Понятие "рыночная стоимость". Оплата наличными и путем выработки финансовых договоренностей. Единицы измерения стоимости. Оценка прав собственности. Исследование рынка продаж и аренды объектов продажи. Сущность определения величины совокупного износа.
Аннотация к работе
Оценка будет использована с целью принятия решения относительно продажи квартиры. Оцениваемый объект на момент оценки находится в собственности Сердюкова С. А., правами на землю обладает Правительство города Москвы, земельный участок, на котором расположено здание, остается в собственности государства. Рыночная стоимость означает наиболее вероятную цену, которая сложится при продаже объекта собственности на свободном конкурентном рынке, при соблюдении всех необходимых для продажи условий, под которыми понимается следующее: покупатель и продавец обладают всей полнотой информации для принятия решения и действуют осмотрительно. Переход права собственности от продавца к покупателю осуществляется при следующих условиях: Стандартная мотивация продавца и покупателя (продавец хочет продать собственность, а покупатель хочет ее купить) ; В связи с тем, что информация о продажах (предложении) объекта недвижимости, представлена в $ США, поэтому во всех расчетах всех методов подходов оценки стоимость переводится в $ США.Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из подходов и установить окончательную оценку объекта собственности, на основании данных того подхода, который расценен как наиболее надежный. Затратный подход основывается на изучении возможности инвестора в приобретении недвижимости и исходя из того, что инвестор проявляет должную благоразумность, и не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству здания на дату оценки. Восстановительная стоимость, используемая в курсовой работе-расчетная стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки в точной копии оцениваемого здания из таких же материалов с соблюдением тех же способов производства строительных работ и квалификация рабочей силы по такому же проекту, который был применен при строительстве оцениваемого здания на дату его постройки. Подход прямого сравнительного анализа продаж основывается на предположении, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, т. е. основываясь на рыночной информации о предложении аналогичных объектов. Этот подход основывается на принципе замещения, в основе которого лежит предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую денежную сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по полезности объект.Год постройки 1984 Наличие подвала Есть Коммуникации Здание оборудовано необходимыми элементами коммуникационного обеспечения, включая: Горячее и холодное водоснабжение, электричество, централизованное отопление, горячая телефонная линия, домофон.Понятие АННЭИ, принимаемое в курсовой работе, определяется как вероятное и разрешенное законом использование пустого ЗУ или возведенного на нем здания с наилучшей отдачей. При определении вариантов ННЭИ объекта собственности, руководствуются следующими критериями анализа: - физическая возможность-возможность возведения здания и сооружения с целью наилучшего и эффективного использования на рассматриваемом участке; законодательно разрешенный характер предполагаемого использования ЗУ, не противоречит законодательству, ограничивающему действие собственника ЗУ и наложение зонирования; максимальная продуктивность-из всех финансово целесообразных вариантов, использование которых создает максимальную остаточную стоимость земли, либо обеспечивает максимальный возврат инвестиций капитала, вложенного в улучшение. На основании этих критериев и принимая во внимание расположение объекта, мы пришли к выводу: Использование ЗУ «как будто бы свободного» эффективно при строительстве жилого здания повышенной этажности;Оценку квартиры будем производить согласно «методике расчета цены продажи жилья, реализуемого физическим или юридическим лицом по решению Правительства Москвы с учетом месторасположения дома». 1) В качестве исходной единицы для расчета стоимости квартиры принимаем стоимость 1 кв. м общей площади жилых помещений. Сизм = Свд * (), где И-совокупный износ, который определяется как сумма физического, функционального (морального) износов и износа внешнего воздействия. Цена 1 кв. м в текущем уровне цен общей площади рассчитывается с применением коэффициентов, учитывающих потребительские качества дома и квартиры по формуле: Сотх= С туц о * Ксож * Кбл *Кэт *Кл *Квыс * Кмус * Кмат * Кк * Киз, где Ксож = ??об/??ж = 45/20 = 2, 25 => 1, 1 В связи с тем, что оценка сравнительного анализа продаж производится на основании анализа рынка объектов-аналогов, расположенных вблизи оценки нашего строения и в стоимости которых уже учтены воздействия окружающей среды, поэтому износ внешнего воздействия в определении совокупного износа не учитываем.Согласно анализу рынка, выбрано 4 аналога-объекта оцениваемому со следующими данными: 1-комнатная квартира, на 4 этаже 9-этажного дома, общая площадь 41, 1 кв. м., жилая - 20, 7 кв. м., площадь кухни - 10, 0 кв. м., высота потолков 2, 65 м
План
Содержание
1. Введение
2. Краткое изложение существенных фактов и заключений
2.1 Краткое изложение существенных факторов и заключений
2.2 Описание местоположения
2.3 Описание здания
2.4 Описание квартиры
3. Анализ наилучшего и эффективного использования
4. Отчет об оценке объекта недвижимости
4.1 Затратный подход
4.2 Подход сравнительного анализа продаж
4.3 Доходный подход (капитализация дохода)
5. Заключительное решение о стоимости объекта
Приложение
Введение
Объект оценки
Объектом оценки является однокомнатная квартира двенадцатиэтажного панельного жилого дома, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Хабаровская, д. 8, кв. 370.
Цель оценки
Целью оценки является определение рыночной стоимости полных прав собственности на квартиру без права пользования землей.
Функция оценки
Оценка будет использована с целью принятия решения относительно продажи квартиры.
Собственники объекта недвижимости
Оцениваемый объект на момент оценки находится в собственности Сердюкова С. А., правами на землю обладает Правительство города Москвы, земельный участок, на котором расположено здание, остается в собственности государства.
Определение рыночной стоимости
Понятие «рыночная стоимость», используемое в настоящем отчете, является определение согласно МСОИ-4 (Международному стандарту оценки имущества).
Рыночная стоимость означает наиболее вероятную цену, которая сложится при продаже объекта собственности на свободном конкурентном рынке, при соблюдении всех необходимых для продажи условий, под которыми понимается следующее: покупатель и продавец обладают всей полнотой информации для принятия решения и действуют осмотрительно. Сделка купле- продажи не является вынужденной ни для одной из сторон, принимающих в ней участие.
Переход права собственности от продавца к покупателю осуществляется при следующих условиях: Стандартная мотивация продавца и покупателя (продавец хочет продать собственность, а покупатель хочет ее купить) ;
Обе стороны сделки либо хорошо проинформированы, любо проконсультированы о предмете сделки и действуют исходя из лучших своих интересов;
Оплата производится наличными или путем выработки финансовых договоренностей, сравнимых с оплатой наличными;
Цена сделки не является следствием специального кредитования при продаже на одна из сторон, участвующих в сделке.
Дата оценки
Оценка квартиры проведена по состоянию на декабрь 2011 года, что совпадает с датой осмотра здания и квартиры.
Единицы измерения стоимости
В курсовой работе в качестве единиц измерения используются $ США. В связи с тем, что информация о продажах (предложении) объекта недвижимости, представлена в $ США, поэтому во всех расчетах всех методов подходов оценки стоимость переводится в $ США. Курс $ США по данным Московской Международной валютной биржи (ММВБ) на день оценки составляет: 1 $ = 32 руб.
Оценка прав собственности
Под «полным правом собственности» понимается осуществление собственником комплекса прав, включая права владения, распоряжения и пользования квартирой.
Процедура оценка
Процедура оценки включает в себя следующие этапы: Осмотр здания и квартиры
Собеседование с собственником (знакомство с документами на право собственности, проводились ли капитальные и текущие ремонты здания и квартиры, время постройки здания, были ли предыдущие собственники)
Исследование ранка продаж и аренды аналогичных объектов
Сравнительный анализ объекта (изучение ранка исследуемых типов зданий, емкости этого рынка, степени загруженности помещений и уровень расходов по их содержанию)
Использование трех подходов и методов в каждом из подходов для оценки стоимости объекта
Заключение об определении рыночной стоимости собственности.
Процесс оценки
Процесс оценки начинается с общего осмотра месторасположения здания, списания самого здания, его состояния и выделения особенностей здания и квартиры. Далее анализируются возможные варианты использования объекта с целью нахождения эффективного. Эффективный вариант рассмотрен как с точки зрения «как будто бы свободного ЗУ» так и с учетом вариантов улучшения характеристик уже существующего на земельном участке объекта собственности.
Следующим этапом является определение стоимости. Стоимость определяется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так непосредственно ни ценности рассматриваемой собственности.
При определении стоимости квартиры в курсовой работе используются три подхода: