Расчет рыночной стоимости имущества методом доходного, затратного, сравнительного (рыночного) подхода. Метод парных сравнений при оценке объектов недвижимости. Методы степенного и линейного коэффициентов "торможения" при оценке машин и оборудования.
Аннотация к работе
В рамках доходного подхода (в методе дисконтирования денежных потоков) текущая рыночная стоимость объекта равна сумме будущих доходов, приведенных к текущему времени, т.е. дисконтированных к дате оценки: Здесь текущая стоимость объекта имущества; доход, генерированный объектом имущества в течение периода с номером ; число периодов генерирования компонентов денежного потока; ставка дисконтирования; стоимость реверсии (перепродажи) объекта имущества по окончании времени владения имуществом. В расчетах учтено, что при дисконтировании распределенных во времени компонентов денежного потока необходимо перейти к «импульсному» компоненту денежного потока, расположенному на оси времени в середине интервала генерирования компонента денежного потока: для первого года - середина первого года, для второго года - середина второго года, отстоящая от даты оценки на полтора года и т.д. В рамках затратного подхода текущая рыночная стоимость объекта равна сумме прошлых затрат на создание объекта имущества, приведенных к текущему времени, т.е. компаундированных к дате оценки с учетом уменьшения стоимости изза износа: Итак, текущая рыночная стоимость объекта, рассчитанная в рамках затратного подхода, равна 557,31 тыс. руб. В расчетах учтено, что при компаундировании распределенных во времени компонентов денежного потока (денежных затрат) необходимо перейти к «импульсному» компоненту денежного потока, расположенному на оси времени в середине интервала расходования компонента денежного потока: для первого года - середина первого года, для второго года - середина второго года, отстоящая от даты оценки на полтора года и т.д. Здесь число объектов-аналогов; цена, по которой был продан на рынке объект с номером ; коэффициент, учитывающий зависимость цены квартиры на рынке от расположения дома в зоне для объекта-аналога и объекта оценки соответственно; коэффициент, учитывающий зависимость цены квартиры от удаленности дома от метро («транспортный» коэффициент) для объекта-аналога и объекта оценки соответственно; коэффициент, учитывающий зависимость цены квартиры от некоторого произвольного фактора для объекта-аналога и объекта оценки соответственно.