Основы жилищного права - Реферат

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ ФГБОУ ВПО «ПОВОЛЖСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТЕХНОЛОГИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ» Выполнил: Студент группы Бис-21Первым специальным законом, регулирующим данную сферу, стал федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 №214-ФЗ (далее ФЗ). 1 предметом регулирования данного закона являются отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц (на основании договора долевого участия в долевом строительстве, выпуска сертификатов, жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами) для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости с возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости. 2 ФЗ объект долевого строительства это жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства. 2 ФЗ, является юридическое лицо, вне зависимости от его организационно-правой формы имеющее на праве аренды, субаренды или на праве безвозмездного общего пользования земельный участок, привлекающее денежные средства для строительства на нем объекта недвижимости, кроме объектов производственного назначения, с получением разрешения на такое строительство, опубликованием, размещением и/или представлением проектной декларации. Участником долевого строительства могут быть как граждане, так и юридические лица, передающие на основании договора долевого строительства денежные средства застройщику, с приобретением права в дальнейшем получить право собственности на причитающееся им по договору недвижимое имущество.Таким образом, мы рассмотрели участие в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов имущества, состав его участников, условия договора и последствия их несоблюдения, обеспечение исполнения обязательств договора и государственный контроль за этой еще новой сферой деятельности.

В условиях переходы к рыночной экономике получила распространение такая форма приобретения гражданами жилья, как участие в долевом строительстве. Первым специальным законом, регулирующим данную сферу, стал федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 №214-ФЗ (далее ФЗ). Он призван внести ясность, определить стороны договора, их обязанности (порядок передачи денег, готовых объектов недвижимости, сроки и прочее), ответственность за его нарушение и нарушение законодательства РФ. договор жилье долевой обязательство

1. Предмет

Согласно ФЗ ст. 1 предметом регулирования данного закона являются отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц (на основании договора долевого участия в долевом строительстве, выпуска сертификатов, жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами) для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости с возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости. Законом также устанавливаются гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно ст. 130 п. 1 Гражданского Кодекса РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно п. 2 ст. 2 ФЗ объект долевого строительства это жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

2. Стороны

Сторонами в отношениях долевого строительства являются застройщик и участники долевого строительства.

Застройщиком, согласно ст. 2 ФЗ, является юридическое лицо, вне зависимости от его организационно-правой формы имеющее на праве аренды, субаренды или на праве безвозмездного общего пользования земельный участок, привлекающее денежные средства для строительства на нем объекта недвижимости, кроме объектов производственного назначения, с получением разрешения на такое строительство, опубликованием, размещением и/или представлением проектной декларации. Проектная декларация согласно ст. 19 ФЗ включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства, размещается в средствах СМИ не позднее чем за 14 дней до заключения договора с первым участником долевого строительства. Изменения в нее вносятся не позднее трех рабочих дней, со дня изменения сведений.

Информация о застройщике согласно ст. 20 ФЗ содержит: 1) фирменное наименование, место нахождения застройщика, а также о режим его работы;

2) государственную регистрацию застройщика;

3) учредители застройщика, которые обладают пятью и более процентами голосов в органе управления этого юридического лица, с указанием фирменного наименования юридического лица - учредителя, фамилии, имени, отчества физического лица - учредителя, а также процента голосов, которым обладает каждый такой учредитель в органе управления этого юридического лица;

4) проекты строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических сроков ввода их в эксплуатацию;

5) вид лицензируемой деятельности, номер лицензии, срок ее действия, об орган, выдавший эту лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию и связан с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

6) финансовый результат текущего года, размер кредиторской и дебиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.

Застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу: 1) учредительные документы застройщика;

2) свидетельство о государственной регистрации застройщика;

3) свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

4) утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности или при осуществлении застройщиком такой деятельности менее чем три года (за исключением регистров бухгалтерского учета) за фактический период предпринимательской деятельности либо при применении застройщиком упрощенной системы налогообложения книги учета доходов и расходов застройщика за указанный в настоящем пункте период;

6) аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

В случае нарушения застройщиком какого-либо из требований настоящего законодательства участник долевого строительства вправе потребовать возврата денег.

Участником долевого строительства могут быть как граждане, так и юридические лица, передающие на основании договора долевого строительства денежные средства застройщику, с приобретением права в дальнейшем получить право собственности на причитающееся им по договору недвижимое имущество.

3. Договор

Согласно ст. 4 ФЗ договор участия долевого строительства заключается в письменной форме, подлежит обязательной государственной регистрации. По нему одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренные договором сроки сама или с привлечением иных лиц построить объект недвижимости, а после получения на разрешения на ввод в эксплуатацию передать его другой стороне (участнику долевого строительства). В свою очередь участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект недвижимости после получения последним разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Договор содержит: · Определение подлежащего передаче объекта долевого строительства;

· Срок передачи объекта долевого строительства от застройщика участнику долевого строительства (ст. 6 ФЗ);

Застройщик обязан передать в срок готовый объект всем участникам долевого строительства одновременно. В случае нарушения срока застройщик обязан выплатить участнику долевого строительства пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если застройщик не успевает к закрепленному в договоре сроку, то он обязан уведомить не позднее, чем за два месяца участника об этом и может предложить изменить условия договора (предусмотрено ст. 452, 453 ГК РФ частью первой).

Передача застройщиком (ст. 8 ФЗ) и принятие участником долевого строительства объекта осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписанному сторонами. Передача производится строго после получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Застройщик в срок от месяца до 14 дней до срока передачи и принятия отправляет участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства в виде заказного письма с описью вложений и уведомлением о вручение. Срок передачи не может быть установлен ранее, чем за 14 дней и позднее месяца до установленного в договоре срока передачи. До подписания акта участник вправе потребовать от застройщика составления акта о несоответствии гарантиям и отказаться от подписания самого акта передачи до исполнения застройщикам своих обязательств по этому вопросу.

В случае если участник долевого строительства уклоняется или отказывается подписать акт передачи, и застройщик обладает сведениями о получении участником уведомления, застройщик вправе в одностороннем порядке составить акт передачи объекта долевого строительства. Риск случайной гибели объекта с этого момента переходит к участнику.

· Цену договора, сроки и порядок ее уплаты (ст. 5 ФЗ);

Четко определена договором. В соответствии с ним может вноситься как единовременно, так и постепенно. Нарушение участником данного пункта влечет за собой право застройщика на несоблюдение условий договора. За просрочку платежей также могут быть взысканы пени в пользу застройщика в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, пени уплачивается застройщиком в двойном размере.

· Гарантийный срок (ст. 7 ФЗ) на объект долевого строительства (если данный пункт в договоре отсутствует, то такой договор считается незаключенным).

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект недвижимости, соответствующий по качеству условиям договора, требованиям технических, градостроительных и иных обязательных регламентов, а также проектной документации. Гарантия на объект, а также его техническое и инженерное оборудование прописывается в договоре и составляет не менее пяти и трех лет соответственно со дня передачи. Если объект построен с нарушение договора, которые приводят к невозможности использования в соответствии с целями указанными в договоре участник вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

При существенных нарушениях требований к качеству или неустранимых недостатках участник вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать возврата вложенных денежных средств. В течение данного срока участник вправе предъявить требования к застройщику по поводу ненадлежащего качества, однако если последний докажет что оное произошло в связи с нормальным износом, неправильно проведенным участником ремонтом или привлеченными им третьими лицами, или же в случае эксплуатации не соответствующей требованиям.

Риск случайного повреждения или гибели объекта до его передачи участнику долевого строительства несет на себе застройщик. В случае гибели участника права собственность на объект переходит по праву наследования. Отношения, вытекающие из договора и не урегулированные ФЗ, если эти отношения не связаны с предпринимательской деятельностью, регулируются Законом РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 №2300-1.

4. Расторжение договора

Согласно ст. 9 ФЗ участник долевого строительства имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в следующих случаях: · Неисполнение застройщиком обязательств по срокам передачи;

· Существенно нарушений требований к качеству;

· Нарушения обязательств при прекращения поручительства;

И иных случаях, установленных ФЗ или договором случаях.

По требованию участника долевого строительства в судебном порядке: · При приостановлении или прекращении строительства и очевидности того, что в установленный срок объект не будет передан участнику;

· Существенные изменения проектной документации;

· Изменение назначения общего имущества;

И иных случаях, установленных ФЗ или договором случаях.

Застройщик в случае расторжения участником договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства (в течении двадцати и десяти рабочих дней, по случаю простого расторжения и в судебном порядке соответственно), полученные им по договору, а также проценты за пользование этой суммой в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств по договору до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

Если участник не обратился к застройщику в течении соответствующего срока застройщик помещает эти средства на депозит нотариуса по своему местонахождению, о чем уведомляют участника.

В случае наличия оснований для расторжения договора застройщиком по причине неуплаты взносов участником долевого строительства, застройщик вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке не ранее тринадцати дней после отправления участнику сообщения с требованием соблюдения условий договора и последствиях неисполнения такого требования в письменной форме, при сведениях о получении последним данного сообщения, возврате оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника получить его или отсутствии участника по указанному почтовому адресу.

При одностороннем отказе одной стороны от исполнения договора днем расторжения считается день направления другой стороне заказного письма с описью вложений об одностороннем отказе от исполнения договора.

В случае нарушения застройщиком срока возврата денежных средств или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса застройщик уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денежных средств участнику долевого строительства или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, до дня возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства или дня зачисления таких денежных средств в депозит нотариуса. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

При отказе застройщика от исполнения договора пени с участника не взимаются.

5. Способы обеспечения исполнения обязательств по договору

Согласно ст. 12.1 исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, одним из следующих способов: · Залог (при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект) согласно ст. 13 ФЗ;

· Поручительство (исполнение обязательств застройщика по договору может обеспечиваться поручительством банка);

Договор поручительства заключается до государственной регистрации договора и предусматривает: 1) субсидиарную ответственность поручителя перед участником долевого строительства обязательствам застройщика по договору;

2) переход прав по договору поручительства к новому участнику долевого строительства в случае уступки прав требований по договору;

3) срок действия поручительства, который должен быть не менее чем на шесть месяцев больше предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

4) согласие поручителя на возможные изменения обязательств по договору, в том числе на изменения, влекущие за собой увеличение ответственности или иные неблагоприятные последствия для поручителя;

5) обязательство поручителя об уведомлении участника долевого строительства в случае досрочного прекращения поручительства в порядке, предусмотренном "частью 3" настоящей статьи.

Залогом в порядке, а также поручительством обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору: 1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства;

2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему денежных средств.

6. Государственный контроль

Согласно ст. 23 ФЗ государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, а также другими федеральными органами исполнительной власти в пределах их компетенции.

Контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляются органом исполнительной власти субъекта РФ, на территории которого осуществляется данное строительство.

Уполномоченный орган имеет следующие права: 1) издавать в пределах своей компетенции правовые акты, необходимые для осуществления государственного регулирования в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

2) разрабатывать и издавать методические рекомендации по вопросам практики осуществления контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

3) запрашивать у контролирующих органов документы и информацию, необходимые для осуществления государственного регулирования в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

И иный предусмотренные ФЗ полномочия.

Контролирующий орган вправе: 1) осуществлять контроль за целевым использованием застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору, для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с настоящим Федеральным законом;

2) получать от федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление функций по формированию официальной статистической информации, документы и информацию, необходимые для осуществления контроля за деятельностью застройщиков, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

3) получать от федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление государственного кадастрового учета недвижимого имущества и ведение государственного кадастра недвижимости, а также от органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документы и информацию, необходимые для осуществления контроля за деятельностью застройщиков, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

4) получать от лиц, осуществляющих привлечение денежных средств граждан для строительства, в установленный разумный срок сведения и (или) документы, которые необходимы для осуществления контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и перечень которых устанавливается органами государственной власти субъектов РФ;

5) получать от органов местного самоуправления документы и информацию, необходимые для осуществления контроля в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (в том числе документы, связанные со строительством многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости);

6) ежеквартально получать от застройщика отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе об исполнении своих обязательств по договорам, по формам и в "порядке", которые установлены уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти;

7) осуществлять контроль за деятельностью застройщиков, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

8) осуществлять контроль за соблюдением положений настоящего Федерального закона, рассматривать жалобы граждан и юридических лиц, связанные с нарушениями настоящего ФЗ;

9) направлять лицам, осуществляющим привлечение денежных средств граждан для строительства, предписания об устранении нарушений настоящего Федерального закона, нормативных правовых актов Президента РФ, нормативных правовых актов Правительства РФ, нормативных правовых актов уполномоченного органа и устанавливать сроки устранения таких нарушений;

10) принимать меры, необходимые для привлечения лиц, осуществляющих привлечение денежных средств граждан для строительства (их должностных лиц), к ответственности, установленной настоящим ФЗ и КОАП РФ;

11) обращаться в суд с заявлениями в защиту прав и законных интересов участников долевого строительства;

12) осуществлять иные предусмотренные настоящим Федеральным законом полномочия.

Контролирующий орган вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в случае, если: 1) более чем на тридцать дней задержано представление отчетности, предусмотренной настоящим Федеральным законом;

2) застройщиком не соблюдаются "нормативы" финансовой устойчивости его деятельности, установленные Правительством РФ;

3) застройщик не удовлетворяет требования участников долевого строительства по денежным обязательствам и (или) не исполняет обязанность по передаче объекта долевого строительства в течение трех месяцев со дня наступления удовлетворения таких требований и (или) исполнения такой обязанности. При этом указанные требования в совокупности должны составлять не менее чем 100 тысяч рублей;

4) застройщиком не исполнялись положения настоящего ФЗ, а также принятые в соответствии с ним иные нормативные правовые акты при условии, что в течение года к застройщику два и более раза применялись предусмотренные настоящим Федеральным законом меры воздействия.

Контролирующий орган вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о ликвидации лица, осуществляющего привлечение денежных средств граждан для строительства, в случае неоднократного или грубого нарушения им положений ФЗ или принятых в соответствии с ним иных нормативных правовых актов, а также в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

В случае обращения в арбитражный суд с заявлениями, контролирующий орган в течение пяти рабочих дней с даты вступления в силу решения арбитражного суда о ликвидации застройщика или приостановлении осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, обязан уведомить органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о вступлении в силу соответствующего решения суда.

Таким образом, мы рассмотрели участие в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов имущества, состав его участников, условия договора и последствия их несоблюдения, обеспечение исполнения обязательств договора и государственный контроль за этой еще новой сферой деятельности.

1. Нормативные правовые акты

1.1 Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" // Рос. Газета. 2004. 31декабря

1.2 Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30.11.94г. № 51-ФЗ // СЗ. 1993. №32, ст.3301

1.3 Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от. 30.12.01г. № 195-ФЗ // Рос. Газета. 2001. 31 декабря

1.4 Закон РФ от 07.02.92г. № 2300-1 "О защите прав потребителей" // Рос. Газета. 1996. 16 января

2. Учебная и методическая литература

2.5 Жилищное право Российской Федерации : учебник / И.Л.Корнеева.-М.:Издательство Юрайт, 2011. - 457с. - (Магистр).

2.6 Жилищное право России: Учебник / Под ред. Н.М.Коршунова. - М.: Изд-во Эксмо, 2005. - 656 с. - (Российское юридическое образование).

Размещено на .ru