Оценка торгового центра с целью получения кредита - Дипломная работа

Объекты рынка Цены на объекты нежилого фонда Московской области Прогноз развития рынка Этапы и тенденции развития среды местоположения объекта 2.1.6 Обоснование методов определения стоимости объектаЗалог - некое денежное или имущественное обеспечение, предоставляемое одной стороной - должником (залогодателем) другой стороне - кредитору в качестве гарантии возврата ссуды или выполнения других обязательств, возникающих по условиям договора или диктуемых законом. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Разумно долгий период экспозиции объекта - период экспозиции объекта в условиях, когда он предложен по цене, соответствующей его рыночной стоимости на открытом конкурентном рынке, который является разумно долгим с точки зрения типичного продавца данного типа объектов. Фиксированный период экспозиции объекта - период экспозиции, который принимается оценщиком как условие для дальнейшего определения стоимости, по которой объект может быть продан в рамках этого фиксированного периода, если будет публично предложен к продаже по этой стоимости на открытом конкурентном рынке сразу после даты оценки. Ликвидационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В договоре о залоге должны быть указаны предметы залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находятся здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а другому лицу, то при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его продаже с публичных торгов к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель. По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе: 1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона;Специалисты банка, при предоставлении кредита под залог, руководствуются, прежде всего, результатами оценки кредитоспособности заемщика, которая осуществляется с учетом финансового состояния заемщика и других факторов. Статистика свидетельствует: 90-95% предоставленных кредитов - кредиты, обеспеченные залогом. При предоставлении кредита под залог банк заключает с заемщиком кроме кредитного договора также договор залога. Более того, при расчете величины кредита, предоставляемого под залог, использовали так называемое "двойное покрытие" - стоимость объекта залога в два раза превышала величину кредита. Опыт оценки объектов залога позволил сформулировать следующие положения, которые, целесообразно использовать при кредитовании под залог: базой для определения величины кредита, предоставляемого под залог, должна служить величина ликвидационной стоимости объекта залога;При определении величины кредита, предоставляемого под конкретное обеспечение, основным принципом является то, что банк (залогодержатель) не должен понести потери в случае нарушения заемщиком (залогодателем) условий кредитного договора и должен полностью удовлетворить свои требования из стоимости обеспечения (первый принцип минимизации кредитного риска). Рассмотрим основные элементы, составляющие потенциальные требования банка (залогодержателя), в случае неуплаты заемщиком (залогодателем) средств банку (залогодержателю), согласно кредитному договору: кредит (К) - средства, предоставляемые банком (залогодержателем) заемщику (залогодателю) в качестве кредита; расходы на содержание объекта залога (Е) - средства, используемые банком (залогодержателем) для создания объекту залога необходимых условий (если договором или законом предусматривается обязанность банка (залогодержателя) принимать меры, необходимые для сохранности объекта залога и т.п.); Стоит подчеркнуть, что при определении величины кредита, предостав

СОДЕРЖАНИЕ

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. МЕТОДИКА КРЕДИТОВАНИЯ ПОД ЗАЛОГ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1 ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ

1.2 ЗАКОНОДАТЕЛЬНАЯ БАЗА КРЕДИТОВАНИЯ ПОД ЗАЛОГ НЕДВИЖИМОСТИ

1.3 ИСХОДНЫЕ ПОЗИЦИИ МЕТОДИКИ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ВЕЛИЧИНЫ КРЕДИТА, ПРЕДОСТАВЛЯЕМОГО ПОД ЗАЛОГ

1.4 МЕТОДИКА ОПРЕДЕЛЕНИЯ ВЕЛИЧИНЫ КРЕДИТА, ПРЕДОСТАВЛЯЕМОГО ПОД ЗАЛОГ

1.5 ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ ПОНЯТИЯ "ЛИКВИДАЦИОННАЯ СТОИМОСТЬ"

1.6 ПОЧЕМУ ВОЗНИКАЕТ НЕОБХОДИМОСТЬ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЛИКВИДАЦИОННОЙ СТОИМОСТИ

1.7 СФЕРЫ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЛИКВИДАЦИОННОЙ СТОИМОСТИ

1.8 ЗАВИСИМОСТЬ ВИДА ОПРЕДЕЛЯЕМОЙ СТОИМОСТИ ОТ ПРОДОЛЖИТЕЛЬНОСТИ ФИКСИРОВАННОГО ПЕРИОДА ЭКСПОЗИЦИИ ОБЪЕКТА

1.9 МЕТОД РАСЧЕТА ЛИКВИДАЦИОННОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

1.9.1 Учет фактора стоимости денег во времени

1.9.2 Учет фактора эластичности спроса по цене

1.9.3 Учет дополнительных факторов

1.10 УЧЕТ ФАКТОРА ИЗМЕНЕНИЯ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ВО ВРЕМЕНИ ПРИ ОПРЕДЕЛЕНИИ ВЕЛИЧИНЫ КРЕДИТА, ПРЕДОСТАВЛЯЕМОГО ПОД ЗАЛОГ

1.11 КАКОВЫ ВЕРХНИЙ И НИЖНИЙ ПРЕДЕЛЫ ЗНАЧЕНИЙ ВЕЛИЧИНЫ ЛИКВИДАЦИОННОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА

ГЛАВА 2. КРЕДИТОВАНИЕ ПОД ЗАЛОГ ТОРГОВОГО ЦЕНТРА

2.1 ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ТОРГОВОГО ЦЕНТРА

2.1.1 Общие сведения

Краткое изложение основных фактов и выводов

Сертификат качества оценки

Основные предположения и ограничивающие условия

Законы, стандарты и нормативные акты, использованные при оценке

Источники информации: Определение задания на оценку

2.1.2 Оцениваемые права

2.1.3 Характеристика объекта оценки и его описание

Месторасположение

Назначение и состав

2.1.4 Анализ окружения

Введение

Рыночные реформы в России законодательно закрепили многообразие форм собственности и регулирование связанных с ними гражданских правоотношений, сделали возможным развитие свободного предпринимательства.

Становление цивилизованных отношений в российском обществе, развитие современной рыночной экономики нельзя себе представить без применения современных инструментов эффективного управления собственностью.

Субъекты экономической деятельности приобрели право распоряжаться находившимися в их собственности ресурсами, в том числе и кредитование под залог недвижимости (ипотека).

Рассмотрение и применение на практике методики кредитования под залог недвижимости (ипотека), является актуальным и значимым.

Ипотека - это финансовый механизм создания и привлечения дополнительных финансовых средств для поддержания и развития материального производства.

Во всем мире ипотечное кредитование развивается и функционирует как форма долгосрочного финансирования жилищных программ. Оно как стержневая функция ипотечного бизнеса, с одной стороны, способствует решению ряда социальных и экономических проблем страны, и, прежде всего проблемы обеспечения жильем, с другой - снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий.

Основным источником ресурсов для ипотеки современной России должны быть сбережения как заранее предназначенные для решения жилищного вопроса, так и текущие, а также временно свободные накопления предприятий, передаваемые ипотечным банкам на кредиты, обеспечивающие развитие этих предприятий.

Ипотека как форма обеспечения наиболее часто применяется в банковском кредитовании, а ипотечное кредитование является одним из основных сегментов банковского бизнеса.

Выгодность для банков и доступность для заемщиков ипотечных кредитов определяется также стоимостью кредитных ресурсов для кредитора и долгосрочностью кредита. В настоящее время основными источниками кредитных ресурсов банков выступают собственные средства и межбанковские кредиты, процентные ставки по которым в зависимости от срока кредита колеблются от 14 до 17 % в год, а по валютным счетам -от 13 до 16 % в год.

Кредиты с регулируемой отсрочкой платежей впервые стал выдавать Мосбизнесбанк. Ныне схемой ИРОП заинтересовался еще ряд банков, причем, как показывают расчеты, уровень кредитного риска при ее применении вполне приемлем.

В целом такой очень интересный инструмент ипотечного кредитования, как ИРОП, мог бы широко использоваться в России, но с одним условием: если будет найден механизм компенсации кредитору упущенной им в связи с отложенными платежами по кредиту выгоды.

Кредитование является одной из наиболее рискованных банковских операций. Вместе с тем оно, зачастую, обеспечивает наибольший поток доходов банков, поэтому увеличение объемов кредитования для большинства коммерческих банков является одной из первостепенных задач.

В соответствии с классификацией по степени риска активов и за балансовых операций, разработанной Базельским международным комитетом по вопросам банковского надзора, кредиты физическим и юридическим лицам относятся к группе со стопроцентным риском. Одним из главных способов улучшения этого показателя является кредитование под залог. В этом случае уровень риска уменьшается вдвое и составляет 50 %.

Безусловно, перечень проблем, связанных с кредитными отношениями, значительно шире.

Целью дипломной работы является: определение величины кредита выдаваемого под залог недвижимости.

Для реализации поставленной цели в дипломной работе поставлены и решаются следующие взаимосвязанные задачи: O изучение законодательной базы кредитования под залог недвижимости;

O рассмотрение, изучение исходных позиций и методики определения величины кредита, предоставляемого под залог недвижимости;

O рассмотрение понятия и определения величины ликвидационной стоимости объекта залога;

O определение рыночной стоимости объекта залога;

O определение ликвидационной стоимости объекта залога при конкретной рыночной его стоимости;

O определение величины кредита при конкретной ликвидационной стоимости объекта залога.

Объектом дипломной работы является объект недвижимости (здание торгового центра с земельным участком), а предметом - определение величины кредита под залог данной недвижимости.

Использование на практике расчета величины кредита выдаваемого под залог недвижимости, позволяет существенно повысить уровень ликвидности объектов залога и минимизировать кредитные риски, что, безусловно, будет способствовать укреплению банковской системы и, соответственно, повышению ее роли в процессах экономических преобразований.

Информационно-аналитической базой дипломной работы послужили данные представленные Заемщиком технической и бухгалтерской информации за 2003-2004 годы по эксплуатации торгового центра.

Теоретической базой для написания дипломной работы явились труды отечественных и зарубежных авторов по оценке недвижимости, проблемам определения ликвидационной стоимости и кредитования под залог недвижимости, а также нормативно-правовые акты по указанной проблематике.

Дипломная работа включает: введение, две главы, заключение и список литературы. ликвидационная стоимость кредит залог- годовой отчет за последний финансовый год, составленный в соответствии с требованиями Минфина России, с отметкой ГНИ о принятии, включающий:*(12)

- бухгалтерский баланс;

- отчет о прибылях и убытках - форма N 2;

- пояснения к бухгалтерскому балансу и отчету о прибылях и убытках - формы NN 3, 4, 5, пояснительную записку;

- специализированные формы, установленные министерствами и ведомствами Российской Федерации или республик, входящих в состав Российской Федерации;

- формы отчетной информации об использовании бюджетных средств, установленные Минфином России для бюджетных организаций (отчет об использовании бюджетных ассигнований, справка об остатках средств, полученных из федерального бюджета) - представляют организации, получающие бюджетные ассигнования;

- аудиторское заключение (или его итоговую часть) по результатам обязательного по законодательству Российской Федерации аудита годовой бухгалтерской отчетности за последний финансовый год (при его отсутствии - за предшествующий год);

- бухгалтерский отчет за последний квартал с отметкой ГНИ о принятии, включающий: - бухгалтерский баланс;

- отчет о прибылях и убытках - форма N 2;

- формы отчетной информации об использовании бюджетных средств - представляют организации, получающие бюджетные ассигнования;

- бухгалтерский баланс и отчет о прибылях и убытках за последний отчетный месяц;

- суммы остатков на забалансовых счетах по полученным и выданным обеспечениям на отчетные даты за последние месяц и квартал, а также на дату подачи заявления;

- расшифровки кредиторской и дебиторской задолженности к представленным балансам с указанием наименований кредиторов и должников и дат возникновения задолженности;

- расшифровки задолженности по кредитам банков к представленным балансам и на дату подачи заявления с указанием кредиторов, суммы задолженности, даты получения кредита, даты погашения, процентной ставки, периодичности погашения, суммы просроченных процентов;

- расшифровки краткосрочных финансовых вложений к представленным балансам;

- расшифровки прочих оборотных активов к представленным балансам, кроме годового, в разрезе балансовых счетов;

- справки банков об остатках на расчетных (текущих) и валютных счетах Заемщика и наличии претензий к счетам;

- выписки банков по расчетным и валютным счетам за последние 6 мес.

V. Документы по технико-экономическому обоснованию: - бизнес-план на текущий год или на период пользования кредитом, если этот период менее года;

- технико-экономическое обоснование кредита;

- копии контрактов (договоров).

VI. Документы по предоставляемому обеспечению. а) при залоге недвижимости: - правоустанавливающие документы и документы, подтверждающие право собственности на объект недвижимости;

- страховой полис, по которому выгодоприобретателем выступает Банк, с обязательным ежегодным (или с другой периодичностью в зависимости от срока страхования) переоформлением;

- документ о территориальных границах земельного участка (копия чертежа границ участка), выданный комитетом по земельным ресурсам и землеустройству;

- справку из органа, ведущего регистрацию и техническую инвентаризацию объекта недвижимости, и поэтажный план объекта недвижимости;

б) при залоге транспортных средств: - технический паспорт;

- страховой полис, по которому выгодоприобретателем выступает Банк, с обязательным ежегодным переоформлением;

в) при залоге товаров в обороте: - документы, подтверждающие наличие товарно-материальных ценностей (ТМЦ) и их стоимость (ведомости остатков ТМЦ, накладные, счета-фактуры, складские расписки);

г) при залоге оборудования: - документы, подтверждающие право собственности на предмет залога (например, контракт со спецификацией, планировкой, товарно-транспортные документы);

- документы, подтверждающие оплату таможенной пошлины (при импорте);

- при необходимости документы, подтверждающие оплату оборудования;

- акт ввода в эксплуатацию или акт приема-передачи;

д) при залоге ценных бумаг: в соответствии с Регламентом N 144-р от 14.01.97;

е) при принятии гарантий и поручительств: в соответствии с "Порядком работы с гарантиями в Сбербанке России" (приказ Сбербанка России от 12.04.96 N 58-о).

Президент России в 30декабря 2004г. подписал Федеральные законы: ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 216-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон `Об ипотеке (залоге недвижимости)". Теперь госрегистрация ипотеки, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодердержателя. Должник по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодатель и законный владелец закладной по соглашению могут изменить ранее установленные условия закладной. На государственную регистрацию залога недвижимого имущества теперь предоставляются лицензия на управление ипотечным покрытием и правила доверительного управления ипотечным покрытием.

ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 218-ФЗ "О кредитных историях". Основная цель бюро кредитных историй состоит в накоплении информации, характеризующей платежную дисциплину заемщика по исполнению договоров кредита. В кредитном бюро будет храниться информация, описывающая заемщика, его договор, а также информация о том, во время ли он возвращал кредит и на сколько добросовестно выполнял его условия. В законе особо отмечается, что передача кредиторам этой информации возможна только с разрешения самого заемщика.

ФЗ от 29 декабря 2004 г. N 193-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон `Об ипотечных ценных бумагах". Закон направлен на повышение эффективности использования ипотечных ценных бумаг в целях рефинансирования ипотечных кредитов. Для этого предлагаются механизмы повышения надежности этих бумаг, снижение издержек на осуществление их эмиссий, а также предлагается дополнительный инструментарий для повышения привлекательности ипотечных бумаг с учетом конъюнктуры финансового и фондового рынков.

ФЗ от 29 декабря 2004 г. N 194-ФЗ "О внесении изменений в статью 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации". Поправки снимают запрет на обращение взыскания на жилое помещение, которое является предметом ипотеки. Таким образом, кодекс приводится в соответствие с законодательством об ипотеке.