Правовые основы недвижимости и оценочной деятельности. Общая характеристика объекта оценки. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости сравнительным, затратным и доходным способами.
Аннотация к работе
Оценка стоимости недвижимости актуальна сейчас и будет актуальна до тех пор, пока будет существовать собственность. В настоящее время в России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости, и с каждым годом количество граждан, предприятий и организаций, участвующих в операциях с недвижимостью, увеличивается. С недавних пор, для совершения многих операций с недвижимостью, стало обязательным заключение оценщика, и оценка для залогового обеспечения - один из наиболее актуальных аспектов практического использования теории оценки, т.к. является одним из наиболее востребованных видов услуг на рынке оценки. Эта «привлекательность» объясняется надежностью объекта залога как в физическом показателе - невозможностью его перемещения, так и в юридическом - обязательна государственная регистрация (наличие, обременения залогом, не позволяет осуществлять реализацию объекта без информирования Залогодержателя). Переоцененный залог может привести к потерям при дефолте, недооцененный - к ограничению объема кредитования (во всяком случае, во многих банках) и соответственно приводит к недополучению доходов.Основным и обязательным для всех оценщиков является Федеральный закон «Об оценочной деятельности» № 135-ФЗ от 29.07.1998, который регламентирует общие принципы профессиональной деятельности оценщиков. Также все специалисты оценочной профессии в своей работе руководствуются тремя Федеральными стандартами оценки (ФСО), утвержденными Минэкономразвития России, и предъявляющими правовые требования к порядку осуществления оценочных действий: § «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)». А поскольку каждый оценщик должен являться членом кокой-то одной СРОО (иначе, согласно закону «Об оценочной деятельности», он не имеет права осуществлять свою профессиональную деятельность), то соблюдение таких устанавливаемых дополнительно правил становится еще одним правовым требованием к субъектам оценочной деятельности. Субъекты деятельности по оценке: 1) Оценщики - специалисты (физические и юридические лица), правомочные осуществлять деятельность по оценке. 2) Заказчики (потребители услуг оценщиков) - любые юридические и физические и лица, заключившие договор на услуги по оценке недвижимости, иных объектов.Оцениваемая недвижимость по выбору студента является отдельно стоящим зданием, Далее следует: 1) кратко описать оцениваемую недвижимость согласно варианту (местоположение, материал стен, состояние помещения; площадь, рассчитанную по формуле 1); На момент определения рыночной стоимости объект оценки, находящийся по адресу: р.п. Объект оценки находится в районе средней отдаленности от центра. 2) дать анализ общего состояния соответствующего сегмента рынка недвижимости (складской), на котором позиционирует объект оценки (анализ спроса и предложения, рыночные величины арендных ставок и цен продаж). При анализе общего состояния соответствующего сегмента рынка, на котором позиционируется, оценивается объект недвижимости, видим, что наблюдается устойчивый спрос на данный вид, т.е. совершаются сделки купли-продажи аналогичных помещений, заключаются договоры аренды, передачи прав аренды.Наилучшее и наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки. Это такое использование участка земли и расположенных на нем строений, которое обеспечит наиболее высокую отдачу сегодня или в ближайшем будущем. Анализ распадается на две части: 1) оптимальное использование вакантного участка земли, 2) оптимальное использование участка со строениями. При выполнении курсовой работы исходим из того, что вариант использования земли уже является наилучшим. При анализе наилучшего и наиболее эффективного использования нежилого помещения необходимо учесть ожидаемую доходность объекта, основываясь на данных по его аналогам о рыночных ставках аренды (табл.Так как оцениваемый объект отличается от аналогов, то в цену аналогов должны быть внесены поправки. Таким образом, если площадь аналога больше площади оцениваемого объекта, то скорректированная цена станет меньше цены продажи; и наоборот если площадь аналога меньше площади объекта оценки, то скорректированная цена станет больше цены продажи. Для того чтобы вычислить поправку на состояние помещения, из таблицы 4 нужно выбрать два аналога, которые различаются между собой только по состоянию помещения. Затем следует найти разницу в ценах аналогичных объектов путем деления приведенной по площади цены одного аналога на приведенную по площади цену другого аналога. При этом стоит помнить, что если состояние помещения объекта оценки совпадает с состоянием помещения аналога, то поправка не требуется, ставится 1.Затратный подход основан на определении стоимости недвижимости исходя из стоимости земельного участка (Сз) н затрат на возведение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа. Расчет осуществляется по формуле: Сзп = Сз ПСВ (ПСЗ)-Сумм Износ (1) где Сзп - стоимость объекта недвижимости, определенная затратным под
План
Оглавление
Введение
1. Правовые основы недвижимости и оценочной деятельности
2. Общая характеристика объекта оценки
3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости
5. Согласование результатов оценки, полученных тремя способами
Заключение
Литература
Введение
Оценка стоимости недвижимости актуальна сейчас и будет актуальна до тех пор, пока будет существовать собственность. В настоящее время в России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости, и с каждым годом количество граждан, предприятий и организаций, участвующих в операциях с недвижимостью, увеличивается.
С недавних пор, для совершения многих операций с недвижимостью, стало обязательным заключение оценщика, и оценка для залогового обеспечения - один из наиболее актуальных аспектов практического использования теории оценки, т.к. является одним из наиболее востребованных видов услуг на рынке оценки.
При выборе объектов для залогового обеспечения наиболее привлекательны объекты недвижимости. Эта «привлекательность» объясняется надежностью объекта залога как в физическом показателе - невозможностью его перемещения, так и в юридическом - обязательна государственная регистрация (наличие, обременения залогом, не позволяет осуществлять реализацию объекта без информирования Залогодержателя).
Ошибки в оценке залога достаточно дорого обходятся банку, причем к негативным последствиям приводят ошибки как в одну, так и в другую сторону. Переоцененный залог может привести к потерям при дефолте, недооцененный - к ограничению объема кредитования (во всяком случае, во многих банках) и соответственно приводит к недополучению доходов. Таким образом, больше всех в объективной оценке стоимости предмета залога заинтересован банк, не смотря на распространенное мнение о том, что банку выгодно занижать стоимость.
Целью данной курсовой работы является: 1) Закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области экономики и оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных и нормативных актов, специальной экономической литературы, проведения расчетов по определению стоимости недвижимости;
2) Оценка рыночной стоимости складского помещения, расположенного в районе средней отдаленности, для залогового обеспечения.
Главная задача - научится применять на практике знания, полученные в процессе обучения.
Основными этапами данной работы являются: 1. Описание объекта оценки и его окружения
2. Определение его рыночной стоимости всеми общеустановленными подходами: сравнительным, затратным и доходным
3. Согласование результатов оценки, полученных тремя подходами, и вывод итоговой стоимости объекта оценки.