Недвижимость как объект оценки, понятие и принципы реализации данного процесса, используемые подходы и методы. Оценка объекта недвижимости на примере здания производственно-складского назначения, инспекция, анализ полученных данных и мнение оценщика.
Аннотация к работе
Целью данной курсовой работы является определение рыночной стоимости объекта недвижимости для проведения переговоров относительно возможной сделки купли-продажи Объекта оценки. Для раскрытия данной темы курсовой работы были выделены следующие основные задачи: - рассмотрение теоретических аспектов оценки недвижимости; - расчет стоимости объекта недвижимости затратным подходом, включая оценку рыночной стоимости земельного участка; - расчет стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом; - расчет стоимости объекта недвижимости доходным подходом; - согласование результатов оценки различными подходами. В процессе проведения оценки объекта недвижимости, мы основывались на сведениях, содержащихся в проектной документации, предоставленной собственником, визуальным осмотром объекта и текущей информацией о рыночных ценах подобных объектов, находящихся в данном регионе. Выводы, заключения и другие теоретические изложения, содержащиеся в настоящем отчете, основаны на практическом исследовании объекта оценки, анализе используемой информации, интерпретации расчетных данных, а также на полученных мною знаниях. Оценка рыночной стоимости была произведена по состоянию на 31 января 2013 года, что совпадает с датой осмотра здания. Методология и методы оценки недвижимости 1.1 Особенности недвижимости как объекта оценки Ценность земли предопределена ее уникальными характеристиками: недвижимостью (неподвижностью), ограниченностью предложения, долговечностью, неповторимостью местоположения, кроме того, земля является неотъемлемым элементом человеческой деятельности, которая, в свою очередь, способна оказывать влияние на качественные характеристики земельных участков. Проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов недвижимости, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям. Необходимость определения рыночной стоимости данной недвижимости возникает при: § приватизации; § передаче в доверительное управление либо передаче в аренду; § использовании объектов недвижимости в качестве предмета залога; § продаже или ином отчуждении объектов недвижимости; § переуступке долговых обязательств; § передаче объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц; § возникновении спора о стоимости объекта недвижимости оценки при национализации имущества, ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц, составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов, при выкупе или ином изъятии имущества у собственников для государственных нужд. К наиболее существенным отличиям данного товара можно отнести его экономические и физические характеристики. Так, экономическая выгода от владения недвижимостью заключается в ее способности приносить доход, который, в зависимости от типа использования, может быть представлен арендными платежами, амортизационными отчислениями, содержащимися в выручке от реализации товаров и услуг предприятий, функционирующих на базе собственной производственной недвижимости, либо косвенно, в виде экономии от использования личной, собственной, а не арендованной жилой недвижимости. Недвижимость может приносить текущий доход, однако его получение и итоговая величина существенно зависят от качества управления объектом недвижимости. Капитал, вложенный в недвижимость, со временем меняет свою стоимость под воздействием таких факторов, как инфляция, изменение спроса на конкретный вид недвижимости, физический, функциональный и экономический износ. Недвижимость относится к низколиквидным товарам - в силу высокой стоимости единицы товара, сложности процесса информационного обеспечения предполагаемых инвесторов, необходимости юридического оформления сделки купли-продажи. Согласно ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Оценочная деятельность в сфере объектов недвижимости в России регулируется ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и принимаемыми в соответствии с ним ФЗ и иными нормативными правовыми актами РФ и ее субъектов, а также международными договорами РФ. 1.2 Принципы оценки объектов недвижимости Теория стоимости сформулировала четыре основных фактора, влияющих на стоимость: полезность, дефицит (редкость), потребность и реальная покупательная способность. Влияние полезности на стоимость зависит от потребительских характеристик недвижимости, к которым относят площадь, местоположение, качество ремонта и другие свойства полезности, существенно влияющие на стоимость недвижимости. Принцип замещения утверждает, что при наличии нескольких аналогичных или сопоставимых объектов недвижимости на рынке наибольшим спросом будет пользоваться объект с наименьшей ценой. Принцип вклада означает, что стоимость каждой конкретной составляющей недвижимости соответствует ее вкладу в стоимость цел