Определение рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного и доходного подходов к оценке недвижимости и сравнительного анализа продаж. Оценка физического износа отдельных конструктивных элементов и инженерных систем жилого дома.
Аннотация к работе
Развитие оценочной деятельности в Российской Федерации определяется развитием рыночных отношений. Рыночная стоимость оцениваемого объекта непостоянна - изменяется во времени под воздействием многочисленных факторов. В данной работе под объектом исследования понимается рынок жилой недвижимости, изучение рынка недвижимости, сбор информации и анализ - это предмет данной курсовой работы. Целью выполнения курсовой работы - определение рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием трех традиционных подходов к оценке недвижимости, а именно: затратного; сравнительного анализа продаж; доходного. Необходимость в оценочной деятельности конкретно для жилых домов приусадебного типа заключается в следующем: - для консультирования продавца или покупателя при установлении цены продажи или покупки; - для оценки налогооблагаемой стоимости имущества; - для оценки стоимости недвижимости для целей страхования; - для оценки рыночной стоимости недвижимости как залога для получения кредитов и т.д. Затратный подход Оценка стоимости восстановления (замещения) Сущность затратного подхода заключается в том, что стоимость недвижимости определяется затратами на приобретение земельного участка, его благоустройства и строительство на нем оцениваемого объекта недвижимости. Для расчета рыночной стоимости затратным подходом используется следующая формула: , где: - величина накопленного износа объекта недвижимости на дату оценки, включающая износ физический, функциональный и внешний. 2) Метод разбивки по компонентам - стоимость определяется на основе затрат на возведение отдельных конструктивных элементов здания. 3) Метод сравнительной единицы - используется при оценки типовых зданий и сооружений и имеющих небольшие отклонения в конструктивном решении по сравнению с объектами-аналогами, представленными в сборниках “Укрупненных показателей восстановительной стоимости”. Полная восстановительная стоимость определяется с помощью метода сравнительной единицы по следующей формуле: , где: - восстановительная стоимость 1 куб.м. здания в базисных ценах 1969 г. (принимается из сборника УПВС), тыс.руб.; - суммарный поправочный коэффициент в ВС единицы измерения, кторый определяется из рекомендаций в Общей части сб.УПВС, технической части и т.д.; - строительный объем здания (принимается по рабочим чертежам или рассчитывается по рабочим чертежам здания), ; - коэффициент пересчета восстановительной стоимости от уровня цен 1969 г. к уровню цен 1984 г.; - коэффициент пересчета восстановительной стоимости от уровня цен 1984 г. к уровню цен 1991 г.; - коэффициент уорожания сметных цен от уровня 1991 г. к текущему уровню цен (на дату оценки); - коэффициент предпринимательской прибыли для данного региона при строительстве объектов аналогичного назначения; 1,18 - налог на добавленную стоимость, который необходимо учитывать в случае купли-продажи. Так как в оцениваемом объекте объем здания до 1500 (359,5), вид отделки -простая, то восстановительная стоимость 1 куб.м. здания в базисных ценах 1969 г. будет равна 21,6 руб. В оцениваемом объекте отсутствуют следующие виды благоустройства: 1) радио - 0,2%. В объекте аналоге дополнительно предусмотрены следующие виды благоустройства: 1)газоснабжение - 1,7%; 2)водоснабжение горячей водой - 1,6%. (С вост.(12874,75) *(20% 2%)*41,66=117829,7; (С вост.(12874,75) *(12%)*32,97=50937,66; (С вост.(12874,75) *(24% 2%)*46,27=154885,81; (С вост.(12874,75) *(6%)*29,70=22942,8; (С вост.(12874,75) *((32%-8%) 2%)*38,44=117417,7; (С вост.(12874,75) *(8%)*50,94=52529 Таким образом, рассчитаем стоимость внутренних санитарно-технических и электротехнических работ на 09.03.2010, она равна ?= 516541 руб. Полная восстановительная стоимость объекта на 9 марта 2010 г. составит: 516541 4911225=5427766руб. Полная восстановительная стоимость объекта с учетом предпринимательской прибыли (для жилья - 1,5) составит: 5427766 *1,5 = 8141649руб. Полная восстановительная стоимость объекта с учетом НДС составит: 8141649*1,18 = 9607145,8 руб. Оценка физического износа Существует несколько методов оценки физического износа объекта недвижимости: 1) метод срока жизни объекта и его элементов - основан наположении, что износ здания, его конструктивных элементов и инженерных систем зависит от группы капитальности и фактического срока эксплуатации здания, элемента или системы. Анализ рынка жилой недвижимости Недвижимость Альметьевска В быстроизменяющемся мире не остается совсем никаких ценностей, кроме... Старый фонд исключительно разнороден “по сути и содержанию, то есть по материалу стен, по местоположению домов на карте города, по метражам квартир, по наличию/отсутствию удобства и так далее, потому условную (ОЧЕНЬ условную) систематику можно представить лишь так: - дореволюционные кирпичные дома с межэтажными перекрытиями по металлическим колодам.