Определение стоимости помещения различными подходами к оценке недвижимости. Стоимость недвижимости на основе затрат. Применение доходного подхода при определении стоимости недвижимости. Сведение стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости объекта.
Аннотация к работе
130 ГК РФ «К Недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т. е. в определении денежного эквивалента различных объектов недвижимости в конкретный момент времени / Оценка стоимости имущества всегда проводится с какой-либо конкретной целью. Согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности в РФ», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Подход сравнительного анализа продаж применяется при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о сделках купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому (активный рынок). Денежные поправки изменяют на определенную сумму стоимость всего аналога - абсолютные денежные, либо стоимость одной единицы сравнения - относительные денежные.Этот процесс включает в себя обоснованную оценку основных фондов и оборотных средств, материальных и нематериальных активов, текущих и будущих доходов предприятия на определенный момент времени. В зависимости от целей и функций оценки различают отдельные виды оценочной стоимости предприятий. Например, при сделке купли-продажи предприятия или его части важно оценить его рыночную стоимость; при осуществлении инвестиций - инвестиционную стоимость; при страховании имущества предприятия - стоимость восстановления; при кредитовании - залоговую стоимость; при ликвидации предприятия - ликвидационную стоимость. Выделяют также понятие внутренней (или фундаментальной) стоимости предприятия, представляющее собой аналитическую оценку стоимости предприятия, основанную на глубоком анализе существующего финансового и технико-экономического состояния предприятия и предполагаемых внутренних возможностей его развития в будущем.
План
Содержание оценка недвижимость
Введение
Определение стоимости нежилого помещения подходами к оценке недвижимости
Использование подхода сравнительного анализа продаж при определении стоимости недвижимости
Определение стоимости недвижимости на основе затрат
Применение доходного подхода при определении стоимости недвижимости.
Сведение стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости объекта
Заключение
Использованная литература
Введение
При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, с функционированием которого так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации.
Само понятие «недвижимость» в современной России выходит далеко за пределы терминологических уточнений. Дело в том, что именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости - не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но и одновременно капитал в вещной форме, приносящий доход. Вложения в них обычно представляют собой инвестирования с целью получения прибыли. Недвижимость - основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников массовый, всенародный характер. Знание экономики недвижимости крайне необходимо как для успешной предпринимательской деятельности в различных видах бизнеса, так и в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан, поскольку собственность на недвижимость - первичная основа свободы, независимости и достойного существования всех людей.
Согласно ст. 130 ГК РФ «К Недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам также относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество» / ГК РФ. Ч. 1, 2. Официальный текст. /
Развитый объект недвижимого имущества включает три основных элемента: земля (земельный участок), усовершенствования (улучшения) земли и принадлежности недвижимого имущества. Улучшения - это любые произведенные с землей изменения, в качестве которых могут выступать как усовершенствования самой земли в результате проведения на ней работ (мелиорация, дренаж, инженерная подготовка к застройке), так и построенные на земле здания и сооружения. Принадлежности недвижимого имущества - это движимые по природе вещи, прикрепленные к недвижимому имуществу (земельному участку, зданию) и являющиеся его неотъемлемой (технологически или по закону, договору) частью / Максимов С. Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости: Учебное пособие, с. 11-13 /.
Понятие «недвижимое имущество» включает в себя, прежде всего, понятие материального (физического объекта). Имея в своем составе в качестве составных частей земельный участок, здания, сооружения, любой объект недвижимости обладает такими физическими признаками как: Фиксированность местоположения.
Уникальность. Изза жесткой связи с конкретным местом, каждый объект недвижимости сам по себе уникален. У конкретного объекта недвижимости не может быть абсолютного аналога, так как каждый земельный участок, на котором находится объект, отличается от другого;
Долговечность и длительность создания объектов.
Непотребляемость самого объекта недвижимости или его элементов.
Сложность объекта недвижимости.
Оцениваемая недвижимость.
Таб. 1.1
Местоположение объекта отдаленый
Материал стен панель
Состояние помещения плохое
Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т. е. в определении денежного эквивалента различных объектов недвижимости в конкретный момент времени / Оценка стоимости имущества всегда проводится с какой-либо конкретной целью. Одно и тоже имущество может иметь разные стоимости в зависимости от цели оценки.
В зависимости от сложившейся ситуации могут определяться различные виды стоимости. В рыночных условиях наиболее распространенным видом стоимости объектов является рыночная стоимость. Рыночная стоимость не всегда равна рыночной цене. Концепция рыночной стоимости основывается на том, что типичный покупатель на рынке имеет возможность выбора аналогичных объектов недвижимости, исходя из их лучшего и наиболее эффективного использования. Рыночная стоимость является объективной, независимой от желаний отдельных участников рынка и отражает реальные экономические условия, складывающиеся на рынке недвижимости.
Согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности в РФ», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Определение стоимости нежилого помещения подходами к оценке недвижимости
Использование подхода сравнительного анализа продаж при определении стоимости недвижимости
Подход сравнительного анализа продаж - это способ определения стоимости недвижимости путем анализа продажи объектов сходных или подобных оцениваемому, после проведения соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними.
Подход сравнительного анализа продаж применяется при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о сделках купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому (активный рынок).
Подход сравнительного анализа продаж дает хорошие результаты при наличии данных об относительно недавних, надежных сделках. Однако, не всегда можно найти необходимые данные для проведения оценки. Кроме того, подход сравнительного анализа продаж основан на прошлых событиях и не принимает в расчет будущие ожидания / Гранова И. В. Оценка недвижимости: тесты, задачи, практические ситуации: Учеб. пособие, с. 27 /.
Основные этапы подхода сравнительного анализа продаж: 1) сбор информации и формирование базы данных с занесением в нее сделок с объектами недвижимости, информация по которым проверена и достоверна;
2) анализ полученной информации, изучение рынка, выделение сегмента, к которому относится оцениваемый объект;
3) отбор аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом и определение подходящих единиц сравнения по каждому из аналогов;
4) приведение ценообразующих характеристик аналогов к характеристикам оцениваемого объекта;
5) анализ приведенных цен аналогов и итоговое заключение о стоимости объекта оценки.
Объекты сравнения Местоположение Площадь, м2 Материал стен Состояние помещения Стоимость оборудования, тыс. р. Цена продажи*, тыс. р. Цкх**, тыс. р. Поправки в долях Скорректированная цена, тыс. р.
по местоположению по материалу стен по состоянию помещения
Пнп - площадь нежилого оцениваемого помещения, м2;
Местоположение: О - в отдаленном районе; с/о - в районе средней отдаленности от центра города; Ц - в центре города;
Материал стен строения: К - кирпич; П - панель;
Состояние помещения: пл. - плохое; ср. - среднее;
* - цены продаж нежилых помещений, сопоставимых с оцениваемым (в соответствии с номером варианта: 28)
** - Цкх - цена продажи, приведенная к оцениваемому объекту по количественным характеристикам (по площади и стоимости оборудования), тыс. р.
На основе сравнительного анализа сопоставимых продаж необходимо получить скорректированные цены, т. е. 9 вариантов стоимости оцениваемого нежилого помещения. Поправки вносятся от объекта сравнения к объекту оценки и занесены в таб. 3. 1.
При осуществлении приведения ценообразующих характеристик аналогов к характеристикам оцениваемого объекта, основной вопрос, на который должен ответить оценщик на данном этапе: «За какую сумму был продан аналог, обладай он теми же характеристиками, что и объект оценки?»
Для ответа на этот вопрос цены сделок с аналогами корректируются. Корректировка осуществляется путем внесения поправок, которые могут быть выражены в денежных суммах, «направлениях» или коэффициентах.
При корректировке цен аналогов в «направлениях» определяется влияние на цену аналога определенных характеристик, является ли оно превышающим, равным или недостаточным по отношению к объекту оценки.
В зависимости от отношения к цене единицы сравнения или объекта в целом, поправки делятся на процентные, абсолютные денежные и относительные денежные.
Процентные поправки изменяют стоимость аналога на определенный коэффициент и могут быть отнесены как к стоимости аналога в целом, так и к стоимости его единицы сравнения.
Денежные поправки изменяют на определенную сумму стоимость всего аналога - абсолютные денежные, либо стоимость одной единицы сравнения - относительные денежные. Величина абсолютной денежной поправки не зависит от количества единиц сравнения, поскольку вносится к стоимости объекта в целом. Поскольку относительная денежная поправка вносится к стоимости единицы сравнения, ее величина напрямую зависит от количества единиц сравнения.
Все вносимые поправки применяются к элементам сравнения, которые условно можно разбить на две группы. Первая группа - элементы, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (проводятся путем применения каждой последующей поправки к предыдущему результату) / Тарасевич Е. И. Оценка недвижимости: Энцикл. оценки, с 192-200 /. В данной группе к элементам, подлежащим обязательному учету относят: Состав передаваемых прав собственности;
Условия финансирования сделки купли-продажи;
Условия продажи;
Время продажи / Гранова И. В. Оценка недвижимости: тесты, задачи, практические ситуации: Учеб. пособие, с. 28 /.
Вторая группа - элементы, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости (производится путем применения поправок каждого элемента к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в произвольном порядке) /Учебно-методическое обеспечение курса профессионального обучения оценщиков земли и недвижимости в Госуниверситете по землеустройству Вып. 1., с. 192-200 /. Это: Месторасположение;
Физические характеристики;
Экономические характеристики;
Дополнительные компоненты стоимости / Гранова И. В. Оценка недвижимости: тесты, задачи, практические ситуации: Учеб. пособие /.
Расчет цены продажи, приведенная к оцениваемому объекту по количественным характеристикам (по площади и стоимости оборудования), (Цкх) :
Цкх = (ЦП - Соб) / S * Пнп, Где ЦП - цена аналога;
Соб - стоимость оборудования;
S - площадь аналога, м2;
Пнп - площадь оцениваемого объекта, м2
Цкх А1 = (215-21) /66*56=164, 6 тыс. руб.
Для определения величин поправок, в зависимости от наличия и достоверности рыночной информации, применяются количественные и качественные методы.
К качественным методам относят метод персональных интервью. К количественным методам относят метод парных продаж, статистические методы и метод анализа характеристик недвижимости и сферы ее окружения.
В методе парных продаж парной продажей называется продажа двух объектов, идентичных почти во всем, за исключением одной или нескольких характеристик. Предполагается, что именно разница этих характеристик обуславливает разницу в цене объектов. Следовательно, сравнивая цены объектов парной продажи, можно рассчитать поправку на отличающиеся характеристики, которую можно распространить и на другие объекты данного сегмента рынка.
Статистические методы основаны на анализе значительных выборок из баз данных с использованием математического аппарата, методов статистики и регрессивного анализа. Предполагает, что существует формальная зависимость между вариацией цены и вариацией характеристик.
Метод анализа характеристик недвижимости и сферы ее окружения позволяет определить величину поправки при недостатке информации для применения метода парных продаж. Опирается на данные, не относящиеся непосредственно к объекту оценки или его аналогу.
На основании сравнительного анализа цен продаж известно, что различия в ценах аналогичных нежилых помещений за счет местоположения следующее: - 15% между расположенными в отдаленном районе и районе средней отдаленности;
- 10% между расположенными в центре города и районе средней отдаленности.
Для определения поправок по другим параметрам, применяется метод сопоставимых пар. Расчеты проводятся в относительных показателях (долях и процентах).
Парные продажи по материалам стен: А1А3: 160, 6/164, 6=0, 97;
А4А6: 132, 74/141, 97=0, 93;
А7А9: 175, 53/186, 34=0, 94;
Среднеарифметическое: 0, 94.
Парные продажи по состоянию помещений: А1А2: 149, 35/164, 6=0, 9;
А5А6: 128, 52/141, 97=0, 9;
А7А8: 165, 24/184, 34=0, 88
Среднеарифметическое: 0, 89.
Суждение о стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного анализа продаж можно принять в результате анализа четырех показателей: 1) среднеарифметического значения скорректированных цен сопоставимых продаж; 2) модального значения; 3) медианного значения; 4) скорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект аналога.
1) среднеарифметическое значение скорректированных цен аналогов (гр. 12, таб. 4. 2) определяют: гр. 8*гр. 9*гр. 10*гр. 11 таб. 4. 2.
Гр. 12 = гр. 8 * гр. 9 * гр. 10 * гр. 11 = 164, 6*0, 85*0, 94*0, 89=117, 04
2) Модальное значение: 117, 16;
3) Медианное значение: 118, 13;
4) Скорректированная цена самого похожего на оцениваемый объект аналога: 128, 52
Затем необходимо провести согласование этих цен.
Согласование - это не усреднение полученных промежуточных результатов, а процесс взвешивания и сравнения показателей в соответствии с их характеристиками: Стоимость по сравнительному анализу продаж (СТСАП) : СТСАП = (Ср. ариф. Мода Медиана Цпох) / 4, Ср. ариф. - среднеарифметическое значение скорректированных цен аналогов
Мода - Модальное значение
Медиана - Медианное значение
Цпох - Скорректированная цена самого похожего на оцениваемый объект аналога.
СТСАП= (184, 26 117, 16 118, 13 128, 52) /4=183, 33 тыс. р.
Вывод: рыночная стоимость объекта по подходу сравнительного анализа продаж составляет 183, 33 тыс. р.
Определение стоимости недвижимости на основе затрат
Затратный подход - способ оценки имущества, основанный на определении стоимости издержек на создание, изменение и утилизацию имущества. Особенностью определения стоимости при использовании затратного подхода является то, что сначала определяется стоимость воспроизводства нового здания или сооружения, а затем она уменьшается на величину износа в денежном выражении / оценка стоимости предприятия (бизнеса) : Учеб. пособие, с. 73 /
Этапы затратного подхода к оценке недвижимости: 1) изучение рынка, формирование базы данных издержек по объектам недвижимости, информация по которым проверена и достоверна;
2) определение восстановительной стоимости зданий и сооружений;
3) определение величины накопления износа зданий и сооружений;
4) определение стоимости участка земли;
5) определение итоговой стоимости объекта недвижимости. схема 2. Схема здания: - отмостка в = 8 м2 - здание а = 7м2
Определение стоимости недвижимости исходя из стоимости земельного участка и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа: Сзп = Сз Снс - Ин, Где Сзп - стоимость объекта недвижимости, определенная затратным подходом, тыс. р. ;
Сз - стоимость земли, тыс. р. ;
Снс - стоимость нового строительства улучшений, тыс. р. ;
Ин - накопленный строением износ, тыс. р.
Площадь земельного участка (Пз, м2) : Пз = (а 4) * (в 4),
Где а - ширина здания, м;
в - длина здания, м;
2 - ширина отмостки, м;
Пз = (7 4) (8 4) =132 м2.
Стоимость земельного участка (Сз, р/м2) : Сз = Пз * Ц, Где Ц - цена земли;
Сз=132*90=11880 р/м2.
Стоимость нового строительства улучшений (Снс) : Снс = Пнп* Цстр. ед. ПП, Где ПП - предпринимательская прибыль, тыс. р. ;
В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ может быть трех типов: 1. физический износ - это уменьшение стоимости объекта недвижимости в результате воздействия природно-климатических фактов и факторов жизнедеятельности человека. Выражается в разрушении строительных конструкций и материалов и утрате первоначальных качеств объекта недвижимости;
2. функциональный износ - это уменьшение стоимости объекта недвижимости в результате его несоответствия современным стандартам и требованиям рынка с точки зрения его функциональной полезности. Функциональный износ может проявляться в устаревшей архитектуре здания, в удобствах его планировки, объемах, инженерном обеспечении и т. д. Появление функционального износа обусловлено влиянием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства;
3. износ внешнего воздействия - это уменьшение стоимости объекта недвижимости, вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного либо экономическими, либо политическими, либо другими внешними факторами. Причины внешнего износа: общий экономический упадок района, в котором находится объект, действия местной администрации и федеральных органов в области налогообложения, страхования и прочие изменения на рынке капитала, земли и занятости.
Накопленный строением износ (Ин) : Ин = Иф Ифн Ив, Где Иф - физический износ нежилого помещения, тыс. р. ;
Ифн - функциональный износ нежилого помещения, тыс. р. ;
№ п/п Конструктивные элементы здания Удельный вес, № Снс, тыс. р. Износ, % Износ, тыс. р.
1 2 3 4 5 6
1 Фундамент 5 7, 04 8 0, 56
2 Стены и перегородки 28 39, 44 8 3, 15
3 Перекрытия 17 23, 94 7 1, 67
4 Кровля 5 7, 04 8 0, 56
5 Полы 7 9, 8 9 0, 88
6 Проемы 10 14, 08 10 1, 4
7 Отделочные работы 7 9, 8 10, 5 1, 02
8 Инженерное оборудование 13 18, 31 8 1, 46
9 Прочие работы 8 11, 26 5 0, 56 итого 100 133, 67 11, 26 гр. 4 = (Снс * гр. 3) / 100, гр. 4для фундаментов = (140, 868*5) /100= 7, 04;
гр. 6 = (гр. 4 * гр. 5) / 100, гр. 6для фундаментов= (7, 04*8) /100=0, 56;
Стоимость недвижимости на основе затрат: Сзп = Сз Снс - Ин = 11, 88 140, 868-11, 260=141, 488 тыс. р., Вывод: таким образом, рыночная стоимость объекта по затратному подходу составляет 141, 488 тыс. р.
Применение доходного подхода при определении стоимости недвижимости
Доходный подход - это определение текущей стоимости недвижимости в предположении будущих доходов, которые могут возникнуть в результате ее использования и возможной дальнейшей ее продажи.
Вне зависимости от применяемого метода расчета доходный подход реализуется в следующей последовательности: прогнозирование будущих доходов;
капитализация дохода.
На первом этапе доходного подхода осуществляется прогнозирование будущих доходов. В зависимости от принятого в дальнейшем методе расчета стоимости может корректироваться список прогнозируемых доходов, учитываться или нет продолжительность расчетного периода (горизонт расчета) и т. д.
Считается, что выгода от владения недвижимостью, включает право получать все регулярные доходы во время владения (эксплуатации) и доход от продажи собственности после окончания владения (реверсия).
Доходы от операционной (эксплуатационной) деятельности прогнозируются путем составления отчета о доходах и расходах. При этом используются как ретроспективные данные, так и прогнозные. Главное условие - нельзя сравнивать потоки денежных средств, рассчитанные на разной основе (потоки, рассчитанные на основе ретроспективных данных с рассчитанными на основе прогнозных).
Определение стоимости оцениваемого помещения: Сдп = ЧОДНП / ОНК, Где Сдп - стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная с применением доходного подхода, тыс. р. ;
ЧОДНП - чистый операционный доход от оцениваемого нежилого помещения за год, тыс. р. ;
ОНК - общая норма капитализации.
ОНК = ЧОДС / ЦПС, Где ЧОДС - чистый операционный доход за год от нежилых помещений, сопоставимых с оцениваемыми (из прил. 3 методических указаний к курсовой работе), тыс. р. ;
ЦПС - цены продаж нежилых помещений, сопоставимых с оцениваемым (из прил. 2 методических указаний к курсовой работе), тыс. р.
Для определения ЧОДНП следует рассчитать потенциальный и эффективный валовые доходы от оцениваемого объекта.
Потенциальный валовой доход (ПВД) - это сумма всех ожидаемых поступлений от объекта.
Годовой ПВД: ПВД = Пнп * А * n, Где где А - очищенная ставка аренды в месяц за оцениваемое нежилое помещение, р. /м2, n - количество месяцев в периоде, за который определяется ПВД
ПВДМАГАЗИНА=56*17*12=11424 р.
Эффективный валовой доход (ЭВД) - это величина, равная потенциальному валовому доходу за вычетом потерь от недозагрузки объекта и недосбора денежных средств.
Расчет ЭВД для сдаваемых в аренду объектов: ЭВД = ПВД - У1 - У2, Где У1 - убытки от недозагруженности помещений, тыс. р. ;
У2 - убытки от недосбора арендной платы и смены арендаторов, тыс. р.
Чистый операционный доход (ЧОД) представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех эксплуатационных расходов и резервов.
Расчет годового ЧОД: ЧОД = ЭВД - Р, Где Р - расходы, связанные с оцениваемым объектом, тыс. р.
Расходы арендодателя составляют: а) по управлению - 10% от ЭВД;
б) по управлению - 2% в год от стоимости нового строительства оцениваемого помещения с учетом износа;
в) страхование - 0, 1% от стоимости нового строительства;
г) налог на землю - 1, 26 р. /м2 за квартал.
Определение чистого операционного дохода оцениваемого нежилого помещения за год таб. 3. 3.
№ п/п Показатели ед. изм. Колво Примечания
1 Очищенная ставка аренды за месяц р. /м2 7 Из п. 2 к. р. : ЛНЭИ
2 Площадь оцениваемого помещения м2 56
3 ПВД за год тыс. р. 11, 424 из ЛНЭИ
4 Убытки от недозагрузки помещений, смены арендаторов, недосбора арендной платы тыс. р. 0, 114 1% от ПВД
5 ЭВД за год тыс. р. 11, 309 гр. 3 - гр. 4
6 Расходы арендодателя всего: - на страхование - налог на имущество - налог на землю тыс. р. 4, 52 1, 13 0, 14 2, 59 0, 665 10% от ЭВД 0, 1% от Снс 2% от (Снс -Ин) 1, 26р. /м2*4*Пз
7 ЧОД тыс. р. 6, 78 гр. 5 - гр. 6
На втором этапе доходного подхода осуществляется капитализация доходов. Капитализация дохода - это процесс пересчета потока будущих доходов в конечную величину стоимости. Для пересчета будущих доходов в текущую стоимость используются капитализационные коэффициенты, состоящие из дохода на капитал и возврата капитала.
Доход на капитал - это процент, который выплачивается за использование денежных средств. Возврат капитала - это погашение суммы первоначального вложения.
Расчет нормы капитализации по нежилым помещениям. таб. 3. 4.
Аналоги ЧОДС*, тыс. р. ЦПС**, тыс. р. ОНКС, %
1 2 3 4
А1 23, 87 215 0, 11
А2 16, 03 160 0, 1
А3 18, 43 170 0, 10
А4 12, 74 140 0, 09
А5 13, 85 140 0, 09
А6 18, 89 190 0, 09
А7 23, 47 215 0, 10
А8 16, 31 180 0, 09
А9 18, 30 183 0, 1 итого 0, 10
Сдп = ЧОД / ОНК = 67, 8 тыс. р.
Вывод: стоимость объекта по доходному подходу составляет 67, 8 тыс. р.
Сведение стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости объекта
Поле определения стоимости недвижимости тремя подходами к оценке, необходимо осуществить сведение полученных показателей в итоговую оценку стоимости объекта. При этом следует учитывать, что каждый из подходов имеет свои сильные и слабые стороны при применении к конкретной ситуации. Как правило, один считается базовым, два других используются для корректировки получаемых результатов.
Для каждого из подходов к оценке выбирается вес. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Основные элементы сравнения: соответствие целям оценки, достоверность и достаточность используемой для анализа информации, соответствие оцениваемому типу и характеру использования недвижимости.
При оценке нежилого помещения может быть сделан вывод: - анализ проводится на основе достоверной информации о достаточном количестве сопоставимых объектов, поэтому удельный вес подхода сравнительного анализа продаж в итоговом согласовании будет наибольшим и составит 85%;
- затратный подход имеет наименьший вес и принимается равным 5%, так как дисбаланс спроса и предложения на рынке таких объектов приводит к превышению рыночных арендных ставок и цен продаж над восстановительными издержками;
- оцениваемый объект относится к доходной недвижимости, однако использованные в расчетах прогнозы и данные о доходах могут быть не точны, поэтому вес доходного подхода выше, чем у затратного и ниже, чему подхода сравнительного анализа продаж и принимается равным 10%.
Подход к оценке недвижимости Стоимость нежилого помещения, тыс. р. Весовой коэффициент
Сравнительного анализа продаж 183, 33 0, 85
Затратный 141, 488 0, 05
Доходный 67, 8 0, 10
Итого рыночная стоимость 169, 68 1, 00
Рыночная стоимость нежилого помещения (РС) : РС = Ссап * ксап Сзп * кзп Сдп * кдп, Где Ссап, Сзп, Сдп - стоимость нежилого помещения, полученная методом сравнительного анализа продаж, затратным методом и доходным методом, соответственно, тыс. р. ;
ксап, кзп, кдп - весовые коэффициенты метода сравнительного анализа продаж, затратного метода и доходного метода, соответственно.
РС=183, 33*0, 85 141, 488*0, 05 67, 8*0, 10=169, 68 тыс. р. ;
Вывод: таким образом рыночная стоимость объекта составляет 168, 68 тыс. р.
Вывод
Оценка стоимости предприятия - процесс оценки последнего как единого функционального комплекса, приносящего прибыль. Этот процесс включает в себя обоснованную оценку основных фондов и оборотных средств, материальных и нематериальных активов, текущих и будущих доходов предприятия на определенный момент времени. В зависимости от целей и функций оценки различают отдельные виды оценочной стоимости предприятий. Например, при сделке купли-продажи предприятия или его части важно оценить его рыночную стоимость; при осуществлении инвестиций - инвестиционную стоимость; при страховании имущества предприятия - стоимость восстановления; при кредитовании - залоговую стоимость; при ликвидации предприятия - ликвидационную стоимость.
Выделяют также понятие внутренней (или фундаментальной) стоимости предприятия, представляющее собой аналитическую оценку стоимости предприятия, основанную на глубоком анализе существующего финансового и технико-экономического состояния предприятия и предполагаемых внутренних возможностей его развития в будущем.
Существует также понятие стоимости замещения, где стоимость предприятия эквивалентна созданию аналогичного по профилю предприятия или его отдельного элемента.
Основная функция оценки стоимости предприятия - информационное обеспечение принятия экономических или управленческих решений.
К трем общепринятым методам оценки недвижимости относятся методы прямого сравнения продаж, затратный и доходный.
Метод прямого сравнения продаж (рыночный) основан на сопоставлении оцениваемого объекта и аналогичных ему по своим свойства объектов, относительно недавно проданных на рынке.
В затратном методе оценочная стоимость определяется, исходя из затрат на воспроизводство или замещение оцениваемого объекта с учетом износа - снижения стоимости в результате негативного воздействия всевозможных внутренних и внешних факторов.
Основа доходного метода - представление о стоимости как о текущем эквиваленте всех ожидаемых чистых доходов, которые оцениваемый объект при разумном использовании может принести своему собственнику в будущем. При этом учитываются не только размеры доходов, Нои время их поступления, а также уровень риска, связанного с их получением.
Список литературы
Лучшее эффективное использование данного необорудованного нежилого помещения: использование помещения под склад.
Стоимость объекта по методу прямого сравнения продаж: 183, 33 тыс. р.
Стоимость недвижимости на основе затрат: 141, 49 тыс. р.
Стоимость объекта по доходному подходу составляет: 67, 8 тыс. р.
Рыночная стоимость нежилого помещения: 169, 68 тыс. р. ;
Использованная литература
Афанасьев Ю. Н., Николаев О. А., Минаев В. С. Экономика недвижимости. - Тула, 1996;
Балабанов И. Т. Операции с недвижимостью в России. - М. : Финансы и статистика, 1996;
Волочков Н. Г. Справочник по недвижимости. - М., 1996;
Горемыкин В. А. Стоимость земли и методы ее оценки // Вопросы оценки. - 1996 - №1. ;
Горемыкин В. А. Экономика недвижимости. Учебник. М. - 2003. ;
Грибовский С. В. Методы капитализации доходов. Курс лекций. С-Пб. - 1997. ;
Денисенко Е. Б. Экономика недвижимости: учебное пособие, Н-ск, НГАСУ, 2002;
Законодательные основы риэлтерской деятельности. - М. : Менеджер, 1995. ;
Золотарев И. И., Щербаков А. И., Щербакова Н. А. Основы экономики недвижимости: Уч. пособие. Н-ск: НГАС, 1997. ;
Золотарев И. И., Щербакова Н. А. Методические проблемы оценки недвижимости в России в современных условиях // Н-ск: СГГА, 1996. ;
Коростелев С. П. Основы теории и практики оценки недвижимости. - М., 1998;
Купчина Л. А. Оценка недвижимости, сдаваемой в аренду // Бух. учет. - М., 1997. - № 9;
Максимов С. Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости: учеб. пособие / Максимов С. Н. - СПБ. : Питер, 2000;
Основные методы оценки рыночной стоимости объектов недвижимости (на основе современных зарубежных учебно-методических материалов) / Мягков В. Н., Платонова Е. А. С-Пб. : МИПК С-Пб ГТУ, 1994;
Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / под ред. Григорьева В. В. - М. : ИНФРА-М, 1997;
Попов Г. В. оценка доходной недвижимости. - М., 1995;
Сивкова Л. А. недвижимость: иаркетинг, оценка. - М., 1996;
Смирнова И. В. Экономика недвижимости: уч. пособие. С-Пб., 1996;
Стерник Г. М., Ноздрина Н. Н. Методология сбора и обработки информации о рынке нелвижимости. - М., 1997. ;
Тарасевич Е. И. Методы оценки недвижимости. Уч. пособие. - С-Пб. : МИПК при СПБГТУ, 1994. ;
Тарасевич Е. И. Оценка недвижимости. Энцикл. Оценки, С-Пб., 1997;
Тепман Л. Н. Оценка недвижимости. Под ред. профессора Швандара В. А. - М. : ЮНИТИ-ДАНА, 2002;
Учебно-методическое обеспечение курса профессионального обучения оценщиков земли и недвижимости в Госуниверситете по землеустройству. Вып. 1. - М. : «Блок», 1997-1999;
Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135 - ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». - М., 1998;
Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: Пер. с англ. - М., 1997;
Харрисон Генри С. Оценка недвижимости: Пер. с англ. - М. : РИО Мособлупролиграфиздата, 1994;
Черняк А. В. Оценка городской недвижимости. - М. : Русская деловая литература, 1996;
Щербакова Н. А Определение стоимости недвижимости: Метод. указания к выполнению курсовой работы., НГАСУ - 1999.