Основные элементы многоквартирного дома в материальном плане. Определение жилого помещения в жилищном кодексе Российской Федерации. Понятие недвижимого имущества как объекта гражданских правоотношений. Порядок признания земельного участка делимым.
Аннотация к работе
Нежилыми помещениями являются помещения в многоквартирном доме (объемы между строительными конструкциями), предназначенные для осуществления разрешенных видов деятельности (офисы, магазины, аптеки, поликлиники и другие помещения). Помещения, не являющиеся частями жилых и нежилых помещений, - все остальные помещения (объемы между строительными конструкциями), не относящиеся к квартирам и нежилым помещениям (офисам, магазинам и т.п.). Понятие «многоквартирный дом» в ЖК РФ не раскрывается, оно приводится в Инструкции «Об особенностях внесения записей в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме. Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме; многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством. Таким образом, можно выделить ряд признаков, при наличии которых на дом будут распространяться правила управления многоквартирными домами: а) состоит не менее чем из двух помещений (структурно-обособленных помещений, обеспечивающих возможность прямого доступа к помещениям общего пользования), принадлежащих различным собственникам (что означает «многоквартирный дом»);Установлено, что многоквартирный дом в целом не является ни объектом гражданского оборота, ни, что тождественно, объектом какого-либо гражданского права, т.е. не является единым объектом вещных прав. Многоквартирный дом представляет собой здание, соответствующее по строительным, санитарным, техническим, противопожарным и иным нормам целям проживания физических лиц.
Введение
ЖКХ являлось самой монополизированной и муниципализированной отраслью народного хозяйства. Данное положение было обусловлено, как высокой долей естественных локальных монополий в отрасли, так и сформировавшейся практикой управления эксплуатацией жилищного фонда посредством укрупнения имеющихся предприятий и наделения их максимальным объемом полномочий и функций.
Жилищно-коммунальное хозяйство одна из социально ориентированных отраслей народного хозяйства, в которой в настоящее время завершается процесс реформирования.
Особый акцент реформирования сделан на перевод управления многоквартирными домами в частные компании, что вызвало возникновение новых институтов: - непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
- управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
- управление управляющей организацией.
1. Многоквартирный дом как объект
Многоквартирный дом - объект сложный и неоднородный, элементы которого могут иметь неодинаковые правовые режимы, требования по управлению и различаться по субъектам, т.е. управляющим лицам. Поэтому следует четко представлять себе внутреннюю структуру многоквартирного дома и взаимосвязь его элементов в системе.
В материальном плане многоквартирный дом находит свое выражение в виде непосредственно здания. В составе здания выделяют следующие элементы: 1. Конструктивные элементы здания - части здания, представляющие собой строительные конструкции (ограждающие несущие и ненесущие конструкции, фундамент, крыша, перекрытия, стены и пр.).
2. Помещения жилые и нежилые. Жилые помещения - это, по сути, определенные объемы между строительными конструкциями, предназначенные для постоянного проживания граждан (квартиры). Законодательно понятие «жилое помещение» закреплено в ч. 2 ст. 15 ЖК РФ. Так, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
К жилым помещениям согласно ст. 16 ЖК РФ относится жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.
Нежилыми помещениями являются помещения в многоквартирном доме (объемы между строительными конструкциями), предназначенные для осуществления разрешенных видов деятельности (офисы, магазины, аптеки, поликлиники и другие помещения).
3. Помещения, не являющиеся частями жилых и нежилых помещений, - все остальные помещения (объемы между строительными конструкциями), не относящиеся к квартирам и нежилым помещениям (офисам, магазинам и т.п.). К таким помещениям относятся, например, коридоры, чердаки, подвалы, лифтовые шахты.
4. Инженерные сети и оборудование внутри здания - коммуникации и оборудование, расположенные в доме и предназначенные для предоставления жилищно-коммунальных услуг. Условно говоря, это трубы, бойлерные установки, мусоропровод, лифтовое оборудование и т.п.
Следует отметить, что жилые (нежилые) помещения в дальнейшем не будут рассматриваться как объект управления в рамках многоквартирного дома по следующим причинам: 1) в отношении управления такими помещениями решение принимает их собственник;
2) в отношении всех остальных элементов решения по вопросам управления принимаются на общем собрании собственников помещений.
Говоря об управлении жилыми многоквартирными домами, подразумевается управление таким имуществом.
В настоящее время жилое здание - это здание, предназначенное для постоянного проживания граждан. Иначе говоря, здание должно быть изначально спроектировано или реконструировано для постоянного проживания в нем граждан. Нахождение на первых этажах здания нежилых помещений (магазинов, аптек, офисов и т.п.) не меняет статус здания на нежилое, поскольку оно (здание) остается предназначенным для проживания граждан, а не становится объектом промышленного производства или офисным зданием.
Понятие «многоквартирный дом» в ЖК РФ не раскрывается, оно приводится в Инструкции «Об особенностях внесения записей в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме. Предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества», утвержденной приказом Минюста России от 14 февраля 2007г. № 29.
Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме; многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.
Таким образом, можно выделить ряд признаков, при наличии которых на дом будут распространяться правила управления многоквартирными домами: а) состоит не менее чем из двух помещений (структурно-обособленных помещений, обеспечивающих возможность прямого доступа к помещениям общего пользования), принадлежащих различным собственникам (что означает «многоквартирный дом»);
б) содержит в себе элементы общего имущества (конструкции здания, сети внутри здания, помещения, не являющиеся частями квартир, земельный участок), которые принадлежат собственникам на праве общей долевой собственности;
в) предназначается для постоянного проживания граждан (что означает «жилой дом»);
г) располагается на земельном участке. Таким образом, собственники многоквартирных домов обязаны избирать способ управления домом с применением тех процедур, которые установлены жилищным законодательством (проведение общих собраний, голосований и т.п.).
Для справки Первое упоминание о многоквартирных домах в отечественном законодательстве относится к 1949 г. В абз. 3 п. 1.1 постановления Совета Министров РСФСР от 1 марта 1949 г. № 152 «0 порядке применения Указа Президиума Верховного Совета РСФСР от 2 февраля 1949 года «0 внесении изменений в законодательство РСФСР в связи с Указом Президиума Верховного Совета СССР от 26 августа 1948 года «0 праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов» говорилось, что «земельные участки для строительства многоквартирных жилых домов по типовым проектам силами индивидуальных застройщиков на началах трудовой взаимопомощи с сохранением прав личной собственности одного застройщика на одну квартиру отводятся в размерах, определяемых исполкомами городских и районных Советов народных депутатов».
Строительство многоквартирных домов поощрялось в соответствии с постановлением ЦК КПСС и Совмина СССР от 31 июля 1957 г. № 931 «0 развитии жилищного строительства в СССР».
Понятие «многоквартирный дом» использовалось в постановлении Совмина РСФСР от 9 июля 1959 г. № 1184 «0 мерах содействия коллективному строительству многоквартирных и одноквартирных индивидуальных жилых домов», в Гражданском кодексе РСФСР.
В настоящее время понятие «многоквартирный дом» употребляется в различных нормативно-правовых актах: - п. 1 ст. 74 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
- п. 1 ст. 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации;
ст. 289-291,673,676 Гражданского кодекса Российской Федерации и др.
Полный список общего имущества в многоквартирном доме для каждого типа здания индивидуален, например в одних домах есть лифт, в других нет, один дом снабжен системой дымоудаления и противопожарной автоматикой, а в другом не установлено по причине малоэтажности и т.д.
Перечень общего имущества в многоквартирном доме в самом общем виде указан в ст.36 Жилищного Кодекса РФ, более подробный перечень имущества, которое в обязательном порядке должно присутствовать в многоквартирном доме указан в Постановлении Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491. Помимо Жилищного Кодекса РФ и Постановления Правительства РФ состав общего имущества, конкретно для дома, определяется самими жителями, органами местного самоуправления и органами государственной власти.
Многоквартирный дом как объект недвижимого имущества это долевая собственность лиц - собственников помещений в таком доме. Долевой собственностью следует считать на том основании, что их доли могут быть определены на основании закона.
Иными словами, доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна площади помещения каждого конкретного собственника.
Например, площадь всех квартир в многоквартирном доме составляет 4800 кв.м, а коммерческих помещений (магазинов, офисов и иного) - 200 кв.м. Итого: 5000 кв.м. Собственник квартиры площадью 100 кв.м, или 2 % от всех площадей в доме является собственником 2 % земельного участка, оформленного на многоквартирный дом, всех канализационных и водопроводных труб, стен, балок, фундамента и всего остального, что не принадлежит кому бы то ни было на праве собственности в данном здании.
Следует отметить, что несмотря на долю в праве общей собственности собственник помещения (квартиры или коммерческого помещения) не может выделить свою долю в натуре. Это означает, что неправомерно будет собственнику квартиры сказать, а тем более осуществить действия по захвату части лестничной площадки или лифта, либо без соответствующего решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме использовать чердак, крышу, подвал, или иное помещение, относящиеся к общему имуществу, под свои цели - кладовка, мастерская или еще что-то.
2. Недвижимое имущество как объект гражданских прав (понятие и виды)
Недвижимость - одна из центральных категорий гражданского права, хозяйственного оборота, рынка. В тоже время, как справедливо замечают в современной юридической литературе: «недвижимость - это понятие законодательное, законом рожденное, им же изменяемое».
Правовое значение деления вещей на движимые и недвижимые связывается с установлением различного правового режима соответственно для недвижимых и движимых вещей по следующим базисным критериям: Во-первых, отчуждение и приобретение недвижимых вещей осуществляется исключительно в режиме гласности, ассоциируемой с необходимостью государственной регистрации сделок с недвижимыми вещами (ст. 164, 223 Гражданского кодекса РФ), доступной для ознакомления третьим лицам. Государственная регистрация сделок с движимыми вещами производится лишь в случаях, специально указанных в законе. Согласимся с исследователями, подчеркивающими, что «государственную регистрацию нельзя считать признаком недвижимости. Это лишь следствие, констатация наличия объективно присущих этой категории вещей свойств, закрепленных законодательством».
Во-вторых, предусматривается различный порядок приобретения права собственности на недвижимые и движимые бесхозяйные вещи (ст. 225 ГК РФ) и вещи, от которых собственник отказался (ст. 226 ГК РФ).
В-третьих, ипотека может быть установлена только в отношении недвижимых вещей (ст. 338 ГК РФ).
В-четвертых, наследование недвижимых вещей и их правовой режим определяются по нормам права, действующим в месте их нахождения, движимых вещей (при наследовании) - по нормам права, действующим в последнем постоянном месте жительства наследователя.
В-пятых, споры о праве собственности и иных вещных правах на недвижимые вещи рассматриваются по месту нахождения недвижимых вещей (ст. 30 Гражданско-процессуального кодекса РФ), споры об аналогичных правах на движимые вещи - в месте нахождения ответчика (ст. 28 ГПК РФ), а в случаях, указанных в законе, - в месте, определяемом по выбору истца (ст. 29 ГПК РФ).
Говоря об особом правовом режиме недвижимости (недвижимого имущества), в юридической литературе, называют следующие признаки недвижимости: - это вещь, предмет материального мира. Из данного признака недвижимости можно выделить еще такой как: «имущество недвижимое является более важным, нежели движимое», обладающее большей ценностью, это «имущество имеющее господство над движимым», «соотносящееся с движимым как главное».
- индивидуально-определенное имущество;
- незаменимое имущество;
- обладающее прочной связью с землей, перемещение, которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, либо отнесенное к таковым законодательным актом.
Исходя из перечисленных признаков дается следующее определение недвижимости: Недвижимыми вещами являются индивидуально-определенные физически осязаемые предметы, по поводу которых возникают гражданские правоотношения… условием использования которых по назначению является их неразрывная физическая и юридическая связь с землей;
Недвижимые вещи - материальные, физически осязаемые, индивидуальные и незаменимые предметы естественного происхождения или результаты человеческого труда, обладающие имманентным свойством прочной связи с землей, а также движимые по своим естественным свойствам вещи - воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, подлежащие государственной регистрации и имеющие экономическую форму товара и потому являющиеся объектами гражданского оборота.
Обратимся к легальному определению недвижимости. Согласно п.1 ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Как видно из легального определения недвижимости, законодатель разделяет два вида недвижимых вещей: вещи, недвижимые по их природе, и вещи, отнесенные к недвижимым в силу закона. В свою очередь вещи, недвижимые по их природе, подразделяются на две категории: а) земельные участки, участки недр, т.е. объекты, составляющие единое целое с земельными участками;
б) объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, например леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
Выделим четыре категории недвижимого имущества: - недвижимые вещи по своим природным свойствам: земельные участки, участки недр;
- недвижимость по признаку неразрывной физической и юридической связи с землей: здания, сооружения и другие объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба невозможно;
- недвижимость по закону: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты;
- недвижимость, отнесенная иными законами к таковой: предприятия, имущественные комплексы, используемые в предпринимательской деятельности (ст. 132 ГК РФ), которые включают в себя как движимое, так и недвижимое имущество, использование которого подчинено единой хозяйственной цели, жилые помещения, кондоминимумы, объекты незавершенного строительства.
Обратимся к видам недвижимого имущества.
Легальная классификация недвижимого имущества, как уже отмечалось, дана законодателем в п.1 ст.130 ГК РФ, где все недвижимое имущество разделено на два основных вида: - недвижимое имущество по природе, - недвижимое имущество, названное таковым силу закона.
К вещам, считающимся недвижимыми, в силу природы относятся земельные участки, здания и сооружения, жилые помещения и т.д.
К вещам, считающимся недвижимыми в силу закона, относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (летательные аппараты, сделанные и запущенные в космическое пространство человеком). Перечень, приведенный в п. 2 ст. 130 ГК, не является исчерпывающим. К числу такого рода недвижимых вещей законом могут быть отнесены и иные объекты.
По формам собственности недвижимые вещи разделяются на: 1) частные, то есть находящиеся в собственности граждан (физических лиц) или в собственности юридических лиц;
2) публично-правовые, то есть находящиеся в собственности публично-правовых образований. В свою очередь публично-правовая собственность включает в себя: - объекты, находящиеся в федеральной собственности;
- объекты, находящиеся в собственности субъектов федерации;
- объекты, находящиеся в муниципальной собственности;
- смешанной формы собственности, то есть находящиеся в совместной собственности различных субъектов гражданского права - частных, публично-правовых.
По характеру потребления недвижимость в виде зданий, сооружений можно разделить на жилой фонд (недвижимое имущество в жилищной сфере) и нежилой фонд. Если жилая недвижимость призвана обеспечивать потребности людей в проживании, то нежилая недвижимость используется, как правило, с целью получения дохода, то есть при осуществлении предпринимательской (производственной, коммерческой, сельскохозяйственной и пр.) деятельности.
По характеру и целям использования в гражданском обороте (по принципу зонирования) недвижимые вещи можно классифицировать на: - недвижимость, изъятая из гражданского оборота;
- недвижимость, ограниченно используемая в гражданском обороте;
- недвижимость, используемая для жилья;
- недвижимость, используемая в предпринимательских целях;
- недвижимость, используемая для общественно-значимых целей;
- недвижимость, имеющая значение памятников истории и культуры.
По физическому статусу недвижимые вещи могут быть разделены на: - земельные участки;
- участки недр;
- здания и сооружения;
- помещения;
- иные объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению;
- предприятия, как имущественные комплексы, используемые для осуществления предпринимательской деятельности;
- движимые вещи, которые отнесены к категории недвижимости в силу закона (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).
Земельные участки.
Как закреплено в ч.2 ст.6 Земельного кодекса РФ земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
Важно подчеркнуть, что объектом гражданского оборота может быть и часть земельного участка (подп. 3 п. 1 ЗК РФ). При этом делимым признается земельный участок, если каждая из образующихся в результате его раздела частей может использоваться без перевода в состав земель иной категории (см. ст. 7-8 ЗК РФ), т.е. без изменения назначения. Следовательно, земельный участок является неделимым в том случае, если раздел данного участка повлечет изменение его целевого использования.
Участки недр.
Согласно Закону Российской Федерации от 21 февраля 1992 г. N 2395-I "О недрах" (с изменениями от 26 июня, 25 декабря 1992 г., 1 июля 1994 г., 3 марта 1995 г., 10 февраля 1999 г., 2 января 2000 г., 14 мая, 8 августа 2001 г., 29 мая 2002 г., 6 июня 2003 г., 29 июня, 22 августа 2004 г., 15 апреля, 25 октября 2006 г.) недра являются частью земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения. Недра ограничены в гражданско-правовом обороте.
Действующим законодательством строго ограничены виды пользования и порядок пользования недрами.
Нежилые помещения (здания и сооружения, помещения).
Легальное определение нежилого помещения (а равно - здания и сооружения) отсутствует, поэтому единственным вариантом его формирования - является систематический анализ норм законодательства. Прежде всего, подчеркнем, что нежилое помещение - это помещение, не используемое для жилья, то есть не являющее жилым и не отнесенное к таковому. Жилое помещение как это следует из Жилищного кодекса РФ - предназначено для проживания граждан (ч.1 ст.17 ЖК РФ); нежилые же помещения - это помещения, используемые для производства, хозяйственной деятельности и т.д.
Согласно Закону «О государственной регистрации…», помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений" (ч.2 п.6 ст.12). Таким образом, нежилое помещение - является частью здания (сооружения). Соответственно, нежилые помещения, как объект недвижимости необходимо отличать от смежного объекта - зданий (сооружений). Данная точка зрения подтверждается и практикой. Так, президиум ВАС РФ в своем Информационном письме от 1 июня 2000г. №53 подчеркнул, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным.
Таким образом, в настоящее время представляются беспочвенными споры о том, являются ли нежилые помещения самостоятельным объектами недвижимости, могут ли они быть объектами сделок, в том числе, договора аренды.
В юридической литературе высказана точка зрения о том, что к понятию "нежилые помещения" в применении к договору аренды следует отнести небольшие помещения (одна и несколько комнат в нежилом здании или сооружении, первый нежилой этаж жилого дома, полуподвал, подвал дома и т.п.).
Которые можно использовать для организации небольшой конторы (офиса), мастерской по оказанию услуг (металлоремонт, ремонт одежды и обуви, химчистка, парикмахерская и т.п.), небольшого магазина, перевалочного склада и др.
На наш взгляд указанные критерии не верны, поскольку не учитывают, что нежилое помещение может быть любым по размеру и по его назначению (за исключением тех помещений, что отнесены к жилым).
Жилые помещения.
Легальное определение жилого помещения дается законодателем в ст.6 ЖК РФ. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
Наряду с понятием жилое помещение, новое жилищное законодательство закрепляет виды жилых помещений (ст.16 ЖК РФ) и их понятия. К жилым помещениям относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.
Иные объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению.
В число иных объектов можно включить объекты незавершенного строительства, которые, как мы уже подчеркнули с 1 января 2005г. считаются объектами недвижимости.
Предприятия, как имущественные комплексы, используемые для осуществления предпринимательской деятельности.
О предприятиях как объектах, относимых к недвижимым вещам, говорится в п.1 ст.132 и п.2 ст.334 ГК РФ. При этом они рассматриваются как имущественные комплексы. Имущественные комплексы относятся к сложным вещам (ст.134 ГК РФ), в состав которых наряду с недвижимыми могут входить и движимые вещи. Составные части отдельных видов имущественных комплексов определяются законами, другими нормативными актами применительно к каждому их виду.
Движимые вещи, которые отнесены к категории недвижимости в силу закона (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).
Как уже отмечалось, к вещам, считающимся недвижимыми в силу закона, относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (летательные аппараты, сделанные и запущенные в космическое пространство человеком). Перечень, приведенный в п. 2 ст.130 ГК РФ, не является исчерпывающим. К числу такого рода недвижимых вещей законом могут быть отнесены и иные объекты. Важнейшим условием для предоставления названным объектам правового статуса недвижимых вещей служит необходимость их государственной регистрации и регистрации прав на этот вид недвижимости и сделок с ней. Государственная регистрация морских судов, судов внутреннего плавания, а также прав на них проводится специализированными государственными органами и организациями, предусмотренными Кодексом торгового мореплавания Российской Федерации от 30 апреля 1999 г. N 81-ФЗ (с изменениями от 26 мая 2001 г., 30 июня 2003 г., 2 ноября 2004 г., 20 декабря 2005 г., 4 декабря 2006 г.) и Кодексом внутреннего водного транспорта Российской Федерации от 7 марта 2001 г. N 24-ФЗ (с изменениями от 5 апреля, 30 июня 2003 г., 29 июня 2004 г., 4, 18 декабря 2006 г.).
3. Права и обязанности собственников помещений в многоквартирных домах
Собственники помещений пользуются и распоряжаются в установленных законом рамках общим имуществом в многоквартирном доме. Так, например каждый использует мусоропровод, водопровод, отопление, электричество и прочие коммунальные блага современного дома, также как помещения общего пользования - коридоры, подъезды и лестницы - по праву собственника, наймодатели предоставляют такое права своим нанимателям.
Используя помещения и инженерные сети жители тем самым их изнашивают, т. н. нормативный (естественный) износ и к определенному технической документацией на дом сроку должен быть произведен ремонт и/или замена объекта использования (условно, трубы или конструкции). Данное вытекает из требования Гражданского Кодекса РФ и конкретно из ст.39 ЖК РФ.
Сложившийся механизм управления и эксплуатацией общего имущества и закрепленный Жилищным Кодексом РФ позволяет собственникам не заниматься отслеживанием сроков ремонта и ремонтом общего имущества, а нанимать специализированные организации, имеющие лицензию на производство работ по электрике, обследованию и дальнейшему ремонту несущих, поддерживающих и прочих конструкций дома.
На практике это реализуется тремя путями (через общее собрание собственником помещений): § Заключение договора управления с Управляющей организаций - наиболее простой для жителей-собственников вариант.
§ Создание ТСЖ
§ Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме.
В случае выбора ТСЖ, уставом этой некоммерческой организации могут быть предусмотрены дополнительные права и обязанности для членов ТСЖ.
Вывод
жилищный недвижимый правоотношение
Установлено, что многоквартирный дом в целом не является ни объектом гражданского оборота, ни, что тождественно, объектом какого-либо гражданского права, т.е. не является единым объектом вещных прав. Его можно рассматривать лишь как технический объект (объект градостроительной деятельности), но не юридический, собственнический, либо как объект управления.
Многоквартирный дом представляет собой здание, соответствующее по строительным, санитарным, техническим, противопожарным и иным нормам целям проживания физических лиц. В состав которого наряду с самостоятельно участвующими в гражданском обороте жилыми и нежилыми помещениями, находящимися в собственности граждан, юридических лиц, РФ, субъектов РФ или муниципальных образований входит общее имущество, находящееся в их общей долевой собственности
В соответствии с ч. 1 ст. 16 ЖК РФ: «1. К жилым помещениям относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.
Приведенную классификацию жилых помещений мы считаем не вполне корректной. Если жилой дом состоит из комнат и помещений вспомогательного использования (что следует из ч. 2 ст. 16 ЖК РФ), то частью жилого дома будет соответственно комната (несколько комнат) и помещения вспомогательного назначения, но эти же составляющие могут выступать и в роли «часть квартиры». И если же частью квартиры является одна комната, тогда в этом случае часть квартиры тождественна комнате.
Установлены различия между жилым домом и многоквартирным домом, которые заключаются в том, что, во-первых, одноквартирные жилые дома представляют собой одно жилое помещение и состоят из комнат и вспомогательных помещений; многоквартирные же дома, состоят из двух категорий имущества: жилых помещений, к которым относятся квартиры, а также в ряде случаев - нежилые помещения и общего имущества. Во-вторых, многоквартирный дом следует отличать от одноквартирного дома и по правовой природе, т.к. многоквартирный дом представляет собой совокупность жилых помещений (квартир), т.е. является родовой, собирательной, а не видовой категорией по отношению к жилому помещению.
Список литературы
1. Марченко М.Н. Теория государства и права: Учебник. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Проспект, 2004. С. 586.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации, часть первая от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ.
3. Минкина Л.М. Право общей долевой собственности: Понятие и особенности осуществления: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Белгород, 2004. С. 7.