Финансовые и правовые аспекты функционирования недвижимости. Виды стоимости и факторы, влияющие на стоимость недвижимости. Понятие "износ" в оценочной деятельности. Принципы оценки объектов недвижимости при рыночном, затратном и доходном подходах.
Аннотация к работе
Развитие в России рыночных отношений потребовало формирования нового вида деятельности - оценочной. Оценочная деятельность является составной частью процесса реформирования экономики и создания правового государства. Согласно российскому законодательству оценочная деятельность включает - оценку бизнеса, оценку недвижимости, оценку машин, оборудования и транспортных средств, оценку нематериальных активов и оценку интеллектуальной собственности. Оценка недвижимости необходима при: операциях купли-продажи или сдаче в аренду; акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей; привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций; кадастровой оценке; страховании объектов недвижимости; кредитовании под залог; внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций; разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов и др. ПОНЯТИЕ недвижимости 1.1 Финансовые и правовые аспекты функционирования недвижимости Согласно Гражданскому кодексу РФ (ГК РФ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Под термином «имущество» понимается совокупность имущественных прав, принадлежащих определенному лицу, т. е. это материальный объект гражданского права, прежде всего, права собственности. Право собственности состоит из трех прав: владение - фактическое обладание вещью, создающее для обладателя возможность непосредственного воздействия на вещь; пользование - право потребления вещи в зависимости от ее назначения, а также получения доходов, приносимых вещью; распоряжение - определение юридической судьбы вещи путем осуществления динамики имущественных отношений. Так, например, часто встречаются предприятия, которые арендуют объекты недвижимости, т. е. в состав предприятия входит имущественное право пользования объектом недвижимости для определенной производственной деятельности. Для них важно соответствие структуры, состава и качества объектов недвижимости целям и задачам основного бизнеса организации. Итак, к объектам недвижимости относятся наиболее ценные и общезначимые объекты основных средств и такие объекты недвижимости, как земля и недра, имеющие большую экономическую и стратегическую значимость для любого государства во все времена. 1.2 Факторы, влияющие на стоимость недвижимости Можно выделить четыре основных фактора, влияющие на стоимость недвижимости. Раньше на землю в России была единая государственная собственность, поэтому земля не считалась товаром [11, с.25]. Таким образом, стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо наличие покупательной способности, полезности и относительной дефицитности. 2. особенности современных приемов и методов оценки недвижимости 2.1 Принципы оценки объектов недвижимости Оценка - это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта оценки и процесс ее определения [9, с.22]. Оценка недвижимости - это определение стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика [7, с.15].