Анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости. Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости: затратный, сравнительный, доходный подход. Расчет кредита и обязательств под залог оцененного объекта недвижимости.
Аннотация к работе
Недвижимость - это участок земли с расположенными на нем природными ресурсами, зданиями и сооружениями и находящееся на нем иное недвижимое имущество, которые являются объектами отношений между людьми по поводу прав владения, распоряжения, использования недвижимости в соответствии с действующим законодательством РФ [1,с.5]. Недвижимость обладает рядом специфических свойств: - долговечность: в зависимости от материала, из которого изготовлены основные конструкции (фундамент, стены, перекрытия) объектов недвижимости, в практической деятельности, как правило, их подразделяют на несколько групп с различными нормативными сроками службы, составляющими от 15 до 150 лет; За последние годы рынок недвижимости повысил свою активность с помощью действия компаний, специализирующихся на операциях с недвижимостью, финансовых организаций и правительственных агентств, оценщиков, юристов. Наибольшее значение и удельный вес на рынке имеют сделки, связанные с жильем, как на первичном, так и на вторичном его видах; сделки, связанные с недвижимостью, не предназначенной под какие бы то ни было производства или сделки с землей, где законодательная еще не совсем развита. Оценка недвижимости проводится при учете имеющихся в собственности физических и юридических лиц объектов недвижимости и переоценке основных фондов предприятий; при учете износа объекта недвижимости; при реализации инвестиционных объектов развития объектов недвижимости; при банкротстве; при приватизации государственных и муниципальных объектов недвижимости; при заключении договоров на совершение сделок недвижимости между физическими и юридическими лицами; при страховании[3,с.206].На данном этапе выявляется базовая информация, определяющая весь процесс оценки. В процессе выполнения курсового проекта необходимо определить стоимость одноэтажного необорудованного объекта коммерческой недвижимости. Этап постановки задачи включает следующую последовательность действий: 1) описание объекта оценки: место расположения средне отдаленный район, улица Северная 11; Описание здания: Одноэтажное отдельно стоящее здание, состоит из нескольких (3-5) помещений, расположено в районе средней отдаленности, на главной улице города. Описание земельного участка, на котором расположено здание: площадь 8100 м, асфальтобетонного покрытия 2430 м, несущая способность грунтов низкая.При выполнении данного раздела необходимо изучить сущность принципа наиболее эффективного использования (НЭИ) недвижимости, его обязательные критерии и этапы анализа. При выполнении курсовой работы следует исходить из того, что вариант использования земли уже является наилучшим. При определении вариантов лучшего и наиболее эффективного использования объекта были применены четыре основных критерия анализа: 1. законодательная разрешенность. Данный объект в соответствии с конструктивными особенностями (здание состоит из двух помещений площадью 872,02 м2 и двух помещений меньших по площади равных 431,27 м2) можно использовать как производственное, общественного питания и торговое помещение; Оценивается возможная доходность для каждого законодательно разрешенного и физически осуществимого варианта использования здания.В рамках каждого подхода используются определенные методы расчета.После того, как определены объекты - аналоги необходимо подобрать единицы сравнения, поскольку количественные характеристики объекта оценки и аналогов отличаются. В данной курсовой работе будем оперировать ценой за единицу площади, т.е. единицей сравнения будет цена 1 кв. м. Первая группа - элементы, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (поправки проводятся путем применения каждой последующей поправки к предыдущему результату скорректированной цены). условия срочной продажи изменяют цену на 10 %, при сделке между партнерами по бизнесу цена была занижена на 8 %, особая заинтересованность покупателя при приобретении соседнего участка для расширения бизнеса позволила продавцу завысить цену на 7 %; разница в ценах при наличии асфальтобетонного покрытия на площади о 10 % участка по сравнению с площадью до 30 % составляет %, до 30 % по сравнению с площадью до 50 % - З %, до 10 % по сравнению с площадью до 50%-5 %;Одним из методов данного подхода является метод прямого сравнения продаж, который в данной курсовой работе использовался для оценки стоимости земельного участка. Применение метода прямого сравнения продаж в рамках сравнительного подхода подразумевает сравнение оцениваемого объекта (здания вместе с земельным участком) с аналогами, при этом суть метода и порядок расчета остаются теми же. Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одной характеристики, наличием которой и объясняется разница в ценах этих объектов. При определении поправок необходимо учесть: 1)поправки определяются исходя из цен, приведенных к оцениваемому объекту по количественным характеристикам; Данный метод позволяет рассчитать поправку на отличающуюся характеристику и затем использовать
План
Содержание
Введение
1. Постановка задачи оценки
2. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости
3.Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости
3.1 Использование затратного подхода
3.2 Использование сравнительного подхода
3.3 Использование доходного подхода
4. Сведение стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости
5. Расчет кредита и обязательств под залог оцененного объекта недвижимости
Заключение
Литература
Введение
недвижимость стоимость кредит залог
В России в условиях становления рыночной экономики все большую роль играет рынок. Одним из его видов является рынок недвижимости, в котором главную роль играет недвижимое имущество, его стоимость и участники рынка.
На долю недвижимого имущества приходится более пятидесяти процентов мирового богатства, поэтому недвижимость -важнейшая из составных частей национального богатства любой страны мира.
Недвижимость - это участок земли с расположенными на нем природными ресурсами, зданиями и сооружениями и находящееся на нем иное недвижимое имущество, которые являются объектами отношений между людьми по поводу прав владения, распоряжения, использования недвижимости в соответствии с действующим законодательством РФ [1,с.5].
Недвижимость обладает рядом специфических свойств: - долговечность: в зависимости от материала, из которого изготовлены основные конструкции (фундамент, стены, перекрытия) объектов недвижимости, в практической деятельности, как правило, их подразделяют на несколько групп с различными нормативными сроками службы, составляющими от 15 до 150 лет;
-уникальность: разнородность и непохожесть объектов недвижимости друг на друга. Каждый объект недвижимости обладает определенными, специфическими, присущими только ему одному признаками, которые отличают его от других объектов недвижимости;
Рынок недвижимости - это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости [2,c. 33].
Специфика объекта является главным фактором, определяющим особенности рынка недвижимости.
Объект недвижимости обладает такими характерными признаками, как стационарность, уникальность, долговечность, длительность создания, ограниченность и невоспроизводимость земли. Эти признаки обуславливают целый ряд особенностей рынка, в частности такие, как индивидуальность ценообразования, ограниченность числа продавцов и покупателей, локальность рынков и вытекающая из нее высокая зависимость процессов, происходящих на рынке недвижимости от состояния региональной экономики и законодательно-нормативной базы и т.д.
Развитие рынка недвижимости определяется: • экономическим ростом или ожиданиями такого роста. Хотя на рынке и могут возникать благоприятные краткосрочные условия при отсутствии роста, такие обстоятельства возникают достаточно редко;
• финансовыми возможностями для приобретения недвижимости, что, в свою очередь, обусловлено стадией экономического развития региона (кризис, застой, промышленное развитие), наличием и характером рабочих мест;
• взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района. Некоторые районы находятся в состоянии застоя, так как их основные отрасли промышленности перемещены в другие части страны или пришли в упадок. В состоянии застоя находятся районы, зависящие от одной отрасли промышленности, например, в Кемеровской области, что может привести к быстрой дестабилизации на рынке недвижимости в этих районах в условиях структурных изменений в экономике.
За последние годы рынок недвижимости повысил свою активность с помощью действия компаний, специализирующихся на операциях с недвижимостью, финансовых организаций и правительственных агентств, оценщиков, юристов.
В настоящее время рынок недвижимости развивается не по всем направления одинаково быстро. Наибольшее значение и удельный вес на рынке имеют сделки, связанные с жильем, как на первичном, так и на вторичном его видах; сделки, связанные с недвижимостью, не предназначенной под какие бы то ни было производства или сделки с землей, где законодательная еще не совсем развита. Однако на фоне возросшей инвестиционной активности рынок недвижимости также активизировался. В настоящий же момент наблюдается стагнация, что так же обусловлено стремлением к стагнации экономики в целом.
Одной из распространенных форм привлечения средств граждан в строительстве жилья стал выпуск облигационных займов. Участником такой схемы выступает заказчик и кредитор. Ускоренное развитие рынка облигационных займов позволит решить следующие задачи: - привлечь дополнительные инвестиции в жилищный сектор рынка недвижимости;
- повысить инвестиционную привлекательность рынка недвижимости в отдельных регионах, способствуя при этом развитию рынка ценных бумаг;
- обеспечить участникам рынка недвижимости дополнительные возможности для осуществления деятельности за счет появления новых финансовых инструментов.
К заемным средствам строительства жилья могут быть отнесены средства, полученные за счет долговых обязательств (облигаций жилищного займа, жилищные сертификаты, векселя), а так же банковских и коммерческих кредитов[1, c. 170-171] .
Инвестор, привлекая заемный капитал, предполагает приобрести недвижимость и получить доход на собственный капитал. Инвестору выгодно привлекать заемный капитал, пока доход на его средства больше, чем процент по кредиту. Основной критерий эффективности привлечения заемного капитала - такое соотношение собственного и заемного капитала, при котором увеличивается отдача на собственные средства инвестора [5,c.243].
Согласно ст.334 ГК РФ сущность залогового финансирования заключается в том, что залог как способ обеспечения обязательств, в силу которого кредитор по обеспеченному залогом обязательству, (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями установленными законом [7,c.139].
Оценка недвижимости - особая форма профессиональной деятельности на рынке недвижимости, требующая высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания состояния и тенденций спроса и предложения на различных сегментах рынка.
Оценка объектов недвижимости - определение денежного эквивалента стоимости объекта недвижимости. Оценка недвижимости проводится при учете имеющихся в собственности физических и юридических лиц объектов недвижимости и переоценке основных фондов предприятий; при учете износа объекта недвижимости; при реализации инвестиционных объектов развития объектов недвижимости; при банкротстве; при приватизации государственных и муниципальных объектов недвижимости; при заключении договоров на совершение сделок недвижимости между физическими и юридическими лицами; при страховании[3,с.206].
Оценка недвижимости необходима при: операциях купли-продажи или сдаче в аренду; акционировании предприятий; кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости; страховании объектов недвижимости; кредитовании под залог объектов недвижимости; внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставной капитал предприятий; ликвидации объектов недвижимости; исполнении прав наследования, разрешении имущественных споров[4,с.9].
Актуальность оценочной деятельности состоит в том, что рыночные методы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение. Эта оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения кредита. Без должной оценки нельзя рассчитывать и на привлечение дополнительных инвестиций, в том числе иностранных.
Оценка необходима и при вторичной эмиссии акций приватизированных предприятий, стремящихся увеличить свой уставной капитал на величину, подкрепленную реальными материальными средствами. Именно реальный проспект эмиссии позволит инвесторам избежать ошибок при установлении котировок акций. Оценка также необходима и при разделе имущества, определении способов лучшего коммерческого использования земли и недвижимости и во всех других операциях, связанных с недвижимостью.
«Закон об оценочной деятельности в Российской Федерации» соответствует международным требованиям законодательного обеспечения оценочной деятельности [6,c.10].
Согласно Постановлению Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. №519 разработка и утверждение методических рекомендаций по оценочной деятельности применительно к различным объектам оценки, видам стоимости объекта оценки, проведение оценки, а также экспертиза отчетов об оценке было возложено на Министерство имущественных отношений Российской Федерации. Требования Стандартов являются обязательными при определении видов стоимости объекта оценки, подходов к оценки и методов оценки, а также при проведении оценки. Согласно требованию Стандартов, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратные, сравнительные и доходный подходы к оценки. [4,c.105-106].
Целью курсового проекта является закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области экономики и оценки недвижимости, а также кредитования под залог недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных актов и специальной экономической литературы, проведение расчетов по определению стоимости объекта коммерческой недвижимости и обоснованию выплат по кредиту под залог недвижимости. Основной задачей курсовой работы является оценка залоговой стоимости объекта недвижимости, предполагаемого в качестве обеспечения кредита [8,c.2].
Задачи исследования: Техническое описание объекта оценки; анализ лучшего и наиболее эффективного использования; определение стоимости объекта недвижимости; оценка в рамках затратного подхода; оценка в рамках доходного подхода; оценка в рамках сравнительного подхода; согласование результатов оценки.
Предмет и объект исследования: объектом исследования является недвижимость, предметом - определение состояния конструкций и оценка стоимости рассматриваемого объекта.
Курсовой проект состоит из нескольких разделов. В разделе постановка задачи нужно выявить базовую информацию, определяющей весь процесс оценки. Во втором разделе необходимо выполнить анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости. Раздел определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости включает использование трех подходов для оценки объекта: затратный, сравнительный, доходный показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости. Последний раздел - расчет кредита и обязательств под залог оцененного объекта недвижимости.