Оценка рыночной стоимости нежилых помещений - Дипломная работа

Актуальность темы работы заключается в том, что оценка недвижимости во всем мире рассматривается как один из механизмов эффективного управления собственностью. На сегодняшний день вопрос оценки недвижимости является актуальным, так как недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни любого общества, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность. Поэтому развитие рынка недвижимости имеет очень важное значение, как для юридических, так и физических лиц, для оживления инвестиционной деятельности, для удовлетворения потребностей общества и субъектов хозяйствования в недвижимости, для развития ипотечного кредитования, а в конечном итоге - для развития экономики. В настоящее время, когда имеется нормативная база купли и продажи объектов недвижимости, все чаще возникает необходимость определения стоимости (рыночной, инвестиционной, залоговой, страховой, налогооблагаемой и другой) предприятий и объектов недвижимости (в том числе земельных участков), при операциях купли - продажи или сдаче в аренду; при акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей; при кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости; для страхования объектов недвижимости; при кредитовании под залог; при внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций; при разработке инвестиционных проектов и привлечения инвесторов; при ликвидации объектов недвижимости; при исполнении прав наследования и судебного приговора, а также при других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости. Кроме того, механизмы оценки недвижимости активно используются в текущей деятельности предприятия: для организации коммерческого использования имущественного комплекса предприятия; работы по кредитным программам; формирования оптимальной налоговой политики предприятия; организации системы бухгалтерского, налогового и управленческого учета.№178-ФЗ), международные и федеральные стандарты оценки ("Международные стандарты оценки" Международного комитета по стандартам оценки имущества (The International Assets Valuation Standards Committee), Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" (ФСО №1), Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО №2), Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО №3), Свод стандартов оценки Российского общества оценщиков (ССО РОО 2005), выпущенный РОО в полном соответствии с принятыми "Международными стандартами оценки” Международного комитета по стандартам оценки (МСО-2003-05), Европейскими стандартами оценки (ЕСО 2003), Международными стандартами финансовой отчетности (МСФО2004) и рекомендующими их к применению для всех своих членов), сборники Укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС), Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень "Индексы цен в строительстве" КО-ИНВЕСТ, периодические и аналитические материалы, статьи, научные работы (Федотовой М.А. и Грязновой Н.Г., Щербаковой Н.А., Асаул А. Н.) по оценке недвижимости, нормативные акты, постановления и решения, утвержденные на уровне органов местного самоуправления.В процессе оценки недвижимости используются три основных подхода: Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. В основу затратного подхода положен принцип "замещения", согласно которому благоразумный покупатель не станет платить за объект дороже по сравнению с затратами на приобретение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по своему назначению, качеству и полезности объекта недвижимости в приемлемый период времени. Вывод о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта делается оценщиком после тщательного сравнительного анализа результатов по каждому из использованных подходов, учитывая специфику и приоритетность того метода или методов, которые расценены оценщиком как наиболее логичные и приемлемые в каждом конкретном случае. Определение стоимости недвижимости с позиции доходного подхода основано на предположении о том, что потенциальный покупатель (инвестор) не заплатит за недвижимость больше, чем текущая стоимость будущих доходов, получаемых в результате эксплуатации этой недвижимости (предполагается, что для данного покупателя важен не объект как таковой, а право получения будущих доходов от владения этим объектом).Настоящий федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и устанавливает требования к составлени

Содержание

Введение

Глава 1. Теоретические основы оценки объекта недвижимости

1.1 Нормативно-правовая база оценки стоимости недвижимости

1.2 Подходы и методы, используемые в Российской Федерации для оценки стоимости недвижимости

1.3 Требования к отчету об оценке стоимости объекта недвижимости

Глава 2. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости (отчет об оценке нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Сыктывкар, Сысольское шоссе, 1/3)

2.1 Основные факты и выводы

2.2 Основание для проведения оценки

2.3 Задание на оценку

2.3.1 Объект оценки

2.3.2 Имущественные права на объект оценки

2.3.3 Цель и назначение оценки

2.3.4 Ограничения, связанные с предполагаемым использованием результатов оценки

2.3.5 Вид стоимости

2.3.6 Дата оценки, дата осмотра объекта оценки, дата составления отчета и срок проведения оценки

2.3.7 Допущения и ограничения, на которых основывается оценка

2.4 Заявление о соответствии

2.5 Содержание, объем работ, информация, терминология, используемые при проведении оценки

2.5.1 Содержание и объем работ, используемых при проведении оценки

2.5.2 Сведения о заказчике оценки, собственнике и оценщике

2.5.3 Источники информации

2.5.4 Применяемые стандарты оценочной деятельности

2.5.5 Используемая терминология при определении рыночной стоимости

2.6 Социально-экономическое положение региона, в котором расположен объект оценки

2.6.1 Анализ рынка коммерческой недвижимости

2.6.2 Описание объекта оценки, район окружения объекта оценки

2.7 Расчет рыночной стоимости объекта оценки

2.7.1 Анализ наиболее эффективного использования

2.7.2 Определение рыночной стоимости объекта оценки

2.7.2.1 Технология оценки, выбор применяемых подходов

2.7.2.2 Определение рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом

2.7.2.3 Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом

2.7.2.4 Расчет рыночной стоимости объекта оценки методом сравнения продаж

2.7.2.5 Заключение о рыночной стоимости объектов оценки, рассчитанной сравнительным подходом

2.7.2.6 Определение рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом

2.7.2.7 Расчет рыночной стоимости объектов оценки методом капитализации дохода

2.7.3 Согласование рыночной стоимости объектов оценки с учетом результатов расчетов по всем подходам

2.8 Заключение о рыночной стоимости объекта оценки

Заключение

Библиографический список

Необходимым элементом рыночной экономики выступает институт независимой оценки собственности, без которого невозможно становление права собственности и демократизации экономической жизни.

Актуальность темы работы заключается в том, что оценка недвижимости во всем мире рассматривается как один из механизмов эффективного управления собственностью. Постепенно и в России с формированием класса собственников недвижимости встала проблема ее эффективного использования и соответственно возникает потребность в услугах оценщика.

На сегодняшний день вопрос оценки недвижимости является актуальным, так как недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни любого общества, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность. Недвижимость - важнейшая из составных частей национального богатства всех стран мира. Как бы ни был высок уровень индустриального и интеллектуального развития страны, земля везде составляет весомую часть национального богатства, и в целом на долю недвижимого имущества приходится более 50% мирового богатства.

Поэтому развитие рынка недвижимости имеет очень важное значение, как для юридических, так и физических лиц, для оживления инвестиционной деятельности, для удовлетворения потребностей общества и субъектов хозяйствования в недвижимости, для развития ипотечного кредитования, а в конечном итоге - для развития экономики.

В настоящее время, когда имеется нормативная база купли и продажи объектов недвижимости, все чаще возникает необходимость определения стоимости (рыночной, инвестиционной, залоговой, страховой, налогооблагаемой и другой) предприятий и объектов недвижимости (в том числе земельных участков), при операциях купли - продажи или сдаче в аренду; при акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей; при кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости; для страхования объектов недвижимости; при кредитовании под залог; при внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций; при разработке инвестиционных проектов и привлечения инвесторов; при ликвидации объектов недвижимости; при исполнении прав наследования и судебного приговора, а также при других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.

Сегодня рынок недвижимости обрел цивилизованные формы, формируется его необходимая инфраструктура. Поэтому, все большее значение приобретает правильное определение цены конкретного объекта недвижимости.

В настоящий момент применение инструментария оценки недвижимости в повседневной деятельности предприятия становится осознанной необходимостью.

Оценка недвижимости используется при принятии таких стратегически важных для предприятия задач, как формирование имущественного комплекса предприятия; управление капитализацией компании; формирование кредитной истории предприятия; формирование новых продуктовых направлений.

Кроме того, механизмы оценки недвижимости активно используются в текущей деятельности предприятия: для организации коммерческого использования имущественного комплекса предприятия; работы по кредитным программам; формирования оптимальной налоговой политики предприятия; организации системы бухгалтерского, налогового и управленческого учета.

В данной работе стоит цель рассмотрение методов оценки недвижимости, используемых в рамках основных подходов, формирование теоретических и методических знаний, практических навыков необходимых при оценке недвижимости.

Для достижения поставленной цели в данной работе ставятся следующие задачи: · рассмотрение методов оценки недвижимости, в рамках трех основных подходов (затратного, доходного и сравнительного);

· рассмотрение практического применения методов оценки недвижимости;

· закрепление теоретических и практических знаний и навыков.

Для реализации поставленных задач в данной работе была выбрана следующая структура: первая глава посвящена изучению подходов к оценке недвижимости, раскрывает сущность основных методов данного подхода к оценке недвижимости, во второй главе рассмотрено практическое применение подходов и методов оценки объекта недвижимости.

Теоретическую основу исследования составили нормативные акты (Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный закон Российской Федерации "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"), международные и федеральные стандарты оценки, периодические и аналитические материалы, статьи, научные работы по оценке недвижимости. В качестве программных продуктов используются программы системной оболочки Windows Microsoft Office 2007 - Microsoft Word и Microsoft Excel.

Практической основой для исследования методов оценки недвижимости явились данные, полученные в ходе изучения и анализа рынка недвижимости города Сыктывкара, данные органов государственной статистики, а также техническая информация об объекте недвижимости на примере, которого в данном исследовании рассматривается практическое применение подходов оценки недвижимости. рыночная стоимость недвижимость оценка