Рынок ипотечного жилищного кредитования и классификация его субъектов. Этапы предоставления жилищного кредита и особенности андеррайтинга. Отбор факторов для эконометрической модели вероятности ипотечного дефолта. Методы оценки кредитного риска.
Аннотация к работе
Национальный исследовательский университет «Высшая школа экономики» Оценка кредитного риска при ипотечном жилищном кредитовании Специальность: 08.00.10 - финансы, денежное обращение и кредитКредитный риск составляет наибольшую долю совокупных рисков кредитных организаций и во многом определяет требования к размеру активов, взвешенных по уровню риска, и к величине резервов на возможные потери по ссудам, а, следовательно, и к достаточности собственного капитала. Особенности его оценки в рамках IRB-подхода (Internal Ratings-Based Approach) находят свою конкретизацию в Методических рекомендациях ЦБ РФ по реализации подхода к расчету кредитного риска на основе внутренних рейтингов банков. Цель исследования заключается в разработке методов и моделей оценки кредитного риска, учитывающих особенности российского рынка ипотечного жилищного кредитования (ИЖК), для использования во внутренних системах риск-менеджмента ОПИК. ? Предложить методы и модели оценки основных компонентов кредитного риска (вероятности ипотечного дефолта, доли потерь при ипотечном дефолте и суммарных активов, подверженных рискудефолта)применительно к ипотечнымжилищным кредитам. ? Исследовать прогнозную силу и устойчивость моделей вероятности ипотечного дефолта и результатов эмпирической оценки потерь при дефолте на российских данных, а также сравнить уровень кредитного риска различных пулов ипотечных кредитов.Согласно ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека представляет один из способов обеспечения обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право в случае неисполнения залогодателем обязательства получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенной недвижимости. Другими словами, приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) кредитной организации как гарантия возврата кредита. В рамках первого направления осуществляется взаимодействие между кредиторами и заемщиками, которыми выступают граждане, ипотечные банки, ипотечные учреждения, а также другие кредитные организации, предоставляющие кредиты под залог недвижимого имущества. Кредитная организация, предоставившая кредит под залог объектов недвижимости, выпускает ценные бумаги, обеспеченные закладными (ипотечные ценные бумаги, mortgage-backed securities, MBS), и затем продает их другим инвесторам. В этом случае происходит трансформация прав по обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные ценные бумаги, которые размещаются среди долгосрочных инвесторов.Преждевременная попытка создания рынка закладных, как одного из важнейших инструментов формирования первичного рынка кредитов, оказалась невостребованной; становление ипотечной системы с заимствования американского института вторичного рынка оказалось затратным и медленным [Старков, 2004; Полтерович, Старков, 2007a; Полтерович, Старков, 2007b; Khmelnitskaya, 2014]. Высокий уровень цен на рынке жилья делает недоступным приобретение новой квартиры достаточной площади даже для представителей 8-ой децильной доходной группы населения [Полтерович, Старков, 2007a]. Полтеровича [Полтерович, Старков, 2007a] показано, что в результате неверного выбора ипотечная система в России оказалась в ситуации институциональной ловушки - возник устойчивый, но неэффективный формальный институт. По результатам анализа эпизодов возникновения различных форм институтов ипотечного кредита в работе [Старков, 2004] показано, что эффективные и устойчивые институты возникают в национальной экономике преимущественно в результате трансплантации института из других сред 6 . Проект трансплантационной реформы системы ипотечного кредитования впервые был предложен в серии работ [Полтерович, 5 Институт представляет собой набор элементарных норм поведения. Особенности ССП обсуждаются в работе [Ильинский и др., 2014a], а последовательность необходимых преобразований предложена в серии работ [Полтерович, Старков, 2007a; Полтерович, Старков, 2007b; Полтерович, Старков, 2009; Полтерович, Старков, 2010], в которых также продемонстрирована эффективность предлагаемого решения для формирования массовой ипотеки в условиях плохой институциональной среды, несовершенных институтов, высокого отношения цены жилья к среднедушевому доходу населения, неразвитой культурой сберегательного и долгового поведения, а также при отсутствии у большинства граждан кредитных историй.Активное развитие ипотечное кредитование получило и на региональном уровне, что дало толчок региональной экспансии и строительству национальных и региональных банковских сетей. В условиях обостряющейся конкуренции банки увеличивают точки присутствия на региональных рынках, которые в особенности представляют значительный интерес для столичных банков с точки зрения недостаточной насыщенности их рынков финансовыми Подавляющее большинство выданных ипотечных жилищных кредитов приходится на Центральный (31%), Приволжский (20%), Сибирский (12%) и Уральский (10%)9 федеральные округа, которые начиная с 2007 г.
ГЛАВА 1. АКТУАЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ ОЦЕНКИ КРЕДИТНОГО РИСКА ПРИ ИПОТЕЧНОМ ЖИЛИЩНОМ КРЕДИТОВАНИИ ................................................................13
1.1. Рынок ипотечного жилищного кредитования и классификация его субъектов........13
1.2. Вопросы институционального развития ипотечного рынка........................................27
1.3. Особенности региональных рынков ипотечного кредитования .................................30
1.4. Методы оценки кредитного риска при ипотечном жилищном кредитовании ..........35
ГЛАВА 2. СТРУКТУРИРОВАНИЕ МОДЕЛИ ОЦЕНКИ КРЕДИТНОГО РИСКА ПРИ ИПОТЕЧНОМ ЖИЛИЩНОМ КРЕДИТОВАНИИ ................................................................60
2.1. Этапы предоставления ипотечного жилищного кредита и особенности кредитного андеррайтинга.............................................................................................................................60
2.2. Отбор факторов для эконометрической модели вероятности ипотечного дефолта..65
СПИСОК СОКРАЩЕНИЙ И УСЛОВНЫХ ОБОЗНАЧЕНИЙ ...........................................174
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ .......................................................................................................176
ПРИЛОЖЕНИЕ 1. Рынок ипотечного жилищного кредитования......................................198
ПРИЛОЖЕНИЕ 2. Определение переменных и описательные статистики.......................202
ПРИЛОЖЕНИЕ 3. Предварительный отбор объясняющих переменных, корреляционный и вариационный анализ...........................................................................................................208
ПРИЛОЖЕНИЕ 4. Результаты эконометрического моделирования вероятности одобрения ипотечной заявки......................trial...................................................trial................215
ПРИЛОЖЕНИЕ 5. Данные и результаты эмпирической оценки потерь при ипотечном дефолте и процентного дохода...............................................................................................220