Комунальна власність як майнова домінанта економіки міста. Оцінка її економічного потенціалу. Методи визначення ринкової вартості земель та будівель. Аналіз орендних відносин, нормування тарифів ріелтерських послуг та принципів рефінансування будівництва.
Аннотация к работе
Конституцією України встановлено, що комунальна власність є самостійною формою суспільної власності - власністю територіальних громад. У ринкових умовах саме комунальна власність повинна давати той прибуток, що є ключовим джерелом наповнення місцевих бюджетів. Управління комунальною власністю лежить в основі державного регулювання економіки міст і селищ. Однак наукові й практичні проблеми оцінки ефективності використання комунальної власності в умовах розвитку ринку нерухомості залишаються поки без надійних економічних інструментів, які давали б змогу забезпечувати розробку й реалізацію на місцевих рівнях інноваційну політику максимальної мобілізації потенційних фінансових коштів від використання комунальної власності. Для вирішення поставлених завдань у дисертації використано методи математичної статистики - для визначення значень містобудівних зональних коефіцієнтів; економіко-математичного моделювання - для прогнозування вартості купівлі-продажу обєктів нерухомості; дисконтування - для визначення майбутніх доходів від здачі в оренду нежитлових приміщень; техніко-економічного нормування - для розробки тарифів на ріелтерські послуги; графологічної побудови - для розробки блок-схем визначення вартості складових комунальної власності і моделі консолідованого бюджету розвитку і сталого зростання комунальної власності.У першому розділі “Комунальна власність як майнова домінанта економіки міста” розглядаються основні положення категорії власності. Власність проявляється у відношеннях окремих індивідів або груп людей до приналежності речей і характеризується сукупністю звязаних між собою обєктів власності, субєктів власності і відносин власності. Вивчення практики використання власності в період трансформації житлово-комунального комплексу до ринкових відносин дає підставу дійти висновку, що повноцінний прояв ринкових властивостей комунальної власності в перехідний період наштовхнувся в регіонах країні з багатьма економічними, фінансовими, правовими, соціальними й організаційними проблемами. Разом з тим масштабна передача обєктів соціальної інфраструктури в комунальну власність одразу виявила ряд серйозних проблем: коштів на приведення в належний експлуатаційний стан прийнятих обєктів у місцевих бюджетах не було; практично у всіх переданих в комунальну власність обєктах соціальної інфраструктури роками не проводилися ремонтні роботи, їхній технічний стан став вкрай незадовільним. Виконавчі структури органів місцевого самоврядування, на відміну від інших власників, не можуть вирішувати проблеми управління обєктами власності територіальних громад винятково шляхом використання тільки загальних принципів проведення ринкових перетворень.У дисертації проведено системне дослідження теоретико-методичних проблем оцінки й формування економічного потенціалу обєктів комунальної власності на прикладі великого мегаполіса, шляхів і механізмів підвищення економічної ефективності використання таких обєктів, удосконалення системи організації на управління комунальною сферою з метою підвищення її ролі в інноваційному розвитку регіонального господарського комплексу. Забезпечення всебічного гармонічного розвитку обєктів комунальної власності, формування раціональної їх структури, посилення регіональної складової активізації інноваційних перетворень сукупної структури комунальної власності виступає тією науковою проблемою, на вирішення якої дисертант спрямував свої зусилля. Успішне розвязання цього завдання лежить в площині реалізації нової парадигми функціонування міського господарства, підвищення соціальної спрямованості й статусу інфраструктури комунальної власності як визначального елемента й джерела економічного розвитку сучасного мегаполіса, формування інституціональних, організаційно-економічних і правових умов, які в комплексі дозволять перетворити комунальну сферу кожного регіону й країни в самодостатній репродуктивний елемент економіки народного господарства. Власність територіальних громад за своєю структурою і призначенням являє собою досить різнобічну сукупність обєктів інфраструктури населених пунктів й унікальний склад субєктів господарської діяльності, забезпечення самодостатнього функціонування яких вимагає нових, науково обґрунтованих підходів до оцінки економічного потенціалу комунальної власності й ефективності управління її активами. Доведено, що економічний потенціал комунальної власності доцільно описувати за допомогою системи показників, що характеризують сукупні нормативні витрати на утримання обєктів інфраструктури, суму необоротних й оборотних активів комунальних підприємств й організацій, місцевий бюджет населеного пункту й максимально можливий чистий прибуток, що може бути отриманим від операційних і пасивних доходів у результаті найбільш рентабельного використання майна.
План
2. основний зміст роботи
Вывод
У дисертації проведено системне дослідження теоретико-методичних проблем оцінки й формування економічного потенціалу обєктів комунальної власності на прикладі великого мегаполіса, шляхів і механізмів підвищення економічної ефективності використання таких обєктів, удосконалення системи організації на управління комунальною сферою з метою підвищення її ролі в інноваційному розвитку регіонального господарського комплексу.
Забезпечення всебічного гармонічного розвитку обєктів комунальної власності, формування раціональної їх структури, посилення регіональної складової активізації інноваційних перетворень сукупної структури комунальної власності виступає тією науковою проблемою, на вирішення якої дисертант спрямував свої зусилля. Успішне розвязання цього завдання лежить в площині реалізації нової парадигми функціонування міського господарства, підвищення соціальної спрямованості й статусу інфраструктури комунальної власності як визначального елемента й джерела економічного розвитку сучасного мегаполіса, формування інституціональних, організаційно-економічних і правових умов, які в комплексі дозволять перетворити комунальну сферу кожного регіону й країни в самодостатній репродуктивний елемент економіки народного господарства.
Системний організаційно-методичний підхід, використаний у процесі роботи над дисертацією, залучення сучасних методів комплексного аналізу й економіко-математичного моделювання, гармонічне поєднання сутнісних аспектів технічного, економічного й соціального розвитку дали підстави й дозволили одержати автору наступні наукові теоретичні й практичні висновки: 1. Власність територіальних громад за своєю структурою і призначенням являє собою досить різнобічну сукупність обєктів інфраструктури населених пунктів й унікальний склад субєктів господарської діяльності, забезпечення самодостатнього функціонування яких вимагає нових, науково обґрунтованих підходів до оцінки економічного потенціалу комунальної власності й ефективності управління її активами.
2. З розвитком ринку нерухомості в регіонах України все більш чітко проявляється вплив на вартість приватизації комунальної власності факторів, що визначають технічний стан обєктів, рівень їхнього благоустрою, місце розташування, функціональне призначення, діапазон можливого використання. Ступінь і динаміка впливу перерахованих факторів у кожному регіоні робить необхідним проведення органами місцевого самоврядування регулярного моніторингу цін на оренду, приватизацію і купівлю-продаж на вторинному ринку обєктів нерухомості з метою використання отриманих даних для вироблення оптимальної стратегії мобілізації доходів від експлуатації будинків, споруд і земельних ділянок.
3. Найбільше відставання у сфері реформування відносин власності спостерігається при використанні земельних ресурсів. Більше 60% міських земель перебувають поза фіскальним оборотом. З урахуванням цього місцеві органи повинні в короткий термін завершити інвентаризацію і експертну оцінку території несільськогосподарського призначення, а також активізувати процес приватизації й здачі в оренду земельних ділянок.
4. У дослідженні доводиться неприпустимо висока ймовірність перекручування результатів експертної оцінки узагальнюючих зональних коефіцієнтів як добутку співмножників окремих локальних коефіцієнтів. З урахуванням правил математичної статистики пропонується для цих цілей використати середньо-геометричне значення з кореня добутку окремих локальних коефіцієнтів.
5. Прибутковість обєктів нерухомості при експертній оцінці ґрунтується на прогнозній інформації великої кількості імовірнісних показників. Додатковим критерієм, заснованим на реальних статистичних показниках, на думку дисертанта, повинне бути співвідношення динаміки цін на вторинному ринку нерухомості й інфляції. Різниця індексів таких цін й індексів інфляції може використовуватися як дисконт при визначенні потенційної прибутковості обєктів комунальної власності. Така можливість випливає з економічної природи ринкових цін.
6. Неодмінною умовою здійснення ефективної стратегії управління комунальною власністю є достовірна оцінка її економічного потенціалу. Для цього пропонується організувати загальну паспортизацію обєктів, що є власністю територіальних громад, а також на основі системного аналізу прибутковості майна з використанням фасетної класифікації і експертного прогнозу, визначати можливе збільшення операційних і пасивних доходів місцевих бюджетів. Технічну паспортизацію і оцінку ринкової вартості локальних обєктів доцільно узагальнювати в картах економічного зонування території населених пунктів з наступним використанням цих карт як ключової основи для встановлення економічного потенціалу комунальної власності територіальних громад.
7. Доведено, що економічний потенціал комунальної власності доцільно описувати за допомогою системи показників, що характеризують сукупні нормативні витрати на утримання обєктів інфраструктури, суму необоротних й оборотних активів комунальних підприємств й організацій, місцевий бюджет населеного пункту й максимально можливий чистий прибуток, що може бути отриманим від операційних і пасивних доходів у результаті найбільш рентабельного використання майна. Ефективність використання обєктів комунальної власності найбільш повно розкривається на основі розробки для кожного регіону моделі стійкого зростання та оцінки її економічного потенціалу в трьох вимірах: рентабельності активів, рентабельності власного капіталу й рентабельності стійкого розвитку.
8. Оренда нежилих приміщень сьогодні відіграє ключову роль у формуванні доходів місцевих бюджетів. Однак у нормативній базі, що регулює питання оренди комунальної власності, відсутня чітка регламентація способів відшкодування орендарями експлуатаційних витрат на утримання займаних приміщень, що завдає істотну втрату економіці житлового господарства територіальних громад. З метою подолання існуючої нормативної невизначеності автором розроблена й запропонована для впровадження комплексна методика відшкодування експлуатаційних витрат, в основу якої покладена система техніко-економічних норм з обслуговування і ремонту житлових будинків різних груп капітальності й установлена національними стандартами ПС(Б)У класифікація економічних елементів собівартості.
9. Широкі можливості для інтенсифікації розвитку комунальної власності містить впровадження пропонованого принципу рефінансування будівництва й реконструкції обєктів нерухомості. Заснований на цьому принципі метод девелопмента є реальним джерелом генерування фінансових ресурсів для ліквідації високого ступеня фізичного зносу, а також недоремонту житлових і громадських будинків, споруд соціальної сфери й благоустрою.
список опублікованих праць за темою дисертації: Монографії: 1. Титяев В.И. Дегтярев Н.И., Бондаренко Г.И., Чистякова И.А. Инвентаризация и оценка недвижимости городского хозяйства. - Харків: „ФАКТОР”, 2004. - 430 с. (Особистий внесок: автором викладено п”ятий розділ монографії „Оценка объектов недвижимости”. - С. 337-403).
Статті у фахових виданнях: 2. Бондаренко Г.И. Основной потенциал финансового обеспечения жизнедеятельности города // Коммунальное хозяйство городов: Науч.-техн. сб. Вип. 26. - К.: Техніка, 2000. - С. 48-52.
3. Бондаренко Г.І. Структура і функціонування системи місцевого самоврядування в умовах незалежності // Коммунальное хозяйство городов: Науч.-техн. сб. Вип. 31. - К.: Техніка, 2001. - С. 3-7.
4. Бондаренко Г.І. Вплив комунальної власності на розвиток малого бізнесу // Коммунальное хозяйство городов: Науч.-техн. сб. Вип. 41. - К.: Техніка, 2002. - С. 3-7. у співавторстві: 5. Титяев В.И., Бондаренко Г.И. Экономика недвижимости в современных условиях // Коммунальное хозяйство городов: Науч.-техн. сб. Вип. 34. - К.: Техніка, 2001. - С. 127-130. (Особистий внесок: викладено аналітичний огляд особливостей сучасних методичних основ економіки нерухомості).
6. Дегтярев Н.И., Бондаренко Г.И. Земля и недвижимость как важнейший материальный ресурс городского хозяйства // Коммунальное хозяйство городов: Науч.-техн. сб. Вип. 37. - К.: Техніка, 2002. - С. 90-94. (Особистий внесок: розглянуто актуальні питання створення конкурентного ринку нерухомості на території міст).
7. Дегтярев Н.И., Бондаренко Г.И. Вторичный рынок и индикаторы экспертной оценки имущества // Коммунальное хозяйство городов: Науч.-техн. сб. Вип. 41. - К.: Техніка, 2002. - С. 78-82. (Особистий внесок: доводиться доцільність використання вартісних показників вторинного ринку житла для визначення зональних коефіцієнтів та експертної оцінки комунального майна великих міст).
8. Дегтярев Н.И., Бондаренко Г.И. Оценка объектов городского благоустройства // Коммунальное хозяйство городов: Науч.-техн. сб. Вип. 44. - К.: Техніка, 2002. - С. 20-25. (Особистий внесок: викладена необхідність комплексного підходу до оцінки обєктів міського благоустрою).
9. Бондаренко Г.И., Чистякова И.А. Проблемы амортизации коммунальной собственности // Коммунальное хозяйство городов: Науч.-техн. сб. Вип.52. - К.: Техніка, 2003. - С. 204-208. (Особистий внесок: акцентується увага на високих темпах фізичного зносу інфраструктури комунального майна).
10. Бондаренко Г.И., Тітяєв В.І Визначення економічного потенціалу комунальної власності. // Коммунальное хозяйство городов: Науч.-техн. сб. Вип.50. - К.: Техніка, 2003. - С.181-185. (Особистий внесок: запропоновані формули визначення економічного потенціалу комунальної власності).
11. Дегтярев Н.И., Бондаренко Г.И., Титяев В.И. Разработка корпоративной информационной системы коммунальной собственности города. // Коммунальное хозяйство городов: Науч.-техн. сб. Вип.54. - К.: Техніка, 2004. - С. 284-289. (Особистий внесок: викладено значення корпоративної інформаційної системи для розвитку вторинного ринку нерухомості). матеріали конференцій особисті: 12. Бондаренко Г.И. Актуальные задачи совершенствования управления коммунальной собственностью // Матеріали ХХХ науково-технічної конференції викладачів, аспірантів і співробітників Харківської державної академії міського господарства. Частина 3. Суспільно-економічні науки. 18-19 травня 2000р. - Харків: ХДАМГ, 2000. - С. 60-61.
13. Бондаренко Г.І. Стратегічні завдання удосконалення управління комунальною власністю в регіонах України / Матеріали 1У Міжнародного наукового конгресу „Державне управління та місцеве самоврядування”, 26 лютого 2004 р. - Харків: Видавництво ХАРРІ НАДУ при Президенті України, 2004. - С. 126-128.
14. Бондаренко Г.И. Оценка эффективности использования коммунальной собственности // Матеріали ХХХІІІ науково-технічної конференції викладачів, аспірантів і співробітників Харківської національної академії міського господарства. Частина 3. Суспільно-економічні науки, 11-13 мая 2006г. - Харьков: ХНАГХ, 2006. - С.13-15. у співавторстві: 15. Бондаренко Г.И., Чистякова И.А. Проблемы амортизации коммунальной собственности // Материалы Всеукраинской научно-практической конференции “Проблемы реализации реформирования отрасли жилищнокоммунального хозяйства”, 27-28 ноября 2003г., Харьков: ХГАГХ - 2003. - С.165. (Особистий внесок: акцентується увага на високих темпах фізичного зносу інфраструктури комунального майна).
16. Титяев В.И., Бондаренко Г.И., Чистякова И.А. Оценка эффективности инвестиционных проектов развития коммунальной собственности // Материалы Международной научно-практической конференции „Усовершенствование экономических структур строительной отрасли в условиях трансформации экономики Украины к рыночным условиям”, 17-19 октября 2005 г. - Харков: ХНАГХ, 2005. - С.104-106.( Особистий внесок: запропоновано індексний показник дисконту при визначенні потенційної доходності обєктів комунальної власності).