Теоретические аспекты бизнес-планирования и инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости. Маркетинговое исследование посетителей Самарских салонов красоты. Технико-экономическое обоснование проекта, производственный и финансовый план.
Аннотация к работе
Труд человека всегда предполагает осознанную целенаправленную деятельность по достижению желаемого результата, образ (план, проект) которого он идеально имеет в самом начале любой работы, в том числе и в бизнесе. Коммерческая недвижимость может быть подразделена на приносящую доход - собственно коммерческую недвижимость и создающую условия для его извлечения - индустриальную (промышленную) недвижимость. Коммерческая недвижимость делится на следующие большие группы: - офисная недвижимость, которая вобрала в себя огромное количество типов зданий: офисные здания, административные здания, бизнес центры, особняки, отдельно стоящие здания, помещения на первых нежилых этажах жилых домов, сдающиеся в аренду помещения в бывших или действующих предприятиях, цокольные этажи зданий, помещения свободного назначения и т.д. В его обязанности входит также получение арендной платы, разработка операционного плана и бюджета, ведение бухгалтерского и управленческого учета, найм подрядчиков и поставщиков для обслуживания здания, оплата счетов, ведение договора аренды, подготовка и реализация графика технического обслуживания и управления персоналом здания, обеспечение безопасности, решение вопросов, связанных с управлением рисками и страхованием и другие вопросы, связанные с сохранением и (по возможности) увеличением стоимости здания. Руководитель (менеджер) проекта - принимает ответственность за проект в пределах фиксированной (сметной) цены.В данной дипломной работе была поставлена цель - изучить коммерческую недвижимость, разработать экономические обоснования разделов бизнес-плана инвестиционного проекта салона красоты «Медея». Коммерческая недвижимость делится на следующие большие группы: - офисная недвижимость, которая вобрала в себя огромное количество типов зданий: офисные здания, административные здания, бизнес центры, особняки, отдельно стоящие здания, помещения на первых нежилых этажах жилых домов, сдающиеся в аренду помещения в бывших или действующих предприятиях, цокольные этажи зданий, помещения свободного назначения и т.д. гаражи и паркинги (как правило, не включаются в классификацию объектов недвижимости, но их продажа, аренда, покупка осуществляются таким же образом, как и других объектов недвижимости); Во второй главе было произведено маркетинговое исследование посетителей Самарских салонов красоты, отдельно проанализировано состояние и динамика экспозиции коммерчески площадей г.Самары, рассмотрена концепция проекта ООО «Медея» и рассчитан SWOT-анализ предприятия и улучшения среды. В третьей главе рассмотрены: план маркетинга компании, а так же ее производственный и финансовый план, произведен сравнительный анализ объектов-аналогов по двум вариантам, аренде и собственности.
План
1.3 Содержание бизнес-плана, его структура и основные этапы разборки
Введение
Актуальность темы выпускной квалификационной работы обусловлена тем, что от коммерческих площадей характерна высокая доходность, динамика и развитие на рынке недвижимости. В связи с этим, перед руководством компании стоит задача: приобрести в собственность или арендовать помещение для открытия своего бизнеса.
Труд человека всегда предполагает осознанную целенаправленную деятельность по достижению желаемого результата, образ (план, проект) которого он идеально имеет в самом начале любой работы, в том числе и в бизнесе. Поэтому планирование можно рассматривать как проектирование процесса создания из беспорядка порядка и повышения его степени, который уменьшает неопределенность в данном случае системы предпринимательства.
Планирование производственной и коммерческой деятельности не только возможно, но и жизненно необходимо для предприятий всех организационно-правовых форм. Каждая фирма, начиная свою деятельность, обязана четко представлять потребность в перспективе в финансовых, материальных, трудовых и интеллектуальных ресурсах, источники их получения, а также уметь точно рассчитывать эффективность использования имеющихся средств в процессе работы фирмы.
Бизнес-план является важнейшим инструментом планирования предпринимательской деятельности. Научиться составлять бизнес-план, значит овладеть этим незаменимым инструментом.
Предметом исследования данной дипломной работы является разработка бизнес-плана проекта развития ООО «Медея» и выбор варианта для открытия бизнеса.
Объектом исследования является универсальное помещение, расположенное на первом этаже жилого двенадцати этажного дома, площадью 110 кв.м., расположенное по адресу: г. Самара, ул. Георгия Димитрова, 112 и коммерческая недвижимость на рынке г.Самары.
Целью данной работы является изучение коммерческой недвижимости, разработка экономического обоснования разделов бизнес-плана инвестиционного проекта салона красоты «Медея». А так же выбор наиболее эффективного варианта использования помещения для открытия салона красоты.
Для достижения данной цели были поставлены следующие задачи: - изучить классификацию коммерческой недвижимости;
- ознакомиться с основными показателями инвестиционной привлекательности;
- рассмотреть содержание бизнес-плана, его структуру и основные этапы разборки;
- провести маркетинговое исследование посетителей Самарских салонов красоты;
- обосновать концепцию салона красоты ООО «Медея»;
- провести SWOT-анализ компании;
- выявить вариант наиболее эффективного вложения инвестиций.
Для раскрытия темы дипломной работы были использованы законодательная база, научная литература, справочная литература, статьи журналов, официальные статистические данные, ресурсы Интернет и электронные программы Excel, Word. В процессе использовались методы научного исследования: анализ и синтез, моделирование, прогнозирование, обобщение.
Исходя из поставленных задач структура дипломной работы следующая: введение, три главы, заключение, библиографический список и приложения.
1. Теоретические аспекты бизнес-планирования и инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости
1.1 Классификация коммерческой недвижимости
Коммерческая недвижимость в России стала формироваться только с началом приватизации предприятий. Сектор коммерческой недвижимости намного меньше, чем жилой, поэтому и сделок соответственно меньше, хотя во всем мире коммерческая недвижимость является наиболее привлекательной. Необходимо отметить, что в этом секторе преобладающей формой сделок является аренда.
Коммерческая недвижимость может быть подразделена на приносящую доход - собственно коммерческую недвижимость и создающую условия для его извлечения - индустриальную (промышленную) недвижимость.
Коммерческая недвижимость делится на следующие большие группы: - офисная недвижимость, которая вобрала в себя огромное количество типов зданий: офисные здания, административные здания, бизнес центры, особняки, отдельно стоящие здания, помещения на первых нежилых этажах жилых домов, сдающиеся в аренду помещения в бывших или действующих предприятиях, цокольные этажи зданий, помещения свободного назначения и т.д.
- гостиничная недвижимость;
- гаражи и паркинги (как правило, не включаются в классификацию объектов недвижимости, но их продажа, аренда, покупка осуществляются таким же образом, как и других объектов недвижимости);
- торговая недвижимость, которая включает в себя магазины, торговые павильоны, торговые центры, тоннары, отделы магазинов и другое.
- складская недвижимость представлена как специально оборудованными складскими комплексами, так и складскими площадками в промзонах и на территориях предприятий;
- промышленная недвижимость, к которой носятся производственные корпуса, базы, готовые предприятия.
При классификации офисных помещений в каждом городе, регионе, муниципальном образовании принимаются различные факторы, по которым помещение относится к тому или иному классу. Это могут быть местоположение, качество здания (уровень отделки, состояние фасада, центрального входа, наличие лифтов), качество менеджмента (управляющая компания, наличие дополнительных услуг для арендаторов) и др. Далее приведены ряд общепринятых классификаций офисных помещений/центров.
В таблице 1.1.1. приведены критерии классификации офисных помещений (Приложение 1). В международной практике используется классификация, приведенная в таблице 1.1.2 (Приложение 2).
В таблице 1.1.3. приведена классификация бизнес-центров, разработанная компанией «Becar Commercial Property» для НП «Гильдия Управляющих и Девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости» (ГУД) (Приложение 3).
В основу классификации легли параметры, характеризующие качественный уровень действующих бизнес-центров. При разработке данной классификации использованы мировые стандарты в сфере офисной недвижимости, разработанные Британским Советом по Офисным зданиям (British Council for Offices), а также международные стандарты BOMA (Building Owners and Managers Associations).
Определения «бизнес-центр» и «офисный центр» принимаются тождественными. Классификация ГУД выработана в целях единства стандартизации среди операторов рынка коммерческой офисной недвижимости.
Ведущие консультанты в сфере коммерческой недвижимости, входящие в Moscow Research Group (CB Richard Ellis Noble Gibbons, Colliers International, Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko и Jones Lang LASALLE), разработали в 2006 г. новую классификацию офисных зданий. В соответствии с ней офисному помещению уже недостаточно набрать любые 16 параметров здания класса А из 20 имеющихся, чтобы соответствовать классу.
Список основных требований к офисам: 1. Высококачественная стандартная отделка, современные системы инженерного оборудования здания, включая BMS (Система Управления Зданием);
2. Профессиональное управление зданием;
3. Хорошее расположение здания в границах офисного района, удобный подъезд и транспортное сообщение;
4. Система кондиционирования: не ниже 2-х трубной, либо соответствующий ей аналог;
5. Подвесные потолки;
6. Высота от пола до подвесного потолка в среднем 2,7 м;
7. Эффективная открытая планировка этажа (конструкция с несущими колоннами);
8. Трехсекционный короб для электрического, телефонного и компьютерного кабелей, либо фальшпол (или возможность его установки);
9. Современные, высококачественные окна, их рациональное расположение;
10. Современные высокоскоростные лифты с периодом ожидания не более 30 секунд;
11. Подземная парковка;
12. Качественные материалы, использованные в отделке помещений общего пользования;
13. Соотношение парковочных мест (наземных и подземных) не менее 1 места на 100 кв.м. арендуемой площади здания;
14. Фактор потерь (соотношение используемой и арендуемой площадей) не более 12%;
15. Качественный провайдер телекоммуникационных услуг в здании;
16. Два независимых источника электроснабжения или наличие источника бесперебойного питания; (мощность электроснабжения для низковольтных сетей арендатора должна быть не менее 50 Вт на 1 кв.м. полезной площади 20 Вт, дополнительно выделенных для освещения);
17. Допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия: 400-450 кг на 1 кв.м.;
18. Современные системы безопасности и контроля доступа в здание;
19. Кафетерий/столовая для сотрудников и другие удобства;
20. Глубина этажа от окна до окна не более 18-20 метров.
Офисное здание класса А: должно соответствовать или превышать установленный минимум в 16 из 20 нижеследующих стандартных критериев. Офисное здание класса В: должно соответствовать не менее, чем 10-ти из 20-ти приведенных критериев.
Здание класса A должно соответствовать 20 обязательным показателям и четырем факультативным, здание класса B - 10 обязательным показателям и 12 факультативным, здание класса B- - семи обязательным показателям и 12 факультативным. Здания, которые не отвечают указанным выше параметрам, классифицируются как здания класса С и ниже. По словам участников рынка, согласно новой классификации половина офисов класса А не соответствует современным параметрам этой категории.
При выборе площадки под застройку приоритетным является центр города или районы деловой активности. Фактор экологии имеет значительно меньшую роль, чем при работе в секторе жилой недвижимости, но все же сохраняет свое значение. Поэтому желательно расположение не на главных магистралях, но в непосредственной близости от них. Очень важным является возможность строительства подземного гаража или наличие на участке места для парковки автомобилей.
В маркетинге девелопер ориентируется на юридических лиц. Это может быть продажа помещений или сдача их в аренду. Достаточно частым случаем является доводка объекта на стадии отделочных работ под одного или двух крупных клиентов. Важным моментом является подписание предварительных соглашений с арендаторами на ранних стадиях проекта.
Цель, к которой стремятся все девелоперы, - максимально увеличить полезную площадь. Правда, в случае строительства зданий экстракласса девелопер обязан жертвовать полезной площадью в пользу общих помещений. Оптимальным вариантом, к которому стремится девелопер, является гибкая планировка помещений. Девелопер предпочитает сдавать помещения этажами, поскольку в этом случае он не теряет полезную площадь на коридорах и местах общего пользования.
Архитектура офисных зданий значения практически не имеет. Уровень сервиса, отделки, инженерных систем должен четко соответствовать тому классу потребителей, на который рассчитано здание.
При финансировании проекта особую роль играет привлечение средств будущих арендаторов или покупателей еще на этапе строительства. В случае работы под одного клиента возможно привлечение его в качестве стратегического инвестора. Для офисного здания, сдаваемого в аренду, требуется организация долгосрочного кредитования, часто сроком до 5-10 лет.
Управление офисным зданием предполагает не только обслуживание недвижимости, но и обеспечение ее эффективной эксплуатации, но и повышение ее стоимости как актива. С точки зрения начинающего девелопера, управление - это в первую очередь ежедневная деятельность, обычно осуществляемая управляющим недвижимостью. Управляющий должен поддерживать хорошие отношения с арендаторами. В его обязанности входит также получение арендной платы, разработка операционного плана и бюджета, ведение бухгалтерского и управленческого учета, найм подрядчиков и поставщиков для обслуживания здания, оплата счетов, ведение договора аренды, подготовка и реализация графика технического обслуживания и управления персоналом здания, обеспечение безопасности, решение вопросов, связанных с управлением рисками и страхованием и другие вопросы, связанные с сохранением и (по возможности) увеличением стоимости здания.
Различают следующие варианты схем управления проектом: «Основная» система». Руководитель (менеджер) проекта - представитель («агент») заказчика, финансовой ответственности за принимаемые решения не несет. Им может быть любое юридическое или физическое лицо - участник проекта, имеющее лицензию на профессиональное управление. В этом случае менеджер проекта обеспечивает координацию и управление ходом разработки и реализации проекта, в контрактных отношениях с другими участниками проекта (кроме заказчика) не состоит.
Преимущество системы - объективность проект-менеджера, недостаток - ответственность за результаты проекта целиком возлагается на заказчика.
Система «расширенного управления». Руководитель (менеджер) проекта - принимает ответственность за проект в пределах фиксированной (сметной) цены. Менеджер обеспечивает управление и координацию процессов проекта по соглашениям между ним, заказчиком и участниками проекта. Как и в «основной» системе, им может быть любое юридическое или физическое лицо - участник проекта, имеющее лицензию на профессиональное управление и способное отвечать по своим обязательствам перед заказчиком. Проект-менеджер управляет проектом, координирует поставки и работы по инжинирингу. В этом случае ответственность возлагается на менеджера проекта в пределах контрактных условий.
Система «под ключ». Руководитель (менеджер) проекта - проектно-строительная фирма, с которой заказчик заключает контракт «под ключ» с объявленной стоимостью проекта.
1.2 Основные показатели инвестиционной привлекательности
Инвестиции в тот или иной проект предполагают оценку их целесообразности с учетом предусмотренных проектом затрат и доходов. При оценке эффективности проекта, как и других форм инвестиций, надо исходить из того, что будущий капитал всегда дешевле сегодняшнего. Это связано не только с инфляцией, но и с тем, что, вкладывая деньги в проект, инвестор получит доход только в будущем, а если бы он вложил их в банк под процент, то получил бы доход раньше. Потерянный банковский процент - также фактор обесценивания капитала.
Совокупность ценных бумаг, являющихся инструментом для достижения конкретной инвестиционной цели инвестора представляет собой портфель его финансовых активов. При формировании портфеля перед инвестором стоят задачи его оптимизации и избежания серьезного риска. Управление портфелем ценных бумаг предполагает оценку трех факторов: безопасности, доходности и ликвидности.
Экономическая оценка инвестиционного проекта начинается как правило с оценки его финансовой состоятельности.
Основная задача при определении финансовой состоятельности проекта - оценка его ликвидности. Под ликвидностью понимается способность проекта своевременно и в полном объеме отвечать по имеющимся финансовым обстоятельствам
Для оценки ликвидности весь срок жизни проекта разбивается на несколько временных отрезков - интервалов планирования, каждый из которых рассматривается в отдельности с точки зрения соотношения притоков и оттоков денежных средств. Ликвидность означает неотрицательное сальдо баланса поступлений и платежей в течение всего срока жизни проекта.
Решение проблемы обеспеченности проекта финансовыми ресурсами в процессе его осуществления имеет исключительное значение.
Оценка финансовой состоятельности инвестиционного проекта основывается на трех формах финансовой отчетности, называемых базовыми.
Три базовых формы финансовой оценки инвестиционного проекта: отчет о прибыли, отчет о движении денежных средств, балансовый отчет.
Отчет о прибыли характеризует эффективность текущей деятельности проекта, устанавливая соотношение между доходами и расходами, связанными с получением этих доходов.
Отчет о движении денежных средств описывает источники и направления использования финансовых ресурсов проекта.
Балансовый отчет иллюстрирует структуру имущества и соотношение между имуществом и источниками финансирования проекта.
На основе информации, содержащейся в базовых формах финансовой оценки, могут быть рассчитаны десятки показателей, которые могут быть разбиты на три основные группы: - показатели рентабельности (рентабельность общих активов, инвестированного капитала, акционерного капитала, продаж);
- оценки использования инвестиций (оборачиваемость активов, постоянного капитала, акционерного капитала, оборотного капитала);
оценки финансового состояния (К общей ликвидности, К срочной ликвидности, К общей платежеспособности).
Проблема оценки привлекательности инвестиционного проекта заключается в определении уровня его доходности.
Различают два основных подхода к решению данной проблемы, в соответствии с которыми и методы оценки эффективности инвестиций предлагается разделить на две группы: простые (статические) методы;
динамические методы или методы дисконтирования.
Методы, входящие в первую группу, оперируют отдельными, “точечными” (статическими) значениями исходных показателей. При их использовании не учитываются вся продолжительность срока жизни проекта, а также неравноценность денежных потоков, возникающих в различные моменты времени. Тем не менее, в силу своей простоты и иллюстративности, эти методы достаточно широко распространены, хотя и применяются, в основном для быстрой оценки проектов на предварительных стадиях разработки.
Во второй группе собраны методы анализа инвестиционных проектов, оперирующие понятием “временных рядов” и требующие применения специального математического аппарата и более тщательной подготовки исходной информации.
К статическим методам относят методы оценки проектов, не учитывающие изменение ценности денег во времени. Наиболее часто используются три метода: расчет простого срока окупаемости;
расчет простой нормы прибыли;
расчет бухгалтерской нормы доходности.
Простая норма прибыли рассчитывается как отношение чистой прибыли за один какой-либо промежуток времени (обычно за год) к общему объему инвестиционных затрат.
ПНП= ЧП/ИЗ (1)
Смысл простой нормы прибыли заключается в оценке того, какая часть инвестиционных затрат возмещается в виде прибыли в течение одного интервала планирования.
Сравнивая расчетную величину ПНП с минимальным или средним уровнем доходности, потенциальный инвестор может прийти к предварительному заключению о целесообразности продолжения и углубления анализа данного инвестиционного проекта. На основании данного показателя можно также оценить и примерный срок окупаемости инвестиций.
Очевидно, что величина ПНП находится в сильной зависимости от того, какой именно период будет выбран для расчета значения чистой прибыли. Для того, чтобы ПНП могла выступать в качестве оценки всего инвестиционного проекта, для ее определения рекомендуется выбирать наиболее характерный интервал планирования.
В самом общем случае это может быть период, в котором проектом уже достигнуты планируемый уровень производства или полное освоение производственных мощностей, но еще продолжается погашение первоначально взятых кредитов.
Несколько более сложным для расчета является другой показатель из группы простых методов оценки эффективности - срок окупаемости. Срок окупаемости можно определить по формуле
: где ny - упрощенный срок окупаемости;
CI - размер инвестиций;
Pk - ежегодный чистый доход.
Цель данного метода состоит в определении продолжительности периода, в течение которого проект будет работать на себя.
На практике простой срок окупаемости определяют следующим образом.
Весь объем накапливаемых проектом денежных средств, к которым относятся, в первую очередь, сумма прибыли и амортизации, засчитывается как возврат на первоначально инвестированный капитал.
Расчет производится путем постепенного, шаг за шагом, вычитания из общего объема капитальных затрат суммы амортизационных отчислений и чистой прибыли за очередной интервал планирования. Интервал, в котором остаток становится отрицательным, знаменует собой искомый срок окупаемости.
Если этого не произошло, значит, срок окупаемости превышает срок жизни проекта.
Определение срока окупаемости, в силу своей иллюстративности, иногда используется как простой метод оценки риска инвестирования.
Точность представленного метода оценки эффективности в большой степени зависит от частоты разбиения срока жизни проекта на интервалы планирования.
Существенным недостатком данного метода является то, что он ни в коей мере не учитывает деятельность проекта за пределами срока окупаемости и, следовательно, не может применяться при сопоставлении вариантов с одинаковыми периодами окупаемости, но различающихся по срокам жизни проекта.
Бухгалтерская норма доходности (коэффициент эффективности инвестиций) показывает, сколько процентов в год в среднем зарабатывает фирма на свои инвестиции.
Вычислить ARR можно, разделив среднюю годовую прибыль проекта на среднюю годовую величину инвестиций.
Средняя величина инвестиций определяется как среднее между бухгалтерской оценкой инвестиций на начало и конец рассматриваемого периода.
Достоинством названного метода является связь с бухгалтерскими характеристиками дохода (бухгалтерской прибылью). Показатель является одним из важнейших при оценке финансового состояния и инвестиционной привлекательности компании.
Методы дисконтирования: Метод расчета чистого приведенного эффекта (чистой текущей стоимости проекта)
Метод расчета индекса рентабельности инвестиций
Метод расчета нормы рентабельности инвестиций (внутренней нормы доходности)
Метод определения дисконтированного срока окупаемости
Метод расчета чистой текущей стоимости проекта получил наиболее широкое распространение при оценке капиталовложений. Чистая текущая стоимость проекта характеризует абсолютный результат процесса инвестирования и может быть рассчитана как разность дисконтированных к одному моменту времени потоков доходов и расходов инвестиционного проекта.
, (3) где CFIF - денежный приток в период t
CFOF - денежный отток в период t t - 0….,n - количество периодов планирования r - ставка дисконтирования n - срок жизни проекта
Если капиталовложения являются разовой операцией , то формулу можно записать:
(4) где C0 - денежный поток в период 0, т.е. капиталовложение
CFT - чистый денежный поток проекта, т.е. разность между притоком и оттоком.
Если NPV больше 0, то проект следует принять, если меньше, то отвергнуть, если равна 0, то проект ни прибыльный ни убыточный. В этом случае инвестор вернет вложенный капитал и получит требуемый уровень доходности, заданный ставкой дисконтирования.
Если вложения будут осуществляться в течение нескольких лет, то формула будет иметь вид: где i - прогнозируемый средний уровень инфляции
Для удобства расчетов разработаны таблицы дисконтированных множителей.
Показатель NPV отражает прогнозную оценку изменения экономического потенциала предприятия в случае принятия рассматриваемого проекта. Этот показатель можно суммировать (NPV различных проектов).
Метод расчета индекса рентабельности инвестиций
Этот метод является, по сути, следствием предыдущего. Индекс рентабельности рассчитывается по формуле:
если показатель больше 1, то проект следует принять, если меньше, то следует отвергнуть. Если равен 1, то ни прибыльный, ни убыточный.
Индекс рентабельности является показателем относительным, поэтому он удобен при выборе одного проекта из ряда альтернативных, имеющих примерно одинаковые значения чистой текущей стоимости проекта.
При оценке проектов с одинаковым объемом капиталовложений полностью согласован с критерием NPV.
NPV>0 PI>1 NPVA>NPVB PIA>PIB
NPV<0 PI<1 NPVA<NPVB PIA<PIB
Метод расчета внутренней нормы доходности
Под внутренней нормой доходности понимают значение коэффициента дисконтирования при котором NPV=0
Реализация любого инвестиционного проекта требует привлечения финансовых ресурсов, за которые всегда необходимо платить.
Показатель, характеризующий относительный уровень этих расходов, является ценой за использованный капитал.
При NPV равной 0, мы подбираем такую ставку дисконтирования, которая отражает ожидаемый усредненный уровень ссудного процента на финансовом рынке с учетом фактора риска.
Практический смысл данного показателя - он показывает верхнюю границу допустимого уровня банковской процентной ставки, превышение которой делает проект убыточным. Т.е. инвестор должен сравнить внутреннюю норму доходности с ценой привлеченных финансовых ресурсов. Если IRR>CC , то проект следует принять, если меньше, то следует отвергнуть.
Рассчитывается IRR
Из уравнения:
(7)
Или с помощью таблиц или расчетов выбирают два значения коэффициента дисконтирования, таким образом, чтобы в интервале V1,V2 функция NPV меняла свое значение с на - или наоборот.
Расчет срока окупаемости инвестиций
С финансовых позиций более обоснованным является дисконтированый срок окупаемости. Под дисконтированным сроком окупаемости инвестиций понимают продолжительность периода, в течение которого сумма чистых доходов, дисконтированных на момент завершения инвестиций, равна сумме инвестиций.
, (8) где Pk - годовые доходы;
- сумма всех инвестиций;
t - срок завершения инвестиций.
Отличие данных показателей от показателей коммерческой эффективности состоит в разности затрат, а следовательно, и результатов реализации проекта для каждого участника в отдельности в соответствии с его долей.
Вывод
В данной дипломной работе была поставлена цель - изучить коммерческую недвижимость, разработать экономические обоснования разделов бизнес-плана инвестиционного проекта салона красоты «Медея». А так же выбрать наиболее эффективный варианта использования помещения для открытия салона красоты.
Коммерческая недвижимость делится на следующие большие группы: - офисная недвижимость, которая вобрала в себя огромное количество типов зданий: офисные здания, административные здания, бизнес центры, особняки, отдельно стоящие здания, помещения на первых нежилых этажах жилых домов, сдающиеся в аренду помещения в бывших или действующих предприятиях, цокольные этажи зданий, помещения свободного назначения и т.д.
- гостиничная недвижимость;
- гаражи и паркинги (как правило, не включаются в классификацию объектов недвижимости, но их продажа, аренда, покупка осуществляются таким же образом, как и других объектов недвижимости);
- торговая недвижимость, которая включает в себя магазины, торговые павильоны, торговые центры, тоннары, отделы магазинов и другое.
- складская недвижимость представлена как специально оборудованными складскими комплексами, так и складскими площадками в промзонах и на территориях предприятий;
- промышленная недвижимость, к которой носятся производственные корпуса, базы, готовые предприятия.
В соответствии с этим, в первой главе были рассмотрены классификация и особенности офисной недвижимости, теоретические аспекты бизнес-планирования, основные показатели инвестиционной привлекательности проекта.
Во второй главе было произведено маркетинговое исследование посетителей Самарских салонов красоты, отдельно проанализировано состояние и динамика экспозиции коммерчески площадей г.Самары, рассмотрена концепция проекта ООО «Медея» и рассчитан SWOT-анализ предприятия и улучшения среды.
В третьей главе рассмотрены: план маркетинга компании, а так же ее производственный и финансовый план, произведен сравнительный анализ объектов-аналогов по двум вариантам, аренде и собственности. Рассчитан срок окупаемости вложенных средств для открытия бизнеса.
Срок окупаемости инвестиционных вложений, по варианту собственность составляет 66 дней. При показателях чистой приведенной стоимости 10 367 342 рубля, индекс рентабельности 5,85.
Срок окупаемости инвестиционных вложений, по варианту аренды составляет 69 дней. При показателях чистой приведенной стоимости 9 674 833 рубля, индекс рентабельности 5,45.
Проанализировав полученные результаты, показатель PI в отличии от NPV является относительным показателем: он характеризует уровень доходов на единицу затрат, т.е. эффективность вложений - чем больше значение этого показателя, тем выше отдача каждого рубля, инвестированного в данный проект. Благодаря этому критерий PI очень удобен при выборе одного проекта из ряда альтернативных, имеющих примерно одинаковые значения NPV.
Индекс рентабельности по варианту аренда имеет большое значение, чем в варианте собственность.
Следовательно, следует принять управленческое решение - открытие салона красоты ООО «Медея» в Промышленном районе, по адресу ул. Георгия Димитрова 112, на условиях долгосрочной аренды сроком на 24 месяца.
Аренда помещения - это наименее затратный вариант для развития бизнеса. А так же нет 100 % уверенности, что развитие хозяйственной деятельности будет однозначно успешным, как это предполагается в расчетах. И приобретение недвижимости в собственность на данном этапе менее целесообразно.
Список литературы
1. Гражданский Кодекс Российской Федерации часть 1 (в ред. от 08.05.2010 N 83-ФЗ) [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://www.consultant.ru/online/base/?req=doc;base=LAW;n=95574
2. Гражданский кодекс Российской Федерации часть 2 ( в ред. от08.05.2010 N 83-ФЗ) [Электронный ресурс] Режим доступа: http://www.consultant.ru/online/base/?req=doc;base=LAW;n=89528
3. Налоговый Кодкс Российской Федерации (в ред. от 09.03.2010 N 20-ФЗ) [Электронный ресурс] - Режим доступа
4. Федеральный закон от 29,10,1998 N 164-ФЗ (ред. от 26.07.2006. с изм. от 08.05.2010) «О финансовой аренде(лизинге)»
5. Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ (ред. от 24.07.2007) «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (принят ГД ФС РФ 15.07.1998).
6. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 27.12.2009) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
7. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред.от 07.04.2010) «О государственной регистрации прав на недвижимость имущество и сделок с ним».
10. Авеков. В.В. Аренда объектов государственной и муниципальной собственности. [Текст] / В.В. Авеков, Т.В. Баранов, Б.А.Райсберг - М., 2001. -164с.
11. Асаул. А. Н. Экономика недвижимости [Текст] /А.Н.Асаул, П.Ю.Ерофеев-Спб.:Питер, 2008. - 240с.
12. Акуленок Д.Н. и др. Бизнес-план фирмы: Комментарии., методики составления: Реал. примеры [Текст] / Д.Н. Акуленок и др. - М.: Гном-Пресс, 2008. - 546 с.
13. Боровкова. В.А. Экономика недвижимости : Учебник для вузов, [Текст] /В.А.Боровкова. В.О.Мокин. О.Е.Пирогова - Спб: Питер. 2007. - 416с.
14. Брагинский. М.И. Комментарий к Закону Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимость имущество и сделок с ними»[Текст] / М.И.Брагинский - М., 2008. - 110с.
16. Витрянский. В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. [Текст] / В.В. Витрянский - М.: Статут, 2005, -284с.
17. Ворст, Й. Экономика фирмы [Текст] / Й. Ворст, П. Ревентлоу. - М.: Высшая школа, 2006. - 711 с.
18. Галлеев, А.Р. Управление недвижимостью - профессиональный подход. Статья руководителя Центра изучения проблем эффективного управления недвижимостью Поволжского антикризисного института [Текст] / А.Р. Галлев. - М.: Финансы и статистика, 2008. - 419 с.
19. Горемыкин. В. А. Экономика недвижимости [Текст] /В.А. Горемыкин - 5-е. изд., перераб. и доп.- М.: Высшее образование, 2008. -808с.
20. Грабовский. П.Г. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов [Текст] / П.Г. Грабовский. - М.: ACS. 2008. - 487с.
36. Мак-Лин Инвестирование в недвижимость [Текст] / Мак-Лин, Э. Джеймс, Элдред, В. Гари. - М.: ООО «И.Д. Вильямс», 2007. - 452 с.
37. Майданчик, Б.И. Анализ и обоснование управленческих решений [Текст] / Б.И. Майданчик, М.Б. Карпунин, Л.Г. Любенецкий. - М.: Финансы и статистика, 2009. - 677 с.
38. Малыч, М.Л. Экономические основы управления инвестициями в объекты недвижимости [Текст] / М.Л. Малыч. - М.: Высшая школа, 2009. - 379 с.
39. Марченко. А.В. Экономика и управление недвижимостью [Текст] /А.В. Марченко - Ростов н/Д: Феникс 2007. - 448с.
40. Попов В.М. Деловое планирование. Методы. Организация. Современная практика [Текст] / В.М. Попов - М.: Финансы и статистика, 2007. - 628 с.
41. Разу М.Л. Управление коммерческой недвижимостью [Текст] / М.Л. Разу. - М.: КНОРУС, 2009. - 211 с.
42. Ример М.И. и др. Экономическая оценка инвестиций [Текст] / М.И. Ример и др. - Изд-во «Питер»,2008 г. - 480 с.
43. Севостьянов. А.В. Экономика недвижимости [Текст] / А.В.Севостьянов - М.: КОЛОСС. 2007 - 276с.
44. Степанов И.М. Бизнес-планы. Полное справочное руководство [Текст] / И.М. Степанов - М.: Лаборатория Базовых Знаний, 2007. - 240 с.
45. Скворцов. О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте [Текст] / О.Ю. Скворцов - М.: Волтерс Клувер, 2006. - 368с.
46. Хруцкий, В.Е. Современный маркетинг: Настольная книга по исследованию рынка [Текст] / В.Е. Хруцкий, И.В. Корнеева. - М.: Финансы и статистика, 2005. - 711 с.
47. Цыганенко. В.С. Экономика рынка недвижимости. [Текст] /В.С. Цыганенко - СПБ.: СПБГИТМО, 2008. - 210с.
48. Черняк. В.З. Управление недвижимостью [Текст] В.З. Черняк - М.: Экзамен, 2007 - 415с.
49. Шабалин. В.Г. Сделки с недвижимостью на первичном и вторичном рынках в новейших вопросах и ответах [Текст] / В.Г. Шабалин -12-е изд., перераб. и доп. - Москва: «Филинъ»: Омега-Л. 2007. - 744с.
50. Щербакова, Н.А. Экономика недвижимости [Текст] / Н.А. Щербаков. - Ростов н/Д: Феникс, 2005.- 598 с.
51. Операции с недвижимым имуществом: методические указания по проведению преддипломной практики и выполнению выпускной квалификационной работы [Текст] / сост. И.П. Щеголева, С.В. Домина; Самарск. гос. арх. - строит. ун-т. - Самара 2009. - 42с.
56. Колесникова. И. Аренда склада в «квадратах» и рублях [Текст] / И.Колесникова // Новости ранка недвижимости. - 2010. - №22. - С. 92-93.
57. Деловой квартал. Офис для небольшой компании: арендовать или купить? [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://dkvartal.ru.
58. Компания Becar Commercial Priperty Коммерческая недвижимость [Электронный ресурс] - Режим доступа: www.becar.ru
59. Компания Becar. Офисная недвижимость в Самаре [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://investorkirov.ru/news/topics.php?ID=2055.
60. Консалтинговая компания ЛАД. Коммерческая недвижимость Самары [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://www.shopandmall.ru/analyt.php?cod=7
61. Моисеева М. Коммерческая недвижимость: покупка или аренда [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://www.bonn.ru/info/articles/analitika/1167134353/.
62. Новости рынка недвижимости Самары [Электронный ресурс] - Режим доступа: 63. Обзор рынка коммерческой недвижимости [Электронный ресурс] - Режим доступа: 64. Обзор недвижимости. Исследование рынка коммерческой недвижимости крупнейших городов России [Электронный ресурс] - Режим доступа: 65. Пейзер Р.Б. Профессиональный девелопмент дендвижимости. Руководство ULI по ведению бизнеса.[Электронный ресурс] - Режим доступа www.pred.uli.org
66. Поволжский Центр Развития Самара. Обзор рынка офисной Недвижимости за 2009 год [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://www.arendator.ru/articles/2/art/35050/pg/1/.
67. Рынок коммерческой недвижимости Самары Электронный ресурс] - Режим доступа: 68. Самарская администрация [Электронный ресурс] - Режим доступа: 69. Семеновская Н. Офис для фирмы: купить или арендовать [Электронный ресурс] - Режим доступа: http:www.mvn.ru/mi/29636.html.
70. ЭКСО-Самара Ситуация на рынке коммерческой недвижимости города Самары по итогам 1 квартала 2010 года [Электронный ресурс] - Режим доступа http://www.exsosamara.ru/content/File/Market reviews/samara_commercial_2010-lq_valid.pdf.