Теоретические основы и общие положения оценки недвижимых объектов. Оценка стоимости государственного жилищного фонда в целях приватизации. Характеристика сравнительного подхода. Общая характеристика деятельности предприятия ТЧСЖ "Tiva Group Service".
Аннотация к работе
Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта. Процентные поправки, как правило, вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 га, единица плотности, 1 сотка), изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.Анализ сметной документации настоящего ТЧСЖ был произведен на основании следующих четырех документов: · Расчет квартплаты по квартирам жилого дома на 2013, 2014 и 2015 года; Итого по зарплате 80 850 000,0 сум, в том числе ФОТ по штатному расписанию 64 680 000,0 сум и 25% ЕСП 16 170 000,0 сум Итого расходы по АТС - 150 000,0 сум, в том числе: o Подключение телефона - 100 000,0 сум и Абонентская плата - 50 000,0 сум Расчет з/п работников ТЧСЖ по месяцам за 2013 год-Итого 62 880 000,0 сум, в том числе: o Премия работникам - 1 800 000,0 сум Итого по зарплате 84 311 050,0 сум, в том числе ФОТ по штатному расписанию 67 641 050,0сум и 25% ЕСП 16 670 000,0 сумВ данной работе в соответствии с темой выпускной квалификационной работы были рассмотрены основные понятия и положения по оценке недвижимости, основные подходы и методы ее оценки, а также проблемы, связанные с обоснованием стоимости недвижимого имущества. Реальную картину о рыночной стоимости объекта оценки дает затратный метод. Этот метод позволяет учесть сложившийся на момент оценки уровень рыночных цен на возведение аналогичных объектов, причем скорректированный на фактическое состояние объекта. Наименее достоверную картину о рыночной стоимости объекта оценки дает доходный метод. Необходимость выпуска специализированных кадров по оценке стоимости имущества, а так же повышение квалификации уже имеющихся работников в данной сфере связано как с рыночными преобразованиями в стране в целом, так и с приватизацией государственного жилищного фонда в частности.
План
Оглавление
Введение
Раздел I. Теоретические основы и общие положения оценки недвижимых объектов
1.1 Оценка стоимости недвижимости
1.2 Оценка стоимости государственного жилищного фонда в целях приватизации
Вывод
В данной работе в соответствии с темой выпускной квалификационной работы были рассмотрены основные понятия и положения по оценке недвижимости, основные подходы и методы ее оценки, а также проблемы, связанные с обоснованием стоимости недвижимого имущества.
Оценку недвижимости осуществляют с позиции трех подходов: доходного, затратного и сравнительного. Каждый подход позволяет подчеркнуть определенные характеристики объекта.
Наиболее реальную картину о стоимости объекта дает метод аналогичных продаж. Основополагающим фактором при купле-продаже недвижимости является соотношение уровня спроса и предложения. Несмотря на отсутствие информации по абсолютно аналогичным объектам, усредненные данные о сопоставимых продажах отражают объективный уровень цен.
Реальную картину о рыночной стоимости объекта оценки дает затратный метод. Этот метод позволяет учесть сложившийся на момент оценки уровень рыночных цен на возведение аналогичных объектов, причем скорректированный на фактическое состояние объекта.
Наименее достоверную картину о рыночной стоимости объекта оценки дает доходный метод. Минусом этого метода является и прогнозный характер расчетов.
Необходимость выпуска специализированных кадров по оценке стоимости имущества, а так же повышение квалификации уже имеющихся работников в данной сфере связано как с рыночными преобразованиями в стране в целом, так и с приватизацией государственного жилищного фонда в частности. Иными словами, развитие класса собственников в стране привело к необходимости развития услуг по грамотной оценке этой собственности.
В целом в Узбекистане создана необходимая законодательно-правовая база для регулирования жилищных и земельных отношений, за которыми осуществляется мониторинг для своевременного их совершенствования и уточнения с учетом происходящих структурных реформ. Так же введены в действие Национальные стандарты по оценке, необходимые для грамотного и прозрачного определения стоимости имущества.
Сформированная нормативно-правовая база определила основные направления реформы жилищного коммунального обслуживания, связанные с переходом на рыночные принципы хозяйствования.
На основе имеющихся данных, а так же проведенного анализа функционирования ТЧСЖ "TIVA GROUP SERVICE" за 2013-2015 годы, приведенных в данной работе, можно сделать следующее заключение: ТЧСЖ "TIVA GROUP SERVICE" является безубыточной организацией в виду того, что жильцы данного многоквартирного дома, находящегося под управлением настоящего ТЧСЖ, в полном объеме оплачивают все услуги коммунального характера, а именно: техническое обслуживание лифтов, уборку лестничных клеток, освещение мест общего пользования, вывоз и сбор мусора и другое. Таким образом, ТЧСЖ "TIVA GROUP SERVICE" своевременно оплачивает необходимые счета и в полной мере справляется со всеми своими обязательствами. оценка недвижимость стоимость жилищный
Список литературы
Введение
Приобретение Республикой Узбекистан независимости и развитие рыночной экономики в стране привело к многообразию форм собственности и возрождению самого понятия собственника. Появилась возможность по своему усмотрению приобретать новую и распоряжаться уже имеющейся недвижимостью, управлять принадлежащими собственнику домом, квартирой или другим жилым имуществом, а так же подыскать себе имущество нежилое для использования его в коммерческих целях.
Взятый в начале 90-х гг. курс на развитие рыночных отношений в экономике страны, естественно, не обошел вниманием и такую отрасль, как жилищно-коммунальное хозяйство (ЖКХ).
Охватывая единое экономическое и географическое пространство, отрасль функционировала под жестким государственным регулированием всех жилищно-коммунальных отношений с доминирующей государственной формой собственности на все основные фонды ЖКХ.
Главными были вопросы собственности на основные фонды, относящиеся к сфере ЖКХ, ответственности за сохранность этой собственности, ее целевое использование и развитие.
Неоднократно к теме реформирования жилищно-коммунальной сферы обращался Президент Ислам Каримов, который особо отметил, что необходимо обратить самое серьезное внимание на реформу жилищно-коммунального хозяйства.
Президент так же подчеркнул, что "совершенно неудовлетворительно поставлена работа по управлению многоквартирным жилым фондом. Деятельность созданных товариществ собственников жилья отдана на откуп случайным людям, имеющим отдаленное отношение к эксплуатации жилья и его содержанию. Практически не созданы рыночные механизмы по эксплуатации и содержанию жилищно-коммунального хозяйства".
Именно на решение многочисленных проблем и направлена принятая Программа по реформированию жилищно-коммунального хозяйства.
Важным шагом в этом направлении стала приватизация государственного жилого фонда.
Было приватизировано 98% государственного жилищного фонда в многоквартирных жилых домах, для частного жилищного фонда доля приватизированного жилья возросла с 41% до 98,9%. Возродилось понятие собственника.
Одним из основных вопросов, возникающих при реализации права собственника, является вопрос о стоимости собственности.
В связи с этим просматривается необходимость выпуска высококвалифицированных специалистов, способных грамотно и точно определить стоимостью жилого и нежилого имущества.
Оценка имущества - определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями оценки.
В условиях развития рыночной экономики оценка недвижимости приобретает все большее значение. Важность этого вида оценочной деятельности обуславливается как расширением сектора частной собственности, так и необходимостью роста инвестиций.
Главной сферой применения оценочных технологий являются операции по купле-продаже объектов недвижимости и целых компаний, а также инвестиционная деятельность. Оценка стоимости необходима, в частности, при получении кредита в банке под залог стоимости тех или иных активов, акций, доли участия или предприятия в целом.
Именно по этому сегодня, в период бурного экономического развития, государство уделяет особое внимание развитию отрасли по оценке имущества, которая является абсолютно новым направлением для нашей страны.
Преддипломная практика - важнейшая часть подготовки высококвалифицированных специалистов в любой области.
Место прохождения настоящей практики - ТЧСЖ "TIVA GROUP SERVICE", расположенное по адресу: Юнус-Абадский р-он, ул.Ш. Рашидова, Ц-4, д. - 20 А.
Цель прохождения преддипломной практики - закрепление в практической деятельности знаний и умений, полученных в процессе обучения, а также сбор информации для написания данного отчета как начального, предварительного этапа к написанию дипломной работы и подтверждению звания специалиста.
Практическая цель отчета по практике - подведение итогов преддипломной практики и анализ деятельности места ее прохождения.
Задачи настоящей преддипломной практики: · Изучение общих, частных, вспомогательных вопросов информационного и другого практического материала в соответствии с темой выпускной квалификационной работы, для этого перед началом практики на кафедре была утверждена выбранная тема выпускной квалификационной работы;
· Обработка собранного материала с последующим анализом в выпускной квалификационной работе по теме дипломного исследования.
· Изучение особенностей функционирования места прохождения практики - ТЧСЖ, а также сбор, обобщение и анализ собранных материалов;
· Определение взаимосвязи планирования работ по содержанию дома и планирования смет расходов и доходов;
· Приобретение навыков планирования работ по обслуживанию и ремонтам многоквартирного дома и составления смет доходов и расходов;
· Рассмотрение необходимости и возможности применения методов оценки стоимости жилого имущества в целях приватизации жилого фонда.
Данный отчет состоит из двух разделов.
В первом разделе отражены теоретические основы и общие положения оценки недвижимых объектов, производится раскрытие сути сравнительного подхода в оценке недвижимого имущества, а так же рассмотрены национальные стандарты оценки стоимости государственного жилищного фонда в целях приватизации.
Во втором разделе производится анализ сметной документации товариществ частных собственников жилья на примере ТЧСЖ "TIVA GROUP SERVICE", с предоставлением основной характеристики организации.
Настоящий отчет был подготовлен в соответствии с основными целями и задачами преддипломной практики.1. Национальный стандарт оценки имущества Руз № 10 "ОЦЕНКА СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ"
2. Приложение к Постановлению Госкомимущества от 12.10.2009 г. № 01/19-18/21, зарегистрированному МЮ 18.11.2009 г. № 2044
3. Методические указания по применению НСОИ РУЗ № 11 "Оценка стоимости государственного жилищного фонда в целях приватизации"
4. Приложение к Национальному стандарту оценки имущества (НСОИ) № 11 , утвержденному Постановлением Госкомимущества от 19.09.2011 г. № 01/19-18/06, зарегистрированным МЮ 19.10.2011 г. № 2279
5. Жилищное хозяйство Узбекистана (краткий обзор), - Министерство экономики Республики Узбекистан, 2014 год.
6. "Собрание законодательства Республики Узбекистан", 2011 г., № 42
7. Экономика недвижимости. - В.У. Едгоров, А.Н. Асаул, М.А. Икрамов, М.М. Мирахмедов. - Уч. 2010 г.
8. Экономика и управление недвижимостью. - А.В. Марченко. - Уч. 2007 г.
9. Учебное пособие "Теория и методы оценки недвижимости". - Под ред.В.Е. Есипова. - СПБ.: Питер, 2007.
10. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия "Оценочная деятельность". Учебное и практическое пособие. Под ред. В.Н. Зарубина и В.М. Рутгайзера. - М.: Дело, 2005. - 364с.
11. Международные стандарты оценки. Общие понятия и принципы оценки - М, 1995.