Рынок недвижимости и его характеристика. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости на примере нежилых помещений. Характеристика основных подходов к оценке недвижимости. Алгоритм (технология) оценки затратным подходом. Методы доходного подхода.
Аннотация к работе
Задание по дипломной работе (проекту) студента Тема работы (проекта): Оценка факторов, влияющих на стоимость предприятия Исходные данные к работе (проекту): Работа выполнена по учебникам и методическим пособиям. Перечень вопросов, разрабатываемых студентом: При выполнении дипломной работы автором поставлены обоснованные задачи, предполагающие изучение теоретических основ оценки недвижимости, характеристики основных подходов к оценке недвижимости, расчет рыночной стоимости объекта недвижимости на примере нежилых помещенийРасчетная стоимость объекта оценки по сравнительному подходу составит 11 127 тыс.т.тенге Стоимость права собственности на земельный участок рассчитывается исходя из возможных затрат на приобретение данного земельного участка в собственность. Стоимость права собственности на земельный участок рассчитывается согласно Распоряжению «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков». Согласно указанным методическим рекомендациям, как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.Рыночная стоимость объекта оценки на дату оценки составила (округленно): 10 612 000,00т. Вывод по разделу: Рыночная стоимость объекта оценки, полученная сравнительным подходом составляет на дату определения стоимости объекта оценки 18 сентября 2010г. (округленно):10 612 000,00т.тенге Рыночная стоимость 1 объекта оценки, составила (округленно): 22 826,00т.тенге Стоимость строительства объекта определяем с внесением поправок на отличия в конструктивной схеме, на разницу в строительных объемах, с индексированием затрат на строительство на дату оценки. (1186 • 26,34 0 ) • 1,21 • 84,8 1,07 • 0,98 • 1,1•1 • 1 • 1,18 • 1,1 • 1,25= 5998862,76 и состоит из: 1186 Объем объекта оценки, 26,34 Восстановительная стоимость 1 объема здания в ценах 1969 г.,т.тенге, сборник УПВС № 28, табл.Для определения общего коэффициента капитализации применялся кумулятивный метод (или метод суммирования), так для метода рыночной экстракции оценщик не располагает достаточной информацией. Рыночная стоимость 1 объекта оценки, полученная доходным подходом, составляет: 11 514т.тенге Рыночная стоимость оцениваемого объекта , полученная доходным подходом, составляет: 5 353 000т.тенге Вывод по разделу: Рыночная стоимость объекта оценки доходным подходом составляет на дату определения стоимости объекта оценки - 18 сентября 2010г., (округленно): 5 353 000,00т.тенге. Рыночная стоимость 1кв.м объекта оценки, составила (округленно) 11 514,00т.тенге.Оценка стоимости конкретного объекта недвижимости зависит от факторов, включающих: цель использования результатов оценки, вид определяемой стоимости, характер оцениваемых прав на недвижимость, тип оцениваемого объекта, полноту оценки объекта недвижимости, дату проведения оценки и др. Вместе с тем эти действия вписываются в рамки универсальной модели оценки, которая может использоваться при любом задании на оценку, для исследования и анализа рынка, применения подходов и методов определения стоимости недвижимости, включая их модификацию и комбинирование. Универсальная модель оценки представляет собой достаточно гибкий алгоритм, который вместе с тем имеет строго определенную последовательность действий оценщика, регламентируемых законодательными актами, теорией и методологией оценки. Постановка задания на оценку в соответствии с типом недвижимости и последующим применением результатов оценки определяет требования к информационному обеспечению и обработке данных. После изучения теоретических аспектов оценки была произведена оценка объекта недвижимости - расчет рыночной стоимости жилого дома, находящегося по адресу: п.
Расчетная стоимость объекта оценки по сравнительному подходу составит 11 127 тыс.т.тенге
Потребует расходов отвод земельного участка под строительство. При переходе прав собственности на недвижимость согласно Земельного Кодекса РК и ГК РК одновременно покупателю передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Прибавку к рыночной стоимости недвижимости дают права собственности или права аренды земельного участка.
Стоимость права собственности на земельный участок рассчитывается исходя из возможных затрат на приобретение данного земельного участка в собственность.
Стоимость права собственности на земельный участок рассчитывается согласно Распоряжению «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков».
Согласно указанным методическим рекомендациям, как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.
На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.
Для целей настоящего отчета был выбран метод сравнения продаж по следующим причинам: - выполняются условия применения метода;
- существует достаточное количество доступной и достоверной рыночной информации для его применения.
Метод сравнения продаж.
Рыночная стоимость права аренды земельного участка получена в рамках сравнительного подхода - совокупности методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогами, различия между которыми учитываются проведением соответствующих корректировок.
В зарубежной и отечественной оценочной практике выделяют девять основных элементов сравнения: - переданные права на недвижимость;
- условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости;
- условия продажи (чистота сделки);
- динамика сделок на рынке (дата продажи);
- местоположение;
- физические характеристики;
- экономические характеристики;
- текущее использование.
Последовательность и измерение корректировок. Первые четыре корректировки всегда осуществляются в порядке, представленном в таблице: после каждой корректировки цена продажи сравнимого объекта пересчитывается заново (до перехода к последующим корректировкам).
При этом необходимо соблюдать указанную очередность первых четырех элементов сравнения. Последующие корректировки могут быть выполнены в любом порядке (табл. 5).
Таблица 5. Корректировочная для метода сравнения продаж
Показатель Объект оценки Аналоги
1 2 3 4
Описание объекта Земельный участок - 44109 кв.м. Земельный участок,- 25000,0 кв.м. Земельный участок,- 50000,0 кв.м. Земельный участок,- 51000,0 кв.м. Земельный участок,-56000,0 кв.м.
Общая площадь 44109,00 .25000,00 .50000,00 .51000,00 .56000,00 .
Стоимость объекта 11 000 000т.тенге. 50 000 000т.тенге. 51 000 000т.тенге. 37 000 000т.тенге.
Стоимость 1 .440т.тенге.1 000т.тенге.1 000т.тенге.661т.тенге.
Передаваемые права Право аренды Право собственности Право собственности Право собственности Право собственности
Наличие инженерных коммуникаций Сети электроснабжения, водоснабжения, теплоснабжения, канализации Коммуникации проходят вблизи участка на участке Коммуникации проходят вблизи участка Коммуникации проходят вблизи участка
Экономические характеристики Разрешенное строительство, сдан в эксплуатацию Имеется пакет документов разрешающих строительство Имеется пакет документов разрешающих строительство Имеется пакет документов разрешающих строительство Имеется пакет документов разрешающих строительство
Текущее использование Земельный участок под производственно-складским комплексом Земельный участок под строительство производственно-складской базы Земельный участок под строительство производственно-складской базы Земельный участок под строительство производственного здания Земельный участок под строительство производственно-складской базы
Взвешенная стоимость 77,62т.тенге. 305,76т.тенге. 305,76т.тенге. 202,02т.
Расчетная стоимость 1 .891,16т.тенге.
Расчетная стоимость объекта 39 308 000,00т.
Рыночная стоимость права 39 308 000,00т.
Таблица 6. Расчет рыночной стоимости объекта оценки
Рыночная стоимость объекта оценки - нежилые бытовые помещения на дату оценки
11 212 700 - 600 735 = 10 611 965т.тенге
11 212 700 Рыночная стоимость объекта оценки,т.тенге
891,16 Рыночная стоимость права собственности 1 кв.м. земельного участка,т.тенге
674,1 Площадь земельного участка, относящаяся к объекту оценки, кв. м.
600 735,00 Рыночная стоимость права собственности земельного участка для объекта оценки,т.тенге
Рыночная стоимость объекта оценки на дату оценки составила (округленно): 10 612 000,00т.
Рыночная стоимость 1 кв.м объекта оценки на дату оценки составила: 22 826,00т.
Вывод по разделу: Рыночная стоимость объекта оценки, полученная сравнительным подходом составляет на дату определения стоимости объекта оценки 18 сентября 2010г. (округленно):10 612 000,00т.тенге Рыночная стоимость 1 объекта оценки, составила (округленно): 22 826,00т.тенге
3.3.
Определение стоимости объекта на основе затратного подхода
Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведения аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек. Данный подход может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины затрат на строительство аналогичного объекта и его износа при непременном условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.
Затратный подход показывает оценку восстановительной стоимости объекта за вычетом износа, увеличенную на стоимость земли.
Основные этапы процедуры оценки при данном методе: Расчет стоимости приобретения или долгосрочной аренды свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования.
Расчет восстановительной стоимости нового здания.
Под восстановительной стоимостью нами понимается стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания из таких же материалов, соблюдая такие же стандарты, по такому же проекту, такой же планировки, имеющего все недостатки, абсолютное соответствие и износ, как оцениваемое сооружение.
Иногда, в случае если определение восстановительной стоимости не представляется целесообразным, производится определение стоимости замещения.
Стоимость замещения есть стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки сооружения с полезностью, равной полезности оцениваемого сооружения, с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта, планировки и т.д.
Определение величины физического, функционального и внешнего износа объекта недвижимости.
Определение восстановительной стоимости с учетом износа для получения реальной стоимости объекта.
Добавление к рассчитанной реальной стоимости здания стоимости земли.
Прямые издержки (стоимость строительства).
По своим характеристикам и конструктивной схеме, оцениваемый объект наиболее приближен к объекту, описанному в Укрупненных показателях восстановительной стоимости (УПВС) № 28, таблицы 104. Стоимость строительства объекта определяем с внесением поправок на отличия в конструктивной схеме, на разницу в строительных объемах, с индексированием затрат на строительство на дату оценки.
Пересчет в уровень фактических цен был произведен с помощью системы индексов цен по конечной строительной продукции и укрупненным видам строительных работ.
Индексы представляют собой отношение стоимости продукции, работ или ресурсов в текущем уровне цен к стоимости в базисном уровне цен. За базисный уровень цен принята стоимость в уровне сметных норм и цен, введенных с 01.01.1969 г. Информационной основой для определения индексов являются данные регистрации текущих цен потребления на материалы, конструкции и изделия, а также показателей оплаты труда, других затрат и прибыли на 1 человекодень затрат труда работников, занятых на строительно-монтажных работах в базовых подрядных организациях.
Коэффициенты учитывают усредненные стоимости производства работ, средние цены на материалы, изделия и конструкции, изменение заработной платы рабочих, изменение стоимости эксплуатации строительных машин, изменение сметной стоимости строительных материалов, конструкций и изделий, снабженческих наценок, транспортных и заготовительно-производственных расходов, увеличение стоимости энергоресурсов, изменение массы накладных расходов. Указанные коэффициенты не учитывают НДС.
Так как коэффициенты учитывают только усредненные стоимости, то при определении договорных цен и расчетах за выполненные работы при необходимости учитывались конкретные особенности строительства и реконструкции объекта, ведущие как к увеличению, так и к уменьшению стоимости отдельных видов работ.
Косвенные издержки
При расчетах стоимости с помощью затратного подхода, необходимо учитывать расходы, которые инвестор понесет в сегодняшнее время перед началом строительства.
Это в первую очередь согласование разного рода технических условий и оплата за мощности. Для аналогичных объектов затраты на приобретение мощностей составляют около 10% от стоимости строительства, и данная норма закреплена в административных документах НСО.
Фактические затраты в текущих ценах на строительство оцениваемого объекта, отражают фактические затраты на проведение строительных работ.
К этой сумме должен быть добавлен НДС и предпринимательский доход (прибыль инвестора).
Отвод земельного участка, строительство на нем улучшений и сдача их в эксплуатацию с оформлением право регистрирующей документации - все это услуги девелопера (предпринимателя). На основании проведенного анализа доходности бизнеса девелоперов на рынке п.Сарыколь, "прибыль предпринимателя" применительно к оцениваемому объекту на дату оценки может составить около 25 % к общим строительным затратам. Этот доход отражает вознаграждение, которое требует типичный инвестор за риск, связанный со строительством проекта, схожего по структуре с оцениваемым объектом.
Сложив предстроительные расходы со стоимостью строительства, и добавив к ним величину НДС и предпринимательского дохода, получим полную восстановительную стоимость объекта (табл. 7).
Таблица 7. Расчет полной восстановительной стоимости объекта оценки
( 1186 • 26,34 0 ) • 1,21 • 84,8 1,07 • 0,98 • 1,1•1 • 1 • 1,18 • 1,1 • 1,25= 5998862,76 и состоит из: 1186 Объем объекта оценки, 26,34 Восстановительная стоимость 1 объема здания в ценах 1969 г.,т.тенге, сборник УПВС № 28, табл. 104
1,21 Индекс пересчета стоимости строительства в ценах 1969 года в уровень цен базового 1984 г. (Постановление Госстроя СССР №94 от 11 марта 1983г.)
84,8 Индекс пересчета стоимости строительства в ценах 1984 года в уровень цен IV кв. 2007
1,07 Поправка на климатический пояс
0,98 Поправка на конструктивное решение
1,1 Поправка на отделку
1 Поправка на внутренную высоту
1 Поправка на наличие парадного входа
1,18 НДС
1,25 Предпринимательский доход
1,1 Предстроительные затраты
Полная стоимость воспроизводства оцениваемого здания на дату оценки составила: 5 998 862,76
В данном расчете физический износ здания проведен методом поэлементного анализа состояния здания (таблица 8).
Таблица 8. Расчет физического износа объекта оценки
Наименование конструктивного элемента Удельный вес конструктивных элементов, в % Техническое состояние Физический износ конструктивных элементов ,в % Удельный износ конструктивных элементов, в %
Фундаменты 11,00 Трещины, нарушения штукатурного слоя стен 20,00 2
Стены, перегородки, колонны 28,00 Выветривание и трещины швов отдельных камней, отпадение штукатурки 15,00 4
Перекрытия 28,00 Трещины в швах между плитами, смещение плит относительно одна другой 25,00 7
Кровля 4,00 Повреждения кровли и в местах примыкания к вертикальным поверхностям, сколы 25,00 1
Полы 9,00 Стирание поверхности в ходовых местах, выбоины 25,00 2
Проемы 5,00 Трещины в местах сопряжения коробок со стенами, истертость в притворах 20,00 1
Изоляционные работы 4,00 Мелкие нарушения отделки 10,00 0
Отделочные работы 4,00 Окрасочный потемнел и загрязнился 10,00 0
Внутренние сантехнические и электротехнические устройства 6,00 Ослабление сальниковых набивок набивок, прокладок, смесителей и запорной арматуры. Ослабление закрепления приборов 20,00 1
Прочие 1,00 Трещины в отмостке 20,00 0
Итого 100 18,00
Физический износ оцениваемого здания составил на дату оценки 18,00
Физический износ в стоимостном выражении оцениваемого здания составил на дату оценки (к=1,25) 22,50
У объекта оценки внешний износ оценщиком не обнаружен.
Остаточная стоимость замещения - сумма затрат на создание объекта, в рыночных ценах, с учетом износа объекта оценки.
Таблица 10. Расчет остаточной стоимости замещения
Полная восстановительная стоимость здания на дату оценки 5 998 862,76т.
Накопленный износ здания на дату оценки 22,50%
Остаточная стоимость замещения здания на дату оценки составила: 4 649 118,64т.
Вывод по разделу: Рыночная стоимость объекта оценки, полученная затратным подходом составляет на дату определения стоимости объекта оценки - 18 сентября 2010г., (округленно) 4 649 000т.тенге. Рыночная стоимость 1кв.м. объекта оценки, составила (округленно) 10 000,00т.тенге.
3.4. Применение доходного подхода при определении стоимости объекта
Для целей данной оценки, в качестве основного, был выбран метод прямой капитализации, т.к. в нем моделируется непрерывный поток дохода. Реконструированный отчет о доходах и расходах приведен ниже.
В качестве ставки аренды была взята очищенная (без учета коммунальных платежей) ставка аренды для помещений данного типа.(табл.11)
Таблица 11. Расчет рыночной ставки аренды
Показатель Объект оценки Аналоги
1 2 3 4
Описание объекта Здание (бытовое), нежилое, Универсальное помещение,: - 670,0 Универсальное помещение, - 210,0 Офисное помещение, - 600,0 Офисное помещение. - 1000,0
Общая площадь 464,9 670 .210 600 1000
Стоимость аренды 1 т.тенге/мес.150т.тенге.120т.тенге.200т.тенге.300т.тенге.
Тип помещения, конструктивное решение, и т.д. Отдельно стоящее 2-х этажное нежилое здание подвал, 1-й и 2-й этажи жилого дома 1-й этаж административного здания 2-й этаж отдельностоящего здания Помещения в административном здании
Текущее использование, готовность к использованию Универсальные помещения, готовые к использованию Универсальные помещения под самоотделку Универсальные помещения готовые к использованию Офисные помещения готовые к использованию Офисные помещения готовые к использованию
Взвешенная стоимость 48т.тенге. 28т.тенге. 49т.тенге. 76т.тенге.
Расчетная величина очищенной ставки аренды за 1 т.тенге./мес.202т.тенге.
Для определения общего коэффициента капитализации применялся кумулятивный метод (или метод суммирования), так для метода рыночной экстракции оценщик не располагает достаточной информацией.
При расчете методом суммирования одна из составляющих коэффициента - безрисковая процентная ставка, другая - процентная ставка, отражающая риск на инвестированный капитал.
Она разбивается на отдельные компоненты. Путем суммирования рисковой и безрисковой составляющей рассчитывается процентная ставка.
За безрисковую ставку принимаем долларовую доходность Евробондов, данный показатель составляет 6,8% или округленно, 7%.
На основе этих данных определяется общий коэффициент капитализации и рассчитывается стоимость объекта.
Таблица 12 - Расчет стоимости объекта доходным подходом
Показатель Офисные помещения
Очищенная ставка аренды за 1 площади в месяц:202т.тенге мес.
Площадь оцениваемых помещений: 464,9
Показатель Офисные помещения
Ставка аренды за 1 кв. м площади 2424,00т.тенге в год
Потенциальный валовый доход от аренды (ПВД). 1126917,6т.тенге
Потери арендной платы изза вакансий и неплатежей и недозагруженности,т.тенге в год.т.тенге
Для аналогичных помещений 5,00% 56345,88
Действительный валовый доход (ДВД) объекта 1070571,72т.тенге
Операционные расходы, в том числе расходы на управление 5,00% 53528,586 налог на имущество 2,20% 0 взносы за страхование 0,50% 0 резервы на замещение 1,00% 0 плата за земельный участок 0
Рыночная стоимость 1 объекта оценки, полученная доходным подходом, составляет: 11 514т.тенге
Рыночная стоимость оцениваемого объекта , полученная доходным подходом, составляет: 5 353 000т.тенге
Вывод по разделу: Рыночная стоимость объекта оценки доходным подходом составляет на дату определения стоимости объекта оценки - 18 сентября 2010г., (округленно): 5 353 000,00т.тенге. Рыночная стоимость 1кв.м объекта оценки, составила (округленно) 11 514,00т.тенге.
3.5 Сопоставление результатов трех подходов и формирование итоговой стоимости
При получении различных величин стоимости в результате применения различных подходов, необходимо согласовать результаты. Оценщик считает целесообразным определить окончательную величину путем придания каждому результату соответствующего удельного веса.
Результаты в подходах отличаются в зависимости от достоверности, объема и качества информации, примененной для каждого метода. Для выбора конечной величины стоимости использован метод удельного взвешивания, в соответствии с которым, результату, полученному по каждому из примененных подходов, присваивается весовой коэффициент. Весовые коэффициенты представляют собой по сути вероятности гипотетической покупки объекта представителем одной из трех групп: - предпринимателей-пользователей;
- стратегических инвесторов;
- спекулянтов.
К первой группе отнесем покупателей, приобретающих недвижимость для непосредственного использования (например, в производстве). С точки зрения использования стоимость объекта получается как стоимость строительства эквивалентного объекта и, если какой-то подобный объект продается по стоимости строительства с учетом реального износа, то это считается приемлемым. Таким образом, с точки зрения создания стоимости в этом случае она является затратной, а с точки зрения использования представляет собой стоимость в пользовании.
Ко второй группе отнесем покупателей, приобретающих недвижимость с целью вложения временно свободных средств, т.е. инвесторов. Их, как правило, не интересует ничего, кроме величины, устойчивости и продолжительности периода получения дохода от владения недвижимостью. Величину возможной стоимости собственности они определяют исходя из желаемой и возможной в данном бизнесе нормы дохода на вложенный капитал. Такая стоимость называется инвестиционной и определяется в рамках доходного подхода.
К третьей группе отнесем покупателей, приобретающих собственность с целью дальнейшей перепродажи. Они надеются извлечь прибыль из разности покупной и продажной цен, т.е. на спекулятивный доход. Как базовая стоимость для дальнейших манипуляций с недвижимостью спекулянта интересует только сравнительная стоимость на рынке. Она определяется в рамках сравнительного подхода методом прямого сравнения продаж.
Таким образом, веса имеют смысл вероятностей того, что потенциальный покупатель является соответственно предпринимателем, инвестором или спекулянтом.
В конкретном случае, при выборе весовых коэффициентов принимались во внимание следующие соображения: Затратный подход показывает, что затраты на строительство в данном случае оказываются несколько выше затрат на приобретение объекта на вторичном рынке. Этот факт наверняка заставляет покупателя сделать выбор в пользу варианта приобретения объекта на вторичном рынке, однако возможностей приобретения такого объекта в данном районе не так уж много.
Существует мнение, что сравнительный подход якобы является наиболее "рыночным" из трех основных подходов к оценке недвижимости. Подразумевается, что его использование позволяет определить наиболее вероятную цену объекта на основании его сравнения с другими объектами недвижимости, которые были проданы за сопоставимый период времени. Однако такая оценка является объективной лишь в том случае, когда имеется достаточно сопоставимой информации по прошедшим на рынке сделкам и известна мотивация покупателя. В силу отсутствия документально подтвержденных данных о продаже объектов, которые могут быть сопоставимы с оцениваемым объектом, оценщик руководствовался ценами предложения. Поэтому результаты, полученные при применении сравнительного подхода, не могут быть признаны абсолютно достоверными. Необходимо учитывать спекулятивный характер поведения риэлторов и других операторов на рынке предложения.
Стоимость доходной недвижимости лучше всего измерять суммой ожидаемых от нее доходов, в том случае, если рынок аренды в районе объекта оценки достаточно развит. Затраты на воспроизводство не отражают стоимости прогнозируемых доходов. В данном случае, объект, как следует из расчета обеспечивает не высокий доход.
Спекулятивный характер сделок на растущих рынках очевиден, поэтому сравнительному подходу придается максимальный удельный вес.
Для согласования результатов оценки, полученных с применением методов сравнительного и доходного подходов используем методику, в основу которой положен метод анализа иерархий (МАИ).
Метод анализа иерархий, предложенный Т. Саати, основан на парных сравнениях альтернативных вариантов по различным критериям и последующем ранжировании набора альтернатив по всем критериям и целям.
Общая идея данного метода заключается в декомбинации проблемы выбора на более простые составляющие части и обработку суждений лица, принимающего решение. В результате, определяется относительная значимость исследуемых альтернатив по всем критериям, находящимся в иерархии.
Для принятия решения о величине рыночной стоимости объекта оценки на основе альтернативных результатов определения стоимости объекта двумя подходами были выбраны для исследования следующие критерии: 1) А - соответствие применяемого метода цели оценки (способность параметров использованных методов учитывать конъюнктурные колебания и возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя и продавца);
2) Б - полнота и достоверность исходных данных, на основе которых проводится анализ;
3) В - способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость.
Парные сравнения проводятся в терминах доминирования одной альтернативы над другой. Получение суждений выражаются в целых числах с учетом девятибалльной шкалы.
Матрицы парных сравнений представляют собой обратно симметричные матрицы, на главной диагонали которых находятся единицы. Заполняя матрицы парных сравнений, оценщик руководствуется следующими соображениями: 1) если сравниваемые подходы по анализируемому критерию одинаково предпочтительны то соответствующий элемент матрицы равен 1 и 2;
2) если один из подходов имеет незначительное превосходство над другим по анализируемому критерию, то соответствующий элемент матрицы равен 3 или 4;
3) если один из подходов имеет значительное превосходство над другим по анализируемому критерию, то соответствующий элемент матрицы равен 5 или 6;
4) если один из подходов имеет явное превосходство над другим по анализируемому критерию, то соответствующий элемент матрицы равен 7 или 8;
5) если один из подходов имеет абсолютное превосходство над другим по анализируемому критерию, то соответствующий элемент матрицы равен 9.
Таблица 13. Сравнительный анализ критериев согласования
Критерий А Б В Оценка критерия Вес критерия
А 1 1 2 4,00 0,40
Б 1 1 2 4,00 0,40
В 0,50 0,50 1 2,00 0,20
Итого 10,00 1
Таблица 14. Сравнительный анализ альтернатив по критерию А Подход Сравнительный Доходный Затратный Оценка подхода Вес подхода
Сравнительный 1,00 3,00 2,00 6,00 0,55
Доходный 0,33 1,00 1,00 2,33 0,22
Затратный 0,50 1,00 1 2,50 0,23
Итого 10,83 1
Таблица 15 Сравнительный анализ альтернатив по критерию Б
Подход Сравнительный Доходный Затратный Оценка подхода Вес подхода
Сравнительный 1,00 2,00 1,00 4,00 0,42
Доходный 0,50 1,00 1,00 2,50 0,26
Затратный 1,00 1,00 1,00 3,00 0,32
Итого 9,50 1
Таблица 16. Сравнительный анализ альтернатив по критерию В
Подход Сравнительный Доходный Затратный Оценка подхода Вес подхода
Сравнительный 1,00 3,00 1,00 5,00 0,48
Доходный 0,33 1,00 1,00 2,33 0,23
Затратный 1,00 1,00 1,00 3,00 0,29
Итого 10,33 1
Таблица 17. Сравнительный анализ альтернатив по критерию А, Б и В
Подход А Б В Весовые коэффициенты
Веса критериев 0,40 0,40 0,20
Сравнительный 0,55 0,42 0,48 0,487
Доходный 0,22 0,26 0,23 0,237
Затратный 0,23 0,32 0,29 0,277
Итого 1,00
Таблица 18. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости
Подход к оценке Рыночная стоимость, т.тенге Весовой коэффициент
Затратный 4649119 0,277
Сравнительный 10612000 0,487
Доходный 5353000 0,237
Рыночная стоимость,т.тенге 7724511
Рыночная стоимость 1 т.тенге.16615
Рыночная стоимость здания, общей площадью - 464,9 кв. м., расположенного по адресу: г. п.Сарыколь, ул. Юбилейная, д.2, составляет на дату определения стоимости объекта оценки - 18 сентября 2010г. (округленно): 7 725 000 (Семь миллионов семьсот двадцать пять тысяч) т.тенге. с учетом НДС.Произведенный в работе расчет рыночной стоимости объекта недвижимости подтверждает актуальность темы исследования.
Оценка стоимости конкретного объекта недвижимости зависит от факторов, включающих: цель использования результатов оценки, вид определяемой стоимости, характер оцениваемых прав на недвижимость, тип оцениваемого объекта, полноту оценки объекта недвижимости, дату проведения оценки и др. Указанные факторы оказывают влияние на конкретные действия оценщика при оценке объекта недвижимости, являющегося единственным в своем роде. Вместе с тем эти действия вписываются в рамки универсальной модели оценки, которая может использоваться при любом задании на оценку, для исследования и анализа рынка, применения подходов и методов определения стоимости недвижимости, включая их модификацию и комбинирование.
Универсальная модель оценки представляет собой достаточно гибкий алгоритм, который вместе с тем имеет строго определенную последовательность действий оценщика, регламентируемых законодательными актами, теорией и методологией оценки.
Основная цель оценки недвижимости - определение рыночной или иной стоимости объекта и согласование результатов с заказчиком. Постановка задания на оценку в соответствии с типом недвижимости и последующим применением результатов оценки определяет требования к информационному обеспечению и обработке данных. Анализ информации охватывает сведения от общего состояния экономики до конкретных характеристик оцениваемого объекта. Это позволяет оценщику установить взаимосвязь и взаимозависимость принципов, факторов и параметров, определяющих стоимость конкретной недвижимости. Сбор и обработка ретроспективной информации позволяет получить данные для прогнозирования рыночных тенденций, динамики доходности и стоимости недвижимости в обозримом будущем.
Целью дипломной работы являлось на основе изучения теории и практики оценочной деятельности в современных условиях дать оценку реального объекта недвижимости. Для достижения поставленной цели был поставлен ряд задач, по которым можно сделать следующие выводы.
Сравнительный подход определяет стоимость оцениваемой не движимости на основе рыночных цен недавно проданных схожих объектов недвижимости, скорректированных на выявленные различия.
Затратный подход определяет стоимость недвижимости как сумму затрат в текущих ценах на приобретение земельного участка и восстановление зданий и сооружений, скорректированных на их износ.
Доходный подход оценивает стоимость на основе способности недвижимости генерировать текущий доход и изменения стоимости объекта со временем, а также связанного с данным объектом инвестиционного риска.
После изучения теоретических аспектов оценки была произведена оценка объекта недвижимости - расчет рыночной стоимости жилого дома, находящегося по адресу: п. Сарыколь, ул. Юбилейная, д.2, в целях продажи объекта.
Объект оценки представляет собой двухэтажное здание, общая площадь которого составляет 464,9 м2. Фундамент железобетонный. Стены кирпичные. Перегородки кирпича и сибита. Перекрытия сборные железобетонные. Кровля металлическая. Полы бетонные. Окна пластиковые. Отделка - обои, покраска, керамическая плитка, подвесной потолок типа “Armstrong”. Высота потолков составляет порядка 2,5 метра.
Оценка была произведена на основании трех подходов, после чего мною были сделаны выводы: - анализ производился на основе достоверной информации о достаточном количестве сопоставимых объектов, поэтому удельный вес сравнительного подхода в итоговом согласовании будет наибольшем и составит 49 %;
- затратный подход имеет меньший вес, чем сравнительный и принимается равным 28 %, так как дисбаланс спроса и предложения на рынке таких объектов приводит к превышению рыночных арендных ставок и цен продаж над восстановительными;
- оцениваемый объект относится к доходной недвижимости, однако, использованные в расчетах прогнозы и данные о доходах могут быть не точны, поэтому вес доходного подхода ниже, чем у затратного и ниже, чем у сравнительного подхода и принимается равным 23 %.
Рыночная стоимость объекта составила 7 725 тыс.т.тенге (Семь миллионов семьсот двадцать пять тысяч).
Список литературы
1. Алексеев В.А. Сделки с недвижимостью: Практ. пособие М., 2005 350 с.
2. Балабанов И. Т. Экономика недвижимости. СПБ.: Питер, 2000. - 420 с.
3. Бердникова Т.Е. Оценка ценных бумаг: Учебное пособие. М., 2003 120 с.
4. Бирман Г. Экономический анализ инвестиционных проектов / Г. Бирман, С. Шмидт; Пер. с англ. Е.А. Ананькиной; Под ред. Л.П. Белых. М.: Банки и биржи; ЮНИТИ, 1997. - 230 с.
5. Богатин Ю.И. Оценка эффективности бизнеса и инвестиций. М., 1999. - 237 с.
6. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса: Учебник. М., 2006. - 405 с.
7. Григорьев В.В., Федотова М.А. Оценка предприятия: теория и практика. М., 2001. - 345 с.
8. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учеб. для экон. спец. /
9. Европейские стандарты оценки 2000: Пер. с англ. Г.И. Микерина, Н.В. Павлова, И.Л. Артеменкова. М., 2003.
10. Европейские стандарты оценки 2000: Пер. с англ.Г.И. Микерина, Н.В. Павлова, И.Л. Артеменкова. М., 2003.
11. Зимин А.И. Оценка имущества: вопросы и ответы: Учебное пособие. М., 2006. - 150 с.
12. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости / Под ред. М.А. Федотовой. М., 2008. - 260 с.