Правовая сторона изъятия земель. Порядок предварительного согласования выбора земельного участка для строительства сахарного завода из земель колхоза "Заря" Терновского района Воронежской области. Предоставление земельного участка и отвод его в натуре.
Аннотация к работе
Нынешняя, чрезвычайно низкая эффективность использования земли и ускоряющиеся процессы ее деградации требуют безотлагательных изменений сложившейся системы земельных отношений. Существенные проблемы возникли при создании крестьянских хозяйств, наделении их землей, организации материально-технического снабжения, сервиса, кредита. Изъятие, в том числе путем выкупа, в целях представления для несельскохозяйственного использования сельскохозяйственных угодий, кадастровая стоимость которых превышает свой средний районный уровень, допускается только в исключительных случаях, связанных с выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны и безопасности государства, разработкой месторождений полезных ископаемых (за исключением общераспространенных) и других объектов и сооружений при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов. Согласно пункту 3 Положения о порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства: «при изъятии и предоставлении земель для несельскохозяйственных нужд размеры … потерь устанавливаются в составе землеустроительного проекта (землеустроительного дела) на стадии предварительного согласования места размещения объекта и уточняются на стадии изъятия и предоставления земельных участков». В ходатайстве отражаются следующие сведения: цель предоставления земельного участка с указанием органа, вынесшего постановление о строительстве данного объекта; ориентировочная площадь под занимаемый объект; срок строительства; размеры земельного участка; и др. характеристики по объекту.Выполненная курсовая работа позволила в полной мере освоить техническую и правовую стороны производства землеустроительного дела по изъятию и отводу конкретного земельного участка у одного землепользования и предоставление его другому для определенных целей.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года сказано, что в государственной регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав. Вместе с заявлением о государственной регистрации прав и документами о правах на недвижимое имущество предъявляется документ об оплате регистрации. При принятии решения об отказе в государственной регистрации прав заявителю в письменной форме в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, направляется сообщение о причине отказа и копия указанного сообщения помещается в дело правоустанавливающих документов. Согласно пункта 33 Положения о порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства, утвержденного постановление Совета Министров - Правительства РФ от 28 января 1993 года потери сельскохозяйственного производства не возмещаются ….. при изъятии земель или ограничении использования земель в случаях отнесения земельных участков в установленном законодательством порядке к землям природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения.
Введение
Нынешняя, чрезвычайно низкая эффективность использования земли и ускоряющиеся процессы ее деградации требуют безотлагательных изменений сложившейся системы земельных отношений. Существовавшая монополия государственной собственности тормозила развитие новых форм ведения хозяйства и делала практически невозможным осуществления экономической реформы, связанной с переходом к рыночным отношениям. Особую тревогу вызывает ухудшение экологического состояния земель.
Налицо явно недостаточная площадь приусадебных участков, в тоже время значительные площади земель, числясь сельскохозяйственными угодьями, практически не используются или используются не эффективно. Все эти обстоятельства определили необходимость проведения земельной реформы. Однако становление новых земельных отношений осложняется рядом причин. Рыночный механизм хозяйствования в аграрном секторе еще не сложился. Вместе с тем оказались нарушенными производственные связи, возросли трудности материально-технического обеспечения, финансирования и кредитования производства. Существенные проблемы возникли при создании крестьянских хозяйств, наделении их землей, организации материально-технического снабжения, сервиса, кредита.
Образование новых объектов землеустройства несельскохозяйственного назначения представляет собой постоянный процесс, происходящий в связи с развитием несельскохозяйственных отраслей народного хозяйства, перераспределением земельных участков и иных объектов недвижимого имущества между собственниками, совершением сделок.
Земля является межотраслевым ресурсом, который необходим для размещения и деятельности всем отраслям народного хозяйства. Постоянно неизбежно появляется потребность в выделении земли всем тем предприятиям, организациям и учреждениям, которые в ней нуждаются. Земля является средством и непременным условием производства во многих отраслях народного хозяйства, а не только в сельском хозяйстве.
При распределении земли между отраслями, землевладельцами (землепользователями) должно быть обеспечено достижение наилучших народнохозяйственных результатов в организации ее использования.
При предоставлении земель для различных несельскохозяйственных целей, иначе говоря, при образовании несельскохозяйственных землепользований, которые очень разнообразны по своему назначению, обычно происходит перераспределение земель между отраслями народного хозяйства, категориями, а иногда и расходование продуктивных земель.
Земельным законодательством России предусмотрено ограничение и недопущение расходования ценных земель.
Земли для несельскохозяйственных целей в нашей стране предоставляют в соответствии с земельным законодательством - Земельным Кодексом, Федеральным законом «О землеустройстве», другими законами и специальными постановлениями и положениями органов власти.
Правовая (юридическая) сторона предоставления и изъятия земель очень важна, так как при этом решается сам вопрос предоставления, т. е. образования, землепользования, изменяют или устанавливают права на определенные земельные участки. При этом должны быть обеспечены правовой порядок т юридическая защита земель.
Учитывая особенности и влияние размещаемых земельных участков и самих несельскохозяйственных объектов, их землепользования должны: иметь минимально необходимую площадь;
не содержать в своем составе ценных сельскохозяйственных угодий;
не нарушать существующую организацию территории сельскохозяйственных предприятий;
не вести к ухудшению качества земель;
не создавать неудобств для функционирования окружающих объектов;
не воздействовать отрицательно на окружающую территорию и среду.
Составление землеустроительного проекта образования землепользования несельскохозяйственного назначения является гарантией не только правильности и обоснованности решения самого вопроса предоставления того или иного участка, но также полноты и точности соблюдения законов и других нормативных актов, касающихся учета влияния производства на окружающую среду, охрану природных ресурсов.
При изъятии земель сельскохозяйственного назначения, а также земель лесного фонда, оленьих пастбищ для целей, не связанных с ведением сельского или лесного хозяйства, происходит фактическое уменьшение площади указанных земель, что влечет за собой потери уровня сельскохозяйственного производства всего общества. Такого же рода потери происходят в случаях установления ограничения использования сельскохозяйственных угодий вокруг объектов предприятий, учреждений, организаций городов и других объектов. Потери сельскохозяйственного производства могут возникнуть вследствие ухудшения качества сельскохозяйственных угодий (снижения плодородия почв) под влиянием деятельности предприятий, учреждений, организаций.
Изъятие, в том числе путем выкупа, в целях представления для несельскохозяйственного использования сельскохозяйственных угодий, кадастровая стоимость которых превышает свой средний районный уровень, допускается только в исключительных случаях, связанных с выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны и безопасности государства, разработкой месторождений полезных ископаемых (за исключением общераспространенных) и других объектов и сооружений при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов.
Потери сельскохозяйственного производства возмещаются в размере стоимости освоения равновеликой площади новых земель с учетом проведения на них мероприятий по окультуриванию и повышению плодородия почв до уровня плодородия изымаемых земель по кадастровой оценке. Размер стоимости освоения новых земель взамен изымаемых для несельскохозяйственных нужд определяется исходя из нормативов, которые обеспечивают на осваиваемых землях и улучшаемых угодьях производство сельскохозяйственной продукции в объеме, не менее получаемого на изымаемых земельных участках.
Согласно пункту 3 Положения о порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства: «при изъятии и предоставлении земель для несельскохозяйственных нужд размеры … потерь устанавливаются в составе землеустроительного проекта (землеустроительного дела) на стадии предварительного согласования места размещения объекта и уточняются на стадии изъятия и предоставления земельных участков».
«При выборе земельных участков под объекты несельскохозяйственного назначения в землеустроительном проекте рассматриваются варианты их размещения. Лучший вариант выбирается на основании сравнения технико-экономических показателей. При этом учитываются экологические, социальные и другие последствия размещения образуемого землепользования и перспективы использования данной территории.
Землеустроительный проект подлежит государственной экологической экспертизе».
Стадия 1. Порядок предварительного согласования выбора земельного участка под объект строительства
Основным нормативным актом, регулирующим процесс изъятия земель для несельскохозяйственных нужд, является Земельный Кодекс РФ 2001г., а также специальные инструкции, положения и постановления Правительства РФ, в том числе «Положение о возмещении убытков и потерь сельскохозяйственного производства в связи с изъятием земель для государственных и муниципальных нужд».
Предусмотрен двухстадийный порядок предоставления земельных участков: в первой стадии происходит предварительное согласование местоположения объекта строительства;
вторая стадия начинается после завершения первой стадии и предусматривает непосредственное предоставление земельных участков определенной площади.
В данной курсовой работе рассматривается дело предоставлении земельного участка для строительства сахарного завода из земель колхоза «Заря» Терновского района Воронежской области.
На первой стадии землеустроительного дела согласование осуществляется по принципу нанесения наименьшего экономического ущерба сельскохозяйственному производству. Такие дела начинаются с подачи ходатайства в администрацию по месту нахождения земельного участка. В ходатайстве отражаются следующие сведения: цель предоставления земельного участка с указанием органа, вынесшего постановление о строительстве данного объекта; ориентировочная площадь под занимаемый объект; срок строительства; размеры земельного участка; и др. характеристики по объекту.
Так как объект имеет районное значение, было составлено ходатайство главе администрации Воронежской области с просьбой разрешить рассмотрение вариантов размещения полигона (см. рабочую тетрадь).
На данном участке рассматривается разработка полезных ископаемых, поэтому прилагается так же документ горноотводного акта на добычу общераспространенного полезного ископаемого (песка) и справка геолого-геофизической экспедиции об отсутствии на испрашиваемом участке неразведанных полезных ископаемых, в том числе был получен анализ грунтов.
К заявке прилагается план земельного участка с показом двух вариантов размещения объекта, а также акт выбора и обследования земельного участка под строительство объекта. Это необходимо для обоснования площади проектируемого объекта.
Все эти документы были направлены в комитет по земельным ресурсам и землеустройству Терновского района, где в течение двух недель происходили рассмотрение документов.
С целью выбора участка, объективно обоснованного для данной цели строительства по экономическим, экологическим, санитарным, пожарным и другим требованиям, администрация утверждает комиссию, которая руководствуется материалами обследования и оценки земель, требованиями по размещению объекта.
Для обоснования наиболее оптимального варианта расположения объекта были представлены документы на рассмотрение оценочной комиссии в составе председателя комиссии - заместителя главы администрации, государственного районного инспектора по использованию и охране земель, районного архитектора, представителя заказчика, представителя проектной организации, представителя землепользования. Изучается возможность предоставления участка за счет несельскохозяйственных или малопродуктивных угодий, независимо, в чьей собственности они находятся. Учитывается необходимость максимального сохранения ценных продуктивных угодий и существующей организации территории, предотвращения заболачивания, загрязнения окружающей среды.
В результате анализа технико-экономических показателей вариантов размещения объекта комиссия сочла целесообразным рекомендовать первый вариант, предусматривающий размещение объекта в северо - западной части землепользования колхоза «Заря». Основными показателями при этом являлись: площадь отводимого участка, площадь сельскохозяйственных угодий на этом участке, потери сельскохозяйственного производства, связанного с изъятием земель из землепользования; затрат на возмещение убытков.
Оценка убытков, связанных с изъятием земли, осуществлялась по нескольким показателям: стоимость неиспользованных трудовых затрат или уничтоженных посевов;
стоимость неиспользованных органических удобрений;
стоимость неиспользованных минеральных удобрений;
стоимость передаваемых плодово-ягодных насаждений;
стоимость строений, сооружений, находящихся на изымаемых землях.
В результате оценки вариантов по вышеназванным показателям общие затраты по убыткам составили: по первому варианту 13800 рублей, по второму варианту 50750 рублей.
В проекте предусматривалась рекультивация нарушенных земель. Но фактически она не производилась.
При выборе земельного участка нужно обязательно согласовать изъятие земельного участка с собственником или землепользователем. Отказ предоставления участка со стороны настоящего землепользователя означает прекращение делопроизводства. При изъятии земельного участка, находящегося в пользовании сельскохозяйственных производственных кооперативов, необходимо решение общего собрания или уполномоченных. Решение считается принятым, когда за него проголосовало большинство присутствующих.
Прилагается выписка из протокола общего собрания членов производственного кооператива «Заря». Повесткой дня являлся вопрос о предоставлении земельного участка для строительства испытательного полигона. Так как земли находятся в собственности членов кооператива, то большинством голосов было решено дать согласие на изъятие земли под строительство объекта и предоставить в постоянное пользование 6,5 га.
Расчетная стоимость строительства объекта составляет 70 млн рублей, без учета убытков и потерь сельскохозяйственного производства. Однако необходимо учитывать и дополнительные затраты. Компенсация потерь выражается в том, что должны быть изъяты менее продуктивные земли. В силу невозможности выбора земельного участка с менее продуктивными землями должны быть компенсированы потери сельскохозяйственного производства. Эти деньги пойдут на улучшение других сельскохозяйственных угодий. В данном случае это осушение болот колхоза «Заря». Расчет производился исходя из стоимости освоения новых земель взамен изымаемых с.-х. угодий (в данном случае 1 вариант для серых и светло - серых лесных почв имеет стоимость 160 тыс. руб.\га, 2 вариант черназем типичный-241 тыс.руб. ) Оценка убытков по стоимости неиспользованных трудовых затрат производилась в первом варианте по конечному результату посева озимой пшеницы в апреле- мае месяце,о втором варианте убытки были рассчитаны исходя из видов произведенных работ при посеве ячменя в апреле (вспашка - 70*300=21000 р., боронование - 70*100=7000 р., посев-70*100=7000 р., стоимость семян - 225*70=15750 р.) - см. образец 6 в рабочей тетради. Сумма денежной компенсации 50750 т.р.
Стоимость неиспользованных минеральных удобрений по 1 варианту 90 р., а во 2 варианте 180 р. Срок действия удобрений принят 4 года. В связи с тем, что в первом варианте удобрения были внесены в прошлом году и не усвоены растениями, то должна быть возмещена 100% стоимость удобрений. Во втором варианте удобрения внесены 1 год назад, поэтому хозяйству возвращается 60 % стоимости удобрений.
На участке второго варианта размещения объекта находится яблоневый сад площадью 2,5 га, стоимость которого также должна быть компенсирована. При расчете убытков исходили из соображений: упущ. выгода = ежегод. прибыль?возраст деревьев, прибыль = урожайность яблонь?цена реализ. Яблок
Урожайность яблонь составляет при возрасте 10 лет 90 с яблони , 6 лет- 50 кг.- с яблони, 7 лет -60 кг.- с яблони, 8 лет - 70 кг. - яблони. Таким образом, за участок сада площадь. 2,5 га необходима денежная компенсация в размере 2610000 руб. Подробные расчеты убытков приведены в рабочей тетради.
Прилагается заключение государственного инспектора по использованию и охране земель Терновского района о выборе варианта размещения испытательного полигона. В котором говорится, что комиссией районной администрации произведен выбор земельного участка под строительство испытательного полигона в границах землепользования колхоза «Заря». Выбор комиссией первого варианта размещения объекта обусловлен меньшей суммой материально-денежных затрат, подлежащей возмещению землевладельцу, по сравнению со вторым вариантом.
Постановлением районной администрации утверждается стадия выбора земельного участка и тем самым дается согласие на предоставление земельного участка после оформления соответствующих документов второй стадии. Необходимо также иметь заключение главного инженера землеустроителя о предоставлении земельного участка под строительство объекта, в котором подтверждается выбор конкретного варианта размещения объекта и его обоснованность. Постановление районной администрации «О согласовании места выбора земельного участка и предоставлении земель под строительство» дает право на разработку проекта застройки участка.
Стадия 2. Предоставление земельного участка и отвод его в натуре
Для начала второй стадии требуется предоставить справку о финансировании строительства объекта (если объект строится в течение 1-3 лет) или справку в виде выписки из титульного списка построек (более 2 лет). В соответствии с этой справкой предоставление земельного участка будет производиться поэтапно (см. образец 13 и 14 рабочей тетради). Эти справки являются приложением к ходатайству, подаваемого в районную администрацию на право получения выбранного в первой стадии земельного участка, что было сделано в нашем примере.
В соответствии с требованиями закона «Об экологической экспертизе», каждый объект строительства должен пройти экспертизу. Поэтому специальная комиссия в составе председателя комиссии, ответственного секретаря и членов комиссии рассматривают основные документы, собранные на первой стадии землеустроительного дела. Проанализировав предоставленные сведения, комиссия пришла к выводу, что объект не будет наносить существенного вреда окружающей среде, и приняла решение одобрить строительство испытательного полигона на землях совхоза «Заря» (см. образец 15 в рабочей тетради).
Также необходимо предоставить проект рекультивации нарушенных земель. Но в данном случае вместо него предусмотрено улучшение малопродуктивных земель за счет снятия плодородного слоя почвы изпод зданий и сооружений возводимого объекта глубиной 1 м на пашне 6 га, сенокосов 1,5 га, пастбищ 1,0 га. После улучшения плодородный слой составит 56 см.
Если бы на отводимом участке был лес, и отвод производится из земель ГЛФ, необходимо предоставить акт технического обследования леса. Он составляется лесхозом соответствующего района, в котором указывается тип растительности, состав лесных насаждений, класс возраста, бонитет, полнота насаждений, запас древесины. Исходя из расчета стоимости одного дерева 40 рублей и нормативной плотности 450 деревьев на 1 га, предусмотреть денежную компенсацию в размере 18000 рублей.
В соответствии с обязательными требованиями земельного кадастра, необходимо вести учет земельных участков. Поэтому к перечисленным документам прилагается экспликация земель хозяйства, затрагиваемого изъятием. (образец 18 рабочей тетради). Изъятие земельного участка из землепользования колхоза «Заря» не повлекло за собой существенного изменения севооборота.
Во второй стадии, так же как и в первой, обязательно согласование отводимого земельного участка с собственником или землепользователем. Поэтому прилагается выписка из протокола общего собрания членов сельскохозяйственного производственного кооператива. Единогласным голосованием было решено считать возможным отвести для строительства сахарного завода земельный участок в постоянное пользование площадью 8,5 га, в том числе пашни 6 га, пастбищ 1,5 га, 1 га леса.
Также необходимо наличие заключения главного инженера-землеустроителя района о целесообразности предоставления земельного участка под строительство объекта. В нем утверждается и обосновывается выбранный вариант размещения объекта, указываются причины, перечисляются требования к строительству объекта.
Результат второго этапа - постановление (решение) органа местного самоуправления, и если полномочий органа местного самоуправления недостаточно, то и органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации об изъятии и предоставлении земельного участка, которое разрешает изменение категории земель разрешенного использования земельного участка, целевого назначения земель.
Решение о предоставлении земельного участка принимают в двухнедельный срок после обращения с ходатайством.
Для проведения работ по отводу земель в натуре заинтересованные лица вызываются повестками. О получении повестки они извещают землеустроителя распиской. Лицу, участвующему в отводе участка и представляющему интересы конкретной организации, выдается доверенность. Образцы таких документов представлены в рабочей тетради.
В соответствии с геодезическими требованиями, должен быть составлен протокол отвода земельного участка в натуре. Землеустроитель на основании постановления районной администрации при участии представителей от заказчика и бывшего землепользователя производит отвод земельного участка в натуре. Границы отведенного участка закрепляются в натуре межевыми знаками установленного образца и указываются заинтересованным лицам. На этом этапе должно быть выяснено, есть ли претензии у заинтересованных лиц по отводу земельного участка в натуре.
Для удостоверения правильности землеустроительных действий, соответствия проекта и установления границ в натуре производится полевая приемка работ. Акт полевой приемки работ является обязательным документом землеустроительного дела по отводу земель.
Вторая стадия заканчивается документами по отводу земельного участка на местности и соответствующим документом по экспертизе землеустроительного дела, которую проводит один из специалистов областного комитета по земельным ресурсам и землеустройству.
После ограничения земельного участка в натуре, собственнику и землепользователю выдается документ на право использования земли в указанных целях.
Все материалы землеустроительного дела оформляются в папку и нумеруются.
Вывод
Выполненная курсовая работа позволила в полной мере освоить техническую и правовую стороны производства землеустроительного дела по изъятию и отводу конкретного земельного участка у одного землепользования и предоставление его другому для определенных целей. Причем под правовой подготовкой землеустроительного дела понималось юридически и технически правильное оформление всех документов и материалов, составляющих содержание землеустроительного дела по отводу земель для государственных, муниципальных и иных несельскохозяйственных нужд. земля строительство участок
Оформление материалов в ходе выполнения курсовой работы производилось в полном соответствии с федеральными, муниципальными и иными нормативными актами, регулирующими процесс предоставления (изъятия) земель.
Список литературы
Земельный Кодекс РФ, 2001., с комментариями
Закон РФ «Об охране окружающей среды», от 10 января 2002 года №7-ФЗ.
Закон РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», от 24 июля 2002 года №101 - ФЗ.
Постановление Правительства «Правила возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц» от 7 мая 2003 года №262.
Землеустройство. Т. 3. Землеустроительное проектирование, С. Н. Волков. - М.:Колос, 2002.
Земельное право России: Учебник\ Г. В. Чубуков. - М.: Издательство «Экзамен», 2003.
Методическое пособие для выполнения курсовой работы по земельному праву. Воронеж, 1998. Князев Б. Е., Рязанов Н. А., Садыгов Э. А.