Классификация объектов недвижимости, особенности спроса на них. Анализ ситуации на рынке офисных помещений. Расчет рыночной стоимости недвижимости на основе затратного и доходного подходов, методом прямой капитализации. Согласование результатов оценки.
Аннотация к работе
Развитие рыночных отношений в экономике России связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства. Постепенно в нашу экономическую практику и повседневную деятельность вошли термины "недвижимость", "рынок недвижимости", "рыночная стоимость" и т.д. Согласно ст.130 "Гражданского кодекса РФ" к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся так же подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда внутреннего плавания, космические объекты. Для эффективного управления производственным предприятием, распределением его ресурсов важно знать и уметь определять стоимость зданий, сооружений и земли, на которой они располагаются.Вслед за мировым сообществом в нашей стране все офисные помещения в зависимости от качества делятся в порядке ухудшения на классы "А", "В" и "С". Это связано с тем, что большая часть помещений и зданий являются наследием советской эпохи, не имеющего аналогов в современном мире, и часто назначить им даже класс "C" не представляется возможным. Самые высококачественные здания и помещения, которые претендуют на класс "А" должны являться оптимальным решением для ведения бизнеса. Эти офисы расположены преимущественно в центральных районах города, в относительно новых офисных комплексах с грамотными планировочными решениями, высоким качеством отделки и инженерии, автоматизированными системами жизнеобеспечения. На этом фоне многие бизнес-центры, построенные в 90-х годах и позиционировавшиеся как офисы класса А, не выдерживают конкуренции с новыми постройками и становятся офисами ниже классом.Расчетный (строительный) объем оцениваемого (V) здания определяется по формуле: V = L * B * H, м? Непосредственно по таблице УПВС определяется единичный укрупненный показатель восстановительной стоимости объекта-аналога в базисном уровне цен с учетом территориального пояса, в котором находится объект оценки C69 = 45,5 руб./м?. Производится корректировка выбранного единичного укрупненного показателя восстановительной стоимости при обнаружении отличий между объектом-аналогом и объектом оценки по ряду существенных признаков. Оценивается восстановительная стоимость здания в базисном уровне цен, т.е. определяется сумма прямых и косвенных издержек в ценах 1969г. Осуществляется пересчет прямых и косвенных издержек в текущий уровень цен, т.е. определяется полная восстановительная стоимость объекта-оценки в ценах на текущую дату: ВСД.о.S1э = L * B = 1620м?; 0,8 - коэффициент, учитывающий отличие площади застройки от площади, сдаваемой в аренду; m - количество этажей в оцениваемом здании; Ap - ставка аренда, $/м?/год; kr - курс рубля к доллару США на дату оценки, руб./долл. Потери от незанятости и при сборе арендной платы V L = PGI *(коб * тн / то) PGI * KL, V L = 23716800 * 0,3/6 23716800 * 0,07 Где то - общее число арендных периодов в течении рассматриваемого срока (1год); KL - коэффициент, учитывающий потери при сборе арендной платы. Прочие доходы MI = PGI * (KMI - 1), MI = 23716800 * (1,2-1) Где KMI - коэффициент, учитывающий прочие доходы от владения недвижимостью.PCO = РСЗП * 0,4 РСДП * 0,6, руб.
PCO = 21883926,9 * 0,4 132653785,17 * 0,6 = 88345841,862, руб.В данной курсовой работе рассматривались для подхода: - оценка рыночной стоимости недвижимости на основе затрат; По итогам проделанной работы можно заметить, что при использовании различных методов оценки, стоимость объекта значительно различается (РС=21883926,9; РС=132653785,17). Это можно объяснить тем, что при затратном подходе мы сравниваем объект оценки с аналогичным ему объектом на рынке недвижимости, а так как абсолютно одинаковых объектов не существует, то и стоимость объекта оценки получилась приблизительной и не точной.
План
Содержание
Введение
1. Анализ ситуации на рынке офисной недвижимости
2. Расчет рыночной стоимости недвижимости на основе затратного подхода
3. Расчет рыночной стоимости недвижимости на основе доходного подхода
4. Согласование результатов оценки
Заключение
Список используемой литературы
Введение
Развитие рыночных отношений в экономике России связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства. Постепенно в нашу экономическую практику и повседневную деятельность вошли термины "недвижимость", "рынок недвижимости", "рыночная стоимость" и т.д.
Согласно ст.130 " Гражданского кодекса РФ" к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
К недвижимым вещам относятся так же подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда внутреннего плавания, космические объекты.
Без участия недвижимости в производстве не может быть нормальных экономических отношений. Для эффективного управления производственным предприятием, распределением его ресурсов важно знать и уметь определять стоимость зданий, сооружений и земли, на которой они располагаются. Этим занимаются специалисты в области экономики и оценки и оценки недвижимости.
Оценка - это определение стоимости объекта для специфических целей. В зависимости от ситуаций существует большое количество целей, для которых требуется оценка. Например, это приобретение, купля, продажа, залог, дарение, наследование, налогообложение, страхование имущества и т.п. И для каждой ситуации предполагается расчет того или иного вида стоимости. В общем случае заказчику оценки желательно знать рыночную стоимость недвижимость. Результирующая величина рыночной стоимости всегда действительна только на конкретную дату оценки.
Для определения рыночной стоимости недвижимости используются три подхода: Затратный, доходный и сравнительный. На основании сопоставления результатов полученных с применением различных подходов межу собой получают рыночную стоимость объекта на дату оценки.
Вывод
В данной курсовой работе рассматривались для подхода: - оценка рыночной стоимости недвижимости на основе затрат;
- оценка рыночной стоимости недвижимости на основе доходного подхода.
По итогам проделанной работы можно заметить, что при использовании различных методов оценки, стоимость объекта значительно различается (РС=21883926,9; РС=132653785,17). Это можно объяснить тем, что при затратном подходе мы сравниваем объект оценки с аналогичным ему объектом на рынке недвижимости, а так как абсолютно одинаковых объектов не существует, то и стоимость объекта оценки получилась приблизительной и не точной. В этом случае основными параметрами, влияющими на стоимость недвижимости являются: восстановительная стоимость здания, величина накопленного износа и рыночная стоимость участка земли. При доходном подходе стоимость рассчитывалась по конкретному объекту оценки, по конкретным доходам и расходам его использования и эксплуатации. Поэтому результаты можно считать более точными.
В результате того, что мы использовали два подхода, то мы и получили два разных результата. В данной ситуации необходимо согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости (РС= 88345841,862 руб.).
В итоге согласования была получена стоимость оцениваемого объекта, которая и является в данной курсовой работе рекомендуемой.
Список литературы
1. А.В. Бурков, В.Г. Никифоров, Ю.А. Ростомянц Оценка недвижимости. Методические указания для выполнения курсовой работы. СПБ СПГУВК 2006. - 47с.
2. Григорьев В.В. Оценка и переоценка основных фондов: Учебно-практическое пособие. - М.: ИНФРА-М, 1997. - 320с.
3. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия "Оценочная деятельность": Учебное и практическое пособие под ред. д.э.н. проф. В. Рутгайзера. - М.: Дело, 1998.