Определение стоимости недвижимости доходным подходом. Метод валовой ренты, прямой капитализации, условия их применения, сравнительное описание, преимущества и недостатки. Этапы вычисления стоимости недвижимости затратным и сравнительным подходами.
Аннотация к работе
На сегодняшний день в Казахстане существуют различные формы собственности, дающие возможность собственнику по своему усмотрению распоряжаться принадлежащим ему имуществом. В связи с этим возникают вопросы о стоимости собственности, необходимость разрешения имущественных споров, в которых стороны для определения объективной стоимости того или иного имущества были вынуждены прибегать к услугам независимых ценовых арбитров. Развитие оценочной деятельности в Казахстане напрямую определяется развитием рыночных отношений. Любой участник рыночных отношений должен не только знать рыночную стоимость какого-либо товара, но и представлять себе величину затрат на его создание. Правильный выбор подхода к оценке конкретного объекта недвижимости является залогом адекватной оценки. При развитом рынке и информационной инфраструктуре все три подхода теоретически должны давать одинаковую оценку стоимости недвижимости. Для достижения максимально точной оценки имущества используются специальные приемы и методы, которые рассмотрены в данной курсовой работе. В первой главе был рассмотрен доходный подход, его сущность и характеристики, а также методы используемые при оценке недвижимости доходным подходом. Показана процедура проведения инвентаризации магазина и описаны сравнительный и доходный подходы, применяемые при оценке стоимости. Целью курсовой работы является закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных актов и специальной экономической литературы, проведение расчётов, с использованием методов и подходов для определения рыночной стоимости объекта недвижимости. Исходя из поставленной цели, можно сформировать задачу рассмотреть и определить проблемы по оцениваемому объекту, изучить подходы, свести полученные стоимостные показатели в итоговую оценку стоимости недвижимости и определить рыночную стоимость объекта. Определение стоимости недвижимости доходным подходом 1.1 Характеристика доходного подхода Недвижимость обладает свойством приносить доход своему владельцу [1]. Это одна из основных причин, почему люди покупают недвижимость. Недвижимость может принести владельцу следующие виды дохода: – текущие денежные поступления; – экономию па налогах; – будущие доходы от арендной платы; – доходы от прироста стоимости недвижимости при ее перепродаже; – экономию на налогах при перепродаже. Задача оценщика состоит в том, чтобы определить текущую стоимость всех будущих доходов от владения и эксплуатации недвижимости. Среди методов оценки доходной недвижимости можно выделить три основных: 1) метод валовой ренты; 2) метод прямой капитализации; 3) метод капитализации дохода (метод дисконтирования денежных потоков). В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учётом уровня риска, характерного для данного объекта. Ценообразующие факторы Характеристика дохода Характеристика капитала Коэффициенты Замещения Выбор и анализ объектов-аналогов Анализ альтернативных инвестиций Спроса и предложения Учёт и анализ факторов: полезность; дефицитность; конкурентоспособность; доступность рынка капитала; монопольный, государственный контроль, деловая активность; характеристики населения. Аналитики нематериальных активов знакомы с этими методами на основе профессиональной подготовки и опыта. GRM - это отношение продажной цены либо к потенциальному валовому доходу, либо к действительному. Базовыми понятиями в методах капитализации являются понятия чистого операционного дохода (NOI) и ставки капитализации (R).