную конфигурацию и, как правило, представляет собой здание Е-, П-обраэной формы, либо линейку магазинов, имеющих отдельные входы и являющихся независимыми. Другими словами, стрип-центр не имеет «якорей» и единого управления, что приводит к смешанному набору арендаторов и к ситуации, когда подобный объект не попадает под определение торгового центра. Арендаторами подобных торговых центров являются магазины продуктов питания, галантереи и хозяйственные магазины, предприятия услуг и т. п.
Стрип-центры расположены в основном около выходов из метро, в местах интенсивных пешеходных потоков.
Основной состав арендаторов определяет тип торгового центра. Состав арендаторов и дополнительных услуг должны находиться в соответствии с ненасыщенным спросом, существующим в границах территории, с которой центр привлекает покупателей, либо иметь значительные конкурентные преимущества перед теми предприятиями розничной торговли, которые уже существуют в рамках данной зоны обслуживания. Размеры самого здания и участка, на котором оно расположено, планировка торгового центра частично определяют тип торгового центра.
При выборе местоположения торгового центра важным этапом является определение границ торговых зон.
Торговые зоны
Торговая зона (Trade Area, Catchment Area) - географическая область, на территории которой проживает или работает подавляющее большинство (около 95 %) покупателей торгового центра.
Границы торговой зоны торгового центра определяются факторами: - тип торгового центра;
- пешеходная и транспортная доступность;
- естественные или искусственные физические препятствия;
- наличие конкурентных объектов;
- плотность населения и др.
Обычно выделяют три концентрические зоны влияния, представленные ниже.
Первичная торговая зона - это географический сегмент, где проживает 70-80 % от общего числа регулярных покупателей или так называемая «опорная» группа. Для городов важным является время пешеходной доступности. К магазинам, расположенным недалеко от дома, часто привязаны покупатели с ограниченной физической подвижностью - пожилые люди и инвалиды, а также люди, испытывающие дефицит времени. В первичной торговой зоне высок процент связанных между собой покупателей - членов семьи, друзей и знакомых, поэтому в случае удачного выбора ассортимента и ценовой стратегии магазин получает большую группу лояльных клиентов. Обычно границы ближней торговой зоны проходят в радиусе 1 км - для пешеходов и 2-5 км - для автомобилистов.
Вторичная торговая зона занимает большую территорию - на нее приходится 15-20 % покупателей. На протяженность этой зоны влияет наличие подобных объектов в округе. Хорошая транспортная доступность может значительно увеличивать эту зону. Обычно она находится в границах 20-30-минутной пешеходной доступности и на расстоянии 5-10 км - для автомобилистов.
Третичная (периферийная) торговая зона - это максимальная территория, с которой покупатели «притягиваются» к торговому центру. Их число может составлять 5-10 %. Хотя потенциальным покупателям приходится преодолевать большие расстояния, их могут привлекать: хорошая транспортная доступность, определенные группы товаров или услуг, отсутствующие в других центрах, расположение объекта по пути на работу и обратно. В число покупателей, приезжающих из этой зоны, принято включать транзитных и случайных покупателей, не проживающих в географических пределах третичной зоны. Небольшую, а иногда значительную долю покупателей торгового центра могут составлять туристы.
Границы торговых зон не являются абсолютными и могут изменяться с течением времени или с увеличением уровня конкуренции. Реальные границы торговой зоны объекта могут быть определены не ранее чем через 6 месяцев после ввода объекта в эксплуатацию.
Например, при проектировании регионального торгового центра в Екатеринбурге размер первичной торговой зоны определили границей, которая находится на расстоянии от 1 до 5 километров от объекта (в зависимости от способа передвижения и направления) и составляет 10 ми нут транспортной доступности. Границы вторичной торговой зоны распространили на территорию от 5 до 10 километров от границ участка (в зависимости от способа передвижения и направления), что составило около 20 минут транспортной доступности. стоимость недвижимость торговый рыночный
1.3 Принципы оценки и факторы, влияющие на стоимость коммерческой недвижимости
Принципы оценки недвижимости
Знание экономических принципов необходимо для понимания приемов и процедур оценки коммерческой недвижимости.
Принцип спроса и предложения. В любой области хозяйственной деятельности стоимость товара подвержена влиянию закона спроса и предложения. Это так же верно и для рынка недвижимости. Если предложение падает или растет спрос, стоимость имущества возрастает. Последний коммерческий лот, находящийся в желаемом районе, обычно будет котироваться выше, чем первый проданный лот. Вызванная многими причинами ограниченность предложения привлекательных для вложения денег объектов недвижимости будет увеличивать спрос, а следовательно, и стоимость.
Принцип изменения. Все природные и социально-экономические условия меняются, любая собственность испытывает на себе воздействие этих изменений. Недвижимое имущество подвержено таким рыночным изменениям, как доступность ипотечного кредита на разумных условиях и соответствующие прирост или сокращение эффективного спроса на рынке недвижимости. Застой на рынке потребительских товаров в течение длительного времени или высокие процентные ставки будут негативно отражаться на конъюнктуре рынка недвижимости. Внешние силы, такие, как погода, пожары, засуха, ураганы, землетрясения и другие природные явления, могут нанести материальный урон.
Принцип замещения. Ценность конкретного объекта недвижимости в глазах покупателя сильно зависит от того, сможет ли он найти заменяющий или сопоставимый объект. Мы можем приблизиться к определению стоимости имущества, используя принцип замещения в рамках трех подходов к оценке. Для этого мы должны спроецировать на изучаемый объект информацию о его аналогах, затратах на их создание, получаемых доходах или их продажной цене. Это называется принципом замещения и обусловлено наличием вариантов выбора для обычного покупателя, если он не купит данный объект. Применительно к оценке с точки зрения доходности принцип замещения гласит, что поток чистого дохода от использования данного имущества имеет для покупателя такое же значение, как поток чистого дохода, производимого аналогичным объектом, предполагая, что их качества и длительность не сильно различается.
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (НЭИ). В поисках НЭИ для оцениваемых строений и участка земли под ними мы сравниваем существующий вариант использования с другими возможными вариантами. Лучшее и наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки. Это такое использование участка земли и расположенных на нем строений, которое обеспечит наиболее высокую отдачу сегодня или в ближайшем будущем. Анализ распадается на две части: оптимальное использование вакантного участка земли и оптимальное использование участка со строениями.
Анализ свободного участка производится, для того чтобы определить наиболее рентабельный вариант его использования, не замыкаясь на существующем. Необходимо принять во внимание срок предполагаемого использования, реакцию непосредственного окружения, а также вклад произведенных улучшений, если таковые имеются. Рамки анализа должны ограничиваться допускаемыми законом вариантами использования, а также учитывать физически допустимые возможности. Имеют значение также зональные ограничения и ограничения правомочий владельца, которые следует принимать во внимание.
С течением времени представления об оптимальном использовании может измениться ввиду произошедших перемен. Поскольку стоимость недвижимости меняется под действием внешних факторов, нечто подобное происходит и с определением оптимального использования. В силу этого заключения о стоимости и направлении оптимального использования должны даваться на конкретную дату оценки. Существующие улучшения должны быть проверены с точки зрения: добавляют ли они возможностей обоснованного оптимального использования имущественного комплекса. Если участок земли свободен от строений, необходимо определить, какое именно строение следует возвести с учетом рыночной ситуации. Если строения существуют, следует определить, насколько они увеличивают или уменьшают стоимость земли участка при выбранном для него варианте оптимального использования.
Принцип падающей и растущей продуктивности. Зачастую владельцы производят улучшение строений и земли для того, чтобы увеличить отдачу от недвижимости. При этом наблюдается усиление того или иного производственного фактора, а значит, и стоимости. Однако по достижении некого предела дальнейшие улучшения будут не будут вызывать адекватного прироста отдачи или даже компенсировать произведенные затраты. Таким образом, будет иметь место эффект падающей отдачи.
Принцип вклада. Согласно принципу вклада дополнительные улучшения обладают ценностью, когда они сопровождаются увеличением рыночной стоимости. Приращение стоимости не всегда совпадает с затратами на эти улучшения. Один вид улучшений может добавить к стоимости гораздо меньше, нежели произведенные затраты. Наоборот, проведение ремонта или иные затраты могут вызвать резкий рост стоимости недвижимости.
Принцип конкуренции. Фундаментальные экономические силы, поскольку они влияют на соотношение спроса-предложения и конкуренцию, в полную силу действуют на рынке недвижимости. Если в каком-то районе деловая конкуренция достаточно сильна, то для новичка строительство еще одного магазина окажется убыточным. Если же в настоящее время в районе ощущается неудовлетворенный спрос и ограниченная конкуренция, приобретение недвижимости будет достаточно привлекательным для коммерсантов. Со временем колебания от избыточного спроса к избытку предложения выстраиваются в достаточно регулярные строительные циклы.
Принцип соответствия. Действие принципа соответствия легко наблюдать в районах жилой застройки, где преобладание тех или иных домов формирует определенный стандарт окружения. Развитие принципа ведет к пониманию «чрезмерной» или «недостаточной» застроенности территории.
Принцип регрессии. Когда дорогие и дешевые объекты недвижимости расположены в одном районе, то более дорогая недвижимость уменьшится в цене изза соседства с более дешевой. Если принцип соответствия способствует сохранению уровня стоимости, поддерживая окрестности на одном уровне, то отсутствие соответствия способствует уменьшению уровня стоимости в данном районе. Отсутствие соответствия в долгосрочной перспективе уменьшает стоимость наиболее привлекательных объектов недвижимости.
Принцип ожидания. Инвесторы во многих случаях хотят вложить деньги в недвижимость, предвидя увеличение ее стоимости. Современная история многих стран показывает, что стоимость недвижимого имущества постоянно растет в силу увеличения спроса и ограниченности предложения.
Факторы, влияющие на стоимость коммерческой недвижимости
Мировая практика выделила следующие факторы, наиболее существенно влияющие на оценку стоимости имущества: - физические: природные - земля, климат, ресурсы, топография, почва и созданные человеком - здания, сооружения, дороги, коммунальные объекты, форма участка и т. д. Что касается физических факторов, то на оценку в большей мере влияет местоположение объекта недвижимости, в частности, по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, автодороге, железной дороге, побережью, зеленым массивам и т. д.;
- социальные: тенденции изменения численности населения, его омоложения или старения, стиль и уровень жизни, размер семьи, образовательный уровень, отношение к соседним объектам, их владельцам;
- экономические: тенденции изменения уровня дохода, занятость, кредитная политика и доступность кредитных ресурсов, ставки процента, арендной платы, рост или сокращение затрат на строительство, цены. Учитывая экономические факторы необходимо принимать во внимание общее состояние мировой экономики, ситуацию в стране, регионе, на местном уровне, финансовое состояние предприятий. К экономическим факторам относятся также факторы спроса и предложения. В частности, факторы спроса - это уровень занятости, величина заработной платы, наличие источников финансирования, ставки процента и арендной платы. Факторы предложения - площадь продаваемой земли, число объектов, затраты на строительно-монтажные работы и т. д.;
- политические (административные): налоговая, финансовая политика, предоставление разного рода льгот, контроль землепользования, ставок арендной платы, зонирование: запретительное, ограничительное или либеральное, строительные нормы или правила - также ограничител
Стоимость объекта оценки, руб 50 726*1332,1 = 67 572 497
Корректировки на право собственности, условия финансирования, условия продажи, не производятся, поскольку по этим элементам сравнения аналоги подобраны в строгом соответствии с объектом оценки.
Корректировка на цену предложения, по мнению оценщика, может составить не более 3 %, корректировка проведена для аналогов № 1, № 2, № 3.
Корректировка на состояние рынка учитывает, прежде всего, изменение рыночных условий (условия рынка), происходящее с течением времени (инфляция и дефляция, изменения налогового и других законодательств, изменения в спросе и предложении). Оценщики не проводили корректировку по данному фактору т. к. время экспозиции соответствует всем объектам сравнения.
Корректировка на местоположение принята для аналогов № 1, № 3 в размере -5 %, т. к. вышеуказанные аналоги расположены на центральных улицах в разных района, как и расположение оцениваемого объекта, но улице Ленина отдается незначительное предпочтение (кроме автодороги, по ней проходит трамвайная линия).
Корректировки по физическим характеристикам производились по размеру помещений и наличию ремонта: Поправка на размер помещений принята в размере 19 % в результате сравнительного анализа цен для объектов недвижимости г. Новокузнецка. 1 - (44 402/54825)=19 %
Корректировка на наличие ремонта проведена по аналогам № 2, № 3 соответственно 30 %, 15 %.
Обоснование вывода единого показателя рыночной стоимости заключается в придании каждому члену ряда скорректированных цен продаж весового коэффициента, учитывающего степень отличия объекта сравнения от оцениваемого объекта. При этом Оценщиками принимались во внимание диапазон разброса скорректированных цен продаж, количество корректировок для каждого объекта, общий процент корректировок и другие данные, влияющие на вес объектов сравнения.
На основании их анализа вычисляется средневзвешенная стоимость за единицу сравнения и стоимость объекта оценки.
Таким образом, стоимость полного права собственности на встроенное нежилое помещение, общей площадью 1332,1 кв. м., оцененная сравнительным подходом, составляет 67 572 497 руб.
Доходный подход
В данной работе для определения стоимости объекта недвижимости доходным подходом оценщиками применен метод дисконтирования денежных потоков, который, более точно отражает влияние отрицательных и положительных денежных потоков на текущую стоимость объекта.
Современный взгляд на оценку доходной недвижимости допускает два источника дохода: - арендная плата, поступающая от сдачи собственности в аренду;
- доход от коммерческой эксплуатации собственности.
Считается, что выгода от владения собственностью включает право получать все регулярные доходы во время владения (операционные доходы или доходы от эксплуатации), а также доход от продажи собственности после окончания владения (реверсия).
В данном случае источником дохода для оценки доходной недвижимости принимается доход от коммерческой эксплуатации собственности.
Процедура оценки по методу дисконтирования денежных потоков имеет следующую последовательность: • определение ожидаемого дохода от всех источников для определения потенциального валового дохода (ПВД);
• определение статей и величин расходов для получения чистого эксплуатационного дохода (ЧЭД) путем уменьшения эффективного валового дохода на величину определенных расходов;
• прогнозирование динамики валового дохода и эксплуатационных расходов на принятый горизонт планирования;
• определение дохода от продажи имущества в соответствии с действующим налоговым законодательством;
Для оценки рыночной арендной платы использованы данные по аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым. Объекты сравнения отбирались на основании следующих критериев: местоположение, доступ к объекту, внешний вид, состояние объекта, качество конструкции, рыночная привлекательность и совокупность дополнительных удобств. Учитывалось также текущее состояние объекта оценки путем соответствующей корректировки арендных ставок.
Таблица 6 - Выборка предложений по аренде коммерческой недвижимости г. Новокузнецка, май 2013 г.
Активность объекта Тип объекта Пл., м? Адрес основной Аренда, руб./м?
Сдается Офисные помещения 9-32 Орджоникидзевский р-н, Разведчиков ул. 500
Сдается Офисное здание; Торговые помещения 20 Центральный р-н, Строителей пр-т 800
Сдается Офисные помещения 20-400 Центральный р-н, Кирова ул. 750
Сдается Универсальное назначение; Офисные помещения; Универсальное назначение 332 Центральный р-н, Фестивальная ул 500-800
Сдается Офисное здание 350-1020 Центральный р-н, Тольятти ул. 600
Сдается Торговые помещения Офисные помещения 350 Центральный р-н, Павловского ул. 800
Сдается Торговые помещения Офисные помещения 414 Центральный, Кирова ул. 700
Сдается Торговые помещения; Универсальное назначение; Офисные помещения 1 400 Центральный р-н, Кирова ул. 700-1200
Арендная ставка магазина в Кузнецком районе на улице Обнорского принята на уровне 700 руб./м2, арендная ставка подвального помещения принята на уровне 150 руб./м2 при этом коэффициент загрузки на текущий год составляет 1, оценщик делает предположение, что в последующие годы (с учетом нестабильной экономической ситуации) коэффициент загрузки может составить 0,8.
Доходы и расходы владельца складываются из доходов и расходов, связанных с эксплуатацией объекта оценки. Чистый операционный доход определяется вычитанием операционных расходов из действительного валового дохода.
Эксплуатационные расходы представляют собой текущие расходы, связанные с владением и эксплуатацией объекта недвижимости. Они подразделяются на постоянные, величина которых не зависит от степени загруженности здания (налоги на имущество, страховые взносы, арендная плата за землю), и переменные, зависящие от степени загрузки здания (оплата электроэнергии, воды и др.).
К постоянным расходам относятся: налог на имущество, плата за аренду земельного участка.
К переменным издержкам относят коммунальные расходы, рассчитываемые на базе существующих тарифов на коммунальные услуги, охрана, химическую очистку воды, дезинфекция, телефон, вывоз мусора, расходы на текущий ремонт, зарплату обслуживающего персонала, прочие и расходы.
Отчет о расходах на основании полученной информации представлен в таблице 7 на основе бухгалтерской отчетности арендатора объекта оценки.
Реальная норма дисконтирования соответствует условию отсутствия инфляции, номинальная норма дисконтирования имеет место на рынке в условиях инфляции. В данной работе все расчеты выполнены в номинальном исчислении.
В общем случае кумулятивный метод построения ставки дисконтирования формализуется в следующем виде: Ставка дисконтирования = безрисковая ставка премия за риски
Определение значения безрисковой ставки. Под безрисковой ставкой понимают норму сложного процента, которую в виде прибыли можно получить при вложении денег в надежные финансовые активы. В качестве безрисковой ставки дохода в мировой практике используется обычно ставка дохода по долгосрочным государственным долговым обязательствам.
Долгосрочная ставка дохода по ГКО-ОФЗ на 15 мая 2013 г. составляет 6,6 %. (источник: http://www.cbr.ru/hd_base/gkoofz_mr.asp).
Оценка величины дополнительной премии за риск Основными видами рисков, которые наиболее актуальны для инвестиций в недвижимость являются: ? риск инвестора
? риск ликвидности
? риск инвестиционного менеджмента
Оценивая риски методом сравнительного анализа, приняв за среднюю величину 2,5 %, получим: - Риск инвестора - премия за риск вложения в объект недвижимости отражает вероятность того, что изменение спроса и предложения на конкретной тип недвижимости может существенно повлиять на рыночный уровень арендной платы, коэффициент загрузки, чистый операционный доход. Риск инвестора оценивается на уровне среднего 2,5 %;
- Риск низкой ликвидности имеет для недвижимости достаточно высокое значение и отражает невозможность быстрого реструктурирования капитала инвестора за счет быстрой продажи инвестиций в недвижимость по стоимости, близкой к рыночной. Оцениваемый объект обладает средним риском ликвидности 2,5 % в силу своего назначения, размера и местоположения (магазин находится на центральной улице с большой проходимостью людского потока);
- Риск управления недвижимостью отражает потенциальную возможность неадекватного управления собственностью, что может привести к снижению ее стоимости. Чем специализированнее собственность, тем выше риск управления. В управлении инвестируемым объектом могут возникнуть сложности в связи с большими размерами, в том числе наличием больших подвальных площадей, поэтому надбавка за качество менеджмента определяется в 4 %.
Таблица 8 - Расчет ставки дисконтирования
Вид риска Значение, %
Безрисковая ставка (долгосрочная ставка дохода по ГКО-ОФЗ) 6,6
Премия за риск вложения в недвижимость 2,5
Премия за низкую ликвидность 2,5
Премия за инвестиционный менеджмент 4
Итого ставка дисконтирования 15,6
Таким образом, ставка дисконта для оцениваемого объекта кумулятивно составляет 15,6 %.
Стоимость реверсии
Денежный поток от реверсии в работе спрогнозирован путем назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка и предположений относительно его будущего состояния. Так анализ рынка торговой и офисной недвижимости в г. Новокузнецке показал, что за последние два года стоимость одного квадратного метра возрастала за год на 30-50 %. Оценщик допустил, что даже при самых неблагоприятных условиях стоимость одного квадратного метра оцениваемой недвижимости поднимется не менее, чем на 7 % в год, т. е. за прогнозируемый период (3 года) она поднимется не менее, чем на 20 %. Увеличив стоимость объекта оценки, полученную методом сравнительного анализа продаж на 20 %, мы получили минимальную стоимость реверсии.
Стоимость денежного потока от реверсии в конце предполагаемого периода владения рассчитаем по методу Хоскольда. Основной предпосылкой этого метода является то, что реинвестирование может быть не таким прибыльным, как начальные инвестиции, и формирование фонда возмещения происходит по безрисковой ставке. Коэффициент капитализации по этой модели дохода включает: • норму процента для получения дохода на капитал;
• коэффициент фонда возмещения, который обеспечит полный возврат начальных инвестиций за счет формирования фонда возмещения.
Формула для определения ставки капитализации для реверсии будет выглядеть следующим образом: Ro=Yo SFF= 0,156 0,312=0,468 где
Yo= 0,156 - норма процента для получения дохода на капитал;
SFF= 0,312 - коэффициент фонда возмещения при безрисковой ставке 6,6 % и сроке формирования фонда возмещения 3 года.
При данном варианте развития событий будет иметь место следующая схема денежных потоков от операционной деятельности.
Потоки денежных средств по годам и расчет стоимости объекта оценки представлены в таблице 9.
Таблица 9 - Расчет стоимости объекта оценки доходным подходом
Параметры Прогнозируемый период Постпрогнозный период
1-ый 2-ый 3-ый
Полезная площадь первого этажа, кв.м 662,3 662,3 662,3 662,3
Таким образом, стоимость полного права собственности на встроенное нежилое помещение, общей площадью 1332,1 кв. м., оцененная доходным подходом, по состоянию на 15.05.2013 составляет 39 263 311 руб.
4. Согласование результатов оценки и итоговая величина стоимости
Экономической основой теории оценки является положение о том, что в условиях совершенного конкурентного рынка рыночная стоимость, полученная различными стандартными методами, должна иметь одно и то значение, независимо от метода ее определения. Как видим, результаты отличаются друг от друга.
Использование затратного подхода для оценки встроенных помещений является не вполне корректным, ведь очевидно, что отдельно взятое встроенное помещение невозможно возвести на отдельно взятом участке земли. Типичной сделкой по приобретению права собственности на встроенное помещение является покупка этого объекта, а не строительство многоэтажного дома с последующим вводом его в эксплуатацию, а требование типичной мотивации, вытекающее из определения рыночной стоимости, означает, что стороны должны руководствоваться стремлением в наилучшей степени удовлетворить экономические интересы. Обоснование отказа от применения затратного подхода в таких случаях в глазах заказчика и многих фискальных структур часто выглядит неубедительным, что понуждает оценщика производить расчет по затратам. Разумным компромиссом может являться рассмотрение в отчете стоимости встроенных помещений с позиций затратного подхода, но с последующим игнорированием данного результата при итоговом заключении о рыночной стоимости оцениваемого объекта в соответствии с вышеизложенными соображениями, что отвечает ст. 20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256. В данном случае затратному подходу присвоен минимальный весовой коэффициент.
Кроме того, по нашему мнению, типичной сделкой по приобретению права собственности на встроенное помещение является покупка этого объекта, а не строительство многоэтажного здания с последующим вводом его в эксплуатацию, а требование типичной мотивации, вытекающее из определения рыночной стоимости, означает, что стороны должны руководствоваться стремлением в наилучшей степени удовлетворить экономические интересы.
Сравнительный подход более всего отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке. Несмотря на то, что нельзя абсолютно доверять исходной информации об условии продаж объектов, их цене и др. этот подход должен иметь наибольший вес при решении об окончательной стоимости. Рынок встроенных нежилых помещений в г. Новокузнецке является достаточно развитым рынком недвижимости с точки зрения сделок купли-продажи и сдачи в аренду. Потенциальный покупатель при принятии решения о приобретении встроенного нежилого помещения руководствуется данными о сделках купли-продажи уровне доходности от сдачи их в аренду.
Анализ потока доходов, предпринятый в данном исследовании, представляет собой модель поведения инвестора. Достоверность доходного метода снижается изза того, что рыночные данные не позволяют с точностью оценить ставку дисконтирования и ставку капитализации. Эти ограничения будут учтены при придании удельного веса этого метода в окончательной стоимости объекта.
Следовательно, при согласовании результатов для определения окончательной рыночной стоимости встроенного нежилого помещения в многоквартирном доме используются преимущественно сравнительный и доходный подходы.
Каждый подход был реализован в соответствии с поставленной целью оценки, характером использования объекта и степени полноты и достоверности исходной информации. Учитывлось, что потенциальный покупатель при принятии решения о приобретении встроенного нежилого помещения руководствуется данными не только о сделках купли-продажи, но и уровне доходности от сдачи их в аренду.
Оценщик считает, что на формирование рыночной стоимости объекта оценки в равной степени отразятся результаты, полученные в рамках сравнительного и доходного подхода. Поэтому, оценщик придал сравнительному и доходному подходу по 45 %.
Таблица 10 - Согласование результатов оценки
Подходы Стоимость, руб. Весовой коэффициент Стоимость с учетом весового коэффициента, руб.
Затратный 24 704 962 0,10 2 470 496
Сравнительный 67 572 497 0,45 30 407 624
Доходный 39 263 331 0,45 17 668 500
ИТОГО 50 816 620
Таким образом, с учетом весовых коэффициентов рыночная стоимость встроенного торгового помещения, расположенного в жилом доме, общей площадью 1332,1 кв. м. на 15 мая 2013 г. округленно составляет: 50 817 000 (Пятьдесят миллионов восемьсот семнадцать тысяч) рублей.Оценка коммерческой недвижимости имеет свои особенности в отличии от оценки других видов недвижимости. Коммерческой недвижимостью являются объекты, которые способны приносить доход. Разновидностью коммерческой недвижимости выступает торговая недвижимость, предназначенная для организации мест розничной и мелкооптовой продажи товаров и услуг.
Оценка торговой недвижимости проводится в рамках тех же оценочных методов, что и оценка других видов недвижимости, однако особенности торговли как вида бизнеса накладывают свои требования к методологии оценки. При этом следует иметь в виду, что затратный метод дает наименее надежную оценку стоимости магазинов. Метод сравнения продаж может быть использован, когда имеются достоверные цифры о продажах аналогичных объектов, что в наших условиях бывает достаточно сложно. Чаще всего основным методом оценки торговых помещений выступает доходный.
Корректная оценка стоимости торговых помещений не только способствует получению дополнительных финансовых средств на развитие предприятия, но и увеличению активов торгового предприятия при переоценке имущества и, разумеется, выгодной продаже торговой недвижимости.
Как известно, торговое помещение (магазин, супермаркет, гипермаркет, торговый центр и т. д.) - это предприятие, где реализуются товары различного назначения. Магазин приносит тем больше дохода, чем он доступней для большего количества покупателей. Для объекта торговой недвижимости место его расположения является главным преимуществом при оценке стоимости. При определении рыночной стоимости рассматриваются объективные факторы.
Оценивая доступность магазина для покупателя, необходимо учесть: 1) Транспортную доступность от/к оживленным транспортным магистралям;
2) Плотность и перспективность застройки в районе торговли;
3) Сложившийся в глазах покупателей имидж объекта, притягательность и уникальность объекта для потенциальных покупателей;
4) Наличие предприятий-конкурентов, особенно сетевых магазинов;
5) Расположение торгового помещения в жилых домах, пристройках или отдельно стоящих зданиях;
6) Наличие автостоянок / парковок, фасадных витрин;
7) Состояние и износ помещения, коммуникаций и торгового оборудования;
8) Наличие складских и служебных площадей, холодильного оборудования;
9) Возможность организации различных способов торговли профильными и сопутствующими товарами.
Различные виды объектов недвижимости, под которыми согласно современному российскому законодательству понимаются здания, сооружения и другие объекты, прочно связанные с землей, в настоящее время все чаще становятся предметом сделок на рынке, которые регулируются Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и другими нормативно-правовыми актами.
Обязательным условием совершения сделок с коммерческой недвижимостью является оценка ее стоимости, которая бывает рыночной, инвестиционной, кадастровой и ликвидационной. Чаще всего в оценке используется рыночная стоимость недвижимости, которая представляет собой наиболее вероятную цену продажи объекта на конкурентном и открытом рынке.
При этом на сегодняшний день существует три подхода к оценке стоимости недвижимости: затратный, доходный и сравнительный. Выбор того или иного подхода к оценке и входящих в него методов зависит от объема и качества информации, которой обладает оценщик на момент проведения оценки, а также от цели планируемой сделки с данным объектом недвижимости.
В любом случае только после проведения оценки стоимости с объектами недвижимости могут совершаться различного рода сделки. Большая часть сделок, совершаемых сегодня с объектами недвижимости - это сделки купли-продажи.
Объект оценки - объект коммерческой недвижимости расположен по адресу ул. Обнорского, д. 50 и административно относится к Кузнецкому району города Новокузнецка. Оцениваемое встроенное нежилое помещение находится на первом этаже пятиэтажного кирпичного жилого дома 1964 года постройки; в плане прямоугольник; общая площадь нежилого помещения - 1332,1 кв. м., (в том числе подвал 669,8 кв. м.), высота помещений 3,6 м.
Рыночная стоимость полного права собственности на встроенное нежилое помещение, общей площадью 1332,1 кв. м., оцененная затратным подходом, составляет 24 704 962 руб.
В сравнительном подходе расчет стоимости произведен на основе информации по трем аналогам. Стоимость полного права собственности на встроенное нежилое помещение, общей площадью 1332,1 кв. м., оцененная сравнительным подходом, составляет 67 572 497 руб.
Рыночная стоимость полного права собственности на встроенное нежилое помещение, общей площадью 1332,1 кв. м., оцененная доходным подходом (методом дисконтированных денежных потоков), по состоянию на 15.05.2013 составляет 39 263 311 руб.
При согласовании результатов для определения окончательной рыночной стоимости встроенного нежилого помещения в многоквартирном доме используются преимущественно сравнительный и доходный подходы.
Каждый подход был реализован в соответствии с поставленной целью оценки, характером использования объекта и степени полноты и достоверности исходной информации. Учитывая то, что потенциальный покупатель при принятии решения о приобретении встроенного нежилого помещения руководствуется данными не только о сделках купли-продажи, но и уровне доходности от сдачи их в аренду.
Оценщик считает, что на формирование рыночной стоимости объекта оценки в равной степени отразятся результаты, полученные в рамках сравнительного и доходного подхода. Поэтому, оценщик придал сравнительному и доходному подходу по 45 %, а затратному 10 %.
С учетом весовых коэффициентов рыночная стоимость встроенного торгового помещения, расположенного в жилом доме, общей площадью 1332,1 кв. м. на 15 мая 2013 г. округленно составляет: 50 817 000 (Пятьдесят миллионов восемьсот семнадцать тысяч) рублей.
Список литературы
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 11.02.2013 г.)
2. Федеральный закон № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. Об оценочной деятельности в Российской Федерации (ред. от 03.12.2011 г., изм. от 28.07.2012 г.) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2013 г.).
3. Федеральный стандарт оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО-1)», утв. Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256.
4. Федеральный стандарт № 2 «Цель оценки и виды стоимости (ФСО-2)», утв. Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255.
5. Федеральный стандарт оценки № 3 «Требования к отчету об оценке (ФСО-3)», утв. Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254.
6. Федеральный стандарт оценки № 4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО-4)», утв. Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. № 508.
7. Федеральный стандарт оценки № 5 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО-5)», утв. Приказом Минэкономразвития от 4 июля 2011 года № 238.
8. Распоряжение Минимущества РФ № 568-р Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков от 06.03.2002 г. (ред. от 31.07.2002 г.).
9. Постановление Госстроя России № 15/1 Об утверждении и введении в действие Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации от 05.03.2004 г. (ред. от 01.06.2012 г.).
10. Письмо Минрегиона России от 12.02.2013 г. № 1951-ВТ/10 «Об индексах изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ, индексах изменения сметной стоимости проектных и изыскательских работ и иных индексах на I квартал 2013 года».
11. Распоряжение Минимущества РФ «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков» от 10 апреля 2003 года № 1102 - р.
12. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. - СПБ.: Питер, 2008. - 340 с.
13. Варламов А.А., Комаров С.И. Оценка объектов недвижимости. - М.: Феникс, 2008. - 298 с.
14. Варламова Н.Н. Оценка стоимости недвижимости. - М.: Дашков и Ко, 2011. - 340 с.
15. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. - М.: Юрайт, 2011. - 410 с.
16. Грачевский Г.О., Дронова А.А. Оценка стоимости недвижимости: от и до. - М.: Дашков и Ко, 2011. - 312 с.
17. Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости. - М.: Юнити-Дана, 2009. - 364 с.
18. Дзюба К.Е. Недвижимость: теория и практика. - М.: Дашков и Ко, 2009. - 278 с.