Обзор рынка жилой недвижимости г. Волгограда. Сведения о заказчике оценки и об оценщике. Определение стоимости сравнительным подходом. Основные понятия и терминология. Заключение договора на проведение оценки, осмотр объекта, сбор данных и их анализ.
Аннотация к работе
Состояние здания, в т.ч. внешний вид (субъективная оценка) Хорошее Техническое обеспечение здания Горячее и холодное водоснабжение, электроснабжение, отопление, канализация, телефонная связь Организованная стоянка личного а/т или подземный гараж Стихийная парковка на прилегающей территории Состояние и охрана (консьерж, домофон, кодовый замок) Домофон Таким образом, объект оценки - двухкомнатнаяя квартира, общей площадью 43,8 кв.м., расположенная по адресу: г. Волгоград, проспект Героев Сталинграда 1971 года постройки - находится в хорошем физическом состоянии, оснащен всеми коммуникациями, расположен в шаговой доступнсти от 2 продольной магистрали, трамвайной, пттролейбксной, автобусной остановок.На сегодня средняя цена квадратного метра в Волгограде составляет порядка 47,5 тысячи рублей. Только в ноябре, по данным различных агентств, стоимость подскочила в пределах от 1 до 2,3%. Самое дорогое жилье по-прежнему в Центральном районе, на втором месте - Ворошиловский, на третьем - Дзержинский, самые низкие показатели у Красноармейского района - около 40 тысяч за квадрат. Около 25% от общего количества предложений приходится именно на этот район, а вот меньше всего продают в Ворошиловском - около 7%. Среднее изменение стоимости квадратного метра жилья на вторичном рынке по Российской Федерации за 11 месяцев 2012 года составило плюс 7,8 %, для сравнения в Волгограде - плюс почти 13 %.Итоговая стоимость объекта оценки - определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке. Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости) - дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования (далее - ННЭИ), применяемое в настоящем Отчете, определяется как вероятное и разрешенное законом использование земельного участка и возведенных на нем зданий и сооружений с наилучшей отдачей, причем непременными являются условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий. Понятие ННЭИ подразумевает наряду с выгодами для собственника, особую общественную пользу. Подразумевается, что определение ННЭИ является результатом суждений оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым, выражая лишь мнение, а не безусловный факт. В практике оценки недвижимости положение о наилучшем и наиболее эффективном использовании представляет собой посылку для дальнейшей стоимостной оценки.Оценка объектов недвижимого имущества предусматривает использование трех подходов для расчета их стоимости, которые традиционно установились практикой независимой оценки и которые вошли в Стандарты профессиональной деятельности в области оценки недвижимости: затратный, рыночный и доходный. Оценщик может не использовать некоторые подходы, но в этом случае Оценщик должен обосновать отказ от использования того или иного подхода. Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. По аналогии с этим можно утверждать, что благоразумный продавец не пожелает продать объект дешевле, чем стоило воссоздать объект оценки с учетом компенсации за его активность и принятые риски (т.е. с учетом прибыли предпринимателя). Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, встроенному нежилому помещению.Данный метод служит для оценки рыночной стоимости объекта, исходя из данных о совершаемых на рынке сделках. При применении этого метода стоимость объекта оценки определяется по сравнению с ценой предложения аналогичных объектов. анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи; В связи с одинаковым адресом расположения объекта сравнения и и объектов-аналогов для дальнейшего сравнительного анализа объекта оценки и каждого из объектов-аналогов Оценщиком выбраны элемент сравнения - этажность. При помощи «Таблицы относительной важности» эксперт може