Определение проблемы по оцениваемому объекту. Изучение подхода сравнительного анализа, затратного и доходного методов оценки недвижимости. Сведение стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости и определение рыночной стоимости объекта.
Аннотация к работе
В мировой практике недвижимость - это земля как физический объект, а также все, что прочно с ней связано, включая объекты, присоединенные к ней, не зависимо от того, имеют ли они природное происхождение или созданы руками человека. Недвижимость как товар с экономической точки зрения имеет двойственную характеристику, то есть, в конечном счете, приобретается либо сам объект, либо предоставляемые им услуги. Процесс оценки - совокупность приемов, обеспечивающих сбор и анализ информации, проведения расчетов стоимости и оформление результатов оценки. Оценка недвижимости - особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества и в то же время - необходимый момент при совершении практически любой операции с недвижимостью, начиная от купли-продажи, сдачи в аренду и завершая принятием решений о реализации проектов строительства объектов недвижимости, о внесении объектов недвижимости в уставной капитал и т.д. В качестве единицы сравнения в данной работе применяется 1м2. для получения стоимости нового строительства объекта оценки величина укрупненного обобщенного показателя стоимости умножается на количество единиц сравнения объекта оценки.Недвижимость составляет основу национального богатства России. Специалисты, чья профессия тем или иным образом связана с функционированием объектов недвижимости, пользуются повышенным спросом на рынке труда, а знание основ экономики недвижимости является обязательным условием успешной трудовой деятельности. При выполнении данной курсовой работы мы занимались оценочной деятельностью, т.е. выступали в роли оценщика недвижимости - довольно распространенная и перспективная профессия в последние годы в России, в связи с ростом потребности в профессиональной оценке. Оценка как важнейшая функция системы управления предшествует принятию практически любого решения в отношении недвижимого имущества. Соблюдение профессиональных этических норм в области оценки является очень важным, так как на основании мнения оценщика заключается сделки на дорогостоящие объекты недвижимости, выдаются крупные кредиты под залог этих объектов, принимаются решения о начале финансирования проектов землеустройства, разрешаются спорные имущественные вопросы.
Введение
Понятие «недвижимое имущество» впервые сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира.
В мировой практике недвижимость - это земля как физический объект, а также все, что прочно с ней связано, включая объекты, присоединенные к ней, не зависимо от того, имеют ли они природное происхождение или созданы руками человека. То есть недвижимость - это участок территории с имеющимися на нем природными ресурсами (почва, зеленые насаждения и др.), зданиями и сооружениями.
Недвижимость включает в себя не только понятие физического или материального объекта, но и комплекс экономико-правовых и специальных отношений.
Недвижимость как товар с экономической точки зрения имеет двойственную характеристику, то есть, в конечном счете, приобретается либо сам объект, либо предоставляемые им услуги. Недвижимость отличается от большинства экономических товаров своими размерами, характером использования, способами реализации на рынке и т.д.
С переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром и возникает рынок недвижимости. Рынок недвижимости - это определенный набор механизмов, по средствам которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами использования.
Если говорить о рынке недвижимости в Росси, то следует отметить, что в настоящее время он находится в начальной стадии становления и постепенного развития. Развитие рынка недвижимости напрямую связанно как с политико-правовыми основами, так и с экономической ситуацией в стране. Кроме того, важным условием развития рынка недвижимости является привлечение инвестиций (как иностранных, так и со стороны российских партнеров). Сегодня очевидно, что рынок недвижимости повсюду в России становится весомой составляющей и экономики отдельных регионов, и национальной российской экономики в целом.
В связи с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной деятельности.
Оценка имущества - это определение стоимости.
Оценочная деятельность - это деятельность, направленная на установление в отношении объекта рыночной и иных видов стоимости.
Процесс оценки - совокупность приемов, обеспечивающих сбор и анализ информации, проведения расчетов стоимости и оформление результатов оценки.
Цели оценки недвижимости могут быть следующими: 1. Отражение в отчетности, купля-продажа, обмен;
2. Проведение конкурсов, аукционов, торгов;
3. Залог, раздел, наследственное дарение;
4. Страхование;
5. Исчисление налогов, пошлин, сборов;
6. Инвестиционное проектирование;
7. Ликвидация, утилизация.
Оценка недвижимости - особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества и в то же время - необходимый момент при совершении практически любой операции с недвижимостью, начиная от купли-продажи, сдачи в аренду и завершая принятием решений о реализации проектов строительства объектов недвижимости, о внесении объектов недвижимости в уставной капитал и т.д. Оценка - сложный процесс, требующий высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания соответствия и тенденций спроса и предложения на различных сегментах рынка.
Целью данной курсовой работы является закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области экономики и оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных актов и специальной экономической литературы, проведение расчетов по определению стоимости объекта коммерческой недвижимости.
Задачами курсовой работы являются: · определение проблемы по оцениваемому объекту;
· изучение подхода сравнительного анализа, затратного и доходного методов оценки недвижимости;
· сведение полученных стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости и определение рыночной стоимости объекта;
1.
Постановка задачи оценки
Начальным этапом процесса оценки является постановка задачи оценки. На данном этапе выявляется базовая информация, определяющая весь процесс оценки. Этап включает следующую последовательность действий: 1) идентифицируется и описывается объект оценки;
2) устанавливаются оцениваемые имущественные права. Объекты недвижимости могут иметь различные правовые режимы (собственность, аренда и т.д.), каждый из которых будет иметь различную величину стоимости; стоимость доходный недвижимость рыночный
3) указывается дата оценки;
4) описывается цель оценки;
5) определяется вид оцениваемой стоимости, соответствующий цели оценки;
6) отражаются другие условия проведения оценки.
Оцениваемый объект недвижимости представляет собой одноэтажное необорудованное здание коммерческой недвижимости. Объект расположен в районе средней отдаленности. Адрес: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Чичерина, 125.
Здание отдельное, площадь 360м2. Конструктивные особенности здания - помещения здания составляют 15 - 30м2 с коридором. Объект находится на второстепенной улице города.
Земельный участок, на котором находится оцениваемый объект недвижимости имеет до 50% асфальтобетонного покрытия (от площади участка). Несущая способность грунтов высокая. Площадь земельного участка составляет 500м2.
Оцениваемый объект находится в собственности частного лица. Дата оценки - 24.01.2013г. цель оценки - покупка доли имущества. Вид стоимости - рыночная.
Фундамент бетонный. Износ - осадка с прогибом стен до 0,005 от длины стены. Стены представлены мелкими блоками. Износ - ширина трещин 4мм.
2.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости
Доходность от сдачи в аренду: Административное: 360* 450* 12 = 1944000 руб.
Складское: 360* 300* 12 = 1296000 руб.
Производственное: 360* 350* 12 = 1512000 руб.
Общественного питания: 360* 400* 12 = 1728000 руб.
Торговое: 360* 500* 12 = 2160000 руб.
Вывод: При анализе ставок аренды по нежилым помещениям выявили, что при существующем наборе характеристик объекта (местоположение, площадь, состояние помещений и пр.) наиболее эффективно его использование под торговое помещение (аптека).
3. Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости
Традиционными подходами определения стоимости недвижимости являются затратный, сравнительный и доходный. В рамках каждого подхода используются определенные методы расчета. В результате применения этих подходов получаются три различные величины стоимости одного и того же объекта, на основании которых определяется итоговая величина стоимости.
3.1 Использование затратного подхода
Затратный подход базируется на сравнении стоимости строительства аналогичного объекта со стоимостью существующего объекта.
Затратный подход наиболее надежен при оценке новых объектов, готовых для эффективного использования. Оценка на основе затратного подхода наиболее целесообразна в следующих случаях: 1) Анализ наилучшего наиболее прибыльного использования земельного участка;
2) Технико-экономический анализ нового строительства и улучшений (оценка обоснования целесообразности, реконструкций);
3) Оценка общественно государственных и специальных объектов. Они не предназначены для получения дохода и низка вероятность найти данные об аналогичных продажах;
4) Оценка объектов на малоактивных рынках;
5) Оценка для целей страхования и налогооблажения.
Основная расчетная формула: Сзп = Сз Снс - Ин, (1)
где Сзп - стоимость объекта недвижимости, определенная в рамкахзатратного подхода, тыс. р.;
Сз - стоимость земельного участка, тыс. р.;
Снс - стоимость нового строительства здания, тыс. р.;
Ин - накопленный зданием износ, тыс. р.
Для оценки стоимости земельного участка используется метод прямого сравнения продаж. По своей сути, данный метод относится к сравнительному подходу, однако его расчетные модели используются и в других подходах. В частности, в рамках затратного подхода необходимо оценить величину затрат, необходимых на приобретение земельного участка под строительство. Для этого анализируются цены аналогичных участков. При этом имеющиеся различия между сравниваемыми объектами корректируются путем введения соответствующих поправок.
Начальным этапом метода прямого сравнения продаж является изучение рынка и сбор информации об объектах-аналогах, т.е. таких объектах, которые схожи с оцениваемым. Следующим этапом метода прямого сравнения продаж является внесение поправок на выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов. На данном этапе требуется ответить на вопрос, за какую сумму был бы продан аналог, обладай он теми же характеристиками, что и объект оценки.
Основное правило внесения процентных поправок: если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий коэффициент.
Внося поправки, необходимо помнить, что корректировкам подвергаются объекты-аналоги, объект оценки никогда не подвергается корректировкам. При внесении поправок необходимо подвергнуть корректировкам каждую отличающуюся характеристику - элемент сравнения.
- скорректированная цена, р. 1,815 0,943 1,54 3,024 1,375 0,344
Дата продажи: наст. врем. 3 мес. назад 9 мес. назад наст. врем. 6 мес. назад 3 мес. назад 6 мес. назад
- процент отличия 2% 8% - 4% 2% 4%
- корректировка 0,036 0,075 - 0,121 0,027 0,014
- скорректированная цена, р. 1,851 1,018 1,54 3,145 1,402 0,358
Местоположение: с/о цен. отд. с/о цен. отд. с/о
- процент отличия 20% 10% - 20% 10% -
- корректировка -0,370 0,102 - -0,029 0,140 -
- скорректированная цена, р. 1,481 1,12 1,54 3,116 1,542 0,358
Асфальтобетонное покрытие: до 50% до 10% до 30% до 50% до 30% до 50% до 10%
- процент отличия 5% 3% - 3% - 5%
- корректировка 0,074 0,034 - 0,093 - 0,018
- скорректированная цена, р. 1,555 1,154 1,54 3,209 1,542 0,376
Несущая способность грунтов: выс. низк. выс. средн. средн. низк. выс.
- процент отличия 7% - 4% 4% 7% -
- корректировка 0,109 - 0,062 0,128 0,108 -
- скорректированная цена, р. 1,664 1,154 1,602 3,337 1,65 0,376
Для вывода о стоимости земельного участка необходимо провести согласование скорректированных цен. Согласование - процесс взвешивания и сравнения показателей с их характеристиками. Согласование проводится в соответствии с имеющимися отличиями аналогов от оцениваемого объекта.
Для согласования широко используются различные методы. В частности, суждение о стоимости объекта можно принять в результате анализа 4х показателей: 1) среднего арифметического значения скорректированных цен.
1,664 1,154 1,602 3,337 1,65 0,37 /6 =1,629 руб./м2 модального значения. Мода - наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду. Могут быть взяты наиболее близкие, часто встречающиеся вместе значения.
3) скорректированные цены самого похожего на оцениваемый объект аналога. Чем меньше количество и величина поправок, тем больше аналог похож на объект оценки.
Самым похожим на оцениваемый объект аналогом является А3, принимаем его цену равную 1,602 руб./м2
Стоимость земельного участка в итоге принимается как среднее арифметическое между значениями приведенных выше показателей.
Сз = 1,629 1,602 2,469 1,602 /4 = 1,825 руб./м2
Sз.у.= 27* 15 = 405м2
Сз = 1,825* 405 = 739,125 тыс. руб.
Следующий этап затратного подхода - расчет издержек, необходимых на воспроизводство нового здания, являющегося точной копией оцениваемого. Один из методов оценки стоимости нового строительства - метод укрупненных обобщенных показателей стоимости на единицу сравнения.
В качестве единицы сравнения в данной работе применяется 1м2. для получения стоимости нового строительства объекта оценки величина укрупненного обобщенного показателя стоимости умножается на количество единиц сравнения объекта оценки. Расчет величины укрупненного обобщенного показателя стоимости на 1 кв.м. необходимо выполнить по форме таблицы 5.
При расчете стоимости нового строительства необходимо учесть следующую информацию: - з/п составляет 35% от стоимости материалов;
- накладные расходы - 25% от прямых затрат;
- прибыль подрядчика - 12% от суммы прямых и накладных затрат;
- оплата услуг проектно-сметных организаций - 5% от прямых затрат;
- маркетинговые, рекламные страховые расходы - 6% от цены подрядчика;
- затраты на покупку энергетических мощностей -10% от цены подрядчика;
- налоги (НДС) - 18% от суммы всех предыдущих затрат;
- прибыль инвестора - 30% от понесенных расходов.
Таблица 5 - Расчет укрупненного обобщенного показателя стоимости при строительстве.
Наименование Затраты, тыс. р. на 1м2 по типам зданий торговое
Итак, произведя расчеты, получили величину укрупненного обобщенного показателя стоимости равную 9,114 тыс. р./м2. Таким образом, стоимость нового строительства Снс = 9,114 *405 = 3691,17 тыс. руб.
Следующим этапом затратного подхода является оценка износа. Термин «износ» в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а следовательно, и его стоимости. Для оценки накопленного износа применяется метод разбивки, суть которого состоит в определении величины трех видов износа: физического, функционального и внешнего.
Физический износ - ухудшение свойств объекта с течением времени. Физический износ проявляется в потере элементами объекта первоначальных технических и эксплуатационных свойств.
Функциональный (моральный) износ - уменьшение стоимости объекта вследствие его несоответствия современным функциональным требованиям. При этом объект пригоден к эксплуатации, но обесценивается за счет появления современных, более совершенных функциональных аналогов.
Внешний износ - уменьшение стоимости объекта вследствие изменения внешних по отношению к недвижимости факторов. Например, изменение положения объекта по отношению к основным транспортным, коммунальным, коммерческим и другим сооружениям, изменение финансовых условий, законодательства.
При определении общей величины накопленного износа методом разбивки используется формула:
Для оценки физического износа необходимо изучить степень повреждения конструктивных элементов здания по форме таблицы 6.
Таблица 6 - Расчет физического износа здания
Конструктивные элементы здания Удельный вес по типам зданий, % администр. Количественная оценка износа Износ конструктивного элемента, % ИТОГО износ, %
1 2 3 4 5
1. Фундаменты 4 0,005мм. 27 1,08
2. Стены 23 4мм. 28 6,44
3. Перекрытия 18 - 7 1,26
4. Кровля 12 - 45 5,40
5. Полы 7 - 38 2,66
6. Проемы 10 - 22 2,20
7.Отделочные работы 8 - 50 4,00
8.Инженерное оборудование 16 - 42 6,72
9.Прочие работы 2 - 22 0,44
ИТОГО 100 - 30,2
Функциональный износ принимаем от 1 - 5%, в нашем случае за 4%, т.к. технический прогресс оказал значительное влияние на объект оценки.
Внешний износ оценивается в интервале от 1 - 10%, в нашем случае - 8%, т.к. здание находится на средне отдаленной улице.
Физический износ стен оценивается от 21 - 30%, в нашем случае - 28%, т.к. ширина трещин стен 4мм.
Физический износ фундамента от 25 - 30%, в нашем случае - 27%, т.к. осадка с прогибом стен до 0,005 от длины стены.
Вывод о состоянии здания: Состояние здания удовлетворительное, т.к. физический износ определен в размере от 20 - 40%.
Накопленный износ определяется по формуле: Ин = 1 - (1 - Ифиз/100) * (1 - Ифунк/100)* (1 - Ивн/100)
Сравнительный подход основан на определении стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных объектов.
Одним из методов данного подхода является метод прямого сравнения продаж, который в данной курсовой работе использовался для оценки стоимости земельного участка. Применение метода прямого сравнения продаж в рамках сравнительного подхода подразумевает сравнение оцениваемого объекта (здания вместе с земельным участком) с аналогами, при этом суть метода и порядок расчета остаются теми же.
Элементы сравнения объектов-аналогов относятся ко второй группе - относящиеся непосредственно к объекту недвижимости. Предполагается, что условия сделки и состояние рынка были похожи. В качестве единицы сравнения необходимо принять все здание.
На основании сравнительного анализа цен продаж известно, что различия в ценах аналогичных объектов коммерческой недвижимости за счет местоположения следующие: -15% между расположенными в отдаленном районе и районе средней отдаленности;
- 10 % между центром и районом средней отдаленности.
Таблица 7 - Расчет скорректированных цен объектов коммерческой недвижимости
Объект сравнения Площадь, кв.м. Местоположение Состояние Трансп. доступн-ть Ст-ть оборуд-я, тыс. руб. Цена продажи, тыс. руб. Цкх Поправки в долях Скорректиров-ая цена, тыс. руб.
Оборудование Площадь по местополож-ю по состоянию по трансп. дост.
Медианой в данном ранжированном числовом ряду является число 2542,6 тыс. руб.
4) скорректированная цена наиболее похожего на объект оценки аналога.
Самым похожим в данном случае является аналог А2, его скорректированная цена 2546,2 тыс. руб.
5) скорректированная цена объекта аналога с учетом весовых коэффициентов: Для расчета весовых коэффициентов применяется метод расстановки приоритетов. При этом сравниваются пары сопоставимых продаж на основе оценки их влияния на итоговую стоимость объекта оценки. По данным принимаемой системы сравнений формируется квадратная матрица.
Рассчитаем весовые коэффициенты, для этого найдем сумму значений по строкам матрицы, затем находя отношение соответствующего значения в строке матрицы к общей сумме всех значений определим весовые коэффициенты для каждого из аналогов. Рассчитаем долю стоимости каждого объекта аналога с учетом весовых коэффициентов, затем получим стоимость объекта недвижимости с учетом весовых коэффициентов.
Таблица 8 - Расчет стоимости объекта недвижимости с учетом весовых коэффициентов
Таким образом, с учетом весовых коэффициентов получили цену, равную = 2835,067 тыс. руб.
Стоимость объекта недвижимости, оцененную в рамках сравнительного подхода в итоге принимаем как среднеарифметическое значение выше приведенных показателей: (3219,42 2540,1 2542,6 2546,2 2835,067) / 5 = 2736,6774 тыс. руб.
3.3 Использование доходного подхода
Доходный подход заключается в преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которые может принести использование или будущая продажа объекта. Для определения стоимости объекта оценки используется метод прямой капитализации дохода.
Преобразование будущих доходов в текущую величину стоимости осуществляется по формуле
Сдп = ЧОД/Ккап, (3) где Сдп - стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках доходного подхода, тыс.р.;
ЧОД - чистый операционный доход оцениваемого объекта за год, тыс.р.;
Ккап - коэффициент капитализации.
Для определения ЧОД необходимо рассчитать потенциальный и эффективный валовые доходы.
Потенциальный валовой доход (ПВД) - это сумма всех ожидаемых поступлений от сдачи объекта в аренду.
ПВД - это доход, который можно получить от недвижимости при полной занятости площадей без учета потерь и расходов.
ПВД определяется за год с учетом ставок аренды.
Эффективный валовой доход (ЭВД) - это величина, равная ПВД, за вычетом потерь от недозагрузки объекта и недосборов арендной платы.
Оценка потерь от недозагрузки объекта и недосбора арендной платы производится на основе анализа рынка, его динамики применительно к оцениваемой недвижимости.
В нашем случае величина убытков (т.е. понесенных потерь) составляет 8% от ПВД, которые в основном связаны с недозагрузкой объекта недвижимости, т.е. часть помещений пустует.
ЧОД представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого чистого годового дохода, полученного от объекта оценки после вычета всех операционных расходов (ОР) и резервов.
Расчет ЧОД осуществляется в виде отчета о доходах и расходах в форме таблицы 9.
Таблица 9 - отчет о доходах и расходах.
Показатели Сумма, р. Порядок расчета
ПВД 2160000
Убытки 172800 5-10% от ПВД
ЭВД 1987200 ПВД - Убытки
- налог на землю 11086,9 1,5% от стоимости земли
- налог на имущество 81205,7 2,2% в год от Снс с учетом износа
- коммунальные расходы 172800 40 р./ м2/мес.*12
- расходы на управление 298080 15% от ЭВД
- страхование 3691,2 0,1% от Снс в год
- обеспечение безопасности 324000 15% от ПВД
Резервы 73823,4 2% от Снс в год
ЧОД 1096336,2 ЭВД - ОР
Теперь рассчитаем величину коэффициента капитализации.
Коэффициент капитализации определяется с учетом возмещения капитальных затрат. Коэффициент состоит из двух частей: · Ставки доходности на капитал;
· Нормы возврата инвестированного капитала.
Для расчета ставки дохода используется метод кумулятивного построения, который состоит в суммировании ставки дохода и рисков, присущих объекту недвижимости.
Возмещение инвестированного капитала осуществляется прямолинейно (метод Ринга). Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100 %-ной стоимости объекта на остающийся срок полезной жизни. Остающийся срок полезной жизни объекта принимается равным от 10 до 30 лет в зависимости от привлекательности оцениваемой недвижимости. Примем остающийся срок полезной жизни объекта равным 14 лет: поскольку наше здание имеет торговое назначение, а в этой сфере довольно таки часто происходят различного рода изменения (постоянно внедряются новшества, меняется дизайн помещения и профиль заведения), влияющие на привлекательность объекта недвижимости.
Таким образом, норма возврата капитала равна 100/14 = 7%.
Теперь определим величины, составляющие ставку доходности: · Риск низкой ликвидности: примем равным 5%, т.к. данный объект недвижимости находится в районе средней отдаленности и назначением здания;
· Риск вложений в недвижимость: примем 6%, риск не высок, поскольку здание находится в благополучном районе и спрос на него будет постоянно, не зависимо от его назначения;
· Риск инвестиционного менеджмента: примем равным 5%, т.е. довольно существенный, поскольку данное помещение может быть использовано не рационально, т.е. внутренняя планировка проведена таким образом, что часть рабочей площади осталась не задействованной.
Теперь вычислим коэффициент капитализации.
Таблица 10 - Расчет коэффициента капитализации
Составляющие, Ккап Значение, %
Безрисковая ставка 8
Риск низкой ликвидности 5
Риск вложения в недвижимость 6
Риск инвестиционного менеджмента 5
Норма возврата капитала 7
ИТОГО Ккап 31
Теперь, используя формулу 3, рассчитаем стоимость объекта недвижимости в рамках доходного подхода: Сдп = 1096336,2/0,31 = 3536,57 тыс.руб.
4. Сведение стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости
После определения стоимости недвижимости тремя традиционно применяемыми методами: затратный подход, сравнительный подход и доходный подход, приступаем к следующему этапу процесса оценки, который заключается в сведении стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости.
Для каждого из примененных методов оценки выбираем удельный вес (с учетом значимости и применимости каждого метода для каждой конкретной ситуации).Основные элементы сравнения: соответствие целям оценки, достоверность и достаточность используемой для анализа информации, соответствие оцениваемому типу и характеру использования недвижимости.
Определим весовые коэффициенты для каждого из подходов: · Затратный подход имеет наименьший вес и принимается равным 5%, так как дисбаланс спроса и предложения на рынке таких объектов приводит к превышению рыночных арендных ставок и цен продаж над восстановительными издержками;
· Анализ проводился на основании достоверной информации о достаточном количестве сопоставимых объектов, поэтому удельный вес подхода сравнительного анализа продаж в итоговом согласовании будет наибольшим и составит 85%;
· Оцениваемый объект относится к доходной недвижимости. Однако, использованные в расчетах прогнозы и данные о доходах могут быть неточны, поэтому вес доходного подхода выше, чем затратного, и ниже, чем подхода сравнительного анализа продаж, и принимается равным 10%.
Данные о сведении полученных результатов в итоговую стоимость объекта занесем в таблицу 11.
Таблица 11 - Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости
Подходы к оценке недвижимости Стоимость, тыс.р. Весовой коэффициент
Затратный 3027,65 0,05
Сравнительный 2736,68 0,85
Доходный 3536,57 0,10
Рыночная стоимость 2831,22 1
Итак, целью данной курсовой работы являлось проведение расчетов по определению стоимости объекта коммерческой недвижимости. Используя ранее приобретенные знания в области экономики и оценки недвижимости, а также на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных актов и специальной экономической литературы было определено, что рыночная стоимость объекта недвижимости общей площадью 860м2 (включая земельный участок), находящегося в районе средней отдаленности, арендуемого под аптеку составляет 2831,22 тыс. руб.
Вывод
Недвижимость составляет основу национального богатства России. Она выполняет множество различных, в том числе социально и экономически значимых функций. Неудивительно, что в последнее время возрос интерес к процессам, происходящим в сфере недвижимости.
Специалисты, чья профессия тем или иным образом связана с функционированием объектов недвижимости, пользуются повышенным спросом на рынке труда, а знание основ экономики недвижимости является обязательным условием успешной трудовой деятельности.
При выполнении данной курсовой работы мы занимались оценочной деятельностью, т.е. выступали в роли оценщика недвижимости - довольно распространенная и перспективная профессия в последние годы в России, в связи с ростом потребности в профессиональной оценке.
Оценка как важнейшая функция системы управления предшествует принятию практически любого решения в отношении недвижимого имущества. Она проводится обычно профессиональными оценщиками по заказу собственника или покупателя перед заключением сделки, для получения кредита под залог недвижимости, при разделе имущества или внесении его в качестве взноса в уставной капитал коммерческой организации, при страховании и налогообложении объектов и для многих других целей.
Оценщик - это лицо, устанавливающее рыночную или иную стоимость недвижимости с использованием специальных подходов и методик.
Оценщик должен стремиться выполнять работу в соответствии с договором в установленные сроки. Профессиональные оценщики должны не только удовлетворять жестким профессиональным стандартам (требованиям в плане компетентности, образования и проявления профессиональных навыков), они должны также следовать высоким моральным принципам.
В России создано и функционирует Общество оценщиков (РОО), которым принят Кодекс профессиональной этики членов Общества оценщиков.
Соблюдение профессиональных этических норм в области оценки является очень важным, так как на основании мнения оценщика заключается сделки на дорогостоящие объекты недвижимости, выдаются крупные кредиты под залог этих объектов, принимаются решения о начале финансирования проектов землеустройства, разрешаются спорные имущественные вопросы.
При выполнении данной курсовой работы, выступая в роли оценщика, мы должны были определить стоимость объекта недвижимости. Перед нами стояла задача, используя подход сравнительного анализа, затратный и доходные методы определить рыночную стоимость объекта недвижимости.
Используя затратный подход, в основе которого лежит предположение, что рациональный потенциальный покупатель не заплатит за объект недвижимости сумму, превышающую затраты на создание заменяющей данный объект недвижимости без чрезмерной задержки, мы получили стоимость объекта недвижимости, равную 3027,65 тыс. руб.
В рамках сравнительного подхода, основанного на определении стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных объектов, была выведена стоимость этого же объекта, равная 2736,68 тыс. руб.
Применяя доходный подход, заключающийся в преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которые может принести использование или будущая продажа объекта, получили стоимость оцениваемого объекта, равную 3536,57 тыс. руб.
В конце курсовой работы, сведя стоимостные показатели в итоговую оценку стоимости недвижимости, с использованием весовых коэффициентов была выведена рыночная стоимость объекта недвижимости, равная 2831,22 тыс. руб.
Итак, при проведении оценочной деятельности для объекта недвижимости находящегося в районе средней отдаленности города Оренбурга, по адресу ул. Чичерина, 125, было установлено, что рациональнее всего использовать его в качестве объекта торгового назначения, т.к. ставка аренды за помещение в данном случае является наивысшей и составляет ? р./м2 Используя выше перечисленные подходы, была определена рыночная стоимость объекта на момент оценки, т.е на 2013г., равная 2831,22 тыс. руб. Как продавца объекта, так и покупателя эта цифра в полнее устраивает и уже в начале следующего года новым владельцем, после проведения всех необходимых ремонтных и отделочных работ, в данном помещении откроется новая аптека для населения города.
Список литературы
1. http://www.gosthelp.ru/text
2. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учеб./В.А. Горемыкин, Э.Р. Бугулов. - М.: Информ.-издат. дом «Филинъ», 1999.-592с.
3. Гражданский Кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994 №51ФЗ принят ГД СФ РФ 21.10.1994(ред. От 30.12.2004) //КОНСУЛЬТАНТПЛЮС: ВЕРСИЯПРОФ.
4. Денисенко Е.Б. Экономика недвижимости: Учеб. пособие/ Е.Б. Денисенко.- Новосибирск: НГАСУ, 2002.- 56 с.
5. ВСН 53-86. Правила оценки физического износа жилых зданий/ Гос.ком. по гражд. Стр-ву и архитектуре при Госстрое СССР. - М., 1988.- 70 с.
6. Щербаков А.И. Основы экономики недвижимости: Учеб. пособие/ А.И. Щербаков, И.И, Золотарев, Н.А. Щербакова. - Новосибирск: НГАС, 1997. - 124 с.
7. Определение стоимости объекта недвижимости. Метод. Указания к курсовой работе по дисциплине «Экономика недвижимости» для студентов специальности 060800 «Экономика и управление на предприятии (в строительстве)».- Новосибирск: НГАСУ, 2004. - 32 с.