Определение рыночной стоимости квартиры в панельном доме. Рассмотрение правовых основ недвижимости и оценочной деятельности. Оценка стоимости недвижимости сравнительным, затратным и доходным подходами. Согласование полученных результатов оценки.
Аннотация к работе
Оценка недвижимости - наука прикладного экономического анализа, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи.128 ГК РФ к видам объектов гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, работы и услуги, информация, результаты от интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на интеллектуальную собственность; нематериальные блага. К недвижимости относятся: земельные участки, участки недр, все что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению, невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.При анализе общего состояния соответствующего сегмента рынка, на котором позиционируется, оценивается объект недвижимости, видим, что наблюдается устойчивый спрос на данный вид, т.е., совершаются сделки купли-продажи аналогичных квартир, заключаются договоры аренды, передачи прав аренды. На момент определения рыночной стоимости объект оценки, находящийся по адресу: г. Мельничная, д.9, кв.32, представляет собой: Объект оценки находится в средне-отдаленном г.Наилучшее и наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки.В соответствии со стандартами оценочной деятельности для определения стоимости недвижимости используют три метода оценки: Сравнительный Затратный Сравнительный метод заключается в определении стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных (сопоставимых) объектов. Так как оцениваемый объект отличается от аналогов, то в цену аналогов должны быть внесены поправки.Затратный подход основан на определении стоимости недвижимости исходя из стоимости земельного участка и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа. Сзп = Сз ПСВ (ПСЗ) - Zизнос, Где Сзп - стоимость объекта недвижимости, определенная затратным подходом, тыс. руб. Определение стоимости земельного участка по формуле: Сз = S Цз, Где S - площадь земельного участка, м. Физический износ конструктивных элементов здания определен в результате технической экспертизы, проведенной оценщиком. В данной курсовой работе физический износ принимается в соответствии с таблицей по элементам.Определение стоимости оцениваемой недвижимости выполняется по формуле: Сдп = ЧОД / СК, Где Сдп - стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная с применением доходного подхода, тыс. руб., ЧОД - чистый операционный доход от оцениваемого объекта недвижимости за год, тыс. руб., Сдп = 90,3/0,08 = 1128,8 тыс. руб СК - ставка капитализации, которую рассчитываем по формуле: СК = ЧОДІ / Ці, Где i - сопоставимый объект, i = 1 …….9 ЧОДІ - чистый операционный доход за год от i - го объекта недвижимости, сопоставимого с оцениваемым объектом, тыс. руб., Ці - цена продажи i - го объектов недвижимости, сопоставимого с оцениваемым объектом, тыс. руб. аналоги Ц, тыс. руб ЧОД, тыс. руб СК, % Этапы расчета ЧОД: Для определения ЧОД следует рассчитать потенциальный и действительный валовые доходы от оцениваемого объекта. ПВД = S х А n, Где А - арендная ставка в месяц за оцениваемое нежилое помещение, руб./ м.кв.(арендная плата за данную квартиру в г.Омске составляет 12000 руб в месяц)После определения стоимости недвижимости тремя подходами, необходимо осуществить согласование полученных стоимостных показателей и определить итоговую стоимость объекта. При этом следует учитывать, что каждый из подходов имеет свои сильные и слабые стороны при применении к конкретной ситуации. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. При оценке недвижимости может быть сделан вывод: анализ проводился на основе достоверной информации о достаточном количестве сопоставимых объектов, поэтому удельный вес сравнительного подхода в итоговом согласовании будет наибольшим и составит 75 %; затратный подход имеет наименьший вес и принимается равным 10%, так как дисбаланс спроса и предложения на рынке таких объектов приводит к превышению рыночных арендных ставок и цен продаж над восстановительными издержками;Выполнение данной курсовой работы является закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области экономики и оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных и нормативных актов, специальной экономической литературы, проведения расчетов по определению стоимости недвижимости.
План
СОДЕРЖАНИЕ
Введение
1. Правовые основы недвижимости и оценочной деятельности
2. Общая характеристика объекта оценки и его окружения
3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
5. Согласование результатов оценки, полученных тремя подходами
Заключение
Список использованных источников
Вывод
Выполнение данной курсовой работы является закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области экономики и оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных и нормативных актов, специальной экономической литературы, проведения расчетов по определению стоимости недвижимости.
Осуществлена главная задача - научится применять на практике знания, полученные в процессе обучения.
Рыночная стоимость квартиры равна 1131,7 тыс. руб
Тем не менее, надо признать, что на практике, при определении стоимости недвижимости будут совершенно другие условия для выполнения подобных расчетов для объектов оценки.
Итоги проведения анализа показали, что наиболее эффективным использованием объекта оценки будет использование его для сдачи в аренду.
Список литературы
Об оценочной деятельности в Российской Федерации: Федеральный Закон РФ № 135-ФЗ от 29 июля 1998г. // Российская газета, 1998г., 6 августа, стр. 10
Е.И. Лобанова, Т.В. Павлова. Методические указания к выполнению курсовой работы по дисциплине «Экономика недвижимости»
Лобанова Е.И. Экономика недвижимости: Учебное пособие
СГГА,Новосибирск,2007г.
Сайт о продаже недвижимости в г.Омске: http://omsk.mlsn.ru/sale/
Экономика недвижимости: Учебное пособие. / Под ред. Ресина. - 2-е изд.- М.: Дело. 2000. - 328 с.