Физико-географическое положение г. Тверь. Федеральные стандарты оценки, обязательные к применению на территории Российской Федерации. Сущность доходного метода. Количественные и качественные характеристики объекта оценки. Расчет величины денежного потока.
Аннотация к работе
Федеральные стандарты оценки, обязательные к применению на территории РФ.
План
Содержание
Введение
Список литературы
Введение
Законодательное определение понятия "недвижимость” раскрыто в ст.130 ГК РФ, согласно которой к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также подлежащие регистрации воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Перечень объектов, приравненных к недвижимым вещам в ст.130 ГК РФ не является универсальным для всех национальных законодательств и исчерпывающим.
Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость - важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50 % мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, т.к. рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать для своей деятельности необходимые им помещения.
Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективную сферу вложения капитала.
Целью курсовой работы является определение рыночной стоимости объекта недвижимости на основе доходного метода.
1. Физико-географическое положение
Тверь город в России , административный центр Тверской области и Калининского района , расположенный на берегах реки Волги в районе впадения в нее рек Тьмаки и Тверцы . Тверь - крупный промышленный, научный и культурный центр, крупный транспортный узел на пересечении железнодорожной линии Санкт-Петербург - Москва и автомагистрали "Россия" с Верхней Волгой. Площадь территории города - 152,22 км?, административно город разделен на 4 района (Заволжский, Московский, Пролетарский, Центральный). Население города (по предварительным итогам переписи 2010 года) - 403 726 человек, по оценке Тверьстата на 1 января 2012 года - 406 918 человек.
Тверь находится на западной окраине Верхневолжской низины и к северу от Тверской моренной гряды. Город расположен на пересечении железнодорожной и автомобильной магистралей, соединяющих Москву и Санкт-Петербург, с Волгой в ее верхнем течении; находится в 134 км к северо-западу от Москвы и в 484 км к юго-востоку от Санкт-Петербурга. Город расположен на высоте от 124 м (урез Волги) до 174 м над уровнем моря (высшая точка города на юго-восточной окраине, недалеко от пересечения главного хода Октябрьской железной дороги с Тверской окружной дорогой).
Климат умеренно-континентальный: средняя температура февраля ?7,6°C, июля 18,8°C, среднее годовое количество осадков - 653 мм. Тверь имеет мягкий климат, с умеренно прохладной и достаточно длительной зимой и нежарким, влажным летом. Сильные морозы или палящий зной бывают достаточно редко. Абсолютный минимум ?49,7 градусов (16 января 1940), максимум 38,8 градусов (7 августа 2010). Самый холодный месяц - январь, теплый - июль.
2. Федеральные стандарты оценки, обязательные к применению на территории РФ
? Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)", утвержденный Приказом МЭРТ РФ от 20.07.2007 г. № 256;
Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)", утвержденный Приказом МЭРТ РФ от 20.07.2007 г. № 255;
? Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)" утвержденным Приказом МЭРТ РФ от 20.07.2007 г. № 254.
А также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные НП "Кадастр-оценка".
Данные стандарты и правила являются обязательными к использованию (в соответствии с положениями ст.15 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ).
3. Сущность доходного метода
Доходный подход подразумевает, что цена объекта недвижимости на дату оценки есть текущая стоимость чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течение будущих лет от сдачи в аренду или размещения на его территории доходного бизнеса.
В рамках доходного подхода возможно применение одного их двух методов: прямой капитализации доходов;
дисконтированных денежных потоков.
При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков - доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.
Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Применяется метод ДДП, когда: предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;
имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;
потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект;
объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).
В целях настоящей оценки для определения рыночной стоимости объекта оценки был использован метод капитализации денежного потока, поскольку текущие арендные платежи приближенно соответствуют доходам, ожидаемым в будущем. Период прогнозирования в целях настоящей оценки приравнивается к 1 году, предполагается, что поток доходов, получаемых в будущем, будет постоянным. При определении рыночной стоимости методом капитализации денежного потока соблюдается последовательность действий: * Расчет величины денежного потока в прогнозном периоде.
* Расчет ставки дисконтирования и коэффициента капитализации.
* Расчет рыночной стоимости объекта оценки.
С заявлением в орган кадастрового учета должны быть представлены следующие необходимые для кадастрового учета документы: 1) документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за осуществление кадастрового учета, или копия документа, подтверждающего в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах наличие оснований для освобождения от уплаты указанной пошлины;
2) межевой план, а также копия документа, подтверждающего разрешение земельного спора о согласовании местоположения границ земельного участка в установленном земельным законодательством порядке;
3) технический план здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства или копия разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию;
4) акт обследования, подтверждающий прекращение существования объекта недвижимости (при снятии с учета такого объекта недвижимости);
5) копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право заявителя на соответствующий объект недвижимости;
6) копия документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом принадлежность земельного участка к определенной категории земель.
4. Количественные и качественные характеристики объекта оценки
1. Преобладающая застройка микрорайона - в силу местоположения преобладает жилая застройка со встроенными на первых этажах торговыми помещениям.
2. Транспортная и пешеходная доступность - транспортная доступность - отличная. Пешеходная доступность - в 2 минутах пешком от остановки общественного транспорта.
4. Близость к скоростным магистралям - объект оценки расположен в непосредственной близости от Октябрьского проспекта - одной из главных транспортных магистралей города. рыночная стоимость недвижимость оценка
5. Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности
(менее 1 км) - социальная инфраструктура характеризуется как развитая (в пределах пешеходной доступности имеются магазины, больница, детский сад, школа).
6. Экологическая обстановка района - благоприятная.
7. Объекты промышленной инфраструктуры микрорайона - отсутствуют;
8. Состояние прилегающей территории - хорошее.
Вывод: Положительными факторами расположения объекта оценки является: благоприятная экологическая обстановка района, хорошая транспортная и пешеходная доступность, хорошая обеспеченность общественным транспортом. Отрицательных факторов не выявлено.
Сведения об износе и устареваниях, присущих объекту оценки
1. Состояние здания - Удовлетворительное
2. Техническое состояние нежилых помещений (субъективная оценка) - в помещении выполнен стандартный ремонт.
3. Видимые дефекты внутренней отделки - в некоторых местах отклеиваются обои
Функциональные характеристики
Все элементы отделки нежилых помещений выполнены с применением материалов, актуальных для строительства в настоящее время.
Экономические внешние факторы
Для объекта оценки были рассмотрены следующие группы факторов: 1. Социально-экономические факторы (различные показатели социально-экономического состояния в месте расположения объекта оценки);
2. Физические факторы (связанные с физическим изменением окружающей территории объекта оценки);
3. Юридические факторы (связанные с изменением в законодательстве).
Не выявлено изменения социально-экономических показателей и физического изменения окружающей территории, способных повлиять на стоимость объекта оценки по сравнению с другими аналогичными объектами в Тверской области. Изменения законодательства, накладывающие какие-либо ограничения на использование объекта оценки, также не зафиксированы.
5. Расчет величины денежного потока
В целях настоящей оценки в качестве базы для капитализации был выбран номинальный рублевый денежный поток.
На первом этапе расчета денежного потока определяется потенциальный валовой доход (ПВД), приносимый оцениваемым объектом (в расчете на 1 кв. м. помещения).
Табл. 1 - Расчет ставки арендной платы для объекта оценки
Характеристика объекта Объект оценки Объект №1, источник: www.dom43.ru Объект №2, источник: www.dom43.ru Объект №3, источник: www.dom43.ru
Адрес объекта г. Тверь, Октябрьский пр-т, д.139 г. Киров, ул. Чкалова г. Киров, ул. Чернышевского г. Тверь, Октябрьский пр-т, д.139
Общая площадь 102,1 79 120 62
Стоимость аренды 1 м2 руб. /мес. (предложение) 300 200 250
Стоимость аренды 1 м2 руб. /мес. (продажа) 285 190 238
Качество прав Право аренды Право аренды
Корректировка % 0% 0% 0%
Корректировка, руб 0 0 0
Скорректированная цена 285 190 238
Условия финансирования Рыночные Рыночные
Корректировка % 0% 0% 0%
Корректировка, руб 0 0 0
Скорректированная цена 285 190 238
Дата предоставления в аренду авг.10 авг.10 авг.10 авг.10
Корректировка % 0% 0% 0%
Корректировка, руб 0 0 0
Скорректированная цена 285 190 238
Местоположение Филейка Чкалова ОЦМ ОЦМ
Корректировка % 0% 0% 0%
Корректировка, руб 0 0 0
Скорректированная цена 285 190 238
Инфраструктура Развита Развита Развита Развита
Корректировка % 0% 0% 0%
Корректировка, руб 0 0 0
Скорректированная цена 285 190 238
Назначение объекта, наличие оборудования Офисное помещение Аналог Аналог Аналог
Корректировка 0% 0% 0%
Корректировка, руб 0 0 0
Скорректированная цена 285 190 238
Материал основных конструкций и конструктивные отличия Первый этаж, кирпичное здание Первый этаж, кирпичное здание Первый этаж, кирпичное здание Высокий цоколь, кирпичное здание
Корректировка 0% 0% 0%
Корректировка, руб 0 0 0
Скорректированная цена 285 190 238
Корректировка на состояние объекта Стандартный ремонт Аналог Аналог Аналог
Корректировка 0% 0% 0%
Корректировка, руб 0 0 0
Скорректированная цена 285 190 238
Корректировка на площадь 102,1 79 120 62
Корректировка 0% 0% 0%
Корректировка, руб 0 0 0
Скорректированная цена 285 190 238
Транспортная доступность, наличие подъездных путей Отличная Аналог Аналог Аналог
Корректировка 0% 0% 0%
Корректировка, руб 0 0 0
Скорректированная цена 285 190 238
Соответствие объекта принципу ННЭИ Соответствует Аналог Аналог Аналог
Корректировка 0% 0% 0%
Корректировка, руб 0 0 0
Скорректированная цена 285 190 238
Общая чистая корректировка, руб 15 10 13
Корректировка в % от цены предложения 5% 5% 5%
1/К 20 20 20
Вес 33.33% 33.33% 33.33%
Взвешенная цена, руб 95 63 79
Ставка арендной платы, руб. /кв. м. в мес. 237,5
На втором этапе необходимо рассчитать величину действительного валового дохода (ДВД). Это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей. Определение степени недоиспользования осуществляется с помощью коэффициента загрузки, который зависит от следующих факторов: общеэкономической ситуации;
перспектив развития региона;
стадии цикла рынка недвижимости;
соотношение спроса и предложения на оцениваемом региональном сегменте рынка недвижимости.
При эксплуатации объектов недвижимости желательно поддерживать коэффициент загрузки на высоком уровне, так как значительная часть операционных расходов является постоянной и не зависящей от уровня загрузки.
Прогнозирование меньшей степени загруженности (заполняемости) произведено для объекта оценки по формуле
Dn - средний период, в течение которого объект эксплуатируется;
Na - число арендных периодов в году (количество дней в году).
Табл. 2 - Расчет степени загрузки объекта оценки
№ Показатель Величина
1 Количество дней в году 365
2 Количество дней, когда объект вынужденно пустует 0
3 Коэффициент загрузки, % 100%
На третьем этапе из величины действительного валового дохода (ДВД) вычитаются операционные расходы и получается прибыль от объекта. Операционные расходы (расходы на эксплуатацию) - это расходы, позволяющие объекту недвижимости функционировать на должном уровне. По своей экономической сути операционные расходы делятся на: постоянные;
переменные;
расходы на замещение, или резервный фонд на восстановление.
Постоянные расходы не зависят от степени занятости объекта недвижимости арендаторами. Сюда относятся налоги на недвижимость, платежи по страхованию недвижимости, плата за лицензии и разрешения, платежи за землю. Переменные расходы непосредственно зависят от интенсивности загрузки недвижимости и от уровня предоставляемых услуг. К числу переменных расходов можно отнести расходы на управление; расходы по заключению договоров аренды; заработная плата обслуживающего персонала и начисления на нее; расходы на вывоз мусора; коммунальные платежи (например, за воду, отопление, газ, систему канализации, электричество); расходы на эксплуатацию и ремонт; расходы по обеспечению безопасности; расходы по благоустройству территории; плата за услуги, предоставляемые государственными или частными подрядными организациями; расходы по содержанию автостоянки; прочие расходы.
При определении расходов на замещение, или резервного фонда на восстановление, предполагается, что в типичных рыночных условиях недвижимость будет эксплуатироваться на уровне, соответствующем нормативам и стандартам для данного типа недвижимости, которые предполагают регулярную замену строительных элементов с коротким сроком службы, например: элементы внутренней и наружной отделки, оконные и дверные рамы и заполнения, покрытие пола, кровля;
механическое, санитарно-техническое оборудование, электроарматура, различные приборы и счетчики;
элементы фондов внешнего благоустройства (подъездные дороги, автостоянки, озеленение).
Сюда же относят расходы на косметический ремонт арендуемых помещений перед вселением нового арендатора, если эти расходы по договоренности несет владелец недвижимости.
В процессе проведения работ по оценке, был проведен телефонный опрос сотрудников риэлторских фирм, предлагающих к аренде принятые для расчета объекты-аналоги. По итогам переговоров было установлено, что в ставку аренды объектов-аналогов расходы по коммунальным платежам (электроэнергия, теплоснабжение, водоснабжение и водоотведение, техническое обслуживание, плата за охранно-пожарную сигнализацию) не входят. Все указанные выше расходы уплачиваются арендатором.
Расходы, которые несет собственник - плата за землю, налог на имущество, расходы на замещение (на регулярную замену строительных элементов с коротким сроком службы). В расчетах величина операционных расходов, вычитаемых из действительного валового дохода, принимается исходя из средних значений аналогичных расходов по объектам с аналогичным назначением, оценка которых производилась Оценщиком ранее, и по которым Оценщику были предоставлены справки о величине расходов (всего было проанализировано более 40 справок от арендаторов помещений по операционным расходам; значения платы за землю, а также расходов на замещение по всем объектам составляют примерно одинаковые значения, в среднем размер расходов на замещение составляет 200 руб. /кв. м. в год, размер арендной платы за землю составляет 100 руб. /кв. м. помещения в год). Налог на имущество в расчетах учтен исходя из стоимости объекта, определенной в сравнительном подходе (за вычетом НДС), поскольку новый собственник объекта оценки отразит в балансе стоимость объекта в размере его выкупной стоимости.
Для расчета коэффициента капитализации используются следующие методы: методом рыночной экстракции;
методом кумулятивного построения.
Расчет ставки возвратной капитализации методом рыночной экстракции
Метод рыночной экстракции, по-видимому, позволяет определить наиболее адекватную величину коэффициента капитализации для объектов недвижимости.
Как известно, коэффициент капитализации равен: К = ЧОД1/С0;
ЧОД1 =ЧОД0 ? (1 t);
где: К - коэффициент капитализации;
ЧОД1 - прогнозная величина чистого операционного дохода;
С0 - стоимость объекта недвижимости на дату оценки;
ЧОД0 - текущая величина чистого операционного дохода на дату оценки;
t - годовой темп прироста чистого операционного дохода.
В связи с тем, что данные по рыночным значениям чистого операционного дохода, как правило, в доступной оценщику информации отсутствуют, то для рыночной экстракции приходится использовать величину предлагаемой арендной платы. В этом случае расчетная зависимость приобретает вид:
где: А1i - прогнозная величина арендной платы для i-го объекта недвижимости;
А0i - величина арендной платы для i-го объекта недвижимости на дату оценки;
С0i - стоимость i-го объекта недвижимости на дату оценки а1 - средний рыночный коэффициент недозагрузки объекта недвижимости;
а2 - средняя рыночная величина отношения операционных расходов к арендной плате;
n - количество объектов недвижимости, по информации о которых осуществляется рыночная экстракция.
Рассмотрим данные рынка помещений, аналогичных объекту оценки.
Табл. 3 - Расчет ставки возрастной капитализации методом рыночной экстракции.
Адрес Назначение Площадь, кв. м. Цена продаж, руб Стоимость 1 кв. м., руб Адрес Назначение Площадь, кв. м. Стоимость аренды за 1 кв. м., руб. /мес г. Тверь, Октябрьский пр. Офисное 50,7 120000 23669 г. Тверь, Филейка Офисное 76,2 197 г. Тверь, Октябрьский пр. Офисное 60 1740000 29000 г. Тверь, Филейка Офисное 36 200 г. Тверь, ул. Макаренко Офисное 250 6500000 26000 г. Тверь, Филейка Офисное 15 200 г. Тверь, Октябрьский пр. Офисное 50 1300000 26000 г. Тверь, Октябрьский пр. Офисное 120 167
Среднее значение стоиомсти 1 кв. м., руб.: 26167 Среднее значение стоиомсти 1 кв. м., руб.: 191
Коэффициент капитализации (191*12/26167) 8,75%
Расчет ставки возвратной капитализации методом кумулятивного построения
Ставка капитализации, рассчитанная методом кумулятивного построения, включает ставку дохода на капитал (ставка дисконтирования) и норму возврата.
Ставка дисконтирования определяется путем суммирования безрисковой ставки и премий, отражающих дополнительные риски, присущие объекту недвижимости, которые в сравнении с другими инвестиционными инструментами считаются безрисковыми.
В оценочной практике принято выделять несколько видов премий за риск: премия за риск инвестирования в объект недвижимости, премия низкую ликвидность, премия за инвестиционный менеджмент.
Коэффициент капитализации для любого актива, теряющего свою стоимость с течением времени (прежде всего для недвижимости) состоит из двух частей: ставки дохода на инвестиционный капитал (R0) и нормы возврата капитала (SFF).
Коэффициент (ставка) капитализации применяется при оценке имущества для капитализации дохода за определенный период, как правило, год. Ставка капитализации выражаетзависимость между общей суммой доходов, приносимых имуществом, и полной величиной его стоимости.
Одним из методов расчета ставки капитализации (R0) является "Расчет коэффициента капитализации с корректировкой на изменение стоимости актива". Этот расчет учитывает как доход на инвестиции, так и компенсацию изменения стоимости объекта за рассматриваемый период.
Доход на инвестиции отражает норма отдачи, или ставка дисконтирования, или, более точно, конечная норма отдачи (конечная отдача), в силу того, что учитывается весь период владения. Существует функциональная связь между общей ставкой капитализации и конечной отдачей.
R0= Re - ? *SFF где: R0 - ставка капитализации;
Re - ставка дисконтирования, или норма прибыли (отдачи) на всю сумму инвестиций;
? - долевое изменение стоимости;
SFF - норма возврата (фактор фонда возмещения).
Ставка капитализации (R0) включает ставку отдачи на капитал (Re) и норму возврата (SFF), формирующую отчисления в фонд возмещения капитала.
? х SFF - член уравнения, компенсирующий изменение стоимости имущества (норма возврата при изменении стоимости).
?= (FV - V) / V где: ? - долевое изменение стоимости;
FV - цена возможной перепродажи имущества в конце периода владения (реверсия);
V - стоимость имущества.
Фактор фонда возмещения (SFF) - коэффициент, отражающий величину регулярных вложений в течении определенного времени, для получения по истечении срока, при заданной ставке дохода, одной денежной единицы.
SFF= R/ ( (1 R) n - 1) где: SFF - норма возврата (фактор фонда возмещения);
R - ставка дохода на капитал (отношение чистого дохода к вложенному капиталу);
n - количество лет;
Так, при уменьшении стоимости имущества в течение периода владения, инвестор компенсирует потерю стоимости за счет периодического дохода, т.е. ставка капитализации корректируется на изменение первоначальной стоимости (и в случае уменьшения стоимости объекта - увеличивается на норму возврата).
Если стоимость объекта недвижимости не изменяется во времени, то долевое изменение стоимости равно нулю (? = 0) и ставка (коэффициент) капитализации равен ставке дисконтирования (R0 = Re).
Примером таких объектов могут служить земельные участки.
Ставка капитализации может быть равна ставке дисконтирования (R0 = Re) и в случае, когда стоимость объекта недвижимости изменяется (чаще всего снижается), но поток дохода бесконечен. При бесконечном сроке экономической жизни объекта (n ?? ?), величина нормы возврата стремится к нулю (SFF a 0), поэтому при достаточно большом периоде времени величиной нормы возврата можно принебречь.
При прогнозе полной потери стоимости объекта оценки в конце периода владения (FV= 0, и, следовательно ? = - 1) возврат первоначального капитала должен быть обеспечен за счет реинвестирования части периодического дохода, и первоначальное выражение будет иметь вид: R0= Re SFF
Определение нормы возврата (SFF), а, следовательно, и ставки капитализации (R0) зависит от условий формирования фонда возмещения потери стоимости.
При расчете ставки капитализации с корректировкой на изменение стоимости актива, выделяют три основных метода определения нормы возврата: 1. Метод Инвуда.
2. Метод Хоскольда.
3. Метод Ринга.
Метод Инвуда.
Аннуитетный метод возврата инвестиций.
В условиях постоянного и стабильного во времени денежного потока фонд возмещения формируется по ставке процента, равной норме прибыли (i = Re), т.е.
SFF= Re/ ( (1 Re) n-1)
Применяется в случаях, когда по экспертному заключению ожидается получение постоянного дохода за оставшийся период владения объектом оценки.
Метод Хоскольда.
Аннуитетный метод возврата инвестиций.
Ставка дохода, приносимого объектом, высока, и ее трудно достичь в случае реинвестирования. Чтобы обезопасить возврат средств, вложенных в объект недвижимости, инвестор формирует фонд возмещения по минимальной (безрисковой) ставке.
Применятся в случаях, когда, по мнению Оценщика, получение постоянны [доходов связано с повышенным риском уменьшения или прекращения прогнозируемого денежного потока.
Метод Ринга.
Линейный метод возврата капитала (инвестиций).
Этот метод предполагает возврат капитала равными частями в течение срока владения активом. Норма возврата в этом случае представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения. Эта доля при 100% -ом возмещении капитала равна 1/n
SFF=1/n где: n - время амортизации объекта (остаточный срок экономической жизни) в годах. Применяется при оценке старых или сильно изношенных объектов, для которых характерна тенденция снижение дохода (уменьшение арендной платы, увеличение расходов на ремонт и восстановление) за оставшийся период владения объектом.
В данной работе, в качестве метода нормы возврата, использовано формирование фонда возмещения при аннуитетном характере возврата капитала методом Инвуда.
Оценщик прогнозирует стабильный и постоянный доход за время владения объектом, поэтому дисконтирование денежных потоков производится на средину года.
Определение ставки дисконтирования
Ставка дисконтирования рассматривается как нижний предельный уровень доходности вложений, при котором инвестор допускает возможность вложения своих средств в покупку данного объекта недвижимости. Имеется в виду, что у инвестора есть другие альтернативы вложения средств, которые также предполагают получение дохода с той или иной степенью риска.
Ставка дисконта зависит от степени риска вложений капитала. Под риском понимается вероятность потери стоимости собственности вследствие, например, банкротства предприятия, малой ликвидности недвижимости, экономических, социальных, политических и других чрезвычайных событий. Чем выше риск, тем выше ставка дисконта. Это объясняется тем, что готовность инвестора идти на риск оправдана тогда, когда он ожидает повышенную отдачу от его инвестиций.
Для определения нормы дисконтирования в настоящем отчете применяется метод построения, который основывается на предпосылке о том, что норма дисконтирования является только функцией риска и может быть определена как сумма всех рисков, которые присущи каждому конкретному проекту. Основными видами рисков, которые наиболее актуальны для инвестиций в недвижимость, являются: риск управления недвижимостью, риск низкой ликвидности, риск рынка недвижимости, риск рынка капитала, риск инфляции, финансовый риск, экологический риск, законодательный риск, планировочный риск, юридический риск, риск износа и налоговый риск. В общем случае ставка дисконта (Re) в методе построения - это сумма безрисковой (реальнойк) В зарубежной практике в качестве безрисковой ставки используют процентную ставку по долгосрочным государственным облигациям. Например, в США эталоном безрисковых вложений служат облигации 30-летнего государственного займа федерального правительства. В российской практике оценки в качестве безрисковой ставки, как правило, используется норма доходности по правительственным облигациям, ставка рублевого депозита.
В целях настоящей оценки в качестве безрисковой ставки принимается значение долгосрочной ставки рынка ГКО-ОФЗ на дату оценки в номинальном рублевом выражении.
Премия за риск вложения
Премия за риск вложений (rp) определена экспертным методом. Ниже указаны основные виды систематических и несистематических рисков, которые могут оказать влияние на развитие ситуации на рынке купли-продажи и аренды недвижимости. Степень вероятности риска рассматривается по десятибалльной шкале. Чем выше значение риска в таблице, тем более вероятным предполагается риск его наступления для оцениваемого объекта.
К систематическим рискам относятся: Ухудшение общей экономической ситуации
Данный риск учитывает возможный рост инфляции, несопоставимый с возможным увеличением арендной ставки, предполагаемой на прогнозный период. Падение ставки арендных платежей так же может быть вызвано снижением деловой активности в стране в целом, изменением структуры спроса на аренду и покупку недвижимости.
Изменение федерального или местного законодательства Данный вид риска связан в первую очередь с земельными отношениями, т.е. возникновением трудностей при продлении договора аренды на земельный участок, на котором расположен объект недвижимости. Также данный риск предполагает обязательные издержки собственника на предполагаемый выкуп земельного участка под объектом недвижимости.
Изменения в законодательстве могут быть связаны с увеличением арендных и налоговых платежей, повышением процентной ставки кадастровой стоимости для выкупа земельного участка, а также другими аспектами, связанными с налогообложением объектов недвижимого имущества.
Тенденции развития экономики в регионе.
На изменение степени риска вложения финансовых капиталов в рынок недвижимости оказывают влияние тенденции развития экономики в регионе, отражающие общие тенденции экономики страны. Однако экономика в регионах развивается гораздо более медленными темпами, чем экономика страны в целом. Особенно большое влияние данный риск оказывает на принятие решений об инвестировании средств в депрессивные и дотационные регионы, к которым относится Тверская область.
Несистематические риски чаще всего связаны с самими объектами и поддаются корректировке: Ускоренный износ здания
Данный риск учитывает все виды износа здания, в том числе физический, функциональный и внешний. При этом для недвижимости с различным функциональным назначением различно влияние каждого из видов износа. Так, на стоимость производственного здания в первую очередь влияет физический износ, т.к. у зданий данного назначения велика нагрузка на перекрытия, усиленная вибрация приводит к необходимости дополнительного обслуживания межпанельных швов ит.п. Для офисных и торговых зданий особое значение приобретает функциональный износ, а именно: несоответствие характеристик здания современным рыночным стандартам и представлениям о характеристиках данного типа имущества (несовременная конструкция, дизайн, устаревшая технология и связанные с этим факторы).
Неполучение арендных платежей
Данный риск учитывает вероятность неполучения арендных платеже арендодателем при возникновении финансовых трудностей у арендатора, в силу которых он не может полностью или частично оплатить арендные платежи, эксплуатационные и коммунальные расходы, либо при недобросовестном отношении арендатора к своим обязательствам по уплате арендных платежей в соответствии с договором аренды.
Недостаточно эффективное управление проектом
В рамках системы профессионального управления недвижимостью происходит разграничение функций Собственника и Управляющего. За Собственником остаются функции принятия стратегических решений и функции контроля качества управления. Функции оперативного управления объектами недвижимости делегируются специализированными управляющими компаниями. При условии наличия на рынке недвижимости превышения предложения над спросом, возникает необходимость гораздо более серьезного подхода к вопросу управления объектом недвижимости.
Наличие избыточных площадей
Данный риск связан с наличием на рынке большого количества аналогичных объектов, которые не могут быть сданы в аренду по причине превышения спроса. Также данный риск отражает и наличие избыточных площадей на самом объекте, затрудняющих одновременную 100% сдачу в аренду всех его площадей. Данные факторы не могут не сказаться на доходности объекта оценки.
Ухудшение транспортной доступности объекта
Данный вид риска указывает, насколько обеспечен объект оценки транспортной инфраструктурой и вероятно ли наступление в будущем ситуации, когда транспортная доступность ухудшится, например, вследствие проведения ремонтных работ на дорогах, путепроводах, развертывания нового строительства и др.
Сложности обеспечения инженерной инфраструктурой
При оценке потенциала объекта и рискованности вложения в него денежных средств необходимо рассмотреть вопрос о возможности обеспечения его всеми видами инженерных коммуникаций, в том числе водоснабжением, отоплением, электроснабжением, телефонной связью и др. Чем выше риск возможности неполучения какого-либо вида благоустройства, тем выше расценивается риск вложения в объект оценки.
Ухудшение коммерческого потенциала области
Данный риск связан, прежде всего, с тем, что планируемое увеличение предложения на рынке недвижимости неизбежно приведет к снижению ставки аренды и стоимости 1 кв. м. Особенно актуально это при условии, если соотношение спроса и предложений на недвижимость достигло равновесия или предложение превышает спрос. Данное равновесие предполагает проектирование и строительство более качественных продуктов, более жестокую конкурентную борьбу среди девелоперов и консультантов по недвижимости, занимающихся маркетингом проектов.
Премия за низкую ликвидность
Считается, что данный риск (Л) может иметь критическое значение, так как при необходимости реструктурировать или оставить данный объект инвестор не сможет продать недвижимость относительно других активов бизнеса быстро и без финансовых потерь. Принимая за срок экспозиции объекта оценки (Nоб) период в 6 месяцев, а также исходя из приемлемого для недвижимости периода экспозиции (Nнорм) в 12 месяцев, можно предположить общую премию за риск низкой ликвидности в оцениваемое недвижимое имущество как произведение реальной безрисковой ставки (Rf) и отношения, учитывающего снижение ликвидности объекта оценки.
Л=Rf*Nоб/Nнорм
Премия за инвестиционный менеджмент
Премия за инвестиционный менеджмент (М) определяется рискованностью и сложностью вложения средств в конкретный вид недвижимости. Доход, который инвестор планирует получить от инвестиций, в существенной степени гарантируется грамотным управлением объектом недвижимости. Риск управления недвижимостью является уникальным, так как для альтернативных инвестиций на финансовом рынке риск управления минимален. Величина премии за риск инвестирования в объекты недвижимого имущества традиционно принимается в размере, не превышающем 5%. В рамках данного Отчета величина премии за риск принята на уровне 3%.
Табл. 4 - Расчет ставок дисконтирования и капитализации методом кумулятивного построения
№ п/п Вид и наименование риска Категория риска 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Систематический риск
1 Ухудшение общей экономической ситуации динамичный 1
2 Тенденции развития экономики в регионе динамичный 1
3 Изменение федерального или местного законодательства динамичный 1
Несистематический риск
4 Наличие избыточных площадей статичный 1
5 Ускоренный износ здания статичный 1
6 Неполучение арендных платежей динамичный 1
7 Недостаточно эффективное управление проектом динамичный 1
8 Ухудшение транспортной доступности объекта динамичный 1
9 Ухудшение коммерческого потенциала области динамичный 1
10 Сложности обеспечения инженерной инфраструктурой динамичный 1
Итоги: Количество наблюдений 0 0 2 0 3 3 1 1 0 0
Взвешенный итог 0 0 6 0 15 18 7 8 0 0
Итого: 54
Количество факторов 10
Поправка за риск вложений в объект недвижимости, % 5,4
Премия за риск инвестирования в объект оценки 5,40%
Расчет премии за низкую ликвидность нормальный срок экспозиции объекта 6 месяцев безрисковая ставка 7,35% поправка на низкую ликвидность 3,68%