Принципы оценки недвижимости методами: капитализации дохода, затратным, сравнения продаж. Основы финансовой математики. Определение стоимости земельного участка. Рыночные ставки капитализации для земли. Общая модель ипотечно-инвестиционного анализа.
Аннотация к работе
Министерство образования и науки Российской Федерации Федеральное агентство по образованию Южно-Уральский государственный университет Кафедра Экономика и финансы Контрольная работа по дисциплине Экономика недвижимости Выполнила: Гумарова Л. Т. Проверила: Субботина Н. В. Оценка земельных участков 1. Таблица 1.1 - Альтернативные варианты застройки земельного участка Параметры Офисное здание Торговый центр Проект по застройке жильем Стоимость застройки, $ 577 000 721 500 450 000 Годовой валовой доход, $ 150 000 250 000 100 000 Поправка на недоиспользование и потери при сборе, $ 20 000 25 000 5 000 Прочий доход, $ 5 000 10 000 3 000 Операционные расходы, $ 50 000 120 000 30 000 Резерв на замещение, $ 5 000 10 000 3 000 Коэффициент капитализации для зданий, сооружений, % 13 14 13,2 Коэффициент капитализации для земли, % 11 11 11 Решение: 1) Подсчитаем действительный валовый доход EGI: Таблица 1.2 Альтернативные варианты застройки земельного участка EGI = PGI - потери прочие доходы Офисное здание 150 000 - 20 000 5 000 = 135 000 $ Торговый центр 250 000 - 25 000 10 000 = 235 000 $ Проект по застройке жильем 100 000 - 5 000 3 000 = 98 000 $ 2) Рассчитаем чистый операционный доход NOI: Таблица 1.3 Альтернативные варианты застройки земельного участка NOI = EGI - операц. расходы - резерв на замещение Офисное здание 135 000 - 50 000 - 5 000 = 80 000 $ Торговый центр 235 000 - 120 000 - 10 000 = 105 000 $ Проект по застройке жильем 98 000 - 30 000 - 3 000 = 65 000 $ 3) Рассчитаем доход, относящийся к застройкам IB: Таблица 1.4 Альтернативные варианты застройки земельного участка IB = CC * RB Офисное здание 577 000 * 0,13 = 75 010 $ Торговый центр 721 500 * 0,14= 101 010 $ Проект по застройке жильем 450 000 *0,132 = 59 400 $ 4) Рассчитаем доход, относящийся к земле IL: Таблица 1.5 Альтернативные варианты застройки земельного участка IL = NOI - IB Офисное здание 80 000 - 75 010 = 4 990 $ Торговый центр 105 000 - 101 010 = 3 990 $ Проект по застройке жильем 65 000 - 59 400 = 5 600 $ 5) Рассчитаем общую стоимость земли (VL) Таблица 1.6 Альтернативные варианты застройки земельного участка VL = IL/RL Офисное здание 4 990 / 0,11 = 45 363,6 $ Торговый центр 3 990 / 0,11 = 36 272,7 $ Проект по застройке жильем 5 600 / 0,11 = 50 909 $ Результаты расчетов сведем в общую таблицу 1.7 Таблица 1.7 Параметры Офисное здание Торговый центр Проект по застройке жильем Стоимость застройки, $ 577 000 721 500 450 000 Годовой валовой доход, $ 150 000 250 000 100 000 Действительный валовый доход 135 000 235 000 98 000 Чистый операционный доход (NOI) 80 000 105 000 65 000 Доход, относящийся к застройкам 75 010 101 010 59 400 Доход, относящийся к земле (IL), $ 4 990 3 990 5 600 Общая стоимость земли (VL), $ 45 363,6 36 272,7 50 909,1 Вывод: Наиболее лучшим и наиболее эффективным использованием из предложенных вариантов застройки земельного участка будет проект по застройке его жильем. 2.